COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2

ARRÊT AU FOND

DU 20 FEVRIER 2025

Rôle N° RG 24/04685 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM3YS

S.C.I. DIAMANT NOIR

C/

[F] [D]

S.A. CAISSE D’EPARGNE PROVENCE ALPES CORSE

Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 21]

Etablissement Public LE TRESOR PUBLIC

S.A.R.L. EPILOGUE

Copie exécutoire délivrée

le : 20 Février 2025

à :

M^e Joseph MAGNAN

Me [F] [D]

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge commissaire du tribunal de commerce de TARASCON en date du 03 Avril 2024 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2024001284.

APPELANTE

S.C.I. DIAMANT NOIR

dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son gérant en exercice M. [K] [Y] demeurant et domicilié [Adresse 9]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

LA CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 21],

société anonyme coopérative à capital variable et responsabilité statutairement limitée, inscrite au registre du commerce et des sociétés de TARASCON sous le n° 811 473 446, ayant son siège social [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e Bruno BOUCHOUCHA de la SELARL BSB, avocat au barreau de TARASCON

S.A.R.L. EPILOGUE

société à responsabilité limitée inscrite au registre du commerce et des sociétés de MONTPELLIER sous le n° 980 989 321 ayant son siège social [Adresse 4], représentée par Maître [S] [T] domicilié [Adresse 13], ès qualités de liquidateur de la société dénommée SCI DIAMANT NOIR

représentée par M^e Bruno BOUCHOUCHA de la SELARL BSB, avocat au barreau de TARASCON

Maître [F] [D]

ès qualités, avocat au barreau de TARASCON membre de la SELARL BSB ayant son siège [Adresse 8] désigné pour procéder aux formalités de la vente aux enchères ordonnée par M. le juge commissairede la SELARL BSB, avocat au barreau de TARASCON

non représenté

S.A. CAISSE D’EPARGNE PROVENCE ALPES CORSE

société anonyme à directoire et conseil d’administration et de surveillance au capital de 759.452.800 € ayant son siège social à [Adresse 20], identifiée sous le n° SIREN 775 559 404 et immatriculée au RCS DE [Localité 19], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège, Ayant fait élection de domicile à [Localité 18] (Bouches du Rhone) au siège de la Société civile professionnelle dénommée Anne-Sophie HUGEL-FAUVEL Marion CEAGLIO Séverine FLECHON, notaires associés avant son siège [Adresse 6]

non représentée

LE TRESOR PUBLIC

représenté par le Responsable du service des impôts des particuliers d'[Localité 15], domicilié en ses bureaux Centre des Finances Publiques d'[Localité 15][Adresse 1]

non représenté

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Décembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre, magistrate rapporteure

Madame Muriel VASSAIL, Conseillère

M^me Isabelle MIQUEL, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Chantal DESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

ARRÊT

réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025,

Signé par Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre et Madame Chantal DESSI, greffière auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement rendu le 21 octobre 2022, le tribunal de commerce de Tarascon a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société La Guinguette aux Perroquets, convertie en liquidation judiciaire par jugement du 16 décembre 2022.

Par jugement définitif du 16 juin 2023, le tribunal de commerce de Tarascon a prononcé l’extension de la liquidation judiciaire de la société La Guinguette aux Perroquets à la SCI Diamant Noir, immatriculée au RCS de Tarascon (842 759 565), sise à Arles (13200), propriétaire d’un ensemble immobilier composé d’une maison à usage d’habitation située à [Adresse 16], composée :

— d’un rez-de-chaussée et d’un étage,

— d’un double garage non attenant avec atelier,

— d’une seconde maison d’habitation de plain pied,

— d’un abri à chevaux,

— d’une serre,

le tout, cadastré Section KO n°[Cadastre 12] lieudit [Adresse 11], pour une contenance de 01ha 48a 16ca.

Cet ensemble immobilier est grevé de plusieurs inscriptions d’hypothèque.

La Caisse de crédit Mutuel de Saint-Martin de Crau a fait signifier à la SCI Diamant Noir le 17 mars 2023 un commandement de payer valant saisie immobilière pour paiement de la somme de 478 467,05 euros suivant décompte de créance à la date du 18 novembre 2022. La procédure de saisie immobilière a été interrompue par l’effet de la procédure d’extension de la liquidation judiciaire de la société La Guinguette aux Perroquets à la SCI Diamant Noir.

Le passif déclaré est de 1 023 722 euros au 09 novembre 2023 dont 1 022 927 euros a été admis définitivement.

Par ordonnance du 14 novembre 2023, la Sarl Epilogue représentée par Me [S] [T] a été désignée au lieu et place de la Selarl Etude Balincourt en qualité de mandataire judiciaire.

Saisi à la requête du liquidateur judiciaire, le juge commissaire a, au visa des articles L.642-18 et suivants et R.642-22 et suivants du code de commerce, par ordonnance du 3 avril 2024 (n° 2024/001284) :

— subrogé le liquidateur judiciaire dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués et qui sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur,

— ordonné la vente aux enchères publiques en un seul lot du bien immobilier sis à [Adresse 14] [Localité 2][Adresse 3],

— fixé la mise à prix à 195 000 euros avec faculté de baisse de moitié en cas de carence d’enchère.

La SCI Diamant Noir a relevé appel de cette décision le 11 avril 2024. Elle a intimé la SA Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse, la SA Crédit Mutuel de Saint-Martin de Crau, le trésor public, la Sarl Epilogue, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Diamant Noir et Me [D].

Par conclusions d’appelante déposées et notifiées au RPVA le 24 juin 2024, la SCI Diamant Noir demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance n°2024/001284 rendue le 3 avril 2024, et statuant à nouveau,

— débouter la société Epilogue de l’ensemble de ses prétentions,

A titre reconventionnel,

— autoriser la SCI Diamant Noir à procéder à la vente de gré à gré du bien sis au [Adresse 10], au prix de vente minimum de 800 000 euros ;

— accorder à la SCI Diamant Noir un délai de 18 mois pour y procéder ;

— juger qu’il appartiendra à la société Epilogue ès qualités de liquidateur judiciaire de passer les actes nécessaires à la réalisation de la vente.

Elle fait valoir que la vente du bien immobilier est susceptible d’être réalisée de gré à gré à un prix plus élevé qui permettra d’apurer l’essentiel, voire la totalité du passif ; que pouvant justifier de l’existence d’acquéreurs intéressés, elle a saisi le tribunal de commerce de Tarascon d’une requête le 15 mars 2024 aux fins de se voir autorisée à procéder à la vente de son bien immobilier de gré à gré. Or, par l’ordonnance déférée du 3 avril 2024, le juge commissaire a fait droit à la requête du liquidateur judiciaire déposée le 22 février 2024, sans statuer préalablement sur la requête de la SCI dont il n’a même pas fait état dans l’ordonnance déférée.

Par conclusions en réplique déposées et notifiées au RPVA le 03 juillet 2024, la Sarl Epilogue représentée par Me [S] [T], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Diamant Noir sollicite la confirmation de l’ordonnance rendue le 3 avril 2024 en toutes ses dispositions et le débouté de la SCI Diamant Noir de sa demande aux fins d’être autorisée à vendre de gré à gré l’ensemble immobilier.

La Sarl Epilogue ès qualités considère en effet qu’en l’absence de proposition d’achat par une personne déterminée, pour un prix défini, la demande de vente de gré à gré n’est pas fondée au regard de l’article L.642-18 alinéa 3 du code de commerce d’une part, et d’autre part, tant que l’immeuble n’est pas vendu, les intérêts dus aux créanciers courent et qu’il est de l’intérêt de toutes les parties que la vente intervienne à bref délai.

La SA Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse, citée à personne morale, n’a pas constitué avocat. Le Trésor public, cité à personne habilitée à recevoir l’acte, n’a pas constitué avocat. Me [D] (pour la Caisse de Crédit Mutuel de Saint-Martin de Crau), cité à sa personne, n’a pas constitué avocat.

Les parties ont été avisées le 28 mai 2024 de la fixation de l’affaire à bref délai à l’audience du 18 décembre 2024 et de la date prévisible de la clôture.

La clôture a été prononcée le 21 novembre 2024.

Il sera renvoyé, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article L.642-18 dans sa version applicable au cas d’espèce, les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Lorsqu’une procédure de saisie immobilière engagée avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l’effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d’ouverture l’avait suspendue.

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.

Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L’adjudicataire ne peut, avant d’avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l’acquisition de ce bien.

Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l’ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l’exécution.

En cas de liquidation judiciaire d’un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d’habitation principale.

Les modalités d’application du présent article sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

L’article R. 642-24-alinéa 1er prévoit que les frais engagés sont privilégiés.

Il ressort de l’ordonnance querellée que le liquidateur judiciaire a été autorisé par le juge commissaire à reprendre la saisie là où elle s’était arrêtée, conformément aux articles L642-18 alinéa 2 et R 642-24 du code de commerce, ce qui permet au liquidateur de bénéficier des actes déjà effectués, le juge commissaire ayant fixé la mise à prix et les modalités de publicité et de visite.

Le liquidateur judiciaire reprenant la procédure de saisie immobilière là où elle a été interrompue, a pour mission de la mener à bien selon les règles applicables à la saisie en liquidation judiciaire.

Dans l’hypothèse où le liquidateur ne souhaiterait toutefois pas reprendre la saisie initiée par le créancier et engager une nouvelle saisie sur autorisation du juge commissaire, ce dernier a la faculté, en fonction de la consistance des biens, de leur emplacement ou des offres reçues, apprécie, d’autoriser le liquidateur judiciaire à procéder par voie de cession amiable et ordonner, dans ce cas la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine.

Au cas d’espèce, la SCI Diamant Noir ne fournit aux débats qu’un mandat de vente confié à une agence immobilière pour un prix de 842 000 daté du mois de novembre 2023, et non actualisé au jour où le cour statue, sans aucune estimation actualisée de l’ensemble immobilier en question, et ne justifie d’aucune proposition émanant d’un ou plusieurs acquéreurs potentiels pour un prix d’achat déterminé, de sorte que le choix d’une vente par adjudication, apparaît à ce jour, justifié pour réaliser cet actif immobilier.

Par ailleurs, les dispositions précitées ne prévoient d’accorder un délai de 18 mois au débiteur que pour quitter les lieux au cas où la vente serait intervenue, et non pour réaliser une vente amiable.

Le liquidateur judiciaire indique, à cet égard et à juste raison, que les intérêts continuent de courir pour les créanciers et le débiteur durant tout le temps nécessaire à la vente, de sorte qu’il apparaît nécessaire de réaliser ce bien de manière dans un délai rapide, de manière à préserver les intérêts des créanciers et du débiteur et éviter la dégradation de l’état du bien immobilier, actuellement inoccupé et en cours de travaux.

Le bien immobilier a été acquis en avril 2019 pour le prix de 375 000 euros et il ressort du procès verbal de constat produit par le liquidateur judiciaire que l’état de l’immeuble est bon en ce qui concerne le rez de chaussée de la maison, mais très moyen à l’étage (murs et sol) et que des travaux d’aménagement sont en cours. Le diagnostic technique mentionne la présence de plaques en fibre-ciment (y compris plaque sous-tuiles) au rez de chaussée -Guinguette- préau et au rez-de-chaussée – garage, et préconisant une surveillance de l’état de conservation.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise, sauf à fixer la mise à prix à 350 000 euros avec faculté de baisse du quart, puis de moitié, en cas de carence d’enchère.

La SCI Diamant Noir, succombant, sera condamnée aux dépens qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI Diamant Noir de ses demandes ;

Confirme l’ordonnance en date du 3 avril 2024 (2024 001284) rendue par le juge commissaire du tribunal de commerce de Tarascon en toutes ses dispositions, à l’exception de celle relative à la mise à prix du bien immobilier situé à [Adresse 17], composé:

— d’un rez-de-chaussée et d’un étage,

— d’un double garage non attenant avec atelier,

— d’une seconde maison d’habitation de plain pied,

— d’un abri à chevaux,

— d’une serre,

le tout, figurant au cadastre, Section KO n°[Cadastre 12] lieu dit [Adresse 11], pour une contenance de 01ha 48a 16ca, tel que le bien existe avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve appartenant à la société dénommée SCI Diamant Noir,

Fixe la mise à prix à TROIS CENT CINQUANTE MILLE EUROS (350 000 euros) avec faculté de baisse du quart, puis de moitié en cas de carence d’enchères ;

Condamne la SCI Diamant Noir aux dépens de la procédure d’appel, ces derniers étant employés en frais privilégiés de la procédure collective.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE