Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 12 juin 2025, n° 24/16448

TGI 16 août 2024

CA Paris
Confirmation 12 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de trouble manifestement illicite
La cour a estimé que Mme [I] a causé un trouble manifestement illicite en refusant l'accès à sa terrasse, ce qui contrevient à son obligation légale.
Rejeté
Droit à une indemnité au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que Mme [I] a perdu en appel et que le syndicat des copropriétaires a agi dans le cadre de ses droits.
Rejeté
Dépens de l'instance
La cour a confirmé la condamnation de Mme [I] aux dépens, considérant qu'elle a perdu en appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 12 juin 2025, n° 24/16448
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/16448
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 16 août 2024, N° 24/16448;24/52645
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laura DAVIDFranck FISCHER
Cabinet(s) :	LDDA AVOCATS
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [ Adresse 6 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16448 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKC5Y

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Août 2024 -Président du TJ de [Localité 12] – RG n° 24/52645

APPELANTE

Mme [D] [I] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée par M^e Laura DAVID de l’AARPI LDDA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1262

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, le cabinet MAZET- ENGERAND ET GARDI, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0750

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 mai 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

****

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I], épouse [Z], est propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 8]) des lots n°1l4 et 159, constitués d’un appartement aux 3ème et 4ème étages du bâtiment B, d’une terrasse affectée à sa jouissance exclusive et d’un emplacement de parking au rez-de-chaussée. Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Exposant que des infiltrations résultant d’un défaut d’étanchéité de la terrasse dont Mme [I] a la jouissance exclusive causent des désordres dans les appartements situés en dessous, que l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux d’étanchéité et que malgré mises en demeure adressées par le syndic Mme [I] refuse l’accès de son lot aux entreprises chargées des travaux, par exploit du 5 avril 2024 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] a fait assigner Mme [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Déclarer le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble du [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet Mazet-Engerand et Gardi recevable et bien fondé en ses demandes ;

Ordonner à Mme [I], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, de donner accès à son lot et particulièrement à la terrasse qui est une partie commune à jouissance exclusive à la société Epel, la société [X] et l’architecte de l’immeuble aux fins de réaliser les travaux d’étanchéité de cette terrasse, en faisant retirer en tant que de besoin les pots et autres planches et/ou arbustes qui pourraient gêner la réalisation de ces travaux ;

Se réserver la faculté de liquider l’astreinte prononcée dans l’ordonnance à intervenir ;

Condamner Mme [I] en tous dépens outre paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet Mazet-Engerand et Gardi, de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir est de plein droit.

La défenderesse n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 16 août 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Enjoint Mme [I], épouse [Z], d’autoriser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet Mazet-Engerand et Gardy, la société Epel, la société [X] et l’architecte de l’immeuble à pénétrer dans son appartement et accéder à la terrasse (lot n°l59) située dans l’immeuble du [Adresse 2], après réquisition du syndic de l’immeuble, effectuée par lettre recommandée, fixant une date d’intervention, envoyée au moins 15 jours avant la date de l’intervention, pour faire réaliser les travaux d’étanchéité nécessaires sur la terrasse, en retirant en tant que de besoin les pots et plantes qui pourraient compromettre la réalisation de ces travaux ;

Assorti cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par refus constaté, qui courra pour une durée de trois mois, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamné Mme [I], épouse [Z], aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], représenté par son syndic en exerce le cabinet Mazet-Engerand et Gardy la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 20 septembre 2024, Mme [I] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 28 avril 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile et 25b de la loi du 10 juillet 1965, de :

Infirmer l’ordonnance de référé du 16 août 2024 rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

Juger que Mme [I] n’est à l’origine d’aucun trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet Mazet-Engerand et Gardy de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet Mazet-Engerand et Gardy à verser à Mme [I] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet Mazet-Engerand et Gardy aux dépens de l’entière procédure.

Mme [I] conteste être à l’origine d’un trouble manifestement illicite, faisant valoir à titre liminaire qu’elle est en contentieux avec le syndicat des copropriétaires en raison des menaces et agressions répétées dont elle-même et son époux font l’objet de la part d’autres copropriétaires, exposant ensuite qu’elle n’oppose aucune obstruction à l’accès de sa terrasse mais rencontre seulement des difficultés à convenir de rendez-vous avec le syndic compte tenu de son état de santé, affecté par le contexte précédemment évoqué, et alors qu’elle n’est plus domiciliée dans les lieux qu’elle ne peut louer du fait des désordres affectant l’étanchéité de la toiture en verre de son loft.

Elle conteste en outre l’utilité des travaux pour lesquels il est demandé d’accéder à son lot, rappelant que sa terrasse a déjà fait l’objet de travaux d’étanchéité en 2021 et que le devis de travaux qui a été autorisé par l’assemblée générale extraordinaire du 23 mars 2023, dont se prévaut de syndicat des copropriétaires pour demander l’accès à sa terrasse, ne concerne pas celle-ci mais d’autres parties privatives en R+1 et R+1.5 ; et aucun devis de travaux concernant sa terrasse située en R+4 n’a été présenté ou approuvé en assemblée générale.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 23 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile et 25b de la loi du 10 juillet 1965, de :

Juger Mme [I] épouse [Z] mal fondée en son appel ;

Confirmer l’ordonnance entreprise,

Condamner Mme [I] en tous dépens outre au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet Mazet-Engerand et Gardi de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la terrasse de l’appartement de Mme [I] est à l’origine d’infiltrations tant pour l’immeuble voisin que pour les appartement situés en dessous du sien ; que de nouveaux travaux afférents à l’étanchéité de cette terrasse ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires, deux devis confiés aux entreprises Epel et [X] ont été établis les 6 octobre 2022 et 18 septembre 2023, qui demeurent toujours inexécutés faute par le syndic de parvenir à fixer des dates d’intervention avec Mme [I] qui continue de jouer « au chat et à la souris » avec le syndic pour empêcher l’accès à son lot, cette attitude perdurant après l’ordonnance entreprise, Mme [I] violant ainsi son obligation légale posée par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2025.

SUR CE, MOTIFS

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Aux termes de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

« I. – Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II. – Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. ['] »

Il est prévu au règlement de copropriété applicable à l’immeuble concerné que « Les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux « parties communes » quelle qu’en soit la durée et, si besoin, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux. »

En l’espèce, il est constant que la terrasse litigieuse est une partie commune (à jouissance exclusive du copropriétaire) et qu’il s’agit pour le syndicat des copropriétaires d’obtenir l’accès au lot de Mme [I] pour pouvoir effectuer sur ladite terrasse des travaux ayant fait l’objet de deux devis : le premier établi le 6 octobre 2022 par l’entreprise Epel, numéroté 2022-10-2568, pour un montant de 1.974,96 euros TTC, correspondant à des travaux de sondage sur la terrasse ; le second, établi le 18 septembre 2023 par l’entreprise [X], numéroté 23/119, pour un montant de 748 euros TTC, correspondant à des travaux de raccordement de la descente EP en PVC jusqu’au regard.

Si l’appelante soutient à raison que ces travaux ne correspondent pas à ceux que l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a votés le 23 mars 2023 (huitième résolution) pour un montant de 104.073 euros HT + 10.000 euros HT suivant devis n°2022112977 établi par l’entreprise Epel, ils s’inscrivent dans le cadre de l’ensemble des travaux d’étanchéité que l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de réaliser dans l’immeuble, étant relevé qu’au regard de leur montant, inférieur à 5.000 euros TTC, ils pouvaient faire l’objet, par application de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965, d’une délégation de pouvoir de l’assemblée générale au syndic ou au conseil syndical, une telle délégation ayant été votée lors de l’assemblée générale du 19 mai 2022 (résolution 14), laquelle a décidé de fixer à 5.000 euros TTC le montant des marchés de travaux et des contrats à partir duquel la consultation de l’assemblée générale par le syndic est obligatoire.

Par ailleurs, ces travaux relèvent de l’obligation de conservation et d’entretien de l’immeuble qui est mise à la charge du syndic par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] est en droit d’exiger que Mme [I] autorise l’accès à son lot pour permettre la réalisation de ces travaux régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires ou son délégué.

Or, il ressort des nombreux mails et lettres échangés entre les parties que le syndic n’est toujours pas parvenu depuis l’établissement des deux devis des 6 octobre 2022 et 18 septembre 2023 à obtenir l’accord de Mme [I] pour accéder à la terrasse de son lot, les dates proposées ne lui convenant jamais pour des raisons diverses.

Par cette attitude dilatoire s’analysant en une opposition, Mme [I] contrevient à son obligation légale et cause au syndicat des copropriétaires un trouble manifestement illicite dont le premier juge a ordonné à bon droit la cessation en lui enjoignant sous astreinte de permettre l’accès à la terrasse de son lot.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles dont il a été fait une juste appréciation.

Perdant en appel, Mme [I] sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer au syndicat intimé la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne Mme [I] aux dépens de la présente instance,

La condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice le cabinet Mazet-Engerand et Gardi, la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE