Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 16 octobre 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/17135 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKFQV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Septembre 2024 -Tribunal paritaire des baux ruraux de SENS – RG n° 21/00577

APPELANTES

S.C.E. A DES [Localité 22] représentée par sa gérante [Y] [Z]

immatriculée au RCS de SENS sous le numéro [Numéro identifiant 19]

[Adresse 30]

[Localité 18]

Représentée par M^e Caroline VARLET-ANGOVE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0830

Madame [Y] [D] époouse [Z] en son nom propre et en tant que gérante de la SCEA DES [Localité 22]

née le 02 novembre 1960 à [Localité 31]

[Adresse 30]

[Localité 18]

Représentée par M^e Caroline VARLET-ANGOVE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0830

INTIMEE

Madame [U] [M] [H]

née le 22 septembre 1931 à [Localité 18]

[Adresse 3]

[Localité 18]

Représentée par M^e Pascal FERRARIS de la S.C.P. THUAULT-FERRARIS-CORNU, avocat au barreau d’AUXERRE

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [W] [Z] épouse [S]

née le 26 avril 1987 à [Localité 31]

[Adresse 12]

[Localité 17]

Représentée par M^e Caroline VARLET-ANGOVE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0830

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Monsieur Edourard LAMBRY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 12 décembre 1988, les consorts [H], aux droits desquels vient Mme [U] [H], ont donné à bail à long terme à M. [I] [Z] et Mme [Y] [Z] plusieurs parcelles de terre situées à [Localité 18] (89) cadastrées ZC [Cadastre 13] et ZH [Cadastre 13], et à [Localité 32] (89) cadastrée ZA [Cadastre 13].

Par acte authentique du 19 janvier 1994, M. [E] [H] et Mme [U] [T] épouse [H] ont donné à bail à long terme M. [I] [Z] et Mme [Y] [Z] des parcelles de terre situées à [Localité 18] cadastrées AD [Cadastre 4], AD [Cadastre 5], AH [Cadastre 14], ZB [Cadastre 1], ZB [Cadastre 2], ZB [Cadastre 8], ZB [Cadastre 9], ZC [Cadastre 7] et ZC [Cadastre 15].

Par acte sous seing privé du 20 décembre 1998, M. [E] [H] et Mme [U] [H] ont donné à bail à M. [I] [Z] et Mme [Y] [Z] une parcelle de terre située à [Localité 18] cadastrée ZC [Cadastre 20].

Selon bail verbal consenti à compter du 1er novembre 2006, M. [G] [T], aux droits duquel vient Mme [U] [H], a donné à bail à M. [I] [Z] et Mme [Y] [Z] des parcelles de terres situées à [Localité 18] cadastrées AD [Cadastre 6], AE [Cadastre 11] et ZC [Cadastre 10] (anciennement cadastrée ZC [Cadastre 16]).

Par courriers datés du 1er mai 2021 et réceptionnés le 22 mai 2021, Mme [Y] [Z] a informé Mme [U] [H] :

— que son époux, M. [I] [Z], avait cessé son activité à compter du 31 décembre 2020 afin de faire valoir ses droits à la retraite, et sollicitait de pouvoir poursuivre le bail à son seul nom sur le fondement de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;

— qu’elle avait mis les terres louées à disposition de la SCEA des [Localité 22] à compter du 1er janvier 2021, sur le fondement de l’article L. 411-37 du même code.

Par requête reçue au greffe le 19 juillet 2021, Mme [U] [H] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Sens d’une demande de résiliation des baux et d’expulsion de Mme [Y] [Z] et de la SCEA Des [Localité 22].

Les parties ont été convoquées à l’audience de conciliation du 10 décembre 2021. A cette audience, les parties ne sont pas parvenues à se concilier.

Par quatre requêtes reçues au greffe le 26 juillet 2022, la SCEA Des [Localité 22] et Mme [Y] [Z] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Sens aux fins de contestation de quatre congés avec refus de renouvellement du bail au preneur âgé délivrés à Mme [Y] [Z] par la bailleresse le 28 avril 2022, et ont formé une demande de cession des quatre baux à la fille des preneurs, Mme [W] [Z].

Les parties ont été convoquées à l’audience de conciliation du 6 décembre 2022, pour ces quatre dossiers. A cette audience, les parties ne sont pas parvenues à se concilier.

Les dossiers ont fait l’objet d’une jonction.

A l’audience du 4 juin 2024, Mme [U] [H] a demandé au tribunal paritaire des baux ruraux de :

— prononcer la résiliation des baux écrits, à savoir :

— le bail rural à long terme de 18 années reçu le 12 décembre 1988 par Maître [B],

— le bail rural à long terme de 18 années reçu le 19 janvier 1994 par Maître [A],

— le bail sous seing privé du 20 décembre 1998,

— prononcer la résiliation du bail verbal,

— sur la demande d’annulation des congés et d’autorisation de cession : débouter Mme [Y] [Z] et la SCEA Des [Localité 22] de l’ensemble des chefs de leurs demandes,

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] ainsi que tous occupants de son chef sous une astreinte de 150 euros par jour de retard des parcelles sises :

— à [Localité 18], cadastrées ZC [Cadastre 13] et ZH [Cadastre 13] et une parcelle à [Localité 32], cadastrée ZA [Cadastre 13],

— à [Localité 18], cadastrées AD [Cadastre 4], AH [Cadastre 14], ZB [Cadastre 1], ZB [Cadastre 2], ZB [Cadastre 8], ZB [Cadastre 9], ZC [Cadastre 7], AD [Cadastre 5] et ZC [Cadastre 15],

— à [Localité 18], cadastrées ZC [Cadastre 20],

— à [Localité 18], cadastrées AD [Cadastre 6], AE [Cadastre 11] et ZC [Cadastre 10] (anciennement cadastrée ZC [Cadastre 16]),

— condamner Mme [Y] [Z] et la SCEA Des [Localité 22] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCEA Des [Localité 22] et Mme [Y] [Z] ont demandé au tribunal paritaire des baux ruraux de Sens de :

Principalement,

— dire et juger que les notifications du 1er mai 2021 tardives de la SCEA Des [Localité 22] et Mme [Z] à destination de Mme [U] [H] n’emportent aucun préjudice aux droits de Mme [U] [H] à bail rural,

En conséquence,

— rejeter la demande de résiliation des baux liant Mme [Z] à Mme [U] [H],

— déclarer nuls les congés délivrés par Mme [U] [H] pour motif de l’âge du preneur, en résiliation des baux précités,

En tout état de cause,

— dire et juger que Mme [W] [Z] remplit toutes les conditions pour bénéficier du transfert des baux ruraux précités liant Mme [Y] [Z] à Mme [U] [H] à son profit sur le fondement de l’article L.411-64 du code rural et de la pêche maritime,

— ordonner la cession des quatre baux par Mme [Y] [Z] à sa fille Mme [W] [Z],

— condamner Mme [U] [H] à payer une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Mme [Y] [Z].

Par jugement contradictoire entrepris du 19 septembre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Sens ainsi statué :

Prononce la résiliation des baux ruraux conclus les 12 décembre 1988, 19 janvier 1994, 20 décembre 1998 et le bail verbal portant sur les parcelles sises à [Localité 18] cadastrées AD [Cadastre 6], 1E [Cadastre 11] et ZC [Cadastre 10],

Condamne Mme [Y] [Z] et la SCEA [Localité 22] à libérer les parcelles et lieux objet du bail, à savoir :

— à [Localité 18], cadastrées ZC [Cadastre 13] et ZH [Cadastre 13] et une parcelle à [Localité 32], cadastrée ZA [Cadastre 13],

— à [Localité 18], cadastrées AD [Cadastre 4], AH [Cadastre 14], ZB [Cadastre 1], ZB [Cadastre 2], ZB [Cadastre 8], ZB [Cadastre 9], ZC [Cadastre 7], AD [Cadastre 5] et ZC [Cadastre 15],

— à [Localité 18], cadastrées ZC [Cadastre 20],

— à [Localité 18], cadastrées AD [Cadastre 6], AE [Cadastre 11] et ZC [Cadastre 10] (anciennement cadastrée ZC [Cadastre 16]),

A défaut,

Dit que Mme [U] [H] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [Z] et de la SCEA Des [Localité 22] et à celle de tous occupants de leur chef,

Rejette la demande d’astreinte de 150 euros par jour de retard dans l’expulsion formulée par Mme [U] [H],

Déclare irrecevable la demande de cession des baux à Mme [W] [Z],

Rejette la demande en paiement des frais irrépétibles formulée par Mme [U] [H],

Rejette la demande en paiement des frais irrépétibles formulée par Mme [Y] [Z] et la SCEA Des [Localité 22],

Condamne conjointement Mme [Y] [Z] et la SCEA Des [Localité 22] aux dépens,

Ecarte l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 4 octobre 2024 par Mme [Y] [Z] et la SCEA Des [Localité 22],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 septembre 2025 et développées oralement à l’audience par lesquelles la SCEA Des [Localité 22], Mme [Y] [D] épouse [Z], appelantes, et Mme [W] [Z] épouse [S], intervenante volontaire, demandent à la cour de :

DECLARER recevable l’intervention volontaire de Mme [W] [Z],

INFIRMER le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Sens le 19 septembre 2024, en ce qu’il a :

prononcé la résiliation des baux ruraux conclus les 12 décembre 1988, 19 janvier 1994, 20 décembre 1998 et le bail verbal portant sur les parcelles sises à [Localité 18] cadastrées AD [Cadastre 6], AE [Cadastre 11] et ZC [Cadastre 10],

condamné Mme [Y] [Z] et la SCEA DES [Localité 22] à libérer les parcelles et lieux objet du bail, à savoir :

* à [Localité 18], cadastrées ZC [Cadastre 13] et ZH [Cadastre 13] et une parcelle à [Localité 32] cadastrée ZA [Cadastre 13],

* à [Localité 18], cadastrées AD [Cadastre 4], AH [Cadastre 14], ZB [Cadastre 1], ZB [Cadastre 2], ZB [Cadastre 8], ZB [Cadastre 9], ZC [Cadastre 7], AD [Cadastre 5] et ZC [Cadastre 15],

* à [Localité 18], cadastrée ZC [Cadastre 20],

* à [Localité 18], cadastrées AD [Cadastre 6], AE [Cadastre 11] et ZC [Cadastre 10] (anciennement cadastrée ZC [Cadastre 16]),

A défaut,

dit que Mme [U] [H] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [Z] et la SCEA DES [Localité 22] et à celle de tous occupants de leur chef,

déclaré irrecevable la demande de cession des baux à Mme [W] [Z],

rejeté la demande en paiement des frais irrépétibles formulée par Mme [Y] [Z] et la SCEA DES [Localité 22],

condamné conjointement Mme [Y] [Z] et la SCEA DES [Localité 22] aux dépens,

écarté l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau,

AUTORISER la cession du bail verbal au profit de Mme [W] [Z] portant sur des parcelles situées à [Localité 18] et cadastrées :

Section ZD n°[Cadastre 6]

Section ZE n°[Cadastre 11],

Section ZC n°[Cadastre 10]

JUGER en conséquence que le bail verbal se renouvellera à compter du 1er novembre 2024 au profit de Mme [W] [Z], pour une nouvelle durée de neuf ans,

AUTORISER la cession du bail conclu 12 décembre 1988 eu profit de Mme [W] [Z] et portant sur les parcelles cadastrées :

Commune de [Localité 18] :

section ZC n°[Cadastre 13] lieudit « [Localité 28] » d’une contenance de 4 ha 09 a 80 ca,

section ZH n°[Cadastre 13] lieudit [Localité 29] » d’une contenance de 0 ha 99 a 90 ca. Commune de [Localité 32] :

section ZA n°[Cadastre 13] lieudit « [Localité 25] » d’une contenance de 0 ha 47 a 20 ca.

JUGER en conséquence que le bail conclu le 12 décembre 1988 se renouvellera à compter du 1er novembre 2023 au profit de Mme [W] [Z], pour une nouvelle durée de neuf ans,

AUTORISER la cession du bail conclu le 19 janvier 1994 eu profit de Mme [W] [Z] et portant sur des parcelles situées à [Localité 18] et cadastrées :

section AD n°[Cadastre 4] lieudit « [Localité 23] » d’une contenance de 0 ha 10 a 30 ca,

section AD n°[Cadastre 5] lieudit « [Localité 23] » d’une contenance de 0 ha 27 a 60 ca,

section AH n°[Cadastre 14] lieudit « [Adresse 33] » d’une contenance de 0 ha 33 a 50 ca,

section ZB n°[Cadastre 1] lieudit « [Localité 27] » d’une contenance de 0 ha 65 a 60 ca,

section ZB n°[Cadastre 2] lieudit « [Localité 27] » d’une contenance de 3 ha 51 a 50 ca,

section ZB n°[Cadastre 8] lieudit « [Localité 26] » d’une contenance de 1 ha 37 a 20 ca,

section ZB n°[Cadastre 9] lieudit « [Localité 26] » d’une contenance de 1 ha 53 a 40 ca,

section ZC n°[Cadastre 7] lieudit « [Localité 24] » d’une contenance de 1 ha 43 a 90 ca,

section ZC n°[Cadastre 15] lieudit « [Localité 28] » d’une contenance de 1 ha 80 a 20 ca.

JUGER en conséquence que le bail conclu le 19 janvier 1994 se renouvellera à compter du 1er novembre 2023 au profit de Mme [W] [Z], pour une nouvelle durée de neuf ans,

AUTORISER la cession du bail conclu le 20 décembre 1998 eu profit de Mme [W] [Z] et portant sur la parcelle située à [Localité 18] et cadastrée :

section ZC n°[Cadastre 20] lieudit « [Localité 22] » d’une contenance de 1 ha 97 a 40 ca.

JUGER en conséquence que le bail conclu le 20 décembre 1998 se renouvellera le 1er novembre 2025 au profit de Mme [W] [Z], pour une nouvelle durée de neuf ans,

'ANNULER'

En tout état de cause,

CONDAMNER Mme [U] [H] à payer à Mme [Y] [Z], Mme [W] [Z] et la SCEA DES [Localité 22] la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNER Mme [U] [H] aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 septembre 2025 et développées oralement à l’audience au terme desquelles Mme [U] [H] demande à la cour de:

Valider les congés ;

Débouter Madame [Y] [Z] et la SCEA DES [Localité 22] de leur demande d’annulation des congés et d’autorisation de cession des baux à raison de leur mauvaise foi et de l’impossibilité pour Madame [W] [Z] épouse [S] d’exploiter personnellement les terres ;

Ordonner l’expulsion de Madame [Y] [Z] ainsi que tous occupants de son chef sous une astreinte de 150€ par jour de retard des parcelles sises :

à [Localité 18] cadastrées ZC [Cadastre 13] et ZH [Cadastre 13] et une parcelle sise à [Localité 32] cadastrée ZA [Cadastre 13] (bail du 12 décembre 1988)

à [Localité 18] AD [Cadastre 4], AH [Cadastre 14], ZB [Cadastre 1], ZB [Cadastre 2], ZB [Cadastre 8], ZB [Cadastre 9], ZC [Cadastre 7], AD [Cadastre 5] et ZC [Cadastre 15] (bail du 19 janvier 1994); à [Localité 18] cadastrée ZC [Cadastre 20] (bail du 20 décembre 1998);

à [Localité 18] cadastrées AD [Cadastre 6], AE [Cadastre 11] et ZC [Cadastre 10] (anciennement cadastrée ZC [Cadastre 16]).

Condamner Madame [Y] [Z] et la SCEA DES [Localité 22] au paiement de la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et développé oralement à l’audience et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de Mme [W] [Z] épouse [S]

Mme [W] [Z] épouse [S] sollicite d’être déclarée recevable en son intervention volontaire, au motif qu’elle est la fille des preneurs, et que la cession des baux litigieux à son profit est sollicitée dans le cadre de la présente instance, de sorte qu’elle a intérêt à agir afin de soutenir ladite demande de cession.

Mme [U] [H] ne s’oppose pas à l’intervention volontaire de Mme [W] [Z] épouse [S].

Selon l’article 554 du code de procédure civile, 'peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité'.

En l’espèce, Mme [W] [Z] épouse [S] est la bénéficiaire de la cession des baux litigieux sollicitée à titre reconventionnel par sa mère, Mme [Y] [Z], seule preneuse depuis que son époux a fait valoir ses droits à la retraite. Cette demande a été déclarée irrecevable par le tribunal paritaire des baux ruraux au motif que Mme [W] [Z] n’était pas partie à l’instance.

Il en résulte que Mme [W] [Z] épouse [S] dispose d’un intérêt à agir justifiant qu’elle soit déclarée recevable en son intervention volontaire devant la cour.

Sur la demande principale de résiliation des baux formée par Mme [U] [H]

Le tribunal paritaire des baux ruraux a prononcé la résiliation des baux sur le fondement de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, aux motifs que Mme [Y] [Z], copreneur, disposait d’un délai de 3 mois à compter du 21 décembre 2020 pour solliciter la poursuite des baux à son seul nom, mais qu’elle n’en avait avisé la bailleresse que par courrier réceptionné le 22 mai 2021.

Les appelantes sollicitent l’infirmation du jugement entrepris sur ce point, et réitèrent leur demande reconventionnelle de cession des baux au profit de la fille de Mme [Y] [Z]. Elles font valoir que, depuis un revirement de jurisprudence par un arrêt du 30 novembre 2023 (pourvoi n°21-22.539), la troisième chambre civile de la cour de cassation considère que l’article L. 411-35 ne crée pour le copreneur resté en activité qu’une simple faculté dont le non-usage ne constitue pas une infraction de nature à permettre la résiliation du bail. Elles soulignent que Mme [U] [H] ne sollicite pas la confirmation du jugement entrepris sur ce point, et ne réitère pas sa demande devant la cour.

Mme [U] [H] ne sollicite pas la confirmation du jugement entrepris, et ne réitère pas sa demande de résiliation des baux dans le dispositif de ses conclusions. Dans la partie 'discussion’ de ses écritures, elle indique que 'le débat sur la résiliation est devenu sans objet depuis le 31 octobre 2023, date d’effet des congés’ pour âge du preneur, et ajoute que 'la demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a résilié les baux n’est pas de nature à priver lesdits congés de leur effet eu égard à l’impossibilité de céder les baux à raison de la mauvaise foi des copreneurs'.

La bailleresse ne maintenant plus devant la cour sa demande de résiliation des baux, la considérant sans objet en raison de la date d’effet des congés pour âge du preneur dont elle sollicite la validation, demande qui sera examinée ci-après, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation des baux litigieux et, statuant à nouveau, dire que la demande de résiliation des baux litigieux est devenue sans objet.

Sur la demande principale de validation des congés pour âge de la retraite formée par la bailleresse et la demande reconventionnelle de cession des baux au profit de Mme [W] [Z] formée par les appelantes

Le tribunal paritaire n’était pas saisi d’une demande de validation des congés pour âge par Mme [U] [H], mais uniquement d’une demande reconventionnelle de nullité des congés, sur laquelle il n’a pas statué ; il a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de cession des baux au profit de Mme [W] [Z] au motif que celle-ci n’était pas partie à l’instance.

Mme [U] [H] sollicite devant la cour la validation des congés pour âge de la retraite de Mme [Y] [Z], et s’oppose à la demande reconventionnelle de cession des baux litigieux au profit de Mme [W] [Z], en faisant valoir :

— d’une part, que les co-preneurs sont de mauvaise foi, en ce qu’ils ont manqué doublement à leur obligation d’information de la bailleresse dans le délai légal de la cessation d’activité d’un copreneur sur le fondement de l’article L. 411-35 du code rural, mais également de la mise à disposition des terres à la SCEA des [Localité 22] sur le fondement de l’article L. 411-37 ; elle ajoute que le bénéfice de la cession au profit des descendants est accordée à titre de faveur dérogatoire à l’incessibilité du bail rural et doit être réservée au preneur irréprochable qui a honoré scrupuleusement l’ensemble des obligations légales et /ou contractuelles auxquelles il était tenu, et que peuvent être retenus à ce titre des manquements qui n’auraient pas justifié la résiliation du bail ;

— d’autre part, que Mme [W] [Z] est dans l’incapacité de se consacrer personnellement à l’exploitation des terres, en ce qu’elle exerce à titre principal la profession de professeur des écoles et de directrice de l’école, et que ses jours et horaires de présence à l’école ne sont pas compatibles avec l’obligation de réaliser des travaux agricoles dépendant des aléas météorologiques, a fortiori sur la surface totale des terres de 127 ha ; elle affirme que les terres seront en réalité exploitées par son époux, M. [F] [S], lequel en tant que gendre n’est pas éligible à la cession des baux.

Les appelantes et Mme [W] [Z] épouse [S], intervenante volontaire, sollicitent la cession des baux litigieux au profit de cette dernière, en faisant valoir qu’elle remplit toutes les conditions requises du cessionnaire, que la pluriactivité ne constitue pas en soi un motif de refus d’autorisation de cession, qu’elle exerce son activité de professeur des écoles et directrice remplaçante sur une durée de 24 heures par semaine, ce qui lui permet de se consacrer à l’exploitation des parcelles en soirée, pendant les mercredis, les week-ends et les vacances scolaires. Elles soulignent que Mme [W] [Z] a obtenu l’autorisation de l’Education nationale de pouvoir cumuler son activité avec celle d’exploitante agricole, soutiennent que les cultures céréalières ne nécessitent pas une présence quotidienne, déclarent que les vacances lui permettent de procéder aux principaux travaux agricoles, dont les moisssons l’été, outre les mercredis et week-ends. Elles affirment que Mme [W] [Z] dispose de 1760 heures annuelles pour son exploitation, contre 766 nécessaires pour l’ensemble des 127 hectares mis à disposition de la SCEA des [Localité 22], et encore moins pour les 50 hectares concernés par les cessions de baux pour les deux dossiers pendants devant la cour. Elles relèvent que Mme [W] [Z] n’est pas encore censée exploiter à titre principal les parcelles litigieuses puisqu’elle n’a pas encore été autorisée à devenir titulaire des baux, mais soutiennent qu’elle participe déjà aux travaux culturaux de la SCEA des [Localité 22] aux côtés de sa mère.

S’agissant de la mauvaise foi des preneurs alléguée, elles affirment que le dépassement des délais impartis par les articles L. 411-35 (trois mois) et L. 411-37 (deux mois) pour informer la bailleresse respectivement de la cessation d’activité de M. [I] [Z] au 31 décembre 2020 et de la mise à disposition des terres à la SCEA des [Localité 22] à compter du 1er janvier 2021 ne constituent pas des manquements suffisants pour refuser la cession des baux, dès lors que la bailleresse en a bien été informée par courriers réceptionnés le 22 mai 2021.

* Sur la demande de validation des congés pour âge

Selon l’article L. 416-1, alinéa 4 du code rural et de la pêche maritime, 'le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l’article L. 411-47. Toutefois, lorsque le preneur a atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l’avance, refuser le renouvellement de bail ou mettre fin à celui-ci à l’expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint ledit âge, sans être tenu de remplir les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre.

L’article L. 411-64 alinéa 5 dispose que 'le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l’exploitation ou à l’un de ses descendants ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l’article L. 411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail'.

En vertu de l’article L. 411-35, alinéa 1er, 'sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire'.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [Y] [D] épouse [Z], copreneur, a atteint l’âge de la retraite pour être née le 2 novembre 1960.

Toutefois, les quatre congés avec refus de renouvellement du bail au preneur âgé délivrés par Mme [U] [H] le 28 avril 2022 ne sauraient être validés sans avoir statué au préalable sur la demande reconventionnelle de cession des baux litigieux au profit de la fille de Mme [Y] [Z].

* Sur la recevabilité de la demande de cession

Le preneur ayant reçu congé est recevable en sa demande d’autorisation de cession du bail à son descendant, sans avoir à établir son droit d’agir au nom de ce dernier (Civ. 3ème, 27 juin 2007, n°06-14.196).

Au demeurant, Mme [W] [Z] épouse [S], reçue en son intervention volontaire devant la cour, est désormais partie à l’instance.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de cession des baux à Mme [W] [Z], et, statuant à nouveau, de juger cette demande recevable.

* Sur le bien-fondé de la demande de cession

L’intérêt légitime du bailleur s’opposant à une cession de bail rural à un descendant du preneur doit être apprécié au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire éventuel (Civ. 3ème, 21 février 1996, n°94-12.134, publié).

¿ Sur la bonne foi du cédant et les manquements allégués

Les juges du fond apprécient souverainement si les manquements du preneur à ses obligations sont assez graves pour refuser la cession du bail à un descendant (Civ. 3ème, 11 février 1981, Bull. Civ. III n°29).

Sont notamment admis comme motifs légitimes de refus de cession la sous-location prohibée des terres par le preneur, ou le défaut de paiement des fermages.

En l’espèce, sont allégués deux manquements de Mme [Y] [Z] à ses obligations :

1/ le défaut de respect du délai prévu à l’article L. 411-35 alinéa 3 , lequel dispose que : 'lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom (…)' ;

2/ le défaut du respect du délai prévu à l’article L. 411-37, I, en vertu duquel : 'Sous réserve des dispositions de l’article L. 411-39-1, à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire (…)'.

Il est constant que Mme [Y] [Z] n’a avisé la bailleresse, d’une part de la cessation d’activité de son époux à compter du 31 décembre 2020, et d’autre part de la mise à disposition des terres à la SCEA des [Localité 22] à compter du 1er janvier 2021, que par des courriers datés du 1er mai 2021 réceptionnés par la bailleresse le 22 mai 2021.

Il en résulte que les délais respectifs de trois et deux mois prévus aux articles L. 411-35 et L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime précités n’ont pas été respectés.

Toutefois, l’alinéa 3 de l’article L. 411-35 ne crée pour le copreneur resté en activité qu’une simple faculté dont le non-usage ne constitue pas une infraction de nature à permettre la résiliation du bail (Civ. 3ème, 30 novembre 2023, n°21-22.539), de sorte que l’information tardive de la bailleresse sur le fondement de cet article ne saurait constituer un manquement justifiant que soit refusée la cession du bail au profit de la fille des preneurs.

Il convient de juger que le fait que Mme [Y] [Z] ait informé la bailleresse de la mise à disposition des terres à la SCEA des [Localité 22] après expiration du délai de deux mois prévu à l’article L. 411-37 ne constitue pas davantage un manquement suffisant, dès lors que cette information a néanmoins eu lieu dans un délai de cinq mois, permettant à la bailleresse le cas échéant de la contester.

En conséquence, il convient d’écarter la mauvaise foi des preneurs alléguée par la bailleresse pour faire obstacle à la cession du bail.

¿ Sur la capacité du cessionnaire à reprendre l’exploitation

Ne sont contestés en l’espèce, ni le fait que Mme [W] [Z] habite à proximité immédiate de l’exploitation, ni qu’elle est titulaire d’un brevet de technicien supérieur agricole, ni qu’elle dispose du matériel nécessaire à l’exploitation des parcelles, ni qu’elle est en règle au regard de la législation relative au contrôle des structures dès lors que la préfecture de la région Bourgogne-Franche-Comté lui a répondu le 31 août 2022 que la surface totale des terres mises à disposition de la SCEA des [Localité 22] (soit 127 ha 81 a 49 ca) ne nécessitait pas d’autorisation préalable d’exploiter.

Seule est contestée la capacité de Mme [W] [Z] à se consacrer personnellement à l’exploitation des terres compte tenu de sa pluriactivité, celle-ci exerçant la profession de professeur des écoles.

Mme [W] [Z] justifie par les pièces produites que son activité de professeur des écoles s’exerce sur une durée hebdomadaire de 24 heures, en ce compris les fonctions de directrice provisoire de l’école pour laquelle est prévue une décharge partielle d’activité, qu’elle dispose de 16 semaines de congés par an, qu’elle a obtenu une autorisation de cumul d’activité de l’académie de [Localité 21], et qu’elle a bien déclaré son activité d’enseignement lors de la saisie du dossier de demande d’autorisation d’exploiter, de sorte que cette pluriactivité n’est nullement dissimulée.

Il est constant que les cultures céréalières réalisées sur les parcelles litigieuses ne requièrent pas une présence quotidienne sur ces dernières contrairement à d’autres activités (tels l’élevage ou le maraîchage). Les parties s’accordent pour retenir un chiffrage moyen de 6 heures par an et par hectare pour exploiter les parcelles.

Mme [W] [Z] fait valoir à juste titre que, même en retenant la surface totale des terres mises à disposition de la SCEA des [Localité 22], soit 127 ha 81 a 49 ca (alors que la surface des terres objets des cessions contestées ne représente que 46 ha 47 a 76 ca pour les deux dossiers RG 24/17135 et 24/17145 soumis à la cour et opposant les appelantes à Mmes [U] et [C] [H]), la durée totale du temps de travail nécessaire à l’exploitation des terres s’élève à :

(127,8149 ha x 6 heures) = 766, 89 heures (et seulement 278,86 heures pour les seules terres dont la cour est saisie).

Or, elle dispose de :

—  16 semaines de congés annuels, soit : 80 jours [hors week-ends] x 8 heures de travail par jour = 640 heures ;

—  36 mercredis, soit (36 x 8) = 288 heures,

soit la somme totale de 928 heures, sans qu’il soit besoin d’y ajouter les week-ends, soit (104 jours x 8 heures) = 832 heures, ce qui porterait à 1760 heures le temps disponible pour se consacrer à son exploitation agricole.

En outre, les congés scolaires coïncident avec les principaux travaux agricoles (labours et semis à l’automne et au printemps, moissons l’été).

Il en résulte que son activité de professeur des écoles n’est pas incompatible avec l’exploitation des terres, et ne permet pas de mettre en doute, a priori, à la date d’effet des congés, la sincérité de l’engagement de la bénéficiaire de la cession à participer de façon effective et permanente à l’exploitation des parcelles reprises.

S’agissant enfin des attestations produites par les parties relatives à la participation ou non de Mme [W] [Z] aux travaux de la ferme, outre qu’elles sont sujettes à caution en ce que plusieurs émanent de proches ou d’un candidat à la relocation des terres, elles ne sauraient être prises en considération dès lors que Mme [W] [Z], n’ayant pas encore obtenu l’autorisation de bénéficier de la cession des baux litigieux, n’était pas censée jusqu’alors participer activement aux travaux sur l’exploitation. Aucun élément objectif produit par la bailleresse ne permet d’établir que M. [F] [S], son époux, serait ou aurait vocation à être le véritable exploitant des terres, contrairement à ce qu’elle allègue sans le démontrer.

Il convient dès lors de juger que Mme [W] [Z] épouse [S] remplit toutes les conditions requises pour bénéficier de la cession des baux litigieux, laquelle sera autorisée à son profit, les baux étant renouvelés selon les conditions prévues au dispositif du présent arrêt.

En conséquence, la demande de validation des congés avec refus de renouvellement pour âge du preneur seront rejetées, et le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion, laquelle sera également rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens.

Mme [U] [H], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance, confirmant le jugement entrepris sur ce point, ou en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare Mme [W] [Z] épouse [S] recevable en son intervention volontaire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes des parties en paiement des frais irrépétibles,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Dit que la demande de résiliation des baux litigieux est devenue sans objet,

Déclare recevable la demande reconventionnelle de cession des baux litigieux au profit de Mme [W] [Z] épouse [S],

Autorise la cession du bail à long terme conclu le12 décembre 1988 portant sur les parcelles de terre situées à [Localité 18] (89) cadastrées ZC [Cadastre 13] et ZH [Cadastre 13], et à [Localité 32] (89) cadastrée ZA [Cadastre 13], au profit de Mme [W] [Z] épouse [S],

Dit en conséquence que ledit bail est renouvelé à compter du 1er novembre 2023 au profit de Mme [W] [Z] épouse [S] pour une nouvelle durée de 9 ans,

Autorise la cession du bail à long terme conclu le 19 janvier 1994 portant sur les parcelles de terre situées à [Localité 18] cadastrées AD [Cadastre 4], AD [Cadastre 5], AH [Cadastre 14], ZB [Cadastre 1], ZB [Cadastre 2], ZB [Cadastre 8], ZB [Cadastre 9], ZC [Cadastre 7] et ZC [Cadastre 15], au profit de Mme [W] [Z] épouse [S],

Dit en conséquence que ledit bail est renouvelé à compter du 1er novembre 2023 au profit de Mme [W] [Z] épouse [S] pour une nouvelle durée de 9 ans,

Autorise la cession du bail du 20 décembre 1998 portant sur une parcelle de terre située à [Localité 18] cadastrée ZC [Cadastre 20], au profit de Mme [W] [Z] épouse [S],

Dit en conséquence que ledit bail se renouvellera le 1er novembre 2025 au profit de Mme [W] [Z] épouse [S] pour une nouvelle durée de 9 ans,

Autorise la cession du bail verbal du 1er novembre 2006 portant sur des parcelles de terres situées à [Localité 18] cadastrées AD [Cadastre 6], AE [Cadastre 11] et ZC [Cadastre 10], au profit de Mme [W] [Z] épouse [S],

Dit en conséquence que ledit bail se renouvellera le 1er novembre 2025 au profit de Mme [W] [Z] épouse [S] pour une nouvelle durée de 9 ans,

Déboute Mme [U] [H] de ses demandes de validation des congés avec refus de renouvellement du bail au preneur âgé et d’expulsion,

Condamne Mme [U] [H] aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,