Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16715 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKECK

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Septembre 2024 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 23/07025

APPELANT

Monsieur [E] [Y] né le 2 mai 1995 à [Localité 11],

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représenté et assisté de M^e Hélène HADDAD AJUELOS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0172

INTIMÉES

S.C.I. IMMOGESS immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 791 259 302, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

Société LEGASSE VIAGER, dite 'LEGASSE IMMOBILIER'

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Baudouin DUBELLOY de l’AARPI ANTES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2090

S.A.S. THIBIERGE NOTAIRES immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° D784 349 946, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée et assistée de M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre,chargée du rapport et Madame Nathalie BRET, conseillère

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dorothée RABITA.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE

Madame [U] [M] était propriétaire d’un appartement correspondant au lot n°1713 de l’immeuble situé [Adresse 5], à [Adresse 12] [Localité 1]. Souhaitant vendre ce bien, elle a donné mandat à la société LEGASSE VIAGER à cette fin.

Par acte authentique en date du 24 mai 2022, reçu par Maître [I], notaire exerçant au sein de la société civile THIBIERGE NOTAIRES, Madame [U] [M], représentée audit acte par Madame [O], salariée de la société LEGASSE VIAGER, a cédé l’appartement à la société civile immobilière IMMOGESS. La vente a été consentie sous la forme d’un contrat de viager, la venderesse se réservant un droit d’usage et d’habitation sur le bien. Le prix a été stipulé sous la forme d’une rente annuelle viagère de 19 920 euros, payable mensuellement.

La société LEGASSE VIAGER, en sa qualité d’intermédiaire, a perçu une rémunération de 20 000 euros au titre de sa mission.

Le 12 juillet 2022, soit moins de deux mois après la conclusion de la vente, Madame [U] [M] est décédée. Elle a laissé pour lui succéder son petit-neveu, Monsieur [E] [Y], qu’elle avait institué légataire universel par testament olographe en date du 10 décembre 2021.

Par exploits d’huissier des 26 avril et 3 mai 2023, Monsieur [Y] a fait assigner la SCI IMMOGESS, la société LEGASSE VIAGER ainsi que la société THIBIERGE NOTAIRES devant le tribunal judiciaire de Paris. Il sollicitait principalement que soit prononcée la nullité de l’acte de vente en viager du 24 mai 2022, que la SCI IMMOGESS soit condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation et que la société LEGASSE VIAGER soit condamnée à lui restituer la somme de 20 000 euros, perçue au titre d’une rémunération indûment acquise. À l’appui de ses prétentions, Monsieur [Y] invoquait à titre principal, l’insanité d’esprit de la venderesse et à titre subsidiaire, l’absence d’aléa, condition essentielle de validité du contrat de viager.

Par une ordonnance rendue le 4 septembre 2024, le Juge de la Mise en Etat, saisi par la SAS Legasse Immobilier de l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [E] [Y] aux motifs pris du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière, du défaut d’intérêt et de qualité à agir de ce dernier en l’absence de la justification d’un acte de notoriété et d’un envoi en possession a ainsi statué :

Déclarons M. [E] [Y] irrecevable en ses demandes tendant

à :

— l’annulation dc la vente du 24 mai 2022,

— la condamnation de la SCI IMMOGESS à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à restitution du bien,

— la condamnation de la société LEGASSE VIAGER à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de sa rémunération indument perçue par suite de la vente déclarée nulle,

Déclarons M. [E] [Y] recevable en sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Renvoyons à l’audience de misc en état du 4 novembre 2024 à 13h30 pour que le demandeur indique les suites qu’il entend donner à la présente procédure et le cas échéant nouvelles conclusions en demande,

Condamnons M. [E] [Y] aux dépens du présent incident,

Condamnons M. [E] [Y] à payer à la societe LEGASSE VIAGER et a la SCI IMMOGESS chacune, la somme de l 500 euros au titre de Particle 700 du code de procedure civile.

Monsieur [E] [Y] a interjeté appel de l’ordonnance, selon déclaration reçue au greffe de la cour le 26 septembre 2024, intimant la SCI Imogess, la SAS Legasse Immobilier et la SAS Thibierge notaires.

Dans ses conclusions d’appelant, notifiées par voie électronique le 23 avril 2025, Monsieur [E] [Y] demande à la cour :

Vu l’article 30-5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955,

Vu les articles 31 et suivants du Code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les pièces communiquées,

INFIRMER l’ordonnance rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris le 4 septembre 2024, en ce qu’elle a :

— Déclaré M. [E] [Y] irrecevable en ses demandes tendant à :

l’annulation de la vente du 24 mai 2022,

la condamnation de la SCI IMMOGESS à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à restitution du bien,

la condamnation de la société LEGASSE VIAGER à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de sa rémunération indument perçue par suite de la vente déclarée nulle,

— Condamné M. [E] [Y] aux dépens de l’incident,

— Condamné M. [E] [Y] à payer à la société LEGASSE VIAGER et à la SCI IMMOGESS chacune, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

STATUANT A NOUVEAU

JUGER recevable les demandes formulées par Monsieur [E] [Y] ;

DEBOUTER les sociétés IMMOGESS et LEGASSE VIAGER de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER les sociétés IMMOGESS et LEGASSE VIAGER à verser à Monsieur [E] [Y] la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses conclusions d’intimé notifiées par voie électronique le 20 février 2025, la société IMMOGESS demande à la cour de :

Vu les articles 31 et suivants du code de procédure civile,

Vu le Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955,

DEBOUTER Monsieur [Y] de ses demandes,

CONFIRMER en toutes ses dispositions l’ordonnance dont appel,

Y ajoutant

CONDAMNER Monsieur [Y] à payer à la société IMMOGESS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Régulièrement constitués la SAS Legasse Immobilier et la SAS THIBIERGE NOTAIRES n’ont pas conclu.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 03 juillet 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 04 septembre 2025.

SUR QUOI,

LA COUR

1- la recevabilité des demandes du chef du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière

Le Juge de la Mise en Etat, au rappel de la possibilité donnée au demandeur en cours de délibéré de justifier de la publication de l’assignation a constaté le défaut de communication du certificat du service de la publicité foncière et de la copie de l’assignation en nullité de vente du 24 mai 2022 revêtue de la mention de la publicité.

Monsieur [E] [Y] indique avoir versé aux débats en pièce n°22 la demande de publication de l’assignation revêtue de la vignette attestant de la publication intervenue le 13 janvier 2025.

La société Immogess fait valoir qu’aucun document n’est produit justifiant de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 30-5 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 les demandes tendant à faire prononcer l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4° c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Les dispositions de l’article 126 alinéa 1er du Code de procédure civile prévoient que dans les cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Monsieur [E] [Y] produit à hauteur d’appel en pièce n°22 le formulaire Cerfa n° 11196 03 émanant de la Direction Générale des Finances Publiques Formulaire Obligatoire Décret n°55-1350 du 14/10/1955 article 67-3, revêtu du cachet du service de la publicité foncière de Paris 2 portant publication et enregistrement le 13 janvier 2025 de l’assignation délivrée le 3 mai 2023 par Monsieur [E] [Y] à la SCI Immogess, la SAS Legasse Viager et la SAS Thibierge notaires, sollicitant, entre autres demandes, en premier lieu, l’annulation rétroactive de l’acte authentique de vente du 24 mai 2022.

Il produit également en pièce n°21 le certificat des formalités acceptées, en dépôt et en instance d’enregistrement au fichier immobilier, relativement à l’assignation délivrée le 3 mai 2023 sous la référence D01179 du 13 janvier 2025.

Les prescriptions de l’article 30-5 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ayant été satisfaites et la cause de la fin de non-recevoir étant régularisable, la demande d’annulation de la vente constatée par acte authentique du 24 mai 2022 formée par Monsieur [E] [Y] est recevable.

L’ordonnance doit donc être infirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevable Monsieur [E] [Y] en ses demandes tendant à :

— l’annulation de la vente du 24 mai 2022,

— la condamnation de la SCI IMMOGESS à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à restitution du bien,

— la condamnation de la société LEGASSE VIAGER à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de sa rémunération indument perçue par suite de la vente déclarée nulle,

2- Les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer l’ordonnance du chef des frais irrépétibles et des dépens dans la mesure où l’infirmation fait suite à la régularisation de la procédure en cause d’appel.

Y ajoutant, les parties seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles et la SCI Immogess, la SAS Legasse Immobilier et la SAS Thibierge seront condamnés in solidum aux dépens de l’appel. Dans le recours des co-débiteurs entre eux, les intimés seront condamnés à ce paiement chacune à parts égales.

PAR CES MOTIFS

La COUR

INFIRME l’ordonnance mais seulement en ce qu’elle a déclaré irrecevable Monsieur [E] [Y] en ses demandes tendant à :

— l’annulation de la vente du 24 mai 2022,

— la condamnation de la SCI IMMOGESS à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à restitution du bien,

— la condamnation de la société LEGASSE VIAGER à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de sa rémunération indument perçue par suite de la vente déclarée nulle ;

Statuant à nouveau de ces seuls chefs

DECLARE Monsieur [E] [Y] RECEVABLE en ses demandes tendant à :

— l’annulation de la vente du 24 mai 2022,

— la condamnation de la SCI IMMOGESS à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à restitution du bien,

— la condamnation de la société LEGASSE VIAGER à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de sa rémunération indument perçue par suite de la vente déclarée nulle ;

CONFIRME l’ordonnance du chef des frais irrépétibles et des dépens ;

Y Ajoutant,

DEBOUTE Monsieur [E] [Y] et la SCI Immogess de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum la SCI Immogess, la SAS Legasse Immobilier et la SAS Thibierge aux dépens de l’appel et, dans le recours des co-débiteurs entre eux, les condamne à ce paiement chacune à parts égales.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,