Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 1, 21 février 2025, n° 24/01776

TGI 18 décembre 2023

CA Paris
Confirmation 21 février 2025

Arguments

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Rejeté
Réalisation de la condition suspensive
La cour a estimé que la lettre de BNP Paribas ne constituait pas une offre de prêt, et que les refus des banques démontraient que la condition suspensive n'avait pas été remplie.
Rejeté
Préjudice lié à la non-vente de l'appartement
La cour a rejeté cette demande, considérant que la défaillance de la condition suspensive n'était pas imputable aux appelants.
Rejeté
Frais d'avocat engagés pour l'appel
La cour a rejeté cette demande, confirmant le jugement en ce qui concerne l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. et Mme [Z] ont fait appel d'un jugement du tribunal de Bobigny qui avait débouté leurs demandes d'indemnité d'immobilisation suite à la non-réalisation d'une promesse de vente. Les questions juridiques portaient sur la validité de la condition suspensive liée à l'obtention de prêts. Le tribunal de première instance a conclu que M. et Mme [J] avaient satisfait à leur obligation de solliciter des prêts, mais que ceux-ci avaient été refusés par les banques, rendant la condition impossible à réaliser. La cour d'appel a confirmé cette décision, arguant que la lettre de BNP Paribas ne constituait pas une offre de prêt et que les refus des banques étaient justifiés. Ainsi, la cour d'appel a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, y compris les frais d'avocat.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 1, 21 févr. 2025, n° 24/01776
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/01776
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 18 décembre 2023, N° 23/00354
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	28 février 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	François-Baptiste CROCEConstance VERROUST-VALLIOTCatherine LAFITTEStéphane FERTIER
Cabinet(s) :	WINDSEPT

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 21 FÉVRIER 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01776 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIZX3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 23/00354

APPELANTS

Madame [T] [O] née le 26 mars 1978 à [Localité 5] (71),

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [K] [Z] né le 13 mai 1974 à [Localité 7] (31),

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous deux représentés et assistés de M^e François-baptiste CROCE, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Catherine LAFITTE

INTIMÉS

Madame [C] [X] [H] [S] épouse [J] née le 12 Mai 1984 à [Localité 6],

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [R] [J] né le 13 Juillet 1980 à [Localité 4],

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075 assistés de M^e Constance VERROUST- VALLIOT de l’EURL WINDSEPT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 février 2025 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*********

Conclusions [Z] et [O] : 16 janvier 2025

Conclusions [S] et [J] : 24 janvier 2025

Clôture : 23 janvier 2025

Le 3 août 2022, M. et Mme [Z] ont consenti à M. et Mme [J] une promesse unilatérale de vente au prix de 1 960 000 euros d’un appartement dont ils sont propriétaires à [Adresse 2], sous condition suspensive d’obtention par ces derniers d’un prêt classique d’un montant de 1 397 000 euros d’une durée maximale de 25 ans et d’un prêt relais d’un montant de 637 000 euros d’une durée maximale de deux ans, les deux avec un taux d’intérêt maximal de 2,20 % l’an hors assurance. Il était prévu qu’en cas de refus de prêt, M. et Mme [J] devaient justifier avoir déposé deux demandes répondant à ces caractéristiques.

M. et Mme [J] n’ayant pas poursuivi la vente, M. et Mme [Z] les ont assignés aux fins d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 196 000 euros par la libération à leur profit de la somme de 60 000 euros qui avait été placée sous le séquestre du notaire et la condamnation à leur payer la somme de 136 000 euros, outre 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Invoquant la défaillance de la condition suspensive faute d’avoir obtenu les prêts qu’ils avaient sollicités, M. et Mme [J] ont conclu au rejet de ces demandes. Ils ont en outre demandé au tribunal d’ordonner la restitution de la somme de 60 000 euros et de condamner M. [Z] et Mme [O] au paiement des intérêts produits par cette somme depuis le 7 décembre 2022, de la somme de 4 500 euros à titre de dommages-intérêts et de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 18 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes et ordonné la restitution à M. et Mme [J] de la somme de 60 000 euros, cette somme produisant intérêts à la charge des promettants au taux légal à compter du 23 novembre 2022. Il a débouté M. et Mme [J] de leur demande de dommages-intérêts et condamné M. et Mme [Z] à leur payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu la lettre adressée le 17 octobre 2022 par la BNP au courtier auquel M. et Mme [J] avaient confié la recherche d’un financement ne constitue pas une offre de prêt puisqu’il est seulement indiqué qu’ 'une suite favorable’ a été donnée 'pour la poursuite de l’étude de la demande de financement’ et que ceux-ci ont produit trois décisions de refus de prêts de la Banque postale, du Crédit agricole et de BNP Paribas. Il a ajouté que si les caractéristiques des prêts sollicités ne correspondent pas à celles prévues par la promesse, il s’agit d’adaptations mineures qui, selon les explications du courtier, étaient destinées à répondre aux contraintes imposées par les banques.

M. et Mme [Z] ont interjeté appel de ce jugement.

Ils expliquent d’abord que M. et Mme [J] avaient reçu le 17 octobre 2022 de BNP Paribas une offre de prêt et que, la condition suspensive ayant été ainsi réalisée, M. et Mme [J], qui ont décidé de ne pas conclure la vente, sont redevables de l’indemnité d’immobilisation. Ils ajoutent que la lettre de BNP Paribas du 24 octobre 2022 informant leur courtier de la décision de la banque de ne pas financer l’opération, qui n’est pas signée et n’indique pas le nom de son auteur, revêt un caractère 'complaisant, voire frauduleux'.

A titre subsidiaire, ils font valoir que les demandes de prêts n’ont pas été faites aux conditions prévues par la promesse.

Ils concluent en conséquence à la condamnation de M. et Mme [J] à leur payer la somme de 196 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice qu’ils ont subi pour n’avoir pu vendre leur bien pendant plusieurs mois et la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [J] concluent à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il leur a alloué la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et demandent à la cour de fixer le montant de cette indemnité à 6 000 euros.

Ils réclament en outre la condamnation de M. et Mme [Z] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre du remboursement des frais irrépétibles d’appel.

Ils font valoir qu’ils ont confié la recherche de financement à deux courtiers, notamment la société Artemis courtage qu’ils ont chargé de rechercher des financements aux conditions de la promesse, et qu’ils justifient de décisions de refus de prêts de BNP Paribas du 24 octobre 2022, du Crédit agricole et du CIC ;

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant, d’abord, que si la société BNP Paribas a informé le 17 octobre 2022 la société Artemis courtage qu’elle donnait 'une suite favorable ' à la demande de financement du projet immobilier de M. et Mme [J], cette réponse, qui signifie seulement que l’étude du dossier sera poursuivie, ne consitue pas une offre de prêt, la banque ayant finalement informé le courtier par lettre du 24 octobre 2022, dont l’allégation de complaisance ou de fraude ne repose sur aucun élément sérieux, qu’elle n’entendait plus donner suite à la demande de prêts  ;

Considérant, ensuite, que rendant compte de sa mission à M. et Mme [J], la société Artemis courtage indique avoir été saisie d’une demande de prêt aux condtions prévues par la promesse mais que les établissements bancaires sollicités ont tous opposé un refus ; qu’il est notamment précisé que :

— la Banque postale proposait le meilleur taux (1,88 %), conforme à celui indiqué dans la promesse, mais a refusé d’accorder les prêts sollicités ;

— le Crédit agricole, qui proposait un taux de 2,39 %, donc supérieur à celui indiqué dans la promesse, a également refusé d’accorder ces prêts;

— le Crédit lyonnais et le CIC proposaient également des taux supérieurs au taux de 2,20 % qui les ont conduit à refuser les demandes de prêts en raison du dépassement du taux d’usure ;

— Axa banque a également opposé un refus à leur demande pour ce même motif ;

que M. et Mme [J] produisent également un courriel de la Banque populaire justifiant son refus d’accorder un financement au motif que le dossier est 'trop ambitieux’ et qu’il existe 'un souci de taux d’usure’ ;

Considérant qu’il est ainsi établi que M. et Mme [J], en s’adressant à la société Artemis courtage, ont satisfait l’obligation contractuelle de déposer, par l’intermédiaire de celle-ci, des demandes de prêts à des conditions conformes aux prévisions du contrat mais qu’aucune des banques contactées n’a accepté d’accorder un financement à ces conditions, les taux d’intérêt pratiqués par ces banques, à l’exception de la Banque postale, étant en outre supérieurs à celui prévu par la promesse ; qu’en tout état de cause, les refus opposés par le Crédit lyonnais, le CIC, Axa banque et la Banque populaire étaient fondés sur le dépassement du taux d’usure, ce qui établit également que la réalisation de la condition était impossible ; que, par conséquent, les demandes de prêt ayant été rejetées sans qu’il soit établi que la défaillance de la condition suspensive leur était imputable, M. et Mme [Z] ne sont pas fondés à réclamer le paiment de l’indemnité d’immobilisation ; qu’il y a lieu de confirmer le jugement, y compris en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter celle formée par M. et Mme [Z] devant la cour d’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [Z] et les condamne à payer à M. et Mme la somme de 6 000 euros ;

Les condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Fertier (AARPI JRF avocats) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,