Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRET DU 20 JANVIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01873 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIZ76

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Décembre 2023 -Juge de la mise en état de Creteil – RG n° 22/04767

APPELANTS

Monsieur [F] [I]

[Adresse 6]

[Localité 11]

né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 11]

Madame [Y] [C] épouse [I]

[Adresse 6]

[Localité 11]

née le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 11]

Représentés par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

INTIMEES

S.A.S. EDELIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 338 434 152

Représentée par M^e Claire LITAUDON de la SELARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844

S.A.S. EXELL FINANCE

prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Localité 5]

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 424 582 823

Représentée par M^e Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, présidente

Monsieur Xavier BLANC, président

Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. Damien GOVINDARETTY

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre, et par Sylvie Mollé, greffière présente lors de la mise à disposition.

Rappel des faits et de la procédure

Le 8 juillet 2010, par l’intermédiaire de la société Exell Finance, M. [F] [I] et Mme [Y] [C], son épouse, (ci-après les époux [I]) ont signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d’achat, en l’état futur d’achèvement, d’un bien immobilier situé dans la résidence [10] à [Localité 8] pour un montant de 220 500 euros TTC, auprès de la société Akerys Promotion, actuellement Edelis, dans le but de réaliser un investissement immobilier leur permettant de défiscaliser les revenus de ce bien.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été conclu en la forme authentique par acte reçu par Me [K] [H], notaire à [Localité 9], le 31 janvier 2011.

Le bien a été livré le 5 avril 2012.

Le financement de l’acquisition a été assuré par un prêt de 222 500 euros consenti par la banque BNP Paribas Personal Finance.

Les époux [I] exposent qu’ils ont été démarchés par la société Exell Finance afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal ' Scellier’ et que cette société, mandataire de la société Edelis, a manqué à ses obligations d’information et de conseil.

Par actes d’huissier des 22 et 27 juin 2022, Monsieur et Madame [I] ont fait assigner les sociétés Eldelis et Excell Finance devant le tribunal judiciaire de Créteil.

Par ordonnance du 21 décembre 2023, le juge de la mise en état de Créteil a statué comme suit :

— Déclare les demandes irrecevables comme prescrites,

— Condamne in solidum les époux [I] aux dépens,

— Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum les époux [I] à payer à la société Edelis la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum les époux [I] à payer à la société Exell Finance la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejette la demande des époux [I] au titre des frais irrépétibles,

— Rejette toutes autres demandes des parties.

Par déclaration du 12 janvier 2024, Monsieur [F] [I] et Madame [Y] [I] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par dernières conclusions en date du 10 avril 2024, les époux [I] demandent à la Cour, au visa des articles 2224 du code civil et 699 du code de procédure civile, de :

« Juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par Monsieur [F], [W], [N] [I] et Madame [Y], [P], [B] [C] épouse [I] à l’encontre de l’Ordonnance rendue par le Juge de la mise en état de Créteil du 21 décembre 2023,

Infirmer l’Ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— Accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les sociétés Edelis et Exell Finance ;

— Déclarer irrecevable comme prescrite l’action intentée par Monsieur [F], [W], [N] [I] et Madame [Y], [P], [B] [C] épouse [I] condamné in solidum Monsieur [F], [W], [N] [I] et Madame [Y], [P], [B] [C] épouse [I] à payer à la société Edelis la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum Monsieur [F], [W], [N] [I] et Madame [Y], [P], [B] [C] épouse [I] à payer à la société Exell Finance la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [F], [W], [N] [I] et Madame [Y], [P], [B] [C] épouse [I] aux entiers dépens.

Et suivant, statuant à nouveau :

— Juger recevable l’action introduite par Monsieur [F], [W], [N] [I] et Madame [Y], [P], [B] [C] épouse [I] à l’encontre des sociétés Edelis et Exell Finance ;

— Juger que Monsieur [F], [W], [N] [I] et Madame [Y], [P], [B] [C] épouse [I] ont été en mesure de découvrir leur préjudice que le 12 décembre 2019, date à laquelle ils ont été informés d’un défaut de réalisation de la rentabilité annoncée ;

— Juger recevable comme non prescrite l’action indemnitaire en responsabilité extracontractuelle engagée par Monsieur [F], [W], [N] [I] et Madame [Y], [P], [B] [C] épouse [I] par exploits huissiers des 22 et 27 juin 2022, à l’encontre des sociétés Edelis et Exell Finance sur le fondement du manquement au devoir d’information et de conseil ;

— Juger en conséquence l’ensemble des fins de non-recevoir, demandes et conclusions formées à leur encontre par les sociétés Edelis et Exell Finance.

En toutes hypothèses,

— Condamner in solidum les sociétés Edelis et Exell Finance au paiement à Monsieur [F], [W], [N] [I] et Madame [Y], [P], [B] [C] épouse [I] de la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— Renvoyer les parties devant le Tribunal Judiciaire de Créteil afin qu’il soit statué au fond sur les demandes formées par Monsieur [F], [W], [N] [I] et Madame [Y], [P], [B] [C] épouse [I] à l’encontre des sociétés Edelis et Exell Finance. »

Par dernières conclusions en date du 13 mars 2024, la société Edelis demande à la Cour, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, de :

« Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Créteil le 21 décembre 2023 ;

Ce faisant :

— Déclarer les demandes de Madame et Monsieur [I] irrecevables comme prescrites, les en débouter intégralement ;

— Condamner in solidum Madame et Monsieur [I] à payer à la société Edelis une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Y ajoutant :

— Condamner in solidum Madame et Monsieur [I] à payer à la société Edelis, en cause d’appel, une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Litaudon sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Par dernières conclusions en date du 29 mars 2024, la société Exell Finances demande à la Cour, au visa des articles 112, 122 et 789 alinéa 6 du code de procédure civil ainsi que des articles 2222 et 2224 du code civil, de :

— « Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Créteil le 21 décembre 2023 ;

— Débouter Monsieur [F] [I] et Madame [Y] [C] épouse [I] de leur appel et plus largement de toutes leurs demandes formées à l’encontre de la société Exell Finance ;

— Condamner solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [Y] [C] épouse [I] à payer à la société Exell Finance la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [Y] [C] épouse [I] au paiement des entiers dépens. »

SUR CE,

Sur le point de départ de la prescription

Les époux [I] font valoir que l’opération n’est pas une opération immobilière simple mais une opération de défiscalisation soumise au régime Scellier qui est de nature à retarder le point de départ du délai de prescription. Ils soutiennent que l’investissement litigieux proposé était une opération financière ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers, financé par la perception de loyers, par les réductions d’impôt procurées par le dispositif d’incitation fiscale dit Scellier Classique avec en complément un effort d’épargne mensuel, destiné à permettre, suivant la revente du bien au terme de la période de défiscalisation, la réalisation d’un capital supérieur à l’effort d’épargne fourni et donc la constitution d’un capital.

Ils précisent que leur action est une action en responsabilité civile extracontractuelle pour manquement à l’obligation précontractuelle d’information à raison de la délivrance d’informations incomplètes et erronées sur la rentabilité de l’opération globale d’investissement aux fins de défiscalisation et sur l’impossibilité de revendre pour le montant investi et sur la réalisation de la plus-value annoncée qui est soumise à la prescription quinquennale introduite par la loi du 17 juin 2008, conformément aux dispositions de l’article 2224 du code civil.

La société Exell finance répond qu’elle n’était débitrice que d’une obligation d’information précontractuelle, que les époux [I] se méprennent sur la portée de l’arrêt de la cour de Cassation du 26 octobre 2022 et sur la nature de l’opération à laquelle ils ont souscrit. Elle soutient que leur demande est prescrite que le point de départ à savoir le jour où l’acquéreur aurait dû connaître les faits court à compter de l’acte authentique dès qu’à cette époque ils ne pouvaient se renseigner sur la valeur du bien avant la conclusion de l’acte notarié.

Elle conteste les griefs relatifs à l’absence de plus-value en faisant valoir que l’opération n’est pas une opération d’investissement globale mais une opération immobilière classique avec une option de mise en location du bien. Elle soutient qu’aucun des documents contractuels signés par les appelants ne fait état du bénéfice du dispositif fiscal la motivation unique ou condition de l’achat du bien immobilier. Elle précise qu’aucune étude financière n’a été conduite dans le cadre de cette opération.

La société Edelis soutient au visa de l’article 2224 du code civil que l’action est prescrite au motif que le préjudice résultant d’une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès la signature des engagements contractuels, que l’acte authentique ayant été signé le 31 janvier 2011, l’action est prescrite. Elle soutient que les époux [I] ne démontrent pas que la société Excell serait intervenue sous une autre qualité de celle de simple mandataire au titre de la loi Hoguet. Elle fait valoir que les époux [I] ne produisent toujours pas la projection financière qui aurait été réalisée par la société Excell Finance. Elle conteste la valeur probante de la pièce n°4 produites par les appelants à ce sujet.

Réponse de la cour

L’article 2224 dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.

Dans le cas d’une action en responsabilité, les faits permettant à la victime d’exercer son action sont la commission de la faute et la réalisation du dommage causé par cette faute. Il en résulte en particulier que le délai de prescription d’une telle action ne peut commencer à courir avant que la victime ait eu connaissance, ou ait dû avoir connaissance, de la réalisation du dommage qu’elle invoque.

En l’espèce, M. et Mme [I] reprochent à la société Exell Finance et à la société Akerys Promotion, devenue Edelis, d’avoir manqué à leurs obligations d’information et de conseil lors de la présentation de l’opération litigieuse et de les avoir ainsi privés de chance d’éviter le risque, qui s’est réalisé, que la valeur du bien au terme de l’engagement de location ne permette pas de réaliser un capital net supérieur à l’effort d’épargne fourni, ni de rembourser intégralement le solde du capital restant dû auprès de l’établissement ayant financé l’opération.

Les intimées contestent être débiteurs d’une obligation portant sur la majoration du prix de revente en arguant que le projet d’acquisition qui leur a été proposé est un investissement strictement locatif, qui ne visait pas une plus-value sur la valeur vénale du bien.

Il est constant que pour bénéficier de la défiscalisation les conditions se limitent à une obligation de location continue pendant 9 ans.

Il est établi que la société Exell est intervenue en qualité de mandataire immobilier de la société Edelis et que son intervention se situe au stade précontractuel. L’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été conclu en la forme authentique le 31 janvier 2011. Le bien a été livré le 5 avril 2012 et le premier contrat de bail a pris effet le 2 mars 2012.

Les époux [I] invoquent l’établissement d’une simulation financière proposée par la société Exell Finance. Ils lui font grief à ce sujet d’avoir délivré des informations incomplètes et erronées sur la rentabilité de l’opération globale d’investissement et sur l’impossibilité de revendre.

Cette simulation (pièce n° 4) à l’entête d’Exell Finance Ingéniérie Fiscale et Patrimoniale comporte des mentions manuscrites relatives notamment au montant du financement du « bien support », le différé d’amortissement, les intérêts d’emprunt, de sorte qu’il est établi que les l’opération envisagée par les époux [I] était un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, c’est-à-dire une opération d’investissement globale dont le bien immobilier est le support.

Cette opération avait pour objectif de leur permettre non seulement de défiscaliser leurs revenus mais également de constituer un capital financé grâce à une épargne personnelle, un gain fiscal et notamment grâce à la revente à l’issue de la période de défiscalisation et qui leur imposait de conserver le bien pendant 9 années.

Ce n’est ainsi qu’à l’issue de la période locative de neuf ans que le préjudice invoqué par M. et Mme [I], à le supposer établi, se serait réalisé.

La vente en l’état de futur achèvement est intervenue le 31 juillet 2011 et le bien a été livré le 5 avril 2012. La première location ayant suivi la vente du bien est intervenue le 2 mars 2012. Le point de départ de la prescription de 5 années de l’article 2224 du code civil doit alors être fixé au 2 mars 2021, correspondant à la date d’expiration du délai de 9 années au terme duquel les époux [I] ouvraient connaître dans son intégralité les conséquences de la réalisation du risque.

Les assignations ayant été délivrées le 22 et 27 juin 2022, l’action des époux [I] n’est donc pas prescrite.

L’ordonnance déférée sera dès lors infirmée en toutes ses dispositions.

Les sociétés Edelis et Exell Finance parties perdantes seront condamnées aux dépens de première instance et d’appel et déboutées de sa demande d’indemnité de procédure. Elles seront condamnées in solidum sur ce même fondement, à payer aux époux [O] la somme de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déclare Monsieur Monsieur [F] [I] et Madame [Y] [C] épouse [I] recevables en leur action ;

Condamne la société Edelis et la société Excell aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute la société Edelis et la société Exell de leur demande d’indemnité de procédure ;

Condamne in solidum la société Edelis et la société Exelle Finance à payer Monsieur [F] [I] et Mme [Y] [C] épouse [I] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE

S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL