RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/05644 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHLFR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Février 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’IVRY-SUR-SEINE- RG n°11-22-002146

APPELANTE

S.C.I.C D’HLM [Adresse 7]

immatriculée au RCS d’ANGERS sous le n° 062 200 977

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338, susbtituée par M^e Hervé JOYET, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338

INTIMÉ

Monsieur [J] [K] [L]

né le 13 août 1984 à [Localité 6] (République Centrafricaine)

[Adresse 4]

[Localité 5]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, en date du 26 juin 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Caroline GAUTIER

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2016 et prenant effet au 28 août 2016, la SA d’HLM [Adresse 7] Locatif a donné en location à M. [J] [L] un appartement situé à [Localité 8], [Adresse 3].

Par avenant prenant effet au 12 septembre 2016, la SA d’HLM Gambetta Locatif a également donné en location à M. [J] [L] un emplacement de stationnement situé à [Localité 8], [Adresse 3].

Après congé délivré le 10 juin 2021, les lieux ont été restitués à la société d’HLM le 31 août 2021.

Par acte d’huissier du 26 septembre 2022, la SCIC d’HLM [Adresse 7] (anciennement SA d’HLM [Adresse 7] Locatif) a assigné M. [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry sur Seine pour le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  5 891,65 euros à titre de solde locatif,

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 10 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine a ainsi statué :

Dit que M. [J] [L] ne reste devoir aucune somme à la SCIC d’HLM [Adresse 7] au titre des loyers et charges échus au 29 juin 2022 (terme d’août 2021 inclus),

Dit qu’à la date du 29 juin 2022, le compte est créditeur de la somme de 545,01 euros,

Invite la SCIC d’HLM [Adresse 7] à rectifier le décompte locatif en ce sens,

Déboute la SCIC d’HLM [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes,

Rappelle l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement,

Condamne la SCIC d’HLM [Adresse 7] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais de l’assignation délivrée le 26 septembre 2022 s’élevant à 78,45 euros.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 22 mars 2023 par la SCIC d’HLM [Adresse 7],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 juin 2023 par lesquelles la SCIC d’HLM [Adresse 7] demande à la cour de :

Accueillir la SCIC D’HLM [Adresse 7] en son appel et l’y déclarer bien fondée ;

Réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

Condamner Monsieur [J] [L] à payer les sommes de :

—  5.891,65 euros à titre de solde locatif,

—  1.800,00 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [J] [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Cécile ATTAL, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Débouter Monsieur [J] [L] de toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires.

M. [J] [L] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 26 juin 2023 par procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur le solde locatif

Le premier juge a débouté la SCIC d’HLM [Adresse 7] de sa demande à ce titre, en considérant que devaient être déduites du montant du solde locatif les sommes suivantes :

— le dépôt de garantie de 554,37 euros ;

— la somme totale de 6073,60 euros au titre du supplément de loyer de solidarité (ci-après SLS) pour la période d’avril à août 2021, aux motifs que le bailleur ne rapportait pas la preuve de l’envoi de la mise en demeure prévue à l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation et que le calcul du SLS 'repose sur des ressources d’un tiers au contrat’ ;

— la somme de 177,99 euros au titre de frais d’acte ;

— la somme de 15 euros au titre d’une 'facture à charge du locataire’non justifiée ;

— les sommes de 342,60 euros et 5,46 euros au titre de provisions d’eau chaude et froide de 'septembre 2021", alors que la date de sortie était au 31 août 2021 ;

de sorte qu’il a estimé que le compte locatif était créditeur en faveur de M. [L] à hauteur de la somme de 545,01 euros, terme d’août 2021 inclus, et a 'invité la SCIC D’HLM [Adresse 7] à rectifier le décompte locatif en ce sens'.

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris sur ces points, la SCIC D’HLM [Adresse 7] fait valoir :

— que le dépôt de garantie et les frais d’acte de 177,99 euros ont été déduits du décompte locatif ;

— s’agissant du SLS, qu’elle a demandé à M. [L] de retourner l’enquête sociale par courrier du 14 octobre 2020, ce qu’il a fait le 18 novembre 2020, en communiquant son avis d’imposition 2019 mentionnant des revenus de 59.280 euros, outre celui de '[Z] [L]', tiers au contrat; qu’il n’y avait donc pas lieu de lui adresser de mise en demeure ; que le calcul du SLS, portant bien sur les revenus de M. [J] [L] de 59.280 euros, lui a été explicité par courrier du 22 avril 2021, portant le SLS mensuel à la somme de 759,20 euros à compter du 1er janvier 2021;

— que la somme de 15 euros facturée au locataire correspond au montant du dépôt de garantie de l’émetteur d’accès au parking, prévu contractuellement, et non restitué à la sortie ;

— que les charges d’eau froide et chaude correspondent à la régularisation des charges 2020 et 2021 calculées prorata temporis au 31 août, et non au mois de septembre 2021 comme indiqué par erreur par le premier juge.

Elle sollicite dès lors la condamnation de M. [L] au paiement de la somme totale de 5.891,65 euros.

* Le SLS

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Il ne s’agit ni d’un loyer ni d’une charge locative, mais d’une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social.

L’article L. 441-11 du même code dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré qui n’a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n’a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d’une pénalité égale à un certain pourcentage des sommes exigibles et non mises en recouvrement et recouvrée par l’Etat.

Ce pourcentage, qui était égal à 50 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement jusqu’à la loi 2017-86 du 23 décembre 2017, a été porté par cette loi à 100 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement .

Selon l’article L. 441-9, 'l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…).

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement (…)'.

En l’espèce, la SCI D’HLM [Adresse 7] justifie par les pièces produites avoir adressé le 14 octobre 2020 un courrier à M. [J] [L] lui demandant de compléter l’enquête SLS 2021 en joignant la copie des avis d’imposition de toutes les personnes vivant au domicile.

M. [L] a répondu en renseignant le questionnaire SLS le 18 novembre 2020, et en y joignant son avis d’imposition 2019 portant mention d’un revenu fiscal de référence de 59.280 euros, ainsi que l’avis d’imposition de '[Z] [L]', mentionnée comme 'conjoint’ dans l’enquête, portant mention d’un revenu fiscal de référence de 0 euro. Il en résulte qu’aucune mise en demeure n’avait à lui être adressée en vertu de l’article L. 441-9 précité, contrairement à ce qu’a estimé à tort le premier juge, M. [L] ayant répondu à la demande du bailleur.

Par courrier recommandé du 22 avril 2021, réceptionné par M. [L] le 23 avril 2021, la SCIC D’HLM [Adresse 7] lui a notifié son assujettissement au SLS et a détaillé le calcul de ce dernier, portant bien sur le revenu fiscal de référence de 59.280 euros de M. [J] [L], contrairement à ce qu’a retenu à tort le premier juge ; le montant de 759,20 euros mensuel retenu est dès lors justifié, et M. [L] est redevable des sommes suivantes à ce titre, figurant au décompte :

—  3036,80 euros au titre du SLS facturé le 30 avril 2021 pour la période du 1er janvier au 30 avril 2021, soit : (759,20 x 4) ;

—  759,20 euros mensuels pour les mois de mai, juin, juillet et août 2021.

* Les charges locatives

Selon l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel (…)'.

En l’espèce, la SCIC D’HLM [Adresse 7] justifie par les pièces produites que les sommes de 342,60 euros et de 5,46 euros figurant respectivement au décompte à la date du 30 septembre 2021 au titre de 'prov.eau chaude’ et 'prov.eau froide’ correspondent aux régularisations de charges d’eau chaude et d’eau froide pour la période du 1er janvier 2020 au 31 août 2021, date de l’état des lieux de sortie, de sorte qu’elles sont dues par le locataire, contrairement à ce qu’a estimé à tort le premier juge.

* La 'facture à charge du locataire’ de 15 euros

La SCI D’HLM [Adresse 7] justifie par les pièces produites qu’un émetteur de parking avait été remis au locataire contre paiement de 15 euros à titre de caution, ainsi que le stipule l’avenant au contrat à effet au 12 septembre 2016 ; que ladite somme avait été remboursée au locataire, ainsi qu’il résulte du décompte produit, mais qu’il est mentionné dans l’état des lieux de sortie que cet émetteur était manquant, ce qui explique la facturation de la somme de 15 euros, laquelle est dès lors due par M. [L] contrairement à ce qu’a estimé à tort le premier juge.

* Le solde locatif

Il résulte du décompte définitif produit en pièce 3 incluant les SLS, les régularisations de charges d’eau et la facture de 15 euros correspondant à l’émetteur de parking, que le montant restant dû par M. [L] s’élève à la somme de 5.891,65 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 554,37 euros et des frais d’acte de 177,99 euros figurant au décompte.

Il convient dès lors de condamner M. [L] au paiement de ladite somme, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [L], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct pour ces derniers en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [J] [L] à payer à la SCIC D’HLM [Adresse 7] les sommes de :

—  5.891,65 euros au titre du solde locatif,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [J] [L] aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct pour ces derniers,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,