Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 19 JUIN 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12789 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJYF7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Juin 2024 -Président du TJ de [Localité 12] – RG n°23/59011

APPELANT

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. NBGI, RCS de [Localité 12] sous le n°399 894 450

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentée par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

INTIMÉES

S.A.R.L. JACK, RCS de [Localité 12] sous le n°879 804 367, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102

S.A.S. SGS, RCS [Localité 12] sous le n°400 835 401, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 14]

[Localité 9]

Représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Mai 2025 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport et Laurent NAJEM, Conseiller, conformément aux articles 804 et 905 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Anne-Gaël BLANC, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La société SGS est un propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée sur rue (lot n°59) d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 13], loué depuis le 20 janvier 2020 à la société Jack qui y exerce sous l’enseigne Häagen-Dazs une activité de vente sur place ou à emporter de produits de crème glacée industrielle.

L’assemblée générale des copropriétaires du 13 janvier 2021 a voté deux résolutions (15.1 et 15.2) autorisant la société SGS à modifier la façade du local commercial, d’une part en changeant sa couleur, en ajoutant une enseigne et une grille de ventilation naturelle, d’autre part en posant un store, la pose de ce store étant toutefois conditionnée à la remise en état préalable de la vitrine de gauche par la suppression de la porte coulissante, créée sans autorisation, et retour à un châssis fixe.

Faute d’avoir obtenu cette remise en état préalable malgré sommation du 9 août 2023, par exploit du 14 novembre 2023 le syndicat des copropriétaires a fait assigner les sociétés Jack et SGS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Ordonner à la société Jack et à la société SGS de procéder à la remise en état immédiate de la façade de l’immeuble sis [Adresse 6], dont les modifications ont été réalisées sans autorisation préalable de l’assemblée générale, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Condamner la société Jack et la société SGS solidairement à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et frais irrépétibles.

Par ordonnance du 24 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et de la société SGS de procéder à la remise en état immédiate de la façade de l’immeuble sis [Adresse 6],

Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

Rejeté les demandes du chef de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné le demandeur au paiement des dépens.

Par déclaration du 11 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 24 janvier 2025, il demande à la cour, de :

Recevoir en ses conclusions d’appelant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la société NBGI dûment habilité ;

Infirmer l’ordonnance déférée rendue par président du tribunal judiciaire de Paris, le 24 juin 2024 (RG 23/59011) en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Ordonner à la société Jack de procéder à la remise en état immédiate de la façade de l’immeuble sis [Adresse 6], dont les modifications ont été réalisées sans autorisation préalable de l’assemblée générale, et au remplacement de la vitrine coulissante par une vitrine sur châssis fixe à gauche, conformément à la résolution adoptée en assemblée, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Rendre opposable la décision à la société Swiss life asset managers (mandataire de la société SGS) ;

Condamner la société Jack à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Jack lui a causé un trouble manifestement illicite en procédant sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et à l’insu de son bailleur à la modification de la vitrine fixe de gauche par une baie vitrée coulissante sur rail, transformant ainsi de façon majeure la façade extérieure de l’immeuble, partie commune, en violation du règlement de copropriété, alors en outre que l’assemblée générale du 13 janvier 2021 a refusé expressément cette transformation.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 janvier 2025, la société SGS demande à la cour, de :

Juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son syndic, mal fondé dans toutes les demandes et conséquences de son appel, qui pourraient mettre en cause la société SGS,

Juger la société Jack mal fondée dans son appel incident,

Juger la société SGS recevable et bien fondée dans son appel incident,

Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 24 juin 2024 en toutes ses dispositions excepté les dépens ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son syndic, de toutes ses demandes, fins et conclusions qui seraient dirigées à l’encontre de la société SGS,

Débouter la société Jack de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société SGS ;

Statuant à nouveau,

Ordonner à la société Jack de procéder à la remise en état immédiate de la façade de l’immeuble sis [Adresse 8], à savoir de la porte d’entrée des locaux commerciaux loués, dont les modifications ont été réalisées sans autorisation préalable ni de l’assemblée générale ni de la société SGS, en remplaçant la porte coulissante créée sans autorisation, par une porte battante identique à celle existant à l’origine du bail commercial du 20 janvier 2020, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification du présent arrêt ;

Condamner, à titre subsidiaire, la société Jack à relever et garantir indemne la société SGS de toutes condamnations qui seraient par extraordinaire prononcées à son encontre, et notamment en remise en état sous astreinte, article 700 du code de procédure civile et dépens, au profit du syndicat des copropriétaires ;

Constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] demande l’infirmation de l’ordonnance de référé du 24 juin 2024, mais sollicitant la Cour de « statuer à nouveau », ne formule plus de demande de condamnation à l’encontre de la société SGS, concernant notamment ses demandes de travaux sous astreinte, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou au titre des dépens, et demande juste que l’arrêt à intervenir lui soit déclaré « opposable » ;

Débouter la société Jack, et toute autre partie, de toutes demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société SGS ;

Débouter toutes parties, et notamment la société Jack, de toutes demandes de condamnation de la société SGS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Jack à payer à la société SGS la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamner la société Jack aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Sitbon, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La société SGS s’associe à la demande du syndicat des copropriétaires en soutenant que le trouble manifestement illicite causé par la société Jack est bien caractérisé en ce que sans autorisation de son bailleur, alors que le bail soumet à autorisation les travaux touchant à la structure des locaux, et sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, elle a décidé de transformer la structure de la devanture du local commercial et des éléments constituant la façade existante, en remplaçant la porte d’entrée battante par une porte coulissante, cela en violation de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 qui soumet à autorisation les travaux affectant les parties commune ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Elle ajoute subir elle-même un trouble manifestement illicite en ce que la société Jack lui a refusé de procéder à la remise en l’état initial.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 3 avril 2025, la société Jack demande à la cour, de :

Juger recevable et bien fondée la société Jack en son appel incident,

Confirmer l’ordonnance du magistrat des référés du tribunal judiciaire de Paris en date du 24 juin 2024 en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et de la société SGS tendant notamment à voir ordonner à la société Jack et à la société SGS de procéder à la remise en état immédiate de la façade de l’immeuble sis [Adresse 6],

Rejeté toutes demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et de la société SGS plus amples ou contraires,

Condamné le demandeur (syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]) au paiement des dépens ;

En revanche,

Infirmer l’ordonnance du magistrat des référés du tribunal judiciaire de Paris en date du 24 juin 2024 en ce qu’elle a rejeté la demande de la société Jack formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la société SGS à payer, au titre des frais irrépétibles de première instance, à la société Jack la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

Juger irrecevable car nouvelle la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir ordonner le remplacement de la vitrine coulissante par une vitrine sur châssis fixe à gauche,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Débouter la société SGS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la société SGS à payer à la société Jack la somme de 7 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

Les condamner également aux entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés par M^e Panepinto, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Jack soutient qu’il n’y a pas de trouble manifestement illicite faute de violation évidente de la règle de droit dès lors que la modification de la vitrine, à supposer qu’elle en soit bien à l’origine ce qui n’est pas démontré, affecte une partie privative aux termes du règlement de copropriété de sorte qu’elle n’avait pas à être autorisée, et n’affecte pas non plus l’aspect extérieur de l’immeuble, la modification ayant simplement consisté à remplacer la baie fixe de gauche par une baie coulissante et non, comme le prétend la société SGS, à remplacer la porte d’entrée battante qui est toujours en place, ce qui n’affecte pas l’aspect extérieur pas plus que la structure de la façade et de la devanture. Elle précise qu’ayant renoncé à l’installation du store soumis à autorisation de l’assemblée des copropriétaires, elle n’a pas contrevenu à la condition posée par ladite assemblée d’une remise en état préalable de la baie coulissante. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires, qui indique avoir subi des troubles de voisinage du fait de l’installation de la baie coulissante permettant la vente à emporter lorsque celle-ci est ouverte, ne démontre pas ces troubles, rappelant que son bail autorise la vente à emporter.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 avril 2025.

SUR CE, MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société Jack

Sur le fondement principal de l’article 910-4 du code de procédure civile et celui, subsidiaire de l’article 564 du même code, la société Jack soutient qu’en sollicitant dans ses dernières conclusions du 24 janvier 2025 le remplacement de la vitrine coulissante par une vitrine sur châssis fixe à gauche, alors que dans ses premières conclusions d’appel du 4 octobre 2024 il avait sollicité le remplacement des portes coulissantes par des portes battantes, le syndicat des copropriétaires a formé une demande nouvelle et a aussi méconnu le principe de la concentration des prétentions, de sorte que cette demande doit être déclarée irrecevable.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas répondu à cette fin de non-recevoir, laquelle est mal fondée car par la modification qu’il opère entre ses premières conclusions et ses dernières, le syndicat ne fait que préciser les modalités de la remise en l’état antérieur, dont la formulation était erronée par rapport à la modification effectivement opérée sur la devanture litigieuse. Or, c’est la demande de remise en l’état antérieur qui constitue la prétention du syndicat, laquelle a bien été formée dès les premières écritures.

La fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur le fond du référé

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : « […] b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »

Au cas présent il n’est pas discutable, à l’examen des pièces versées aux débats et notamment du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 janvier 2021 pris en sa résolution 15-2, du procès-verbal de constat du 28 juillet 2023, de la sommation adressée le 9 août 2023 par le syndicat à la société SGS, du rapport de l’architecte de l’immeuble dressé le 6 novembre 2024 et illustré par des photographies de la devanture du local commercial avant et après les travaux litigieux, que la modification dénoncée par le syndicat des copropriétaires ' à l’évidence imputable au preneur actuel du local commercial au vu des constatations effectuées par le syndicat et de l’utilité manifeste des travaux à l’exercice de l’activité de marchand de glaces de la société Jack ' a consisté dans le remplacement de la baie vitrée fixe de la partie gauche de la devanture par une baie vitrée coulissante qui lorsqu’elle est ouverte, permettant ainsi la vente à emporter, vient se superposer à la baie vitrée fixe de la partie droite. Il ressort tout aussi clairement de ces éléments que la porte d’entrée centrale à double battant a été maintenue.

Il est constant que le remplacement de cette baie vitrée fixe par une baie vitrée coulissante n’a pas été soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, avec les autres modifications sollicitées et elles autorisées, à savoir le changement de la couleur (bordeaux et non plus noir), l’installation d’une enseigne lumineuse et d’une grille de ventilation naturelle. Quant à l’installation d’un store, qui avait été sollicitée mais autorisée sous la condition de la remise en l’état antérieur de la baie coulissante, il n’est pas contesté que la société Jack a renoncé à cette installation compte tenu de la condition imposée par l’assemblée générale et à laquelle elle n’entend pas se soumettre.

Il ressort du règlement de copropriété, sans qu’il soit nécessaire de l’interpréter, que la baie vitrée litigieuse est une partie privative comme le soutient à raison la société Jack sans être d’ailleurs contredite par le syndicat des copropriétaires et la société SGS. Ce règlement stipule en effet que sont des parties communes les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité, à l’exclusion des revêtements intérieurs, des parties vitrées, des fenêtres et des portes des parties privatives ; que sont des parties privatives les portes palières et toutes les portes intérieures, les fenêtres, et porte fenêtres, les persiennes, les volets, les barres d’appui des fenêtres, les balustrades des balcons et balconnets autres que celles en maçonnerie, les parties vitrées, tabatières, lucarnes ou vasistas éclairant ou recouvrant les locaux constituant des parties privatives.

Il ne peut dans ces conditions être soutenu qu’une autorisation était nécessaire pour transformer la baie vitrée fixe en baie vitrée coulissante, au motif que ces travaux affectaient une partie commune, alors que l’élément modifié est une partie privative, distincte de la façade elle-même qui n’est pas affectée par les travaux limités à la devanture et à sa partie vitrée. Il ne peut non plus être considéré, eu égard à leur nature, que les travaux ont « touché à la structure, au gros 'uvre ou à la solidité des locaux loués » de sorte qu’ils auraient nécessité une autorisation préalable du bailleur conformément aux dispositions du bail commercial.

L’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires n’était donc nécessaire qu’en cas d’atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble. Or, au vu des photographies versées au débat il apparaît, avec l’évidence requise en référé, que le simple remplacement de la baie vitrée fixe par une baie vitrée coulissante n’a pas eu d’incidence esthétique sur la façade de l’immeuble.

En outre, il ne peut être considéré qu’une interdiction posée par l’assemblée générale des copropriétaires aurait été violée, ce qui en soit constituerait un trouble manifestement illicite, l’autorisation de poser un store sur la devanture ayant été donnée sous la condition de la remise en l’état antérieur de la baie vitrée, alors que, d’une part, les travaux litigieux n’avaient pas à être soumis au vote de l’assemblée générale qui ne pouvait donc valablement décider de leur interdiction, d’autre part, la société Jack a renoncé à la pose de ce store de sorte qu’elle n’a pas contrevenu à la condition posée par l’assemblée générale.

C’est donc à bon droit que la société Jack soutient que le trouble manifestement illicite invoqué par le syndicat des copropriétaires et le bailleur n’est pas caractérisé, étant précisé que si le syndicat indique dans ses écritures que la vente à emporter, désormais possible, est à l’origine de graves troubles de voisinage dus au passage des chalands sur la voie publique, il ne s’en prévaut pas pour caractériser le trouble manifestement illicite invoqué dans le cadre de la présente instance, indiquant seulement qu’il se réserve le droit de réclamer réparation à ce titre.

L’ordonnance sera par conséquent confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires et condamné celui-ci aux dépens.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de la présente instance et à payer à la société Jack, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5.000 euros au titre des deux instances, l’ordonnance étant infirmée sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Rejette la fin de non-recevoir,

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a rejeté l’ensemble des demandes du chef de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] aux dépens de l’instance d’appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par M^e Valérie Panepinto, avocat,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] à payer à la société Jack, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5.000 euros pour les deux instances,

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE