Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 28 MARS 2025

(n° 91 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12240 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJWUH

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Mai 2024 -Président du TJ de CRETEIL – RG n° 24/00156

APPELANTE

S.A.S.U. MARCEL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : D0230

INTIMÉE

S.A.S. EURIEL INVEST société par actions simplifiée à associé unique au capital social de 37 000,00 euros immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 500 298 542, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Patrick BIROLLEAU, Magistrat Honoraire, chargé du rapport

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte en date du 29 juillet 2016, la société Euriel invest a consenti à la société Marcel un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], à [Localité 4] (Val-de-Marne), en vue d’une activité de restauration, pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2016 et pour un loyer en principal de 14.000 euros payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 20 octobre 2023, elle a fait délivrer à la société Marcel un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de lui payer la somme de 11.601,07 euros au titre de l’arriéré locatif, puis, par actes des 3 et 18 janvier 2024, l’a fait assigner ainsi que la société BNP Paribas en qualité de créancier inscrit, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré de loyers et de charges.

Par ordonnance réputée contradictoire du 6 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 novembre 2023 ;

— dit que faute pour la société Marcel de libérer les locaux du [Adresse 3], à [Localité 4], dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide, si nécessaire, de la force publique, et à la séquestration, à ses frais, risques et périls, des meubles laissés dans les lieux ;

— condamné la société Marcel à payer à la société Euriel invest une indemnité provisionnelle d’occupation égale à 64,68 euros par jour, augmentée des charges, à compter du 21 novembre 2023 et jusqu’à sa libération effective des lieux par remise des clés ;

— condamné la société Marcel à payer à la société Euriel invest la somme de 13.999,13 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités impayés au 18 mars 2024, avec intérêts au taux légal ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamné la société Marcel à payer à la société Euriel invest une provision de 1.399 euros à titre de clause pénale ;

— dit que le dépôt de garantie demeurera acquis à la société Euriel invest ;

— condamné la société Marcel à payer à la société Euriel invest la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Euriel invest du surplus de ses demandes ;

— condamné la société Marcel aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 20 octobre 2023.

Par déclaration du 2 juillet 2024, la société Marcel a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 30 septembre 2024, elle demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— débouter la société Euriel invest de toutes ses demandes ;

à titre subsidiaire, si la clause résolutoire du bail devait être considérée comme acquise,

— lui accorder des délais de paiement pour régler l’arriéré locatif dont elle resterait débitrice ;

— dire qu’elle pourra s’acquitter du paiement de cette somme, en sus du loyer et des charges courants, en 24 mensualités successives, à compter du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le cours des délais ainsi accordés et qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— condamner la société Euriel invest à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 2 septembre 2024, la société Euriel invest demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— dire que la dette de loyers, qu’elle justifie, ne souffre d’aucune contestation sérieuse et que le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié à la société Marcel le 20 octobre 2023, est parfaitement valable tant dans sa forme que sur le fond ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ;

— constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail la liant à la société Marcel, portant sur les locaux sus visés, est résilié depuis le 20 novembre 2023 compte tenu du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 20 octobre 2023, demeuré sans effet ;

— ordonner l’expulsion immédiate de la société Marcel, ainsi que de tous occupants, sans droit ni titre, de son chef, avec, au besoin, l’aide et le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— la condamner à payer les sommes de 13.999,13 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 20 novembre 2023, outre les intérêts légaux, avec capitalisation des intérêts, et de 1.399 euros au titre de la clause pénale ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation journalière, à compter du 20 novembre 2023, à la somme de 64,68 euros et condamner la société Marcel au paiement de cette somme par jour à compter du 20 novembre 2023 et jusqu’à la remise des clefs et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail, outre les charges ;

— l’autoriser à conserver le dépôt de garantie ;

— débouter la société Marcel de ses plus amples demandes ;

— la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La société Marcel conteste la validité du commandement de payer en ce que celui-ci est dénué de précision et ne permet pas de connaître la réalité des loyers et des charges appelées, ni leur montant.

La société Euriel Invest fait valoir que le décompte inséré dans le commandement de payer reprend précisément et de manière exhaustive les loyers, charges et frais facturés à la société Marcel.

Le commandement signifié le 20 octobre 2023 inclut un décompte individualisant, au titre de la période du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2023, et pour chacun des mois concernés, les montants des loyers et charges appelés et les paiements effectués par la locataire (pièce Euriel invest n°8).

Il s’en infère que, le décompte, au demeurant non contesté par la société Marcel, présente un degré de précision suffisant et que le commandement de payer a permis à la locataire de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette. La contestation opposée par l’appelante ne présente dès lors aucun caractère sérieux.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 20 octobre 2023 n’ont pas été intégralement réglées dans le délai d’un mois imparti par cet acte, de sorte que la clause résolutoire était acquise au 21 novembre 2023.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 21 novembre 2023.

Sur les provisions et la conservation du dépôt de garantie par le bailleur

Selon l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société Euriel invest demande de condamner la société Marcel au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 13.999,13 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 20 novembre 2023, outre les intérêts légaux, avec capitalisation des intérêts, et de 1.399 euros au titre de la clause pénale, et demande que le dépôt de garantie d’un montant de 4.542,50 euros lui soit acquis en application de l’article 19 du bail.

La société Marcel fait valoir que tant la clause pénale de 10 % que la conservation, par le bailleresse, du dépôt de garantie sont manifestement excessives au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Sur l’arriéré de loyers et de charges, au regard du décompte produit, non contesté, la dette locative d’un montant de 13.999,13 euros arrêtée au 20 novembre 2023 n’apparait pas sérieusement contestable. Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Marcel au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 13.999,13 euros, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la clause pénale, l’article 9 du bail prévoit : 'En cas dc non paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier, le preneur devra, de plein droit, payer en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice, 10 % du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour 1e recouvrement dc cette somme.'

Cette majoration de 10 % s’analysant en une clause pénale, elle est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil. La demande formulée à ce titre se heurtant dès lors à une contestation sérieuse, la cour dira n’y avoir lieu à référé de ce chef et infirmera en ce sens la décision déférée.

Sur le dépôt de garantie, si l’article 19 alinéa 4 du bail prévoit qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, 'le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnités, sans préjudice de son droit à tous dommages-intérêts.', cette clause constitue également une clause pénale qui, en tant que telle est susceptible de présenter un caractère excessif et d’être minorée par le juge du fond. Il n’y a donc pas davantage lieu à référé de ce chef.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la

résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins de créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société Marcel sollicite l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois en indiquant que ses perspectives de rétablissement ne sont pas totalement compromises.

La société Euriel invest s’oppose à cette demande en indiquant que la société Marcel ne fournit aucune pièce comptable permettant d’apprécier sa situation financière et qu’en tout état de cause, les délais proposés ne seront pas respectés.

Force est de constater que le loyer courant n’est pas réglé, que la société Marcel a, sauf en mars 2023, été systématiquement débitrice de loyers et de charges depuis le 1er janvier 2020 et que l’arriéré locatif n’a cessé de croître depuis mars 2023. La locataire ne présente en outre ni échéancier d’apurement, ni élément comptable susceptible de justifier ses capacités de paiement. Elle n’apparaît pas, dans ces conditions, en mesure d’apurer sa dette dans le délai de deux années imparti par l’article 1343-5 précité. La demande de délais de paiement formée par la société Marcel sera, en conséquence, rejetée, de sorte qu’il n’y a pas lieu à suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la société Marcel et de tout occupant de son chef. Son maintien dans les lieux alors qu’elle se trouve sans droit ni titre du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, constitue un trouble manifestement illicite justifiant, en application de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, la mesure d’expulsion et sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

Sur les frais et dépens

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ayant été justement appréciés par le premier juge, l’ordonnance entreprise sera confirmée sur ces points.

La société Marcel, partie perdante, sera tenue aux dépens d’appel.

L’équité commande de la condamner à payer à la société Euriel invest la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a condamné la société Marcel à payer à la société Euriel invest une provision de 1.399 euros à titre de clause pénale et dit que le dépôt de garantie demeurera acquis à la société Euriel invest ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Euriel invest tendant à condamner la société Marcel, à titre provisionnel, au titre de la clause pénale et à dire que le dépôt de garantie lui soit déclaré acquis ;

Y ajoutant ;

Rejette la demande de délais de paiement formulée par la société Marcel ;

Condamne la société Marcel aux dépens d’appel et à payer à la société Euriel invest la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT