Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 11 DECEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11005 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH2T2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] – RG n° 23/01307

APPELANT

Monsieur [T] [B]

Né le 05 août 1995 à [Localité 6] (MAURITANIE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Sabine BERTHELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0936

INTIME

[Localité 7] HABITAT OPH, établissement public à carctère industriel et commercial immatriculé auprès du RCS de [Localité 7] sous le n°344 810 825

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre ;

— M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère ;

— Madame Laura TARDY, Conseillère ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— Contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre et par Caroline GAUTIER, Greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2021, l’établissement public [Localité 7] Habitat OPH a donné à bail à M. [T] [B] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2023, Paris Habitat OPH a fait assigner M. [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en résiliation judiciaire du bail, expulsion, condamnation à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation, outre 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnation aux dépens.

A l’audience du 27 février 2023, [Localité 7] Habitat OPH a exposé que M. [T] [B] ne respectait pas son obligation de jouir paisiblement des lieux, ses voisins se plaignant de bruits le jour et la nuit.

M. [T] [B] s’est opposé aux demandes et a contesté ces nuisances, soutenant notamment que les appartements sont sonores.

Par jugement contradictoire entrepris du 12 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 28 octobre 2021 entre l’établissement public [Localité 7] Habitat OPH et M. [T] [B] portant sur l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], avec effet au jour de l’assignation,

ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ce à défaut de libération volontaire des lieux,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [T] [B] à verser à l’établissement public [Localité 7] Habitat OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, ce à compter de l’assignation et jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE M. [T] [B] à payer à l’établissement public [Localité 7] Habitat OPH la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [B] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 21 juin 2023 par M. [T] [B],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 20 septembre 2023 par lesquelles M. [T] [B], demande à la cour de :

DIRE ET JUGER que les nuisances qui sont reprochées à M. [B] n’excèdent pas les troubles normaux du voisinage et sont en partie causés par un défaut d’isolation phonique ;

DIRE ET JUGER que les fautes reprochées à M. [B] ne sont pas établies en ce qu’elles ne sont corroborées par aucun élément objectif ;

DIRE ET JUGER qu’aucun manquement grave n’étant caractérisé, la sanction de la résiliation est disproportionnée et injustifiée ;

DIRE ET JUGER que la société [Localité 7] Habitat OPH ne prouve pas que les manquements graves et répétés de l’appelant à l’obligation de jouir paisiblement des lieux ont persisté après le jugement attaqué du 12 mai 2023 et qu’ils perdurent encore à ce jour ;

EN CONSEQUENCE :

INFIRMER le jugement rendu par le Pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Paris le 12 mai 2023 en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

JUGER qu’aucun manquement grave aux obligations du locataire n’est caractérisé et ne justifie le prononcé de la résiliation judiciaire ;

CONDAMNER la société [Localité 7] Habitat OPH à verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 CPC

CONDAMNER la société [Localité 7] Habitat OPH aux dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 8 novembre 2024 par lesquelles l’EPIC [Localité 7] Habitat – OPH, demande à la cour de :

DECLARER [Localité 7] Habitat- OPH recevable et bien fondé en ses conclusions d’intimée,

DEBOUTER M. [T] [B] de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER le jugement entrepris en son entier dispositif,

Y ajoutant,

CONDAMNER M. [T] [B] à verser à [Localité 7] Habitat-OPH une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER M. [T] [B] aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH & Associés, prise en la personne de Maître Catherine Hennequin, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Il est constant que l’expulsion de M. [T] [B] a été mise en oeuvre le 25 octobre 2023, de sorte que les demandes concernant l’expulsion sont désormais sans objet.

Sur la résiliation du bail

M. [T] [B] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison de manquements de sa part à son obligation de jouissance paisible des lieux loués et demande à la cour de rejeter la résiliation sollicitée par [Localité 7] Habitat OPH.

Il fait valoir en substance que les mains courantes faisant état de nuisances sonores sont des déclarations unilatérales de leurs auteurs, remontant à 2022, et sont insuffisantes à démontrer les faits reprochés, ni leur actualité, que l’immeuble est mal insonorisé et que la résiliation du bail est, dans ce contexte, particulièrement disproportionnée.

[Localité 7] Habitat OPH demande la confirmation du jugement et ajoute que les troubles causés par le locataire se sont prolongés après le jugement entrepris, et ont cessé après l’expulsion.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le juge peut donc prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles.

L’obligation de jouissance paisible du lieu par le locataire est prévue par les articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 ; le locataire ne doit pas causer de troubles ou nuisances aux autres locataires de l’immeuble ou au voisinage immédiat, et il ne doit pas altérer par des dégradations ou des pertes le bien loué, ni le transformer. De manière générale, le preneur est tenu d’user de la chose louée « raisonnablement »; il doit s’abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lesquels s’exécute le contrat de bail.

Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient, le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision. (3e Civ., 22 mars 1983, pourvoi n° 81-13.508, Bull n°84).

La bonne foi dans l’exécution du contrat peut être prise en compte

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement qu’il invoque et de justifier d’une gravité suffisante de nature à entraîner la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, 'll incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu, en substance, qu’il résulte de nombreuses mains courantes auprès des services de police et courriels adressés au bailleur par les voisins, effectués de février à novembre 2022 que le locataire a commis très fréquemment des nuisances sonores importantes, principalement la nuit et jusqu’au matin (cris, discussions très fortes, musique et télévision très forts, bruits de choc sur les murs et le sol) ; que les démarches du bailleur pour l’alerter sur ces désordres et leur conséquence et les tentatives de médiation du médiateur de [Localité 7] habitat OPH se sont révélées sans succès (courriers sans réponse, tentatives de prendre contact non suivies d’effet), ces désordres importants, répétés et prolongés constituant un manquement grave à l’obligation de jouissance paisible des lieux par le locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Devant la cour, le bailleur produit de nouvelles mains courantes et attestations établies courant septembre et octobre 2023, dans lesquels les voisins de M. [T] [B] décrivent de façon circonstanciée le même type de nuisances et la perturbation qui en résulte pour eux et leur famille.

Le bailleur fait également observer, sans être contredit utilement, qu’aucune plainte n’a été émise par les occupants de l’immeuble depuis l’expulsion et produit un rapport d’intervention du groupement parisien inter-bailleurs de surveillance (GPIS) d’où il résulte que ce dernier n’est plus intervenu dans les lieux après l’expulsion.

M. [T] [B], qui ne contredit pas utilement l’ensemble de ces pièces et circonstances, ne rapporte par ailleurs pas la preuve de ses allégations concernant le caractère anormalement sonore de l’immeuble.

Enfin, ils ne résulte pas de ces éléments que la résiliation judiciaire ait un caractère disproportionné.

Au surplus et en tout état de cause, M. [T] [B] a été expulsé postérieurement à ses dernières conclusions et ne demande pas à réintégrer les lieux ce dont il résulte qu’il ne se prévaut pas, en réalité, de la poursuite du bail litigieux.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et en toutes ses dispositions subséquentes qui ne font l’objet d’aucune critique particulière.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, M. [T] [B] sera condamné aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure telle que fixée au dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à constater que les mesures relatives à l’expulsion sont désormais sans objet,

Et statuant à nouveau et y ajoutant ,

Constate que les mesures relatives à l’expulsion sont désormais sans objet, les lieux ayant été libérés,

Condamne M. [T] [B] à payer à [Localité 7] Habitat OPH la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [T] [B] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE