5ème Chambre

ARRÊT N°-70

N° RG 22/03466 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SZYY

(Réf 1ère instance : 16/00825)

S.A.R.L. LE SURCOUF

C/

S.A.R.L. FENDER PIZZA PIE

S.E.L.A.R.L. [W]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 26 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. LE SURCOUF agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Alain TILLE , plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

S.A.R.L. FENDER PIZZA PIE

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Benjamin GLOAGUEN de la SCP GLOAGUEN & PHILY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

S.E.L.A.R.L. [W] La SELARL [W] est prise en sa qualité de Mandataire Judiciaire de la Société KERDOSTIN

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Benjamin GLOAGUEN de la SCP GLOAGUEN & PHILY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 1er décembre 1996, la société SCI [Adresse 7] aux droits de laquelle vient la société Le Surcouf a consenti à la société Fender Pizza Pie, représentée par sa gérante Mme [J], un bail commercial portant sur un local sis à [Localité 6], [Adresse 4], avec pour destination l’exploitation d’un restaurant-brasserie-pizzeria.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 31 décembre 2002, la société Fender Pizza Pie a consenti à la société Kerdostin un contrat de location-gérance portant sur le fonds de commerce exploité dans les locaux loués par la société Le Surcouf.

Par acte du 27 septembre 2013, la société Fender Pizza Pie a signifié à la société Le Surcouf une demande de renouvellement du bail commercial.

Par acte du 19 décembre 2013, la société Le Surcouf a consenti au principe du renouvellement sollicité pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2014, précisant à cette occasion qu’elle entendait que le prix du loyer soit porté à la somme de 66 310 euros hors taxe.

Par acte du 24 mars 2014, la société Le Surcouf a signifié à la société Fender Pizza Pie qu’elle entendait rétracter son acceptation et lui a opposé un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction au motif qu’elle aurait découvert postérieurement à l’acceptation du principe du renouvellement que l’immeuble devait être totalement ou partiellement démoli en raison de son état, qui ne permettait plus son occupation sans risques, et ce en raison des conclusions d’un rapport de la société Socotec.

Par acte en date du 23 mars 2016 la société Fender Pizza Pie a assigné son bailleur, la société Le Surcouf, devant le tribunal de grande instance de Brest afin de voir, dire et juger nul et non-avenu le refus de renouvellement signifié le 24 mars 2014.

Par ordonnance du 6 décembre 2016, le juge de la mise en état a ordonné une expertise, confiée à M. [S], avec notamment pour mission de décrire précisément les travaux effectués par la bailleresse depuis l’entrée en jouissance de la société Fender Pizza Pie, dire si la société Fender Pizza Pie subit ou subira des préjudices et dans l’affirmative les évaluer.

Faisant valoir un préjudice d’exploitation, la société Kerdostin est intervenue volontairement en cours de procédure de sorte que les opérations d’expertise lui ont été déclarées communes et opposables par ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 24 juillet 2018.

La société Le Surcouf a communiqué à la Ville de [Localité 6] le rapport Socotec ainsi que le pré-rapport d’expertise de M. [S] afin d’obtenir la mise en 'uvre d’une procédure de péril.

M. [A], expert judiciaire désigné par le président du tribunal administratif de Rennes déposait son rapport le 14 janvier 2019, concluant au péril imminent du bâtiment sans solution confortative possible en raison de l’urgence.

En suite de ce rapport, M. le Maire de la ville de [Localité 6] prenait le 16 janvier 2019 un arrêté de péril imminent, avec mise en sécurité des abords du bâtiment à la charge du bailleur dans les huit jours de la notification de l’arrêté et interdiction d’occuper les lieux dans un délai de 15 jours à compter de cette même notification.

La société Kerdostin a dû solliciter par la suite l’ouverture d’une procédure collective. Par jugement rendu le 12 février 2019 par le tribunal de commerce de Brest, la société Kerdostin a été placée en liquidation judiciaire et la société [W] a été désignée en qualité de liquidateur.

Le liquidateur a souhaité poursuivre la procédure à l’encontre de la société Le Surcouf et a déposé des conclusions d’intervention volontaire.

M. [S] a déposé son rapport le 17 mai 2019.

Par jugement en date du 19 mai 2022, le tribunal judiciaire de Brest a :

— rejeté la demande de rabat de clôture et de réouverture des débats,

— rejeté la demande d’annulation du refus de renouvellement du bail commercial du 1er décembre 1996 portant sur les locaux sis au [Adresse 4] à [Localité 6],

— condamné la société Le Surcouf à verser à la société Fender Pizza Pie la

somme de 700 000 euros,

— condamné la société Le Surcouf à verser à la société [W], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Kerdostin la somme de 150 106 euros,

— condamné la société Le Surcouf à verser à la société Fender Pizza Pie la

somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Le Surcouf à verser à la société [W], en qualité de

liquidateur judiciaire de la société Kerdostin la somme de 5 000 euros en

application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Le Surcouf aux entiers dépens de la procédure, en ce

compris les frais d’expertise,

— rejeté toutes les autres demandes,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le 3 juin 2022, la société Le Surcouf a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 décembre 2024, elle demande à la cour de :

— la recevoir en son appel,

— l’y déclarer bien fondée,

— débouter les sociétés Fender Pizza Pie et [W] de leurs demandes incidentes d’infirmation du jugement du 19 mai 2022 du tribunal judiciaire de Brest,

— annuler le jugement du 19 mai 2022 du tribunal judiciaire de Brest en ce qu’il :

* a rejeté la demande de rabat de clôture et de réouverture des débats,

* l’a condamnée à verser à la société Fender Pizza Pie la somme de 700 000 euros,

* l’a condamnée à verser à la société [W], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Kerdostin la somme de 150 106 euros,

* l’a condamnée à verser à la société Fender Pizza Pie la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée à verser à la société [W], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Kerdostin la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise,

* a rejeté toutes ses autres demandes,

* a ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

Statuant à nouveau, de :

— confirmer le débouté de la demande de la société Fender Pizza Pie relative à la nullité de la rétraction du refus de renouvellement du bail commercial et de sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur,

— débouter la société Fender Pizza Pie de toutes ses demandes et fins,

— débouter la société Kerdostin de toutes ses demandes et fins,

— prononcer la nullité du contrat de location gérance du 31 décembre 2002,

— ou à défaut, la requalifier en une cession déguisée du droit au bail ou d’une éventuelle sous-location qui n’a pas fait l’objet d’une autorisation du bailleur et prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la société Fender Pizza Pie, pour manquement à ses obligations,

— fixer la résiliation judiciaire à la date du 8 avril 2018, date des conclusions d’intervention volontaire de Kerdostin,

— prononcer sa mise hors de cause au titre d’un défaut allégué d’entretien et de réparation de l’immeuble,

— condamner la société Fender Pizza Pie qui a failli à ses obligations contractuelles en s’abstenant de procéder l’entretien et à la réparation des menues et des grosses réparations, à conserver à sa charge les préjudices allégués dont elle a contribué à leur réalisation,

— ordonner une mesure d’expertise selon le dispositif suivant, en la confiant à tel expert qu’il lui plaira, qui aura pour mission de :

* se rendre sur place, [Adresse 5] à [Localité 6]

* prendre connaissance de tous éléments, notamment des rapports d’expertises de M. [H], de M. [S] et de M. [A],

* se prononcer sur les causes des désordres ayant affecté les structures des bâtiments et dire s’ils sont imputables à un défaut d’entretien en les caractérisant ou s’ils relèvent d’un phénomène de mouvement de sols,

— fixer son préjudice subi à 742 231,98 euros hors taxe + TVA,

— condamner la société Fender Pizza Pie à lui payer la somme de 742 231,98 euros HT + TVA, outre les intérêts au taux légal à compter de l’intervention volontaire de la société Kerdostin,

— ordonner que ces sommes portent intérêts après capitalisation et seront elles-mêmes majorées d’une sanction spécifique édictée par l’article L. 446-1 du code de commerce, soit l’application d’un taux de 10,93 %, à compter du 8 avril 2018 jusqu’à parfait paiement,

— fixer sa créance au passif de la société Kerdostin à 742 231,98 euros hors taxe + TVA, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2018,

— condamner la société Fender Pizza Pie et la société [W] à lui payer une somme de 50 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

À titre subsidiaire, infirmer le jugement du 19 mai 2022 du tribunal judiciaire de Brest en ce qu’il a :

* rejeté la demande de rabat de clôture et de réouverture des débats,

* l’a condamnée à verser à la société Fender Pizza Pie la somme de 700 000 euros,

* l’a condamnée à verser à la société [W], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Kerdostin la somme de 150 106 euros,

* l’a condamnée à verser à la société Fender Pizza Pie la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée à verser à la société [W], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Kerdostin la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise,

* a rejeté toutes ses autres demandes,

* a ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

Statuant à nouveau, de :

— confirmer le débouté de la demande de la société Fender Pizza Pie relative à la nullité de la rétraction du refus de renouvellement du bail commercial et de sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur,

— débouter la société Fender Pizza Pie de toutes ses demandes et fins,

— débouter la société Kerdostin de toutes ses demandes et fins,

— prononcer la nullité du contrat de location gérance du 31 décembre 2002,

— à titre subsidiaire, dire le contrat de location gérance inopposable à la société Le Surcouf,

— à titre subsidiaire, requalifier la location gérance en une cession déguisée du droit au bail ou d’une éventuelle sous-location qui n’a pas fait l’objet d’une autorisation du bailleur,

— en conséquence, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la société Fender Pizza Pie, pour manquement à ses obligations,

— fixer la résiliation judiciaire à la date du 8 avril 2018, date des conclusions d’intervention volontaire de la société Kerdostin,

— prononcer sa mise hors de cause au titre d’un défaut allégué d’entretien et de réparation de l’immeuble,

— ordonner une mesure d’expertise selon le dispositif suivant, en la confiant à tel expert qu’il lui plaira, qui aura pour mission de :

* se rendre sur place, [Adresse 5] à [Localité 6]

* prendre connaissance de tous éléments, notamment des rapports d’expertises de M. [H], de M. [S] et de M. [A],

* se prononcer sur les causes des désordres ayant affecté les structures des bâtiments et dire s’ils sont imputables à un défaut d’entretien en les caractérisant ou s’ils relèvent d’un phénomène de mouvement de sols,

— fixer son préjudice à 742 231,98 euros hors taxe + TVA,

— condamner la société Fender Pizza Pie à lui payer la somme de 742 231,98 euros hors taxe + TVA, outre les intérêts au taux légal à compter de l’intervention volontaire de la société Kerdostin,

— ordonner que ces sommes portent intérêts après capitalisation et seront elles-mêmes majorées d’une sanction spécifique édictée par l’article L. 446-1 du code de commerce, soit l’application d’un taux de 10,93 %, à compter du 8 avril 2018 jusqu’à parfait paiement,

— fixer sa créance au passif de la société Kerdostin à 742 231,98 euros hors taxe + TVA, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2018,

— condamner la société Fender Pizza Pie et la société [W] à lui payer une somme de 50 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

Par dernières conclusions notifiées le 4 décembre 2024, la société Fender Pizza Pie et la société [W], demandent à la cour de :

— réformer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Brest en ce qu’elle a :

* rejeté la demande d’annulation du refus de renouvellement du bail commercial du 1er décembre 1996 portant sur les locaux sis au [Adresse 4]

[Adresse 4] à [Localité 6],

* les a déboutées de leur demande tendant à voir :

— débouter la société Le Surcouf de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

— dire et juger que la société Le Surcouf a manqué à son obligation

contractuelle de délivrance et d’entretien,

— dire et juger que la société Le Surcouf a engagé sa responsabilité

civile quasi-délictuelle à l’égard de la société Kerdostin,

En conséquence,

— dire et juger nul, non avenu et de nul effet le refus de renouvellement signifié par la société Le Surcouf à la société Fender Pizza Pie le 24 mars 2014,

— prononcer la résiliation du bail commercial liant la société Fender Pizza Pie à la société Le Surcouf aux torts exclusifs de la société Le Surcouf pour manquement à son obligation contractuelle de délivrance et d’entretien,

— condamner la société Le Surcouf au paiement en faveur de la société Fender Pizza Pie de la somme de 78 400 euros hors taxe, TVA en sus, en réparation de la perte de redevance subie,

— condamner la société Le Surcouf au paiement en faveur de la société [W] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Kerdostin de la somme de 682 300 euros hors taxe, TVA en sus, en réparation de la perte d’exploitation subie,

— condamner la société Le Surcouf au paiement en l’état en faveur de la société [W] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Kerdostin, de la somme de 68 164,30 euros en réparation du préjudice subi au titre des indemnités de licenciement économique,

— confirmer la décision entreprise pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— déclarer la société Le Surcouf irrecevable en ses demandes et mal fondée,

— débouter en tout état de cause la société Le Surcouf de l’ensemble de ses demandes fins, moyens et prétentions,

— subsidiairement, si le contrat de location-gérance conclu entre la société Fender Pizza Pie et la société Kerdostin en cours de formation le 31 décembre 2002 devait être annulé, constater ou à défaut prononcer l’existence d’un contrat de location-gérance verbal à effet du 31 décembre 2002 et confirmé par contrat du 1er décembre 2011 (pièce 33),

— encore plus subsidiairement, requalifier le contrat intitulé 'Avenant à un contrat de location-gérance’ en date du 1er décembre 2011 (pièce 33) en contrat de location-gérance conclu entre la société Fender Pizza Pie et la société Kerdostin,

— prononcer la nullité du refus de renouvellement signifié par la société Le Surcouf à la société Fender Pizza Pie le 24 mars 2014,

— prononcer la résiliation du bail commercial liant la société Fender Pizza Pie à la société Le Surcouf aux torts exclusifs de la société Le Surcouf pour manquement à son obligation contractuelle de délivrance et d’entretien,

— condamner la société Le Surcouf au paiement en faveur de la société Fender Pizza Pie de la somme de 700 000 euros en réparation du préjudice subi par la disparition de son fonds de commerce,

— condamner la société Le Surcouf au paiement en faveur de la société Fender Pizza Pie de la somme de 78 400 euros hors taxe, TVA en sus, en réparation de la perte de redevance subie,

— condamner la société Le Surcouf au paiement en faveur de la société [W] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Kerdostin, de la somme de 682 300 euros hors taxe, TVA en sus, en réparation de la perte d’exploitation subie,

— condamner la société Le Surcouf au paiement en l’état en faveur de la société [W] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Kerdostin, de la somme de 68 164,30 euros en réparation du préjudice subi au titre des indemnités de licenciement économique,

— condamner la société Le Surcouf au paiement en faveur de la société Fender Pizza Pie de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant le premier juge par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Le Surcouf au paiement faveur de la société [W] ès -qualités de liquidateur judiciaire de la société Kerdostin, de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant le premier juge par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Le Surcouf au paiement en faveur de la société Fender Pizza Pie de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Le Surcouf au paiement faveur de la société [W] ès -qualités de liquidateur judiciaire de la société Kerdostin, de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Le Surcouf aux entiers dépens lesquels comprendront, les dépens de référé et les frais d’expertise judiciaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la nullité du jugement

In limine litis, la société Le Surcouf demande à la cour d’annuler le jugement en ce qu’il méconnaît les principes essentiels du respect du contradictoire et du périmètre du litige.

Elle rappelle les demandes formées au fond devant le tribunal par les intimées et souligne que le tribunal l’a condamnée au visa des articles 1719 et 1720 du code civil alors même que ces dernières ne formaient aucune demande à son encontre du chef de ses dispositions, celles-ci ne visant au dispositif de leurs conclusions que les dispositions de l’article L 145-17-2° du code de commerce. Selon elle, le tribunal a conféré au débat un cadre juridique qui n’était pas celui dont il était saisi et a en outre modifié le fondement juridique de la demande. Il a méconnu les dispositions de l’article 16 du code de procédure civile.

Elle estime avoir été privée d’un débat contradictoire et de la possibilité de faire valoir ses observations sur la pertinence de ces moyens de droit emportant sa condamnation.

Les intimées font valoir que :

— elles ont bien opposé en première instance un moyen tiré de la responsabilité contractuelle du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance,

— elles l’ont d’ailleurs repris dans le dispositif de leurs conclusions,

— la société Le Surcouf a largement et longuement répondu dans le corps de ses écritures sur ce moyen,

— en tout état de cause, il résulte de l’article 12 du code de procédure civile, que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Elles estiment cette demande d’annulation du jugement irrecevable et en tous cas, mal fondée.

L’article 16 du code de procédure civile dispose :

Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Pour illustrer son propos, la société Surcouf s’appuie sur les termes du dispositif des conclusions au fond des sociétés demanderesses du 20 septembre 2021, intégralement repris dans le jugement déféré.

Or, ledit dispositif comprend précisément, avant les demandes de condamnation à réparation, 'une demande tendant à prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur pour manquement à son obligation contractuelle de délivrance et d’entretien', termes qui se suffisent à eux-mêmes pour circonscrire le fondement juridique de la demande, sans qu’il soit nécessaire de mentionner expressément les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, étant observé que le premier de ces textes met à la charge de tout bailleur, sans qu’il soit besoin de stipulations particulières, une obligation de délivrance et d’entretien, et que le second impose au bailleur une obligation de réparation, de sorte que ces obligations contractuelles étaient dans le débat.

Les demanderesses, qui produisent l’intégralité de ces conclusions notifiées le 20 septembre 2021, ont ainsi dans le corps de celles-ci, développer ce moyen, page 19, puis page 27.

Le dispositif des conclusions du bailleur devant le tribunal, également produites, notifiées le 4 juin 2021, comporte précisément une demande de 'débouté de la société Fender Pizza Pie de sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société Surcouf’ et une demande subsidiaire, tendant à dire que 'les causes des désordres énoncés aux rapports d’expertises judiciaires de M. [H] et de M. [A] écartent tout manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.'

Non seulement, la société Le Surcouf a été en mesure de discuter le moyen tiré d’un manquement contractuel à son obligation de délivrance et d’entretien, mais elle apparaît l’avoir fait puisque dans le corps de ses écritures devant le tribunal, elle affirme que si la cause des désordres devait résulter d’un défaut d’entretien, seule la société Fender Pizza Pie en serait tenue, au vu de la clause relative aux travaux, que précisément, le tribunal a examinée pour dire que celle-ci ne pouvait concerner les grosses réparations à la charge du bailleur, contestant en cela l’analyse que la société Le Surcouf lui proposait de retenir.

Le grief fait au tribunal est dénué de fondement et la cour rejette la demande de nullité au motif que le tribunal n’aurait pas respecté l’article 16 du code de procédure civile.

— sur la demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a écarté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et la demande d’expertise formée devant la cour

La société Le Surcouf rappelle que l’ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2022, que postérieurement, elle a eu connaissance d’éléments nouveaux dont dépend au moins en partie la solution du litige sur la cause des désordres. Elle rappelle avoir produit des photographies du site après démolition et une description faite par l’entreprise DRTP qui a procédé aux travaux de démolition, que ces éléments démontrent que la cause des désordres n’est pas celle proposée par l’un des experts, M. [S] qui retient un défaut d’entretien de l’immeuble.

Elle estime que ces pièces devaient être incluses aux débats.

Elle demande donc d’infirmer le jugement de ce chef et d’organiser une nouvelle expertise pour purger la divergence technique née des rapports d’expertises judiciaires.

En réponse, les intimées indiquent que la décision du premier juge qui rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, au motif que la société Le Surcouf ne démontrait pas l’existence d’une cause grave, postérieure à l’ordonnance de clôture, est exempte de toute critique, de sorte que la demande d’expertise était irrecevable par application de l’article 802 du code de procédure civile. Elles soulignent que les prétendus éléments nouveaux étaient loin d’être récents, et rappellent que les travaux de démolition sont intervenus au cours de l’année 2019 suite à l’arrêté de péril imminent du 16 janvier 2019. Elles estiment que la demande de réformation sur ce point est stérile puisque la société Le Surcouf peut tenter d’obtenir en cause d’appel la mesure d’expertise qu’elle entendait alors sollicitée en première instance.

L’expert M. [A], dans un rapport rédigé le 14 janvier 2019 conclut :

' L’ossature métallique supportant les façades et la couverture est fortement affectée par la corrosion sur les éléments périphériques…

En l’absence de poutres au vent, et localement de palées de stabilité verticale, le contreventement général du bâtiment est défaillant, et donc sa stabilité, sous l’effort de vent violent.

L’état dégradé des maçonneries et notamment l’éclatement de certaines fondations et l’inclinaison associée à une fissuration horizontale de la façade SO confirme le caractère évolutif des dégradations de la charpente….

Compte tenu de son état général, la structure métallique du bâtiment est instable. Il existe un risque d’effondrement et /ou de chute d’éléments

(plaque de toiture, gouttière) sous événement venteux soutenu, constituant un risque de péril grave et imminent.'

En réponse à un dire, il précise que 'la diminution de la résistance mécanique du bâtiment est évolutive compte tenu du développement de la corrosion et l’absence de traitement correspondant depuis plusieurs années.'

L’expert M. [S], dans son rapport déposé le 17 mai 2019 conclut comme suit :

' les désordres allégués dans le rapport Socotec existent.

Le bâtiment ne peut plus être occupé sans danger, notamment au vu de ses désordres structurels,- soubassements et massifs des fondations, charpente, couverture notamment- et des nombreuses non conformités aux règles de sécurité incendie.

Aucun travaux raisonnable de reprises ne peut être envisagé, et seule une déconstruction et éventuelle reconstruction permettrait de remédier aux dangers constatés.'

'Si la partie du bâti occupée par la société Fender Pizza Pie a fait l’objet de travaux d’embellissement et de quelques travaux de mise en sécurité – l’ensemble ne permettant pas cependant d’assurer ni le respect des différentes normes et notamment en matière d’incendie, ni la solidité structurelle du bâti, le restant du bâti est totalement obsolète et présente des non-conformités et dangerosités structurelles et réglementaires.

Cet état de bâti trouve son origine par un défaut d’entretien de très longue date, et également plus récemment par la société Le Surcouf, qui indique n’avoir effectué aucun travaux, hors entretien de couverture, depuis son acquisition en 2006.

Les désordres constatés ne trouvent origine qu’anecdotique du fait de tassements ou défauts de fondations, la quasi-totalité des désordres trouvant origine du fait des structures hors-sol, et donc des défauts d’entretien.'

Pour justifier une demande d’expertise considérée comme étant irrecevable par les premiers juges au motif qu’elle s’appuyait sur des éléments non récents ne justifiant pas la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 25 janvier 2022, la société Le Surcouf avait produit (et continue de produire) des photographies de la démolition du bâtiment et une attestation de M. [E] de l’entreprise DRTP en charge de la démolition, datée du 2 février 2021, dont elle affirme qu’elle est erronée et qu’elle est en réalité datée du 2 février 2022, documents remettant en cause selon elle, les conclusions de l’expert quant à un défaut d’entretien du bailleur à l’origine des désordres.

Les intimées ont produit aux débats une photographie représentant le bâtiment nouveau en cours de construction aux lieu et place du site démoli, dont elle indique, sans que cela ne soit contesté, qu’elle date du 11 mars 2022.

Les premiers juges ont donc pertinemment relevé que les photographies produites par la société Le Surcouf (celles de la démolition) étaient manifestement antérieures au 25 janvier 2022, puisque sur le site démoli se trouvait désormais un bâtiment de plusieurs étages avec gros oeuvre achevé) et qu’il en était de même de l’attestation produite qui concernait les travaux de démolition (et dont la cour constate qu’aucun élément ne corrobore l’erreur de date alléguée et dont la qualité de l’auteur n’est pas précisée), ce qui induisait l’absence de cause grave et postérieure à la clôture justifiant sa révocation dans les termes de l’article 803 du code de procédure civile.

Si la demande d’expertise est de nouveau présentée devant la cour, les pièces fondant celles-ci, qui ne constituent pas en tout état de cause des constatations techniques probantes, n’apparaissent pas de nature à remettre en cause les conclusions des experts. Cette demande sera en tout état de cause rejetée.

— sur le refus du renouvellement du bail commercial

Les intimées forment appel incident sur ce point et demandent à la cour de prononcer la nullité du refus de renouvellement du bail et les lieux ne pouvant par ailleurs pas être occupés en raison de l’arrêté de péril imminent du 16 janvier 2019, de prononcer, à compter de la décision à intervenir, la résiliation judiciaire aux torts exclusifs de la société Le Surcouf pour manquement à son obligation de délivrance et d’entretien.

Elles exposent que la société Surcouf a consenti le 10 décembre 2013 au principe du renouvellement du bail, et qu’elle ne pouvait lui opposer a posteriori un refus de renouvellement tiré de la dangerosité de l’immeuble, au visa de l’article L 145-17-II du code de commerce, alors que :

— elle ne pouvait ignorer l’état de dangerosité lorsqu’elle a accepté le principe du renouvellement,

— l’état de dangerosité résultait d’un manquement de sa part à son obligation d’entretien.

Elles font ainsi grief aux premiers juges d’avoir retenu que l’état de dangerosité de l’immeuble résultait d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien et d’avoir refusé de prononcer la nullité du refus de renouvellement. Selon elles, le tribunal n’a pas tiré les conséquences de ses constatations.

Elles rappellent que seuls des motifs graves et légitimes postérieurs à la date de demande de renouvellement (ou antérieurs à cette demande, mais ignorés) peuvent permettent au bailleur de revenir sur son acceptation du principe du renouvellement, et ce, en offrant au preneur une indemnité d’occupation au preneur ou en lui contestant le bénéfice du statut des baux commerciaux.

La société Surcouf demande à la cour de confirmer le rejet de la demande de nullité de cette rétractation.

Elle invoque les dispositions de l’article L 145-17 II du code de commerce l’autorisant à refuser le renouvellement du bail.

Elle objecte ne pas avoir de responsabilité dans la dangerosité de l’immeuble, ajoute n’avoir a été informée de celle-ci qu’à la réception du rapport Socotec du 13 mars 2014.

L’acception du principe du renouvellement du bail n’a qu’un caractère provisoire et n’empêche pas une rétractation ultérieurement.

L’article L 145-17 du code de commerce dispose :

I- Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II- En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L 145-19 et L 145-20.

En l’espèce, par acte d’huissier du 19 décembre 2013 la société Le Surcouf a consenti au renouvellement à compter du 1er avril 2014 du bail demandé par la société Fender Pizza Pie le 27 septembre 2013, mais le 14 mars 2014, soit trois mois plus tard, elle a rétracté son acceptation et signifié à son preneur, au visa de l’article L 145-17 2° II, un refus de renouvellement du bail au regard 'd’un fait nouveau résultant d’une expertise réalisée par la Socotec, justifiant un motif grave et légitime, la société Le Surcouf constatant que l’immeuble ne peut être occupé sans danger en raison de son état.'

Il est observé que si la société Le Surcouf évoque dans ce congé 'un motif grave et légitime', elle fonde son refus de renouvellement sur le 2° de l’article L 145-17 du code de commerce, et donc la dangerosité de l’immeuble. Il appartient au bailleur de démontrer que l’immeuble loué satisfait aux conditions posées par l’article L 145-17 2° du code de commerce et qu’il a eu connaissance de cette dangerosité après son acceptation du renouvellement du bail.

Le rapport Socotec du 13 mars 2014, dressé après visite des lieux le 4 mars 2014, à la demande de la société Le Surcouf, et donc après l’acceptation du principe du renouvellement du bail, conclut comme suit :

'La couverture présente de nombreuses fuites. Le bardage est très fortement atteint par la corrosion et percé en de nombreux endroits. Les parties maçonnées sont fortement fissurées. Le clos/couvert de ce bâtiment n’est plus assuré. Une réfection générale est à prévoir….

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la dépose complète de la couverture amiantée et du bardage, la reprise totale de la structure, la remise en sécurité et en accessibilité des aménagements, il n’est pas envisageable de conserver les activités actuelles durant les travaux longs et complexes. La démolition du bâtiment serait justifiée, à notre avis, puisqu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.'

L’existence d’une obligation d’entretien pesant sur le bailleur, et le fait que les experts, et notamment M. [S] dans un rapport dressé ultérieurement en 2019, retiennent 'des désordres et non conformités provenant de défauts d’entretien de longue date’ ne peuvent suffire à démontrer avec certitude que la société Le Surcouf avait connaissance avant le rapport Socotec de ce que l’immeuble loué ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

À juste titre, en application de l’article L 145-17 2°, les premiers juges ont considéré qu’en raison de l’état du bâtiment, le bailleur pouvait refuser le renouvellement du bail. La cour confirme le jugement qui rejette les demandes formées à ce titre par les sociétés Fender Pizza Pie et [W], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Kerdostin.

— sur les demandes de la société Le Surcouf tenant à des manquements du preneur à ses obligations

La société Surcouf soutient que le contrat de location-gérance est nul, ou à défaut doit être requalifié en cession déguisée de droit au bail ou en éventuelle sous-location, qu’il s’ensuit un manquement du preneur à ses obligations justifiant le prononcé de la résiliation du bail à ses torts exclusifs, qu’elle demande de fixer au 8 avril 2018, date des conclusions d’intervention volontaire de la société Kerdostin.

Selon elle, le contrat de location gérance est nul, car :

— il est signé entre la société Fender Pizza Pie représentée par Mme [O] [C] et M. [O] représentant la société Kerdostin, alors qu’à la date de sa signature le 31 décembre 2002, la société Kerdostin n’était pas immatriculée, celle-ci ne devant intervenir que le 16 janvier 2003, était donc dépourvue de personnalité morale, et aucun transfert de clientèle n’a pu intervenir,

— en réalité, la relation commerciale s’apparente à une cession de droit au bail, qui justifiait l’intervention préalable du bailleur, ou le cas échéant une sous-location qui, de même, emportait le nécessaire accord écrit du bailleur, selon les termes du bail commercial, est donc nul, à défaut d’en justifier. Sur ce point, elle rappelle qu’à défaut de transfert de clientèle, le contrat est dépourvu de cause. Elle estime que le contrat de location-gérance est un montage juridique pour contourner l’interdiction de céder le droit au bail ou la sous-location. Au soutien de cette affirmation, elle fait état de ce que la société Fender Pizza a cédé l’intégralité de ses biens meubles composant le gage du bail à la société Kerdostin, ce qui exclut le principe d’une location- gérance, puisque l’ensemble de l’équipement et matériels supposé dédié à l’exploitation du fonds appartenant à la société Fender Pizza Pie a fait l’objet d’une vente judiciaire par le mandataire judiciaire de la société Kerdostin, du fait que la société Fender Pizza Pie est détenue à 100% par la société Kerdostin, qu’il n’existe aucune autonomie de décision de la société Fender Pizza Pie, pourtant titulaire du bail commercial, ni d’autonomie économique puisque la redevance versée par la société Kerdostin au titre du contrat de location-gérance à la société Fender Pizza Pie est récupérée par la société Kerdostin en sa qualité d’associé unique, que seul le preneur de la location-gérance est l’animateur de l’exploitation, de ce que les bilans de la société Fender Pizza Pie font apparaître que celle-ci n’a aucun actif immobilisé, traduisant une absence de cause.

— il n’est pas justifié de sa publicité dans les trois mois, conformément aux dispositions des articles L 144-7 et suivants du code de commerce.

À défaut de nullité, elle soutient que ce contrat lui est inopposable, à défaut pour le locataire-gérant d’avoir obtenu une immatriculation dans les 15 jours à compter de son début d’activité.

Elle demande de prononcer la résiliation du bail pour manquement de la société Fender Pizza Pie à ses obligations contractuelles, en ce que la société Fender Pizza Pie :

— a tenté de contourner les règles légales et contractuelles de la cession du fonds de commerce, au travers d’un contrat de location gérance qui sera requalifié en une sous-location ou une cession de droit au bail non autorisée par le bailleur,

— n’a pas respect la destination du bail, exerçant depuis le 1er décembre 2002 une activité de loueur de fonds.

En réponse, les parties intimées objectent, s’agissant de la demande de nullité du contrat de location, présentée pour la première fois en cause d’appel, que cette demande manifestement prescrite est en tout état de cause, infondée dès lors que des actes peuvent être conclus pour le compte de société en formation. Elles indiquent que l’affirmation selon laquelle le locataire-gérant ne s’est pas immatriculé dans les 15 jours au registre du commerce et des sociétés n’est étayée par aucun élément et que les dispositions de l’article L 144-10 du code de commerce n’ont pas à s’appliquer en l’espèce. En tout état de cause, elles soutiennent que le contrat de location-gérance a fait l’objet des publicités légales requises, et qu’il est donc parfaitement opposable au bailleur.

Si le contrat de location-gérance devait être annulé, elles exposent que depuis au moins le 31 décembre 2002, la société Fender Pizza Pie, propriétaire du fonds de commerce, en a concédé totalement l’exploitation à la société Kerdostin qui l’a exploité à ses risques et périls en contrepartie du versement d’une redevance. Elles notent l’existence d’un avenant au contrat en date du 1er décembre 2011 et donc selon elles, un contrat de location-gérance verbal depuis le 1er janvier 2003 confirmé par écrit en 2011.

Elles contestent l’assimilation de ce contrat de location-gérance à une cession dissimulée du droit au bail ou à une sous-location prohibée, au motif que les équipements et matériels appartenant à la société Fender Pizza Pie auraient fait l’objet d’une vente aux enchères par le liquidateur de la société Kerdostin. Elles précisent que le contrat de location-gérance stipule expressément, que le gérant (en l’occurrence la société Kerdostin), conservera le matériel qu’il aura pu acquérir, et que tels étaient les matériels vendus lors de la vente aux enchères.

La société Fender Pizza Pie conteste enfin le grief tenant au non respect de la destination du bail, observant que c’est bien un fonds de commerce de restauration qui a été exploité dans les locaux conformément à la destination fixée au bail.

L’article L 144-1 du code de commerce dispose :

Nonobstant toute clause contraire, tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls est régi par les dispositions du présent chapitre.

L’article L 144-10 du code de commerce dispose :

Tout contrat de location-gérance ou toute autre convention comportant des clauses analogues, consenti par le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ne remplissant pas les conditions prévues aux articles ci-dessus, est nul. Toutefois, les contractants ne peuvent invoquer cette nullité à l’encontre des tiers.

La nullité prévue à l’alinéa précédent entraîne à l’égard des contractants la déchéance des droits qu’ils pourraient éventuellement tenir des dispositions du chapitre V du présent titre réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.

La nullité édictée par ces dispositions ne concerne que les infractions commises contre les prescriptions impératives de la loi concernant la conclusion même du contrat et non celles relatives à la publicité, qui n’ont d’objet que d’informer les tiers.

L’existence d’une nullité d’un contrat s’apprécie à la date de sa conclusion.

L’article 1843 du code civil dispose :

Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci.

En l’espèce, un contrat de location-gérance a été signé le 31 décembre 2002 entre la société Fender Pizza Pie représentée par Mme [C] [O], spécialement habilitée par délibérations des associés du même jour et la société Kerdostin représentée par M. [B] [O], son gérant.

Le 16 janvier 2003, le greffe du tribunal de commerce atteste du dépôt d’un acte du 30 décembre 2003 de formation de la société Kerdostin. Sont produits aux débats les statuts de la société Kerdostin en date du 30 décembre 2002. Il est justifié également par un extrait Kbis que la société Kerdostin a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 16 janvier 2003, avec pour nom commercial 'Fender', et gérant M. [B] [O], le fonds étant reçu en location-gérance, et d’une publication de ces informations dans le journal le Progrès le 18 janvier 2003.

Conformément aux dispositions précitées du code civil, aucune nullité du contrat litigieux ne peut être encourue en raison du fait qu’il a été signé le 31 décembre 2002 par M. [O] agissant pour le compte de la société Kerdostin, des actes pouvant valablement être conclus pour le compte d’une société en formation, l’acte étant alors réputé contracté par elle dès l’origine dès lors qu’elle est immatriculée ce qui est justifié en l’espèce.

La publication des contrats de location gérance définis à l’article L 144-1 du code de commerce dans la quinzaine de leur date, prescrite par les dispositions de l’article R 144-1 du code de commerce (article 2 du décret n° 86-465 du 14 mars 1986) n’est pas une condition de validité du contrat.

La demande tendant à lui déclarer inopposable l’acte de location-gérance à défaut de publication n’est pas davantage justifiée, au regard de ce qui précède.

Alors que le bail prévoit en son article 2 que 'les locaux présentement loués sont exclusivement destinés à l’exploitation d’un restaurant – brasserie- pizzeria', le grief formulé par la société Le Surcouf à l’encontre du preneur quant au non respect de la clause de destination, n’apparaît pas fondé, les premiers juges soulignant à raison, sur ce point, qu’une activité de restaurant a toujours été exploitée dans les locaux donnés à bail.

Le contrat litigieux porte sur la location-gérance du fonds de commerce appartenant à la société Fender Pizza Pie, comprenant :

— la clientèle, le nom commercial, l’enseigne, et l’achalandage y attachés,

— le bénéfice de la licence de restaurant,

— le bénéfice de la ligne téléphonique,

— les différents objets mobiliers matériels servant à l’exploitation, décrits dans un état arrêté entre les parties en dehors des présentes,

— le droit à l’occupation des locaux où le fonds est exploité.

Il est souligné par la société Le Surcouf que :

— le contrat de bail commercial comporte une garantie pesant sur le preneur au terme de laquelle il 'doit tenir les lieux garnis de meubles, objets mobiliers, matériel et marchandises en quantité et de valeur suffisantes pour répondre du paiement du loyer et de l’exécution des conditions',

— dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Kerdostin, est intervenue la vente aux enchères de matériel et de mobilier de restauration.

(avis de vente dans la presse).

La société appelante ne démontre pas l’absence de transfert de la clientèle de la société Fender Pizza Pie au locataire gérant, alors qu’il n’est pas contesté que ce dernier a poursuivi l’exploitation du restaurant selon les même modalités que la société Fender Pizza Pie.

Le manquement reproché à la société Fender Pizza Pie n’est pas un manquement à son obligation de garnissement, mais tient à la nullité, en l’absence d’accord du bailleur, du contrat de location-gérance, requalifié en sous-location ou de cession de droit au bail. Le contrat de location-gérance porte la mention selon laquelle 'le gérant (la société Kerdostin) conservera le matériel qu’il aura pu acquérir’ ; l’avis de vente aux enchères de matériels acquis et entrés dans le patrimoine de la société Kerdostin n’établit pas la preuve d’une sous-location déguisée ou d’une cession de droit au bail déguisée.

La cession de parts de la société Fender Pizza Pie intervenue le 17 janvier 2003 par Mme [J] et M [Y] au profit de la société Kerdostin avec nomination de M. [B] [O] en qualité de gérant en remplacement de Mme [M] [J], démissionnaire, n’est pas en soi une preuve d’une intention de contournement des causes contractuelles et de fraude des droits du bailleur.

La cour approuve le tribunal qui écarte la demande de nullité du contrat de location-gérance.

La société Surcouf ne démontre donc pas l’existence d’un manquement du preneur la société Fender Pizza Pie à ses obligations contractuelles tenant à une nullité du contrat de location gérance ou au non respect de la clause de destination et confirme en conséquence le jugement qui rejette la demande tendant à prononcer la résiliation de bail aux torts de la société Fender Pizza Pie.

— sur le manquement du bailleur à son obligation d’entretien

La société Le Surcouf conteste le grief qui lui est fait du non respect de son obligation de délivrance et d’entretien.

Elle fait valoir qu’existe dans le bail une clause n° 6.7°relative aux travaux, que les premiers juges ont dénaturée, que les obligations du bailleur sont précisées à l’article 11 du bail, et qu’ainsi a été convenue une répartition des obligations entre preneur et bailleur dans le souci d’un équilibre de l’économie du contrat.

Elle demande de faire application des dispositions de l’article 1134 (nouvellement 1103) du code civil et si la clause n°6.7° devait être considérée comme ambiguë, de l’interpréter au visa de l’article 1189 du code civil. Elle affirme donc que le preneur avait en charge l’entretien des lieux donnés à bail, indiquant que le prix du loyer tient compte précisément d’un ensemble de paramètres dont la répartition des obligations au titre des grosses réparations. Sur ce point, elle note que le loyer annuel était de

31 001,58 euros alors que le preneur a facturé des sous-loyers à la société Kerdostin pour 90 000 euros.

Elle considère qu’on ne peut en tout état lui reprocher d’avoir failli à une éventuelle obligation de réparations, alors que celle-ci n’a été connue d’elle qu’en mars 2014.

Elle affirme être étrangère aux causes nécessitant la démolition. Elle estime la position de l’expert M. [S] non étayée techniquement, en l’absence de validation de ses hypothèses par un bureau d’études, observant ainsi que l’expert finit par admettre que les problèmes de fissures proviennent de corrosions des aciers inclus dans les bétons et les maçonneries, et que le rapport de M. [H] fait état de mouvements de sols ayant pour conséquence d’affaiblir les structures, notamment métalliques.

Elle souligne que le preneur ne l’a jamais alertée sur une éventuelle difficulté sur la pérennité des locaux exploités.

Elle estime n’avoir commis aucune faute au visa des articles 1719 et 1720 du code civil.

La société Fender Pizza Pie rappelle que la société Le Surcouf est tenue à une obligation de délivrance et d’entretien, conformément aux articles 1719 et 1720 du code civil et à l’article 11 du bail qui stipule une obligation pesant sur le bailleur de tenir les lieux clos et couverts, précisant que l’article 6 7° du bail n’est relatif qu’aux réparations portant sur les vitrines, les devantures, les glaces, les vitres, les volets et rideaux de fermeture.

Elle rappelle que de l’avis unanime des experts, les désordres structurels de l’immeuble empêchant le maintien de l’activité dans les locaux, sont imputables à un défaut d’entretien du bailleur, qu’il n’est à aucun moment retenu une cause de mouvements de sol, seule étant évoquée le phénomène de corrosion généralisée, lequel pouvait être maîtrisé dans le cadre d’un entretien courant du bâtiment, étant ajouté que l’expert [A] précise que la dégradation des fondations n’est que la conséquence des dégradations de la structure métallique et de la charpente liées à leur absence d’entretien.

Elle fait observer qu’on ne peut lui reprocher un défaut d’information du bailleur d’éventuelles dégradations de parties de l’immeuble qui lui étaient inaccessibles puisque non louées et signale que la prétendue non-conformité aux normes incendie qui lui est opposée est sans lien avec la nécessité de procéder à la démolition de l’immeuble.

L’article 1719 du code civil dispose :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° De délivrer au preneur la chose louée …. ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; …

Le contrat de bail prévoit une clause de travaux à l’article 6 7° libellée comme suit :

'Toutes les réparations, grosses et menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture du commerce, seront à la charge exclusive du preneur. Celui-ci sera tenu de maintenir lesdites devantures, vitrines et fermetures en parfait état de propreté, d’entretien et de fonctionnement'.

Il comporte aussi une clause à l’article 11 stipulant:

'De son côté, le bailleur s’oblige à tenir les lieux loués clos et couverts selon l’usage, mais sans que cette obligation déroge à celles mises à la charge du preneur en ce qui concerne les devantures, vitrines, volets et rideaux.'

Faisant application de l’article 1134 devenu 1103 du code civil et l’article 1189 du même code selon lequel toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacun le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier, la cour approuve les premiers juges en ce qu’ils retiennent que la clause de l’article 6 7°, parfaitement claire ne permet pas de faire supporter au preneur toutes les grosses réparations, l’article 11 rappelant l’obligation du bailleur d’assurer le clos et le couvert de l’immeuble, ce qui recouvre notamment les murs et la couverture, le preneur n’étant tenu qu’à l’entretien et aux éventuelles réparations portant sur les devantures, vitrines, volets et rideaux.

La société Le Surcouf ne peut valablement prétendre que sa seule obligation est de garantir l’absence d’intrusion, ce qui ne ressort nullement des clauses contractuelles.

Son argument tenant à une répartition des obligations des parties reportant sur le preneur la charge de toutes les grosses réparations, qui serait une contrepartie d’un loyer de montant modéré fixé ne peut être retenu au regard des stipulations parfaitement claires du contrat ci-avant développées.

La société Socotec fait état de parties maçonnées fissurées, de nombreuses fuites sur la toiture et de ce que le clos et le couvert ne sont plus assurés. Les experts [S] et [A] dans leurs rapports de 2019 ne mettent effectivement pas en avant, comme justement souligné par le tribunal, un défaut d’entretien des devantures, vitrines, volets et rideaux, mais de la structure même du bâtiment, M. [S] expert désigné par le tribunal judiciaire, concluant explicitement à des désordres causés par un défaut d’entretien du bâtiment de longue date.

L’existence d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien est donc caractérisée. La cour approuve les premiers juges qui ont retenu que le bailleur qui avait laissé le bâtiment se dégrader jusqu’à devenir dangereux avait commis une faute.

— sur les demandes d’indemnisation

Les intimées demandent à la cour de confirmer le jugement qui condamne la société Le Surcouf au paiement à la société Fender Pizza Pie, preneur, d’une somme de 700 000 euros en réparation du préjudice subi par la disparition du fonds de commerce, le manquement du bailleur à son obligation d’entretien et de réparation ayant eu pour effet de conduire à l’arrêté de péril imminent pris par le maire de [Localité 6], ce qui a directement causé la fermeture d’activité du fonds de commerce et par voie de conséquence sa disparition.

La société Fender Pizza Pie fait grief au tribunal d’avoir écarté sa demande d’indemnisation au titre de la perte de redevance indemnisable, qu’elle évalue à la somme de 78 400 euros HT, les redevances ayant cessé d’être versées à compter du 1er février 2019 (soit 50 mois, durée résiduelle du bail, x 1 568 euros somme évaluée par Mme [D].)

La société [W], ès-qualités de liquidateur de la société Kerdostin maintient la demande d’indemnisation formée sur le fondement des dispositions de l’article 1382 ancien, devenu 1240 nouveau du code civil. Elle sollicite la condamnation de la société Le Surcouf au paiement des sommes de :

—  682 300 euros HT, TVA en sus au titre de la perte d’exploitation sur 50 mois allant de la fermeture du fonds en février 2019 jusqu’au terme du bail le 31 mars 2023,

—  68 164,30 euros correspondant aux indemnités de licenciement économique, préavis versés aux salariés et à pôle emploi.

Elle estime qu’à tort le tribunal a réduit le premier chef de préjudice sur une période de 11 mois au motif que le contrat de location gérance était conclu pour 12 mois renouvelable, soutenant pour sa part, que si la société Le Surcouf avait respecté son obligation d’entretien, l’exploitation du fonds aurait pu se poursuivre, jusqu’au terme du bail commercial, soit le 31 mars 2023.

Selon elle, le tribunal ne pouvait rejeter sa seconde demande, ces indemnités étant directement causées par la fermeture brutale et soudaine du fonds en raison de l’arrêté de péril et trouvant sa cause exclusive dans le manquement de la société Le Surcouf.

La société le Surcouf s’oppose aux demandes indemnitaires formées par la société Fender Pizza Pie et critique le jugement qui raisonne comme s’il s’agissait de statuer sur une demande d’indemnité d’éviction, laquelle n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce, seules les dispositions des articles 1719 et 1147 devenue 1231-1 du code civil devant motiver le cas échéant une telle demande.

Elle n’entend pas contester, si une faute du bailleur était retenue, que le fait de ne pas avoir renouvelé le bail a pu causer un préjudice à la société Fender Pizza Pie, celle-ci ayant été privée de la possibilité de retirer un bénéfice de l’exploitation.

Elle note qu’au jour du renouvellement, l’activité indemnisable de la société Fender Pizza Pie est celle de loueur de fonds et qu’ainsi, selon les experts judiciaires, le préjudice pour l’année 2017 est de 18 811 euros, constituant la perte d’exploitation liée à l’éventuelle fermeture des locaux du restaurant (perte de la redevance de location-gérance).

Elle fait valoir que la société Fender Pizza Pie a contribué de façon déterminante à la réalisation de son préjudice, ce qui la prive de toute indemnisation. Elle indique que dès le 8 avril 2014, elle a proposé à la société Fender Pizza Pie des nouveaux locaux lui permettant la continuité de son activité, à quelques mètres seulement de l’emplacement du restaurant, qu’après avoir marqué son acceptation sur cette proposition, elle a décidé, sans motif de ne pas y donner suite, ce qui apparaît être une attitude fautive, n’étant pas une décision prise en bon père de famille, puisque prenant le risque de se voir privée de local commercial, et poursuivant son activité en sachant qu’elle exposait sa clientèle à un risque sérieux d’effondrement du bâtiment, étant au courant depuis mars 2014, informée par le bailleur que celui-ci devait recevoir d’importants travaux rendant impossible le maintien dans les lieux.

S’agissant des demandes formées par le liquidateur de la société Kerdostin, elle considère celles-ci irrecevables, rappelant que le contrat de location- gérance ne crée pas de lien juridique avec le bailleur et qu’il a été fait en fraude de ses droits.

* sur les demandes d’indemnisation de la société Fender Pizza Pie

La cour ayant considéré que la société Le Surcouf avait valablement refusé de renouveler le bail, la société Fender Pizza Pie ne peut prétendre à une indemnité d’éviction.

Sa demande d’indemnisation s’inscrit effectivement dans le cadre de l’application des articles 1719, 1147 devenue 1231-1 du code civil.

Il est rappelé que M. [S] conclut que les désordres et non conformités constatés proviennent de défauts d’entretien de longue date, que du fait de l’arrêté de péril imminent exigeant l’évacuation des locaux, tant la société Fender Pizza Pie que la société Kerdostin subissent des préjudices conséquents.'

Les premiers juges ont, à raison, écarté tout refus fautif de la société Fender Pizza Pie d’accepter un transfert de son activité en un autre lieu, alors qu’elle n’est pas tenue de souscrire un nouveau bail, qu’elles qu’en soient les conditions, pour réduire son préjudice.

Il est constant que le local loué a dû être fermé dans les quinze jours de l’arrêté de péril du 16 janvier 2019, soit donc le 1er février 2019.

Si le bailleur avait exécuté son obligation d’entretien de l’immeuble, cette fermeture liée à la dangerosité de l’immeuble, n’aurait pas eu lieu.

Le tribunal retient, à raison, que la société Fender Pizza Pie peut prétendre à l’indemnisation résultant de la perte de son fonds, consécutive à cette fermeture.

La société Le Surcouf ne peut valablement soutenir que le seul préjudice indemnisable de la société Fender Pizza Pie consiste dans une perte de redevances. Au vu de l’estimation de la valeur du fonds établie par l’expert judiciaire, la cour approuve le tribunal en ce qu’il fixe l’indemnisation due au preneur à la somme de 700 000 euros ; le jugement est confirmé.

La cour ne trouve pas matière à critique du jugement qui écarte la demande d’indemnisation formée par le preneur au titre de la perte des redevances, l’indemnisation de son fonds de commerce excluant de fait la possibilité de prétendre à des redevances. Le jugement est confirmé.

* sur les demandes d’indemnisation de la société Kerdostin représentée par son liquidateur

En ce qui concerne la société Kerdostin en liquidation judiciaire, le tribunal retient justement que sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, Me [W], ès-qualités, est légitime à revendiquer l’indemnisation de préjudices causés à la société Kerdostin, directement liées au manquement de la société Le Surcouf. L’absence de lien contractuel entre l’appelante et la société Kerdostin est donc indifférent.

S’agissant des pertes d’exploitation subies par la société Kerdostin causées par la fermeture de l’établissement le 1er février 2019, c’est à raison encore que les premiers juges limitent celles-ci à une période expirant le 31 décembre suivant, au regard d’un contrat de location gérance conclu pour une durée de un an, renouvelable par tacite reconduction, avec faculté pour l’une ou l’autre des parties d’y mettre fin avec un préavis de trois mois.

La cour confirme le jugement qui fixe la perte d’exploitation subie par la société Kerdostin à la somme de 150 106 euros, sur la base de la perte mensuelle d’occupation retenue par l’expert judiciaire.

S’agissant des indemnités de licenciement, si l’expert indique que le sapiteur évalue à 56 000 euros les indemnités de licenciement économiques qui résulteraient de la fermeture du restaurant, les intimées se contentent de présenter à la cour un décompte des créances payées par le liquidateur pour les différents salariés, sans prendre le soin de détailler précisément la somme de 68 164,30 euros qu’elles réclament à ce titre et sans indiquer et justifier en particulier les personnes ayant fait l’objet d’un licenciement économique. Estimant cette demande d’indemnisation insuffisamment caractérisée, la cour la rejette et confirme en conséquence le jugement qui déboute l’intimée de cette prétention.

— sur la demande d’indemnisation formée par la société Le Surcouf

La société Le Surcouf estime pouvoir prétendre à une indemnisation de ses préjudices qu’elle évalue à la somme de 742 231,98 euros représentant le montant des sommes perçues par la société Fender Pizza Pie de la société Kerdostin (1 362 000 euros), dont à déduire les loyers acquittés par la société Fender Pizza Pie au bailleur (609 768,02 euros). Elle sollicite la condamnation de la société Fender Pizza Pie au paiement de cette somme ainsi que la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société Kerdostin de la même créance en se fondant sur les dispositions de l’article L 145-31 alinéa 3 du code de commerce.

À défaut pour l’appelante de caractériser un manquement du preneur à ses obligations, et une fraude à ses droits, la cour confirme le rejet de ces demandes.

— sur les frais irrépétibles

La cour fera application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des intimés, la société Le Surcouf est condamnée à payer à la société Fender Pizza Pie une somme de 4 000 euros et à Me [W], ès-qualités de liquidateur de la société Kerdostin, une somme de

4 000 euros. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

La société appelante, qui succombe en son appel, est condamnée aux dépens d’appel, qui seront distraits au profit des avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Rejette la demande de nullité du jugement ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la société Le Surcouf de sa demande d’expertise judiciaire ;

Condamne la société Le Surcouf à payer à la société Fender Pizza Pie une somme de 4 000 euros et à Me [W] ès-qualités de liquidateur de la société Kerdostin, une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Le Surcouf aux dépens d’appel, qui seront distraits au profit des avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente