Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRET DU 23 OCTOBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03262 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHEJM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2022 – TJ de [Localité 15] – RG n° 19/13953

APPELANT

MADAME LA DIRECTRICE RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 15]

[Adresse 17]

Pôle Juridictionnel Judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représenté par M^e Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129

INTIMEE

Madame [K] [R]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée de M^e Pierre APPREMONT de la SELEURL PA SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0127

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre

Madame Solène LORANS, Conseillère

Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière, lors des débats : Madame Sonia JHALLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, présidente de chambre et par Madame Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [K] [R] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 16] qu’elle a hérité de sa mère, Mme [T] [E], décédée le [Date décès 5] 2014.

Cet appartement a été déclaré dans le cadre de la succession à une valeur de 1 350 000 euros pour une surface de l 13m2, soit 11 947 euros le m2, selon la déclaration de succession déposée le 28 janvier 2015.

Considérant que cette évaluation était inférieure à la valeur vénale de l’appartement, l’administration fiscale a adressé à Mme [R] une proposition de rectification le 20 novembre 2017.

Mme [R] a formulé des observations le 17 janvier 2018. Dans sa réponse aux observations du contribuable du 15 mars 2018, l’administration fiscale a retenu une surface de 107,03 m2 comme demandé par Mme [R] et modifié le montant des rectifications tout en maintenant le rehaussement de la valeur vénale du bien. L’administration a estimé l’appartement à une valeur vénale de 2 515 205 euros soit 23 500 euros le m2.

Les rappels ont été mis en recouvrement le 31 mai 2018 pour un montant total de 717 416 euros dont 467 068 euros de droits d’enregistrement dus sur la succession, 63 521 euros d’intérêts de retard et 186 827 euros de majoration pour manquement délibéré.

Mme [R] a formulé une réclamation contentieuse le 9 juillet 2018.

Par acte d’huissier du 8 octobre 2019, Mme [R] a saisi le tribunal judiciaire de Paris afin de dégrèvement des sommes mises à sa charge par l’avis de recouvrement du 3 mai 2018.

Par jugement du 14 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :

« FIXE la valeur du bien immobilier situé [Adresse 8], dépendant de la succession de Mme [T] [E] à 1 830 678 euros ;

DIT que l’administration fiscale devra recalculer les droits de mutation à titre gratuit sur la base de la valeur ainsi fixée ;

PRONONCE le dégrèvement partiel des droits de mutation à titre gratuit mis à la charge de Mme [K] [R], ainsi que les intérêts moratoires à due concurrence ;

PRONONCE la décharge totale de la majoration pour manquement délibéré ;

CONDAMNE l’administration fiscale aux dépens ;

REJETTE les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit ;

REJETTE toute autre demande. »

Par déclaration du 9 février 2023, l’administration fiscale a interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions remises au greffe le 30 octobre 2023, l’administration fiscale demande à la cour de :

« Recevoir la Directrice Régionale des finances publiques d’Île-de-France et de [Localité 15] en son appel et l’y déclarer fondé ;

Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 14 décembre 2022 ; statuant à nouveau

Confirmer les rappels d’impôts notifiés sur une valeur du bien immobilier de 2 158 180 € ;

Confirmer le bien-fondé de la majoration pour manquement délibéré ;

Confirmer la décision implicite de rejet contentieux de l’administration ;

Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Madame [R] et la débouter de son appel incident ;

Condamner Madame [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamner Madame [R] à verser à l’État la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Par dernières conclusions remises au greffe le 22 mars 2024, Mme [R] demande à la cour de :

« Débouter le Directeur Régional des Finances Publiques d’Ile-de-France et de [Localité 15] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

En conséquence, à titre principal, et faisant droit à l’appel incident de la concluante : infirmer le jugement rendu le 14 décembre 2022 par le Tribunal judiciaire de Paris (Pièce n°1) et fixer le prix de l’Appartement à 1.350.000 € soit la valeur inscrite dans la déclaration de succession et donc prononcer l’abandon de la totalité du redressement proposé à l’origine par l’Administration soit la somme de 717.416 €.

A titre subsidiaire : confirmer le jugement rendu le 14 décembre 2022 par le Tribunal judiciaire de Paris (Pièce n°1) et fixer le prix de l’Appartement à 1.830.678 €.

En tout état de cause, condamner l’Etat représenté par le Directeur général des Finances publiques, poursuites et diligences de la Direction Régionale des Finances Publiques d’Ile-de-France et de [Localité 15] à payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et mettre à sa charge les dépens de l’instance. »

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la valorisation du bien litigieux et les éléments de comparaison

Afin de justifier des termes de comparaison retenus, l’administration fiscale met en exergue la localisation du bien litigieux dans un micromarché très prisé et un prix au mètre carré plus élevé pour les petites surfaces. Quant aux termes de comparaison ajoutés par le tribunal, si elle admet la pertinence de trois d’entre eux situés [Adresse 4] et [Adresse 3], elle avance que les autres doivent être écartés. En réponse aux arguments de l’intimée, elle soutient que la résidence de Mme [R], qui a fait l’objet d’une réévaluation en 2015, n’a pas les mêmes caractéristiques et ne présente pas la même vétusté que le bien litigieux ; elle ajoute que les prix de l’immobilier parisien ont fortement évolué à la hausse entre 2004 et 2014, que dès lors la référence à la procédure de contrôle dont a fait l’objet Mme [E] au titre des ISF de 1995 à 2004 n’est pas pertinente. Elle soutient encore que la position de l’administration sur la valeur d’un bien immobilier ne peut constituer une prise de position formelle conformément à l’article L.80 B 1° du LPF, qu’il s’agit de l’appréciation d’une situation de fait, or la méthode par comparaison ne peut constituer une prise de position sur une valeur vénale qui pourrait être reprise sur plusieurs années.

Mme [R] réplique en substance que les trois termes de comparaison retenus par l’administration sont certes situés dans des immeubles très proches géographiquement et correspondent à des mutations datant de l’année précédant le fait générateur mais leurs caractéristiques ne sont pas comparables avec l’appartement litigieux, dont la configuration est très particulière de par sa division et la location du studio, à rénover. Elle soutient que la valeur déclarée de l’appartement, soit 1 350 000 € est corroborée par des éléments précis et concordants qui ont étaient versés au débat, et comme le reconnait l’administration, elle s’inscrit dans la moyenne des prix appliqués dans le quartier de [Localité 20].

Elle ajoute que, dans le cadre de la proposition de rectification en matière d’ISF le 28 avril 2014 portant sur un rehaussement de la valeur déclarée de sa résidence principale, la valeur vénale libre du bien au 1er janvier 2013 a été arrêtée à 15.000 €/m 2, que cette valorisation a été expressément validée par l’administration. Elle ajoute que l’administration ne peut raisonnablement pas justifier d’un bond des prix de l’immobilier de près de 50 % sur la période s’étant écoulée du 1er janvier 2013 au [Date décès 5] 2014, que les données chiffrées extraites de la base BIEN laissent apparaître une évolution du prix des appartements dans le 6ème arrondissement de 2,30 % du 1er janvier 2013 au 1er janvier 2014.

Réponse de la cour :

Pour déterminer l’assiette des droits de succession, les biens imposables doivent être évalués à la valeur vénale du bien. Il incombe à l’administration de rapporter la preuve de l’insuffisance du prix exprimé ou de l’évaluation fournie dans les actes ou déclaration par rapport à la valeur vénale réelle du bien concerné. Cette dernière correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel en prenant en compte les éléments d’appréciation tels que, s’agissant d’un bien immobilier, ses caractéristiques physiques et juridiques, sa situation géographique privilégiée consistant à procéder à la comparaison de cessions de biens intrinsèquement similaires, sans qu’il soit exigé que les termes de comparaison soient strictement identiques au bien litigieux à évaluer.

Le bien litigieux est situé [Adresse 9], au premier étage, la superficie de l’immeuble est de 107,03 m2. Le bien est divisé en deux parties avec deux entrées, il s’agit d’un appartement de 93, 49 m2 et d’un studio de 13, 54 m2 qui a été loué par la défunte en bail commercial pour 670 euros par mois.

L’administration après avoir retenu une valeur de 23 500 euros au m2 soit une valeur vénale de l’appartement de 2 655 500 euros, pour l’appartement de 93,49 m2 et un studio de 13, 54 m2, loué en bail commercial, demande de fixer la valeur vénale à 2 158 180 euros soit une valeur au m2 de 21 239 euros. L’appartement étant situé au premier étage elle a procédé à une décote de 3% et appliqué une décote de 40 % pour le studio afin de tenir compte des travaux de réhabilitation nécessaires.

Les éléments retenus par l’administration sont les suivants :

— une vente du 9 janvier 2013 portant sur un appartement situé [Adresse 6] d’une superficie de 103,80 m2 pour un prix de 2 489 100 euros, soit 23 980 euros le m2

— une vente du 28 mars 2014 portant sur un appartement situé [Adresse 11] d’une superficie de 163, 04 m2 pour un prix de 4 000 000 euros, soit 24 534 euros le m2

— une vente du 18 septembre 2013 portant sur un appartement situé [Adresse 6] d’une superficie de 126 m2 pour un prix de 3 10 000 euros, soit 24 603 euros le m2.

Les deux premiers termes, cédés libres de toute occupation, situés au 3e étage, bénéficient d’un ensoleillement, avec pour le deuxième appartement une double exposition sud / sud-ouest. Le 3e terme, est situé au rez -de -chaussée.

Madame [R] conteste d’une part, l’évaluation du bien par l’administration en ce qu’elle aurait surélevé la valeur, au motif que la [Adresse 19] constituerait un « micromarché » et que les ventes réalisées ont un prix de 20 000 €/m2 sans le démontrer par des éléments concrets, elle en conclut que l’approche de l’administration est erronée. D’autre part, elle reproche à cette dernière de ne pas avoir tenu compte des caractéristiques de l’appartement, divisé en deux parties, et de l’état dégradé de l’appartement.

A l’appui de sa contestation, Mme [R] verse le rapport d’un expert immobilier près la cour d’appel de Paris. Ce rapport décrit l’immeuble litigieux comme étant un immeuble de standing courant, dans un quartier historique et touristique très prisé composé d’un appartement situé en entresol, doté d’une distribution de pièces « en enfilade » qui nécessiterait un réaménagement, et d’un studio très dégradé. Selon l’expert la valeur vénale de l’appartement à la date du [Date décès 5] 2014 peut être fixée à 1 400 000 € (1.300.000 € pour le F3 et 100 000 € pour le studio après application d’une décote pour occupation de 40 % sur ce dernier) (pièce 13). Elle produit également des cessions proches du bien, afin de démontrer la réalité du marché immobilier dans le 6e arrondissement, entre 2013 et 2014.

Ainsi que l’a retenu le tribunal, les termes de comparaison choisis par l’administration sont pertinents en ce qu’ils sont situés dans le 6e arrondissement, soit dans des rues proches géographiquement et concernent des transactions contemporaines.

Si les deux immeubles comparés sont situés au 3e étage et jouissent d’un meilleur ensoleillement, le troisième bien, situé au rez-de-chaussée, s’est vendu au prix de 24 603 euros le m2, de sorte que l’argument selon lequel le bien situé au premier étage se vendrait moins cher n’est pas justifié en l’espèce. Il y a lieu également de prendre en considération la localisation de l’immeuble litigieux, situé au c’ur du [Adresse 18], bénéficiant de toutes les commodités et échappant au bruit de la ville, ce qui implique un prix du marché plus élevé.

Cependant, le fait que le bien se situe dans une des rues les plus prisées de la ville de [Localité 15] n’empêche pas de prendre en considération les facteurs susceptibles d’affecter la valeur vénale de l’appartement, ce que ne démontre l’administration. De plus, Mme [R] oppose un manque de cohérence de l’administration qui n’a pas pris en compte la division du bien en deux parties.

Il convient d’examiner les caractéristiques du bien, dont il est établi qu’il se situe dans un immeuble de standing moyen, qu’il est agencé de manière particulière : la salle de bains est accessible uniquement par la chambre et il se trouve dans un état dégradé et vétuste. De plus, le studio, vétuste, est donné à bail.

S’agissant de la division du bien en deux parties, il sera observé que le bien a été déclaré comme un bien unique et que l’administration a pris en considération la situation de fait, après l’avoir découverte dans la réponse donnée par Mme [R]. Elle a appliqué une décote distincte pour l’appartement et le studio, une décote de 3% pour l’appartement par rapport au prix moyen résultant des termes de comparaison qu’elle avait retenus parce que situé au premier étage et de 40 % pour le studio. Au moment de la succession, le studio ne faisait pas l’objet d’une division régulière et pérenne. Notamment, il n’était pas raccordé à un réseau d’eau et d’électricité distinct du F3. Dans ce contexte particulier, la décote de 40 % pour le studio, telle que proposée par l’expert immobilier et retenue par l’administration, sera confirmée.

Il en résulte que le tribunal s’est fondé à bon droit sur les termes de comparaison retenus par l’administration, qui se rapprochent d’un appartement de type F4 par sa superficie, sans procéder à une évaluation distincte de l’appartement et du studio.

Concernant la valeur vénale de l’appartement litigieux, Mme [R] a repris les termes de comparaison proposés par l’expert immobilier et en a ajouté d’autres, mais certains ont été justement écartés par le tribunal parce que les ventes réalisées n’étaient pas contemporaines du fait générateur.

Quant à ceux qui ont été retenus par le tribunal que l’administration fiscale conteste, celle-ci soutient à juste titre qu’il convient d’écarter les termes de comparaison tirés de l’acte de cession du bien situé au [Adresse 14] pour un prix au m2 de 20 353 euros, qu’elle indique ne pas avoir trouvé et qui n’est pas produit, ainsi que de l’acte de cession du bien situé au [Adresse 10] pour un prix de 10 755 euros, dès lors qu’il ressort de cet acte qu’il porte sur la cession d’un local commercial et non d’un bien à usage d’habitation, ce que Mme [R] ne conteste pas. En revanche, les autres termes de comparaison critiqués par l’administration fiscale concernent des transactions portant sur des biens situés à proximité du bien litigieux, aux caractéristiques comparables et contemporaines du décès, la seule allégation qu’ils se trouveraient dans une rue plus passante ne justifiant pas de les écarter.

Dès lors, les termes de comparaison retenus par le tribunal sont pertinents à l’exception de ces deux termes.

S’il en ressort un prix moyen au m2 de 18 500 euros, les caractéristiques particulières du bien litigieux ci-dessus exposées, notamment l’étage de la partie appartement, justifient de retenir, à l’instar du tribunal, un prix au m2 de 18 016 euros.

S’agissant, enfin, de l’argument portant sur l’évaluation de la résidence occupée par Mme [R] située dans le 6e arrondissement, celle-ci invoque une procédure menée 10 ans avant la déclaration litigieuse, mais son argumentation ne peut prospérer dans la mesure où le débat porte sur un bien dont les caractéristiques sont différentes du bien litigieux. De même, concernant la procédure dirigée contre Mme [E], compte tenu de l’ancienneté des faits, elle ne peut valablement invoquer une procédure de contrôle dirigée contre celle-ci pour les années 1995 à 2004.

Après abattement des 40 % pour le studio, il convient en conséquence de confirmer la valorisation de 1 830 678 euros, telle que retenue par le tribunal.

Sur la majoration de 40 % pour manquement délibéré

L’article 1729 a du CGI dispose que les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’Etat entraînent l’application d’une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré.

Les majorations prévues ne peuvent être appliquées que si l’administration établit le caractère délibéré de l’omission ou l’inexactitude. En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que l’évaluation réalisée par Mme [R] reposait sur des éléments précis, notamment un rapport d’expertise étayé et s’inscrivait dans la moyenne des prix appliqués dans le quartier de [Localité 20]. Par ailleurs, l’administration ne démontre pas une volonté délibérée d’éluder l’impôt, quand bien même Mme [R] est propriétaire de plusieurs autres biens immobiliers qu’elle donne en location dans le cadre d’une gestion patrimoniale.

En conséquence, il y a lieu de confirmer que la majoration de 40 % pour manquement délibéré prévue à l’article 1729 a du CGI n’est pas applicable en l’espèce.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile et compte tenu du sens de la présente décision, le jugement sera confirmé en ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens de première instance.

Par ailleurs, l’administration fiscale, partie perdante au sens de cet article 696, sera tenue aux dépens d’appel. Dès lors et en application de l’article 700 dudit code, elle sera déboutée de sa demande et condamnée à payer à Mme [K] [R] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la procédure d’appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Condamne l’Etat aux dépens d’appel ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, déboute l’administration fiscale de sa demande et condamne l’Etat à verser à Mme [K] [R] la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la procédure d’appel non compris dans les dépens ;

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE