Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 20 JUIN 2025

(n° 173 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/18481 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKJUM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Septembre 2024 -Président du TJ de [Localité 8] – RG n° 23/58745

APPELANTE

Mme [Z] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Virginie DIATTA de la SELEURL VD AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : B 0766

INTIMÉE

S.C.I. SABIMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dalila AHMEDI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0387

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 mai 2025 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte en date du 2 octobre 2014, à effet au 1er septembre 2014, la SCI Sabimmo a consenti à la SARL MD Bijoux un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 6], dans le 18ème arrondissement de Paris, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 15.600 euros (soit 1.300 euros par mois) et 624 euros par an de provision pour charges (soit 52 euros par mois).

Mme [B] a procédé à l’acquisition du fonds de commerce par acte du 10 novembre 2017.

Par acte des 30 août et 14 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à Mme [B] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, de lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er août 2023.

Par acte du 14 novembre 2023, elle a fait assigner Mme [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement, par provision, d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif.

Par ordonnance contradictoire du 11 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

— dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de nullité de l’assignation ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater la nullité du commandement;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de remise en état non formulée aux termes du dispositif des écritures de la société Sabimmo ;

— condamné Mme [B] à verser à la société Sabimmo la somme de 9.464 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 1er juin 2024, terme de juin 2024 inclus ;

— rejeté la demande de délais de paiement ;

— condamné Mme [B] à verser à la société Sabimmo la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer.

Par déclaration du 28 octobre 2024, Mme [B] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de nullité de l’assignation, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la nullité du commandement, l’a condamnée à régler une provision d’un montant de 9.464 euros, n’a pas fait droit à sa demande de délai de paiement et sur sa condamnation aux dépens et au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 29 avril 2025, elle demande à la cour de:

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à référé en raison de la contestation sérieuse soulevée et relative à la nullité commandement de payer et de l’assignation qui en découle ;- l’infirmer en ce qu’elle l’a condamnée à régler une provision d’un montant de 9.464 euros, arrêté au 1er juin 2024, n’a pas fait droit à sa demande de délais de paiement et l’a condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau,

— dire qu’il n’y a pas lieu à référé du fait de l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité des commandements de payer des 30 août et 14 septembre 2023 ;

— débouter la société Sabimmo de sa demande tendant à la condamner au paiement d’une provision au titre des loyers et charges à hauteur de 16.224 euros ;

— la débouter de sa demande de condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— fixer le montant de sa dette envers la SCI Sabimmo à un montant de 4.056 euros TTC, arrêtée au mois de février 2024 ;

— la débouter de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement délivré le14 novembre 2024 ;

— la débouter de sa demande d’expulsion sous astreinte, de celle relative au sort des meubles et de celle tendant au paiement d’une indemnité d’occupation égale à 2.600 euros par jour;

— la condamner à lui verser la somme de 9.464 euros TTCà titre de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance de la chose louée ;

à titre subsidiaire, si la cour faisait droit à la demande de provision de la SCI Sabimmo,

— lui accorder un délai de paiement de deux ans afin de lui permettre de solder sa dette locative en plus du loyer courant ;

en tout état de cause,

— condamner la société Sabimmo à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 22 mars 2025, la société Sabimmo demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de nullité de l’assignation,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de la nullité du commandement,

— condamné Mme [B] au paiement de la somme de 9.464 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 1er juin 2024, terme de juin 2024 inclus,

— rejeté la demande de délais de paiement,

— condamné Mme [B] en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— l’infirmer en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de remise en état ;

statuant à nouveau,

— enjoindre, sous astreinte de 200 euros par jour de retard en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, au preneur de procéder 'à l’enlèvement des travaux sauvages et à la remise en état des lieux conforme à l’état précédent’ ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, par l’effet du commandement signifié les 30 août et 14 septembre 2023, et à titre subsidiaire, par l’effet du commandement signifié le 15 octobre 2024 ;

— condamner Mme [B] à payer, par provision, la somme de 16.224 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de mars 2025 inclus et assortir ladite somme des intérêts légaux ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 7] [Localité 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

— condamner Mme [B] à lui payer une indemnité d’occupation de 2.600 euros par jour, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, et dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le preneur formerait une demande de délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire qui serait accueillie,

— dire que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues par la décision à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle :

— la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise et la bailleresse autorisée à poursuivre l’expulsion du preneur ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus, – Mme [B] sera condamnée à lui payer les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

en tout état de cause,

— condamner Mme [B] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, en ce compris les frais exposés pour les deux commandements de payer délivrés le 14 septembre 2023 et le 15 octobre 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose : 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.'

Le bail en date du 2 octobre 2014 prévoit, en son article 'Clause résolutoire’ : 'Il est convenu qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements stipulé aux présentes comme le non-respect de la clause de destination ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation.'

La société Sabimmo demande à la cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail :

— à la date du 14 octobre 2023 par l’effet de la signification d’un commandement de payer les 30 août et 14 septembre 2023 ;

— subsidiairement à celle du 15 novembre 2024 par suite de la signification d’un nouveau commandement de payer le 15 octobre 2024.

Mme [B] invoque :

— l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer signifié les 30 août et 14 septembre 2023, tenant à l’imprécision du décompte joint à l’acte, en l’absence de précision du solde mentionné comme étant dû au 1er janvier 2023 à hauteur de 7.630 euros ;

— l’irrecevabilité de la demande fondée sur le nouveau commandement de payer signifié le 15 octobre 2024 comme nouvelle en cause d’appel.

Sur le commandement de payer signifié les 30 août et 14 septembre 2023

Le commandement de payer, qui doit comprendre le décompte de la dette, doit être suffisamment précis pour permettre au locataire de connaître et vérifier l’arriéré locatif réclamé.

Par acte des 30 août et 14 septembre 2023, la bailleresse a fait signifier à Mme [B] un commandement, visant la clause résolutoire contractuelle, de lui payer la somme de 8.000 euros en principal. Ce commandement inclut un décompte mentionnant un solde dû par la locataire au 1er janvier 2023 d’un montant de 7.630 euros et individualisant chaque somme due et chaque somme payée au titre de la période comprise entre le 1er janvier et le 19 juillet 2023.

Ainsi que l’a exactement retenu le premier juge, ce décompte ne précise pas le détail du solde dû au 1er janvier 2023, d’un montant global de 7.630 euros, solde correspondant à l’essentiel de l’arriéré locatif réclamé. Cette absence de précision, qui n’a pas permis à la locataire de prendre l’exacte mesure de la dette dont le paiement était demandé, est de nature à affecter la régularité de ce commandement de payer et constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur ce commandement. La décision déférée sera confirmée sur ce point.

Sur le commandement de payer signifié le 15 octobre 2024

La société Sabimmo demande subsidiairement de constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du nouveau commandement de payer délivré le 15 octobre 2024, dont les causes n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Mme [B] oppose que la référence à ce nouveau commandement constitue une demande nouvelle en appel, que ce commandement n’entre pas dans le litige soumis à la cour et que, 'consciente de l’irrégularité du commandement de payer délivré les 30 août 2023 et 14 septembre 2023, la société Sabimmo tente de manipuler la loi'.

Par acte délivré le 15 octobre 2024, la société Sabimmo a fait signifier à Mme [B] d’une part l’ordonnance entreprise, d’autre part, un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de lui payer la somme totale de 14.720 euros en principal correspondant aux condamnations prononcées par cette ordonnance (10.664 euros) et aux loyers impayés de juillet à septembre 2024 (4.056 euros).

L’article 4 du code de procédure civile dispose : 'L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense.'

En l’espèce, l’objet du litige est déterminé par le seul commandement de payer signifié les 30 août et 14 septembre 2023, commandement dont la délivrance a constitué le préalable obligatoire à l’introduction de l’instance. Le nouveau commandement délivré le 15 octobre 2024 est distinct de celui sur lequel l’instance repose et n’entre dès lors pas dans le litige, de sorte que la demande fondée sur ce dernier acte constitue une demande nouvelle en appel.

La cour dira irrecevable la demande de la société Sabimmo fondée sur le commandement de payer du 15 octobre 2024 et confirmera l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer des 30 août et 14 septembre 2023, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société Sabimmo actualise sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 16.224 euros au 12 mars 2025, terme de mars 2025 inclus (pièce Sabimmo n°20).

Mme [B] invoque l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant de la provision réclamée, en ce que :

— les décomptes produits par la société Sabimmo ne distinguent pas le loyer et les charges;

— trois paiements effectués par ses soins en décembre 2023 et février 2024 n’ont pas été pris en compte par la bailleresse ;

— aucune régularisation de charges n’est intervenue.

Sur les paiements effectués par la locataire, il convient de constater que le décompte n’a pas pris en compte le virement de la somme de 1.352 euros auquel Mme [B] a procédé le 21 décembre 2023 (pièce [B] n°6), les autres virements invoqués par l’appelante (1.796 euros le 1er décembre 2024 et 1.352 euros le 20 février 2024) ayant, en revanche, été intégrés dans le décompte.

Sur les charges, il est rappelé que l’article L.145-40-2 du code de commerce prévoit que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ; cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Il en résulte que l’absence de régularisation des charges rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges.

La société Sabimmo ne justifie d’aucune régularisation annuelle de charges, aucune pièce n’étant produite à ce titre. Ainsi, dès lors qu’il n’est pas justifié du décompte de régularisation des charges locatives, l’obligation de Mme [B] au paiement des provisions pour charges est sérieusement contestable.

Il convient donc, après déduction d’une part, du montant du virement du 21 décembre 2023, d’autre part, de la provision pour charges de 52 euros par mois, de condamner Mme [B] au seul paiement des loyers, soit la somme provisionnelle de 12.220 euros et de réformer en ce sens l’ordonnance entreprise.

La demande de délais de paiement formulée par Mme [B], qui a pour seul objectif d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire, doit être rejetée, l’ordonnance entreprise étant confirmée de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [B] sollicite la condamnation de la société Sabimmo à lui verser la somme de 9.464 euros TTC à titre de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance de la chose louée en raison de l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée d’exploiter son fonds de commerce de mars à septembre 2024 par suite d’un défaut d’alimentation électrique du local pris à bail.

La société Sabimmo indique que, si l’alimentation électrique du local loué est en effet rattachée au compteur de Mme [V], voisine de Mme [B], elle a demandé à la société Enedis d’intervenir pour doter ce local d’un compteur distinct, intervention à laquelle Mme [B] a systématiquement fait obstacle.

Si Mme [B] met en cause sa voisine, Mme [V], dans le défaut d’alimentation électrique du local loué – Mme [V] reconnaissant, par attestation en date du 13 mai 2024 (pièce Sabimmo n°14), 'avoir coupé le courant à sa voisine (Mme [B]) qui a décidé de ne plus payer sa consommation de courant selon le sous-compteur qui se trouve dans sa boutique’ – elle ne fait état d’aucun élément accréditant une quelconque responsabilité de la société Sabimmo dans cette coupure, alors-même que la bailleresse démontre avoir pris les dispositions appropriées pour faire réaliser les travaux d’adaptation nécessaires de l’alimentation électrique et pris à cet effet l’attache de la société Enedis dès février 2023 (pièce Sabimmo n°8).

La demande de Mme [B] sera dès lors rejetée.

Sur la demande de remise en état

La société Sabimmo demande d’enjoindre, sous astreinte, Mme [B] de procéder à l’enlèvement des branchements électriques irréguliers et à la remise en état des lieux conforme à l’état antérieur.

Elle ne se prévaut, au soutien de sa demande, que du courriel du syndic de copropriété en date du 20 juin 2024 qui indique que 'les copropriétaires l’ont informé qu’un câble électrique a été installé sauvagement avec un cheminement sur la façade de l’immeuble.' (pièce Sabimmo n°17)

Ce seul élément, en l’absence de constat de commissaire de justice, n’apparaît pas suffisamment précis pour établir la réalité de branchements électriques irréguliers susceptibles d’être imputés à Mme [B] et à déterminer les opérations de remise en état nécessaires. La demande de remise en état sera dès lors rejetée.

Sur les frais et dépens

Le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été justement appréciés par le premier juge, notamment en ce que l’ordonnance a rejeté la demande tendant à inclure dans les dépens les frais du commandement de payer des 30 août et 14 septembre 2023 dont la validité est sérieusement contestable. L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ces points.

Mme [B], partie perdante, sera tenue aux dépens d’appel, lesquels ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 15 octobre 2024.

L’équité commande de condamner Mme [B] à payer à la société Sabimmo la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable la demande de la société Sabimmo d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer délivré le 15 octobre 2024 ;

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf sur la condamnation de Mme [B] au paiement d’une provision de 9.464 euros et en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de remise en état ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés ;

Condamne Mme [B] à payer à la société Sabimmo, à titre provisionnel, la somme de 12.220 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2025 ;

Rejette la demande de remise en état formée par la société Sabimmo ;

Rejette la demande de dommages et intérêts de Mme [B] ;

Condamne Mme [B] aux dépens d’appel, lesquels ne comprendront pas le coût du commandement de payer délivré le 15 octobre 2024 ;

La condamne à payer à la société Sabimmo la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT