Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 OCTOBRE 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/08250 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDSOP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mars 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13] – RG n° 19/04754

APPELANTE

Madame [W] [N]

née le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 13] (94)

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représentée par M^e David SAIDON, avocat au barreau de PARIS, toque : C0630

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic le Cabinet LOISELET DAIGREMONT, SA immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 672 020 187, prise en son agence de [Localité 13]

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représenté par M^e Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0485

S.A.S.U. RS GESTION (en liquidation judiciaire)

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée par M^e Chloé SOULARD de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 388

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [W] [N] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 9].

Faisant valoir que l’appartement est situé au-dessus de la chaufferie qui génère des nuisances sonores et thermiques auxquelles le syndic, la société RS Gestion, n’a pas mis fin, Mme [N] a, par acte d’huissier du 4 juin 2019, assigné devant le tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la société Cabinet RS Gestion.

Par jugement du 19 mars 2021 le tribunal judiciaire de Créteil a :

— débouté Mme [W] [N] de toutes ses demandes.

— condamné Mme [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) représenté par la société Cabinet RS Gestion et à la société Cabinet RS Gestion la somme de 1200 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.

— condamné Mme [W] [N] aux dépens.

— accordé aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [N] a interjeté appel le 27 avril 2021.

Par jugement du tribunal de commerce du 13 septembre 2023, la société RS Gestion, syndic de la copropriété, a été placée en liquidation judiciaire.

En l’absence de mise en cause des organes de la procédure Mme [N] s’est désistée de son instance à l’égard de la société RS Gestion, syndic de la copropriété, par conclusions du 28 janvier 2025.

Par message RPVA du 21 mars 2025, le conseil de la société RS Gestion a indiqué ne pas déposer de dossier en considération de la liquidation de la société et de l’absence de mise en cause des organes de la procédure.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions d’appelant n° 4 de Mme [N] en date du 28 janvier 2025 qui sollicite de la cour , au visa des articles 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, R. 1334-31 du Code de la santé publique, 14 al. 4 et 18 al.1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la recevoir en ses demandes et l’y déclarer bien fondé,

— prendre acte de son désistement d’instance à l’encontre de la société RS Gestion,

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité compte tenu de sa carence ayant causé un trouble de jouissance certain à Mme [N] qui subit l’impact néfaste, pour elle et sa famille, des nuisances sonores diurnes et nocturnes dans l’appartement depuis plus de 6 ans,

En conséquence :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 19 mars 2021 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

— condamner le syndicat des copropriétaires à entreprendre les travaux nécessaires pour faire cesser définitivement les troubles de jouissance résultant des nuisances sonores provenant des parties communes et subies dans l’appartement de Madame [N], conformément au devis du 22 juillet 2021, dans un délai maximal de 3 semaines à compter de l’arrêt d’appel, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’issue de ce délai,

— condamner le syndicat des copropriétaires à indemniser Mme [N] de la somme

de 43 450 euros correspondant à la réduction de la valeur locative pour la mettre en

adéquation avec la valeur réelle de l’usage du bien entre le 9 mai 2018, date de

signalement du sinistre, jusqu’au 6 janvier 2025, sauf sommes à parfaire jusqu’à

l’accomplissement des travaux,

— condamner le syndicat des copropriétaires à réparer intégralement le trouble de jouissance subi par Mme [N] et ses enfants depuis le mois de mai 2018, par l’allocation de dommages et intérêts pour un montant de 15 000 euros, sauf sommes à parfaire si le préjudice devait continuer et donc s’accroitre jusqu’au jour de la suppression des nuisances sonores,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [N] la somme de 6 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de la procédure,

* * *

Vu les conclusions notifiées le 10 janvier 2025 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic, la SA Loiselet &Daigremont qui sollicite de la Cour :

Constater que Mme [N] ne démontre ni l’anormalité du trouble ni que celui-ci proviendrait des parties communes de l’immeuble,

En conséquence,

Débouter Mme [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

Vu la demande de travaux sous astreinte indéterminée,

Débouter Mme [N] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte,

Vu l’occupation constante par Mme [N] de son appartement,

Débouter Mme [N] de l’actualisation de sa demande d’indemnisation correspondant à la réduction de la valeur locative pour la mettre en adéquation avec la valeur réelle de l’usage du bien entre le 9 mai 2018 et le 6 janvier 2025.

En conséquence,

Débouter Mme [N] de sa demande au titre du trouble de jouissance,

Débouter Mme [N] de sa demande de préjudice moral,

Débouter Mme [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamner Mme [N] aux dépens dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Sandrine Zalcman, en application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la réalité, l’origine des désordres et les responsabilités :

Mme [N] fait valoir que c’est par une erreur d’analyse que le tribunal l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes au motif que les pièces produites aux débats n’étaient pas de nature à démontrer la réalité de l’anormalité du trouble acoustique subi provoqué par le fonctionnement de la chaufferie, partie commune de l’immeuble située au-dessous de son appartement, alors même qu’elle justifie de ce que le bruit et la chaleur sont permanents depuis le mois de mai 2018 notamment dans la chambre de ses enfants et amplement caractérisés, tant par procès-verbal d’huissier de justice que par expertise acoustique amiable.

Mme [N] sollicite en conséquence la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux d’isolation de la chaufferie de l’immeuble, seuls à même de faire cesser les nuisances sonores, outre l’indemnisation de ses préjudices, notamment de jouissance compte tenu de la réduction de l’usage de son appartement.

En défense, le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement aux termes duquel il a été justement considéré par les juges du fond qu’il n’y avait pas de trouble anormal de voisinage démontré et que l’absence de travaux menés par le syndicat des copropriétaires ne peut servir à démontrer la défaillance de la copropriété dès lors qu’il n’y a pas lieu à procéder à des travaux modificatifs de la chaudière collective puisque les normes acoustiques sont respectées.

Sur ce,

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'chaque copropriétaire dispose

des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives

et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres

copropriétaires ni à la destination de l’immeuble’ .

L’article 14 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose : 'Le syndicat des

copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'

Il résulte de l’article 544 du code civil que l’exercice du droit de propriété, même sans faute, est générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires du voisinage ;

La réglementation des bruits de voisinage fondée sur le décret n° 2006-1099 du 31 août 2006 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage prévoit :

« Art. R. 1334-31. – Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité. (')

« Toutefois, l’émergence globale et, le cas échéant, l’émergence spectrale ne sont recherchées que lorsque le niveau de bruit ambiant mesuré, comportant le bruit particulier, est supérieur à 25 décibels A si la mesure est effectuée à l’intérieur des pièces principales d’un logement d’habitation, fenêtres ouvertes ou fermées, ou à 30 dB (A) dans les autres cas. (')

« Les valeurs limites de l’émergence sont de 5 décibels A en période diurne (de 7 heures à 22 heures) et de 3 dB (A) en période nocturne (de 22 heures à 7 heures), valeurs auxquelles s’ajoute un terme correctif en dB (A), fonction de la durée cumulée d’apparition du bruit particulier :

En l’espèce, il est constant qu’il ressort de l’ensemble des éléments communiqués aux débats, notamment du rappel chronologique factuel des évènements, que Mme [N] a alerté le syndic par mail du 2 mai 2018 du fait que son logement, situé juste au-dessus de la chaufferie collective appartenant à la copropriété, subissait du bruit et de la chaleur permanente, particulièrement dans la chambre de ses enfants ; que si un projet d’isolation de la chaufferie était évoqué par le syndic dans un mail du 12 juin 2018, aucune suite concrète n’était donnée de sorte que Mme [N] a adressé au syndic une mise en demeure en date du 18 juin 2018 d’avoir à intervenir dans un délai de huit jours.

Il est également établi au dossier que par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 juillet 2018, le syndic a informé Mme [N] qu’il allait solliciter une intervention auprès d’un ingénieur acoustique et qu’il lui était impossible d’obtenir rapidement l’accord de la copropriété pour réaliser des travaux.

Mme [N] produit un constat d’huissier en date du 29 janvier 2019 pour attester de la réalité des troubles sonores émanant de la chaufferie.

Mme [N] fait en outre valoir avoir missionné la société SLAM Acoustique pour une expertise acoustique amiable de nature à établir la gêne acoustique 'anormale’ au sens de la réglementation sur les bruits du voisinage provoqué par la chaufferie ; ce rapport a été déposé le 31 décembre 2019 et mis à jour le 19 mai 2021.

Ces documents ont justement été analysés comme pertinents par le tribunal en ce sens qu’ils confirment l’existence de ces bruits provenant de la chaufferie, en ces termes :

*s’agissant du constat d’huissier : 'Dans le couloir donnant accès à l’appartement, je constate un fort bruit.

J’accède à l’appartement de la requérante. Sur la partie droite de celui-ci se trouve les deux chambres de ses enfants.

Je me rends dans la chambre de sa fille se situant au-dessus de la chaufferie générale.

Je note la présence d’un bruit lancinant et continu.

J’entends des cliquetis métalliques comparable à un bruit de tambour de machine à laver.

Ce bruit est régulier et se fait entendre quand la chaudière se relance.

Tout au long de mon constat ce bruit est audible. Aucun arrêt n’est perceptible.

Je me rends ensuite dans la chambre mitoyenne de la précédente et perçoit les mêmes bruits.

Ceux-ci sont continus.

Le volume sonore est plus important dans les chambres des enfants que dans les autres

pièces de l’appartement ';

* s’agissant de l’expertise acoustique : ' les résultats de mesure mettent en évidence une gêne avérée au sens de la réglementation sur les bruits de voisinage.

L’analyse détaillée indique que 3 équipements en sont la cause, avec pour chacun un spectre sonore spécifique :

— les pompes de chauffage

— le détendeur d’eau froide

— le compteur d’eau froide.

Dans tous les cas, la transmission du bruit est de type vibratoire, avec une désolidarisation insuffisantes des équipements'.

C’est en l’état de ces constatations techniques que le premier Juge a conclu 'Il résulte de ce rapport et du constat d’huissier que des bruits sont générés par les équipements communs de la chaufferie située au-dessous de l’appartement de Mme [N]' tout en relevant que le tribunal 'ne disposait pas d’éléments pour en apprécier l’ampleur et ainsi fixer une indemnisation adaptée'.

Il n’est pas contesté que ce rapport a été soumis à la libre discussion des parties : à ce titre, et d’autant que le syndic en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires était dûment convoqué aux opérations d’expertise mais ne s’y était pas rendu sans autre motif, ce rapport vaut preuve.

Ainsi, et contrairement à l’analyse du premier Juge, les constatations techniques qui y ont été consignées, suffisent à démontrer la matérialité des désordres et leur imputabilité au syndicat des copropriétaires, propriétaire de la chaufferie collective en cause.

En effet,il résulte de la règlementation acoustique précédemment rappelée que celle-ci est enfreinte dès lors que le niveau ambiant (niveau sonore prenant en compte le bruit à l’origine de la gêne) dépasse 25 dB(A) dans une pièce d’un logement.

Or, en l’espèce, le rapport établi par l’acousticien révèle, au sein de l’appartement de Mme [N], des mesures acoustiques d’un niveau ambiant de 36 dB(A).

En conséquence, les seuils de décibels prévus par le décret étant largement dépassés, le trouble de jouissance subi par Madame [N] est établi.

Par ailleurs, l’article 54 du règlement sanitaire du Val de Marne prévoit au sujet du 'Bruit dans l’habitation ' : 'Les adjonctions ou les transformations d’équipements du logement, quelles qu’elles soient, notamment ascenseurs, et appareil sanitaires, vide-ordure, nstallations de chauffage et de conditionnement d’air, les canalisations d’eau, surpresseur et éjecteur d’eau, antennes de télévision soumises à l’action du vent, doivent satisfaire aux dispositions de la règlementation en vigueur. Ces travaux d’aménagement ne doivent pas avoir pour conséquence de diminuer les caractéristiques d’isolation acoustique du logement.

Leur choix, leur emplacement et leur condition d’installation doivent être effectués de manière à réduire à leur valeur minimale les bruits transmis.'

Cette disposition du règlement sanitaire départemental vient en application de l’article 3 de l’arrêté du 14 juin 1969 modifié par l’arrêté du 22 décembre 1975 relatif à l’isolation acoustique dans les bâtiments d’habitation qui prévoit : 'Le niveau de pression acoustique du bruit engendré dans les pièces principales d’un logement par un équipement quelconque du bâtiment ne doit pas dépasser 35 dB (A) en général et 30 dB (A) s’il s’agit d’équipements collectifs tels qu’ascenseurs, chaufferies ou sous-stations de chauffage, transformateurs, surpresseurs d’eau, vide-ordures et installations de ventilation mécanique contrôlée, bouches d’extraction comprises.'

En conséquence, le niveau de décibel ayant été mesuré à 36,5 dB(A) – non contesté utilement par le syndicat des copropriétaires – dans l’appartement de Mme [N], ce seuil est donc dépassé et le trouble de jouissance établi.

Il convient donc de déclarer le trouble de voisinage subi par Mme [N] comme anormal au regard des dispositions légales précitées et d’en déclarer le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de gardien de la chaufferie partie commune, responsable par application des dispositions de l’article 544 du code civil précité : le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les réparations et indemnisations :

L’article 1240 du code civil dispose : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

*Sur les mesures réparatoires :

Les éléments de preuve étant suffisants pour établir l’imputabilité technique des désordres au syndicat des copropriétaires il y a lieu de le condamner à procéder aux travaux réparatoires conformément aux préconisations techniques exposées par l’expert dans son rapport tels que décrits en page 15 et repris au devis produit en cause d’appel (pièce 22) par Mme [N] en date du 22 juillet 2021, s’agissant d’un 'devis de mise aux normes par désolidarisation de la chaufferie, en conformité avec les préconisations de l’acousticien, pour un montant de 6 292 euros TTC et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant six mois, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de l’arrêt aux fins de faire cesser le trouble de jouissance subi par Mme [N], et ce sous contrôle de l’architecte de l’immeuble qui devra en attester de la bonne fin.

Il y a lieu de prévoir que la rémunération de l’architecte de l’immeuble sera à la charge du syndicat des copropriétaires.

*Sur les préjudices :

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices.

Sur le trouble de jouissance :

L’impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de s’accorder pour prendre en charge la réalisation des travaux à même de solutionner les désordres induits par la chaufferie collective a conduit depuis 2018 à une situation de statut quo qui a laissé perdurer et s’accroître les préjudices de Mme [N], privée de la jouissance de son bien par l’inoccupation d’une partie de sa superficie et/ou des troubles sonores subis au quotidien.

Il est établi par le constat d’huissier produit le 29 janvier 2019 que la nuisance sonore est subie dans l’intégralité de l’appartement et que le volume sonore est plus important dans les chambres des enfants.

En l’état de ces constatations, il peut être justement déduit que la surface impactée de l’appartement par ces nuisances sonores peut être circonscrite à 1/3 de la surface totale de l’appartement, et ce, pendant une période de temps qui débute à compter du 9 mai 2018, date de la signalisation des troubles par Mme [N] au syndic, jusqu’au mois de janvier 2025, date des dernières conclusions signalant la persistance du trouble, soit sur une période de temps de 79 mois.

Le loyer mensuel de Mme [N] est de l’ordre de 1100 euros.

En conséquence, le préjudice de jouissance subi par Mme [N] peut s’évaluer comme suit : 1/3de 1100 euros x 79 = 26 070 euros, somme que le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 9] sera condamné à payer à Mme [N] en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

Les pièces versées aux débats par Mme [N] sont insuffisantes à justifier du préjudice moral subi et qui serait distinct de celui déjà réparé par l’allocation de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance.

La demande en indemnisation au titre du préjudice moral sera donc rejetée : le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande en remboursement des frais de constat d’huissier et d’expertise amiable (deux rapports en date des 31 décembre 2019 et 19 mai 2021) :

Si Mme [N] sollicite le remboursement des frais de constat d’huissier et des deux rapports d’expertise du Bureau d’Etude Technique, force est de constater qu’aucune demande précisément chiffrée à cette fin n’est présentée ; en outre, il apparaît que l’ensemble de ces actes ont été sollicités unilatéralement par Mme [N] de sorte que le syndicat des copropriétaires n’a pas à en supporter le coût, d’autant que Mme [N] ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier que ces frais n’auraient pas déjà été couverts – partiellement ou en totalité – par son assurance habitation ou toute autre protection juridique.

En l’état, cette demande sera rejetée et le jugement sera confirmé en ce qu’il avait débouté Mme [N] de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner le syndicat des copropriétaires, perdant son procès en première instance comme en appel, aux dépens de la procédure de première instance et d’appel et à payer à Mme [N] la somme globale de 6 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance comme en appel.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Réforme le jugement en l’intégralité de ses dispositions sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à indemnisation du préjudice moral de Mme [N] et rejeté la demande de Mme [N] en remboursement des frais de constat d’huissier et d’expertise amiable ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) responsable des troubles acoustiques anormaux de voisinage subis par Mme [N] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à procéder aux travaux réparatoires conformément aux préconisations techniques exposées par l’expert acousticien dans son rapport tels que décrits en page 15 et dans les termes du devis en date du 22 juillet 2021, pour un montant de 6 292 euros TTC et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant six mois, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de l’arrêt, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble qui devra en attester de la bonne fin.

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à payer à Mme [N] la somme de 26 070 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à payer à Mme [N] la somme globale de 6 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance comme d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE