RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 13 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19978 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGYGV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Septembre 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de juvisy sur orge- RG n° 11-20-001087

APPELANTE

Madame [D] [L]

née le 06 Juin 1960 à [Localité 9] (92)

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Laurent SERVILLAT de la SELARL HMS JURIS, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMÉS

Madame [H] [B]

née le 19 Janvier 1979 à [Localité 8] (94)

[Adresse 1]

[Localité 6]

et

Monsieur [N] [S]

né le 06 Février 1972 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Amandine PERRAULT, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 08 avril 2025 et prorogé jusqu’au 13 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 3 mars 2018 à effet du 7 avril 2018, Mme [D] [L] a donné en location à Mme [H] [B] et M. [N] [S] un bien situé [Adresse 5] à [Localité 7].

L’état des lieux d’entrée n’a pas été établi.

Par courrier en date du 28 août 2019, Mme [H] [B] et M. [N] [S] ont donné congé à effet du 30 septembre 2019.

Saisi par Mme [D] [L] par acte de commissaire de justice délivré le 9 septembre 2020, par jugement contradictoire rendu le 1er septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy sur Orge a rendu la décision suivante :

— déboute Mme [D] [L] de ses demandes au titre des réparations locatives ;

— déboute Mme [D] [L] de sa demande de dommages et intérêts au titre des pertes locatives résultant de l’impossibilité de louer le bien immobilier lors de la date du départ des locataires ;

— condamne solidairement Mme [H] [B] et M. [N] [S] à payer à Mme [D] [L] la somme de 1 500 euros au titre du loyer impayé pour le mois de septembre 2019 ;

— déboute Mme [D] [L] de sa demande au titre du remboursement des 2 000 l de fioul ;

— condamne Mme [D] [L] à payer à Mme [H] [B] et M. [N] [S] la somme de 1 300 euros au titre du fioul restant dans la cuve ;

— condamne Mme [H] [B] et M. [N] [S] à payer à Mme [D] [L] la somme de 225 euros au titre de l’entretien de la chaudière et du ramonage de la cheminée ;

— déboute Mme [H] [B] et M. [N] [S] de leur demande de dommages-intérêts au titre de la surconsommation d’eau ;

— condamne Mme [D] [L] à payer à Mme [H] [B] et M. [N] [S] la somme de 3 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties ;

— en conséquence,

— condamne Mme [D] [L] à payer à Mme [H] [B] et M. [N] [S] la somme de 6 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majoré de 10% ;

— rejette les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

— déboute Mme [D] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute Mme [H] [B] et M. [N] [S] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [D] [L] aux entiers dépens de la présente procédure ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions de première instance.

Par déclaration reçue au greffe le 30 novembre 2022, Mme [D] [L] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 juillet 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [D] [L] demande à la cour de :

— la recevoir en son appel, la déclarer bien fondée ;

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné Mme [H] [B] et M.[N] [S] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre du loyer impayé du mois de septembre 2019, la somme de 225 euros au titre de l’entretien de la chaudière et du ramonage de la cheminée ;

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté Mme [H] [B] et M. [N] [S] de leur demande de dommages et intérêts au titre d’une prétendue surconsommation d’eau ;

— pour le surplus, réformer le jugement rendu ;

— condamner Mme [H] [B] et M. [N] [S] à lui payer la somme de 18 356 euros au titre des réparations locatives ;

— condamner Mme [H] [B] et M. [N] [S] à lui payer la somme de 4 500 euros au titre des pertes locatives résultant du retard et de l’impossibilité de relouer le bien ;

— réformer le jugement rendu en ce qu’il l’a condamnée à payer à Mme [H] [B] et M. [N] [S] la somme de 1 300 euros au titre du fioul restant dans la cuve ;

— condamner Mme [H] [B] et M. [N] [S] à lui payer la somme de 1 758 euros au titre du complément de fioul postérieur au départ des locataires ;

— dire que le dépôt de garantie versé par la locataire lors de la prise de possession des lieux devra s’imputer sur les sommes dues par ces derniers à sa créance ;

— condamner in solidum Mme [H] [B] et M. [N] [S] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter Mme [H] [B] et M. [N] [S] de leur demande à concurrence de la somme de 818,51 euros au titre de la prétendue surconsommation d’eau ;

— les débouter de leur demande additionnelle et de leur appel incident ainsi que de leur réclamation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 27 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [H] [B] et M.[N] [S] demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;

— y faisant droit,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté les intimés de leur demande tendant à voir condamner Mme [D] [L] à régler la somme de 818,51 euros aux intimés au titre du préjudice financier subi ;

— en conséquence,

— débouter Mme [D] [L] de l’ensemble de ses prétentions ;

— constater qu’ils reconnaissent être redevables de la somme de 1 500 euros au titre du loyer de septembre 2019 ;

— condamner Mme [D] [L] à leur payer les sommes suivantes :

—  6 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie comprenant majoration de 10% sur la période de novembre 2019 à juin 2021, à parfaire ;

—  1 300 euros au titre du fioul restant dans la cuve ;

—  818,51 euros au titre du préjudice financier subi du fait de l’absence de réparation de la fuite sur canalisation ;

— ordonner la compensation des sommes dues ;

— condamner Mme [D] [L] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les travaux de remise en état des lieux,

L’article 1719 du code civil dispose que :

«  Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

L’article 1720 du code civil précise également que :

«  Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. "

L’article 1731 du code civil dispose que :

« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

L’article 1732 du code civil, dispose que :

« le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. »

Si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 les locataires sont tenus de répondre des dégradations et pertes survenues durant la location.

En l’espèce, Mme [B] et M. [S] se sont installés le 7 avril 2018, dans une maison située [Adresse 5] à [Localité 7] à proximité de leur lieu de travail et de l’école de leurs cinq enfants.

Il résulte de nombreuses attestations produites aux débats que le logement était très dégradé lors de l’entrée dans les lieux des locataires, la maison était demeurée vide de tout occupant pendant plusieurs années et nécessitait des travaux de mise aux normes de confort et d’habitabilité.

Une mention figurant au contrat de bail précise que les locataires devaient s’assurer convenablement contre les risques locatifs « à la remise des clés et au début des travaux de remise en état ».

Enfin, les parties n’ont fait aucune observation lors de l’entrée dans les lieux, ni lors de la sortie des lieux. Le 30 septembre 2019, lors de la remise des clés et la signature du document de 'situation locative" Madame [D] [L] n’a fait aucune référence aux réparations locatives et à un éventuel désaccord avec les locataires sur ce point, qui aurait pu justifier l’établissement d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice.

Dès lors, les travaux de remise en état du logement n’ont pas à être supportés par les locataires et Mme [L] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que les dégradations pour lesquelles elle sollicite réparation seraient de leur fait durant leur occupation du bien.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [L] de sa demande en paiement au titre des réparations locatives ainsi que de sa demande de dommages et intérêts au titre des pertes locatives résultant de l’impossibilité de louer le bien immobilier lors de la date du départ des locataires.

Sur le complément de fioul,

Mme [L] sollicite paiement de la somme de 1 758 euros au titre d’un complément de fioul, précisant qu’il lui a été nécessaire de compléter le niveau de fioul de la cuve pour 2 000 litres.

Elle produit un procès-verbal de constat du 14 octobre 2019 affirmant que la photographie n°23 laisserait apparaître 1400 litres de fioul, ainsi qu’un document émanant de la société Echanolle mentionnant que 2000 litres de fioul ont été livrés le 18 novembre 2019.

Or, la photographie 23 fait mention de l’indication de la jauge de la cuve à '40" sans que cela ne corresponde à une quantité précise de litres de fioul.

Il résulte par ailleurs du contrat de bail, qu’en date du 7 avril 2018, la cuve contenait 3400 litres de fioul.

La quantité de fuel présente lors de l’entrée dans les lieux a été intégralement réglée par les locataires pour un montant de 1 540 euros, de sorte qu’avant même d’utiliser le fuel, les locataires avaient réglé 3400 litres qu’ils n’ont pas consommé dans son intégralité puisqu’à la date du 30 septembre 2019, lors de la restitution des clés, il a été contradictoirement constaté qu’il restait dans la cuve une quantité de fioul nécessitant la restitution par Mme [L] de la somme de 1 300 euros correspondant à 2 870 litres de fioul.

Mme [L] reste ainsi redevable à l’encontre de Mme [H] [B] et de M.[N] [S] de la somme de 1 300 euros au titre de la quantité de fioul restant dans la cuve.

Devant le premier juge Mme [L] a reconnu devoir restituer à Mme [H] [B] et M. [N] [S] la somme de 1 300 euros.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris sur ce point en ce qu’il a condamné Mme [L] au paiement de la somme de 1300 euros à Mme [H] [B] et M. [N] [S] au titre du fuel restant dans la cuve et de la débouter de sa demande au titre du complément de fioul.

Sur le loyer de septembre 2019,

Mme [H] [B] et M. [N] [S] reconnaissent être redevables du loyer de septembre 2019 soit la somme de 1 500 euros qui devait initialement être réglée par compensation, comme prévu dans la situation des locataires du 30 septembre 2019.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a, en application des dispositions des articles 1348 et suivants du code civil, ordonné la compensation de la somme de 1500 euros au titre du loyer de septembre 2019 avec la somme de 3 000 euros due par le propriétaire au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la restitution du dépôt de garantie,

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées, dispose que :

«  Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. "

En l’espèce, Mme [L] a reconnu spontanément être redevable à l’encontre Mme [H] [B] et M. [N] [S] de la somme de 3 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, correspondant à deux mois de loyer.

Les clés ayant été restituées par Mme [H] [B] et M. [N] [S] le 30 septembre 2019, il appartenait à Mme [L] de restituer le montant du dépôt de garantie avant le 30 octobre 2019.

Il sera donc ajouté à cette somme la majoration de 3 000 euros faute de restitution dans les deux mois à compter de la remise des clés des locataires.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point et Mme [L] condamnée à régler à Mme [H] [B] et M. [N] [S] la somme de 6000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur les dommages-intérêts au titre de la surconsommation d’eau,

L’article 1719 du code civil dispose que :

«  Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

L’article 1720 du code civil précise également que :

«  Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. "

Mme [L] a été informée par courriel du 15 janvier 2019 d’une panne de la chaudière ainsi que d’une fuite au niveau d’une canalisation.

L’entreprise Leroy est intervenue immédiatement pour effectuer les travaux de réparation de la chaudière, restés à la charge des locataires et un devis a été adressé à Mme [L] pour effectuer les travaux de réparation de la canalisation d’eau.

Cependant, les travaux n’ont pas été effectués pendant la durée du bail.

Mme [L], produit le devis de réparation de la fuite sur canalisation et de la remise en état du circuit de chauffage par la société La Champenoise datant du 24 novembre 2019 dont elle demande le remboursement aux locataires.

Or, il résulte des dispositions précitées qu’il appartenait à Mme [L], en qualité de bailleur, de faire les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Si cette défaillance fautive a causé à Mme [H] [B] et M. [N] [S] un préjudice en ce qu’ils ont dû assumer une surconsommation d’eau, ils ne justifient pas avoir mis en demeure préalablement la propriétaire d’effectuer les travaux de réparation de la canalisation d’eau.

Il convient encore de confirmer le jugement entrepris sur ce point en ce qu’il a débouté Mme [H] [B] et M. [N] [S] de leur demande tendant à l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 818,51 euros au titre du préjudice financier subi du fait de l’absence de réparation de la fuite sur canalisation.

Sur les mesures accessoires,

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

Mme [L], partie perdante, est condamnée aux dépens exposés en première instance et en cause d’appel et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Elle est condamnée à payer à ce titre à Mme [H] [B] et M. [N] [S] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Condamne Mme [D] [L] à payer à Mme [H] [B] et M. [N] [S] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [D] [L] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,