ACOUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 05 JUIN 2025

ph

N°2025/ 195

Rôle N° RG 20/03993 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFYHU

[A] [OO] épouse [KD]

C/

[D] [OA]

[U] [C] épouse [OA]

[I] [O]

[P] [W] épouse [O]

[Y] [O]

[G] [R]

[K] [LP] épouse [R]

[Z] [V]

[F] [T]

[S] [L]

[H] [N]

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’EN SEMBLE IMM OBILIER « LES [Adresse 15] »,

S.A.R.L. AGENCE BENOIST

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Rachel COURT-MENIGOZ

ASSOCIATION COUTELIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 07 Janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/08956.

APPELANTE

Madame [A] [OO] épouse [KD]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Nicolas KOHEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

INTIMES

Monsieur [D] [OA]

demeurant [Adresse 16]

Ordonnance de désistement partiel rendue à son égard le 15/09/2020

Madame [U] [C] épouse [OA]

demeurant [Adresse 16]

Ordonnance de désistement partiel rendue à son égard le 15/09/2020

Monsieur [I] [O]

demeurant [Adresse 11]

Ordonnance de désistement partiel rendue à son égard le 15/09/2020

Madame [P] [W] épouse [O]

née le 25 Mars 1934 à [Localité 14] (71), demeurant [Adresse 11]

Ordonnance de désistement partiel rendue à son égard le 15/09/2020

Monsieur [Y] [O]

demeurant [Adresse 12]

Ordonnance de désistement partiel rendue à son égard le 15/09/2020

Monsieur [G] [R]

demeurant [Adresse 17]

Ordonnance de désistement partiel rendue à son égard le 15/09/2020

Madame [K] [LP] épouse [R]

demeurant [Adresse 17]

Ordonnance de désistement partiel rendue à son égard le 15/09/2020

Madame [Z] [V]

demeurant [Adresse 9]

Ordonnance de désistement partiel rendue à son égard le 15/09/2020

Monsieur [F] [T]

demeurant [Adresse 2]

Ordonnance de désistement partiel rendue à son égard le 15/09/2020

Monsieur [S] [L]

demeurant [Adresse 5]

Ordonnance de désistement partiel rendue à son égard le 15/09/2020

Monsieur [H] [N]

demeurant [Adresse 16]

Ordonnance de désistement partiel rendue à son égard le 15/09/2020

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER « LES [Adresse 15], représenté par son Syndic en exercice, la Société Nouvelle de Gestion du Golfe, [Adresse 8]

Assignation portant signification de la déclaration d’appel remise à personne le 10.09.2020

défaillant

S.A.R.L. AGENCE BENOIST, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité audit siège

représentée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [A] [OO] épouse [KD] est propriétaire au sein de la copropriété Les [Adresse 15], située [Adresse 7] à [Localité 18], dont le syndic était la SARL Agence Benoist. L’ensemble immobilier est implanté sur une parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 10].

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 27 juillet 2015, à laquelle a participé le maire de la commune de [Localité 18], les copropriétaires ont accepté à la majorité de tous les copropriétaires de l’article 26, de céder la partie commune suivante à la mairie de [Localité 18] : trottoir longeant le bâtiment principal situé [Adresse 13] ainsi que les six places de parking en bordure, sans condition financière et contrepartie, en donnant mandat au syndic pour finaliser le projet adopté avec l’aide du conseil syndical dans la négociation.

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 22 août 2016, a été approuvé, à la majorité de tous les copropriétaires, le découpage proposé par le cabinet Siragusa géomètre, aboutissant à la création de deux parcelles cadastrées AB n° [Cadastre 3] et AB n° [Cadastre 4] issues de la division de la parcelle AB n° [Cadastre 10].

La question de la cession a de nouveau été évoquée au cours de l’assemblée générale du 26 juillet 2017 et, notamment par la résolution 15 b), l’assemblée générale a approuvé le projet de la mairie tel que présenté sur une planche dessin jointe.

Selon exploit d’huissier du 12 décembre 2017, Mme [A] [OO] épouse [KD] ainsi que M. [D] [OA], Mme [U] [C] épouse [OA], M. [I] [O], Mme [P] [W] épouse [O], M. [Y] [O], M. [G] [R], Mme [K] [LP] épouse [R], Mme [Z] [V], M. [F] [T], M. [S] [L], M. [H] [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière dénommée Les [Adresse 15] (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic la SARL Agence Benoist, ainsi que la SARL Agence Benoist, devant le tribunal de grande instance de Draguignan, aux fins de voir prononcer la nullité pure et simple du procès-verbal d’assemblée générale du 26 juillet 2017 et de l’ensemble de ses résolutions avec toute conséquence de droit, notamment la désignation d’un administrateur judiciaire provisoire.

Par jugement du 7 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— constaté le désistement d’instance et d’action de M. [D] [OA], Mme [U] [C] épouse [OA], M. [I] [O], Mme [P] [W] épouse [O], M. [Y] [O], M. [G] [R], Mme [K] [LP] épouse [R], Mme [Z] [V], M. [F] [T], M. [S] [L], M. [H] [N],

— rejeté la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 26 juillet 2017 formée par Mme [A] [OO] épouse [KD],

— débouté la SARL Agence Benoist de sa demande au titre de la procédure abusive,

— condamné M. [D] [OA], Mme [U] [C] épouse [OA], M. [I] [O], Mme [P] [W] épouse [O], M. [Y] [O], M. [G] [R], Mme [K] [LP] épouse [R], Mme [Z] [V], M. [F] [T], M. [S] [L], M. [H] [N] et Mme [A] [OO] épouse [KD] à payer au syndicat des copropriétaires et à la SARL Agence Benoist chacun la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les mêmes aux dépens,

— rejeté le surplus des demandes.

Le tribunal a considéré que l’article 18 du décret du 17 mars 1967 n’impose pas de délai de notification du procès-verbal mais fixe un délai impératif à compter de sa notification pour le contester, que tous les membres (le président et les deux scrutateurs) ont signé les pages du procès-verbal et que l’absence de signature de l’un des scrutateurs en dernière page n’entraîne pas en soi la nullité de l’assemblée générale, que s’agissant de la computation des millièmes le demandeur procède par allégations non étayées objectivement pour permettre de considérer objectivement que le calcul des millièmes n’a pas été respecté, en observant que le décompte des voix tient compte des copropriétaires présents et représentés sans qu’il ne soit permis au tribunal de disposer d’éléments de nature à remettre en cause les mentions, qu’aucune conséquence ne peut être tirée du moyen soulevé de l’absence d’authenticité du procès-verbal du 10 août 2018 au titre de la demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juillet 2017.

Par déclaration du 16 mars 2020, Mme [A] [OO] épouse [KD] a relevé appel de ce jugement en intimant M. [D] [OA], Mme [U] [C] épouse [OA], M. [I] [O], Mme [P] [W] épouse [O], M. [Y] [O], M. [G] [R], Mme [K] [LP] épouse [R], Mme [Z] [V], M. [F] [T], M. [S] [L], M. [H] [N], le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société Nouvelle gestion du Golfe et la SARL Agence Benoist.

Par ordonnance du 15 septembre 2020, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement partiel de Mme [A] [OO] épouse [KD] à l’égard de M. [D] [OA], Mme [U] [C] épouse [OA], M. [I] [O], Mme [P] [W] épouse [O], M. [Y] [O], M. [G] [R], Mme [K] [LP] épouse [R], Mme [Z] [V], M. [F] [T], M. [S] [L], M. [H] [N].

Par arrêt réputé contradictoire du 21 mars 2024, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a ordonné la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire à la mise en état, au constat que les notifications du greffe n’ont été adressées qu’à M^e Court-Menigoz et pas à M^e Laurent Coutelier, qui avait cessé ses fonctions sans en avertir la cour.

La cour a aussi mis dans le débat la question de la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 26 juillet 2017, en son entier par Mme [A] [OO] épouse [KD] non opposante à l’ensemble des résolutions votées.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 27 août 2024, Mme [A] [OO] épouse [KD] demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’ordonnance n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 17 et 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu le jugement entrepris,

— la déclarer recevable en son appel et l’y dire bien fondée,

A titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en rendu le 7 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Draguignan en qu’il a :

— rejeté la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 26 juillet 2017 formé par Mme [A] [OO] épouse [KD],

— condamné les douze demandeurs mentionnés dans le jugement, dont Mme [A] [OO] épouse [KD] à payer au syndicat des copropriétaires et à la SARL Agence Benoist chacun la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence, statuant à nouveau,

— prononcer la nullité du procès-verbal d’assemblée générale du 26 juillet 2017 en raison des irrégularités qui l’entachent,

A titre subsidiaire,

— prononcer la nullité de la résolution n° 15 du procès-verbal d’assemblée générale du 26 juillet 2017 en raison des irrégularités qui l’entachent,

En tout état de cause,

— débouter l’agence Benoist de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— dire et arrêter que les montants mis à sa charge en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne sont pas dus,

— condamner l’agence Benoist à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [A] [OO] épouse [KD] fait essentiellement valoir :

— qu’au cours de cette assemblée générale a été votée une résolution « n° 15 Aménagement suite cession trottoir », dont la rédaction est particulière, manifestement volontairement ambiguë et le syndic s’est abstenu de fournir des précisions sur celle-ci, qu’il s’en est suivi une assemblée particulièrement houleuse dans la mesure où une partie des copropriétaires souhaitait changer de syndic,

— que cette résolution a été évoquée immédiatement après la désignation du bureau, le maire de la commune s’étant déplacé pour convaincre les copropriétaires de son projet d’aménagement,

— que la tenue de l’assemblée a été erratique, que de nombreuses contestations se sont élevées sur le décompte des voix, que le procès-verbal signé au terme de l’assemblée ne correspond pas à la réalité des votes, que c’est la raison pour laquelle ils ont été treize copropriétaires au départ à saisir le tribunal de Draguignan,

— que la vente au profit de la mairie, qui a été cachée aux copropriétaires, est intervenue le 3 août 2017, soit une semaine après l’assemblée générale, avant la notification du procès-verbal de ladite assemblée générale, que cette vente sur la totalité de la parcelle AB [Cadastre 4] était fondée sur l’accord des copropriétaires, donné à l’assemblée générale du 27 juillet 2015, alors qu’à l’époque la parcelle AB [Cadastre 4] issue de la division de la parcelle de parcelle AB [Cadastre 10], n’existait pas,

— que la SARL Agence Benoist, syndic, a excédé le mandat qui lui avait été confié,

— que l’annulation de l’assemblée générale constitue un préalable à une éventuelle action contre le syndic,

Sur les moyens d’annulation,

— que la notification du procès-verbal de l’assemblée générale a été particulièrement tardive,

— près de trois mois après la tenue de l’assemblée,

— d’autres irrégularités ont été commises,

— le syndic a volontairement notifié tardivement pour rendre plus complexe et moins recevables les contestations élevées par quelques propriétaires dont le président de séance et les scrutateurs, garants de l’intégrité des débats et des votes,

— que le résultat des votes exprimés est équivoque,

— plusieurs contestations manuscrites apparaissent sur le procès-verbal,

— le procès-verbal n’est pas signé par l’un des scrutateurs, ce qui doit être apprécié à l’aune de l’ensemble des autres moyens soulevés,

— trois projets de procès-verbal ont été établis par le syndic, qui attestent tous d’une discordance dans le calcul des votes, et n’ont pas été signés par le président et les scrutateurs,

— plusieurs décomptes apparaissent dans les projets de procès-verbal rectifiés,

— il résulte notamment du procès-verbal contesté que la résolution n° 15 a fait l’objet de deux résultats parfaitement contradictoires,

— qu’à l’évidence, le syndic et la mairie ont trouvé un intérêt commun à passer outre la volonté des copropriétaires, cette man’uvre s’étant révélée d’autant plus efficace qu’apprenant l’intervention de la vente de la parcelle AB [Cadastre 4] et par suite le caractère totalement inopérant de leur procédure visant à obtenir l’annulation de l’assemblée générale approuvant l’aménagement de ladite parcelle, douze des treize copropriétaires se sont désistés de leur action, laissant ainsi le champ libre à la mairie pour réaliser son aménagement d’une parcelle acquise pour 1 euro sans la moindre contrepartie,

— qu’à titre subsidiaire, sa demande en annulation est recevable s’agissant de la résolution n° 15,

— le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale ayant été interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier,

— cette demande a la même finalité que la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier,

Sur la condamnation aux frais irrépétibles,

— qu’il y a équivocité sur la condamnation aux frais irrépétibles, deux lectures étant possibles du terme « chacun »,

— que si par extraordinaire la cour ne faisait pas droit à sa demande, il lui appartiendra d’interpréter cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 26 juillet 2024, la SARL Agence Benoist demande à la cour de :

— déclarer l’appel de Mme [A] [OO] épouse [KD] autant irrecevable qu’infondé,

— confirmer le jugement du 7 janvier 2020 en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 26 juillet 2017 formée par Mme [A] [OO] épouse [KD],

— juger la demande d’annulation de l’assemblée générale du 26 juillet 2017 en son entier par Mme [A] [OO] épouse [KD], non opposante à l’intégralité des résolutions votées, irrecevable,

En tant que de besoin,

— juger infondée la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 26 juillet 2017,

— juger irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande d’annulation de la résolution numéro 15 de l’assemblée générale du 26 juillet 2017,

— débouter Mme [OO] de toutes ses fins, demandes, moyens et conclusions,

— condamner Mme [A] [OO] épouse [KD] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés devant la cour d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL Agence Benoist soutient en substance :

Sur l’appel portant sur l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 26 juillet 2017,

— que Mme [KD] a voté en faveur ou s’est abstenue, ce qui ne correspond pas à être opposant à la résolution dans notamment les résolutions n° 2 et 3, ce qui rend irrecevable sa demande sans qu’il soit besoin d’examiner l’ensemble des résolutions,

— que la lecture des écritures de l’appelante montre bien que celle-ci n’a envisagé sa demande en annulation que contre l’intégralité de l’assemblée générale et qu’ainsi toute demande qui serait présentée aujourd’hui, dans de nouvelles conclusions sur l’annulation de résolutions spécifiques auxquelles l’appelante aurait été opposante ou défaillante, serait irrecevable comme ayant été formée hors délai,

— qu’elle reprend à son compte les motifs pour lesquels le premier juge a déclaré infondée la demande d’annulation de l’assemblée générale,

— il n’existe aucune irrégularité de la notification du procès-verbal, le soi-disant caractère tardif de celle-ci n’étant pas une irrégularité et en outre, il ne saurait exister de nullité sans texte,

— quelque irrégularité que ce soit ne peut amener, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qu’à une annulation des résolutions pour lesquelles le copropriétaire a été opposant ou défaillant,

Sur l’appel en ce qui la concerne,

— que Mme [KD] n’invoque aucune faute ni aucun grief à son encontre,

— que le syndic ne répond que des fautes qu’il a pu commettre et du préjudice résultant de ces fautes,

— que les affirmations de Mme [KD] sont injustifiées,

— qu’en sa qualité de secrétaire de séance, le syndic ne peut être tenu pour responsable des conditions de déroulement de l’assemblée et des votes, qu’il a pour seule tâche de reproduire aussi fidèlement possible dans le procès-verbal,

— que l’assemblée générale de la copropriété s’est déroulée dans des conditions extrêmement difficiles et que c’est dans cet état de carence du président de l’assemblée générale dans la police de l’assemblée générale, que seule la dernière page du procès-verbal n’a pas été signée par le premier assesseur,

— que le procès-verbal d’assemblée générale fait foi sauf preuve contraire incombant à celui qui le conteste,

— que la jurisprudence rappelle qu’il n’est pas nécessaire de signer chaque page du procès-verbal et qu’en outre, il n’appartient pas au syndic de rectifier le texte du procès-verbal signé par le président de séance et les membres du bureau,

— que les erreurs purement matérielles dans la rédaction du procès-verbal n’affectent pas la validité de l’assemblée générale et peuvent faire l’objet d’une action en rectification, différente de l’action en nullité,

— que le fait que le procès-verbal de séance ait été éventuellement notifié avec retard n’a au surplus aucune conséquence sur la validité dudit procès-verbal.

Sur la demande nouvelle présentée devant la cour en annulation de la résolution n° 15,

— qu’il suffit de prendre connaissance des éléments du dossier pour s’apercevoir que cette demande n’était pas virtuellement contenue dans les demandes de Mme [OO] épouse [KD] dans la procédure de première instance,

— que cette demande présentée pour la première fois n’est étayée par aucune argumentation et notamment la demanderesse n’indique à aucun moment en quoi la résolution numéro 15 serait entachée d’irrégularité,

Sur l’article 700,

— que la formulation du premier juge, démontre bien que l’article 700, accordé tant au syndicat des copropriétaires qu’à elle-même, n’est que de 1 500 euros à se partager entre l’ensemble des demandeurs et non pas condamner à la somme de 1 500 euros chacun.

La déclaration d’appel et les conclusions d’appelants ont été signifiées au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la SARL Nouvelle gestion du Golfe, selon acte du 10 septembre 2020, à personne habilitée.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 4 mars 2025.

L’arrêt non susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires qui n’a pas constitué avocat, ayant été cité à personne morale.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de statuer en premier lieu sur la fin de non-recevoir soulevée d’office par la cour tirée de la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 26 juillet 2017, en son entier par Mme [A] [OO] épouse [KD] non opposante à l’ensemble des résolutions votées.

Sur la recevabilité de la demande de nullité de l’assemblée générale du 26 juillet 2017

Selon les dispositions de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Il est constaté que Mme [KD] était présente au cours de cette assemblée générale, qui a commencé par le vote du bureau, à savoir l’élection du président de séance, des assesseurs et du secrétaire de séance, résolutions pour lesquelles Mme [KD] n’a pas été opposante, ce qu’elle ne discute d’ailleurs pas dans ses écritures.

Il doit donc être conclu que Mme [KD] non opposante à toutes les résolutions de l’assemblée générale litigieuse, est irrecevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 26 juillet 2017 en son entier. Le jugement appelé sera donc infirmé en ce qu’il a débouté Mme [KD] de sa demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 26 juillet 2017.

Sur l’exception d’irrecevabilité de la demande nouvelle d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 26 juillet 2017

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir, étant admis que cette liste n’est pas limitative.

L’article 564 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les articles 565 et 566 du même code précisent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, ou si elles sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

En l’espèce, l’action initiale de Mme [KD] tendait à obtenir la nullité du procès-verbal d’assemblée générale du 26 juillet 2017 et de l’ensemble de ses résolutions. En dernier lieu et faisant suite au moyen soulevé d’office par la cour, tiré de l’irrecevabilité de la demande d’annulation de la totalité de l’assemblée générale, Mme [KD] sollicite l’annulation de la résolution n° 15 de ladite assemblée générale intitulée « AMENAGEMENT SUITE CESSION TROTTOIR (art 24) », objet même du litige.

Il doit donc être conclu que la demande d’annulation de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale litigieuse implique nécessairement la poursuite de l’annulation de la résolution n° 15 de ladite assemblée générale, si bien que l’exception tirée de la nouveauté de la demande sera rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 26 juillet 2017

Il est reproché une notification tardive du procès-verbal et des résultats des votes équivoques, manifestés par l’absence de signature de l’un des scrutateurs, l’existence de contestations manuscrites, de plusieurs décomptes, de résultats contradictoires s’agissant précisément de la résolution n° 15.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit, « Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. (') ».

L’article 17-1 du même décret énonce que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

Il est relevé qu’aucune sanction n’est prévue dans l’article 17 précité, en cas de non-respect du délai de notification du procès-verbal d’assemblée générale, dont la seule conséquence, est que le délai de contestation ne court pas, si bien que ce grief ne peut prospérer.

Il est établi que c’est le procès-verbal signé au terme de l’assemblée générale du 26 juillet 2017, comportant des ratures, qui a été notifié aux copropriétaires en lien avec les difficultés signalées dans le courrier rédigé par la société Agence Benoist le 12 octobre 2017 en raison de la demande de rectification de certains votes par l’un des scrutateurs (M. [OA]), et de la volonté exprimée par certains copropriétaires de le contester.

Ce procès-verbal a été signé par le président (M. [O]), le deuxième assesseur (M. [OA]), le secrétaire (Mme [X] représentant le syndic), mais pas par le premier assesseur (M. [RZ]), lequel a néanmoins paraphé l’ensemble des autres pages du procès-verbal, comme tous les autres, sauf une page omise par Mme [X].

La résolution n° 15 comporte deux points :

a) la décision de refuser la plantation de palmiers et la création d’une aire de livraison devant le bâtiment,

b) l’approbation du projet de la mairie tel que présenté sur une planche dessin.

La résolution n° 15 a) a été refusée à la majorité des copropriétaires présents et représentés, après rature par 5770/9187 tantièmes, tenant compte de l’arrivée d’un copropriétaire (M. [M]) après l’élection du secrétaire de séance (résolution n° 3) et avant le vote de la résolution n° 15 intervenu dès après l’élection du secrétaire de séance.

La résolution n° 15 b) a été votée à la majorité des copropriétaires présents et représentés, après rature par 4711/9187 tantièmes.

Mme [KD] verse aux débats, les échanges de mails suite à la tenue de l’assemblée générale du 26 juillet 2017 dans lesquels :

— M. [OA] indique que le syndic a oublié de compter les pouvoirs contre le projet du maire, à savoir les pouvoirs donnés à Mme [OA] par trois copropriétaires représentant 660 tantièmes et qui ont voté aussi contre les palmiers et l’arrêt livraison « (ils ont vue mer) !!!!!! »,

— M. [OA] lors du second contrôle du procès-verbal, signale qu’on ne peut pas affirmer à quelle heure M. [M] est arrivé, ni à quelle résolution, mais sûrement pas en début de séance et qu’on ne peut comptabiliser M. [M] pour la résolution n° 15 ; que les copropriétaires concernés par la vue mer ont voté pour ne pas avoir l’arrêt de livraison camions, et palmiers, ceux qui ne sont pas concernés (sans vue) ont voté pour la résolution, ce qui est illogique ; donc la résolution contre les palmiers et l’arrêt camions est acceptée,

— M. [OA] suite à une nouvelle rectification du procès-verbal déclare que M. [O] et M. [RZ] peuvent confirmer que M. [M] n’est pas arrivé pour la résolution n° 15 et affirme que la réalité de la résolution n° 15 est la suivante :

—  15 a) : ont voté pour (contre les palmiers et l’arrêt camion) 4677 tantièmes et contre 4308 tantièmes, après report vers le vote pour de M. [J], Mme [E], Mme [B] et soustraction du vote de M. [M],

—  15 b) : ont voté pour (projet de la mairie) 4510 tantièmes et contre 4677 tantièmes, en retirant Mme [E], M. [J] et Mme [B] des votes pour et en ajoutant Mme [E] aux votes contre, étant observé que le total des présents et représentés est de 9187 tantièmes comprenant M. [M].

Il est relevé que les ratures sur le procès-verbal notifié, s’expliquent par l’ajout des tantièmes d’opposants et le retrait des tantièmes des votants pour chacun des votes des résolutions n° 15 a) et n° 15 b), que toutes les pages du procès-verbal ont été paraphées par le président, les assesseurs de séance ou scrutateurs et le secrétaire, notamment concernant l’arrivée de M. [M] après le vote de la résolution n° 3 pour le vote de la résolution n° 15 qui a été avancée pour tenir compte de la présence du maire en début d’assemblée générale.

Aucun texte n’impose de respecter l’ordre du vote des résolutions.

Il n’est produit aucune autre pièce que les critiques de l’un des scrutateurs, intervenues lors des différentes tentatives de « mise au propre » du procès-verbal, les rendant ainsi invérifiables, alors que ce scrutateur a signé le procès-verbal établi le jour même de l’assemblée générale.

Il doit donc être conclu que Mme [KD] ne démontre pas d’irrégularité dans le décompte des votes de nature à modifier le sens du vote et doit donc être déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 26 juillet 2017.

Sur les mesures accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles, qui ont clairement été mis à la charge de tous les demandeurs à hauteur de 1 500 euros au profit de la SARL Agence Benoist et 1 500 euros au profit du syndicat des copropriétaires, sans qu’il soit nécessaire d’interpréter la décision sur ce point.

Mme [KD] qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens d’appel et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la SARL Agence Benoist.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement appelé sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 26 juillet 2017 ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande d’annulation de la totalité de l’assemblée générale du 26 juillet 2017 ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté de la demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 26 juillet 2017 ;

Déboute Mme [A] [OO] épouse [KD] de sa demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 26 juillet 2017 ;

Dit n’y avoir lieu à interprétation du jugement sur les frais irrépétibles ;

Condamne Mme [A] [OO] épouse [KD] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [A] [OO] épouse [KD] à verser à la SARL Agence Benoist, la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT