Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/04153 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK5RG

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 6 Décembre 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] – RG n° 24/03169

APPELANT

M. [F] [H]

[Adresse 5]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025/003124 du 03/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représenté par M^e Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 305

INTIMÉE

S.A. ADOMA, RCS de [Localité 6] sous le n°788 058 030, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

La société Adoma a donné en location à M. [H] le logement n° B124 de la résidence sise [Adresse 4] à [Localité 7] par contrat de résidence en date du 7 octobre 2022.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la société Adoma a mis en demeure M. [H] de faire cesser cet hébergement sous peine de résiliation de son contrat par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, reçu le 22 avril 2023.

Elle a ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris du 9 octobre 2023 et un commissaire de justice a dressé un procès-verbal le 25 novembre 2023.

Par acte du 4 mars 2024, la société Adoma a fait assigner M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en référé, aux fins de, notamment :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef ;

Obtenir sa condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au tarif en vigueur de la redevance jusqu’à son départ effectif ;

Au paiement d’une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance contradictoire de référé du 6 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection, a :

Renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu le trouble manifestement illicite et l’absence de contestation sérieuse ;

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 26 janvier 2021 entre la société Adoma et M. [H] concernant le logement de la résidence social sis [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 22 avril 2023 ;

Ordonné en conséquence à M. [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Dit qu’à défaut pour M. [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Adoma pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamné M. [H] à payer à la société Adoma à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 avril 2023, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux égales au montant de la redevance mensuelle d’occupation ;

Débouté la société Adoma du surplus de ses demandes ;

Débouté M. [H] du surplus de ses demandes, notamment de sa demande supplémentaire de délais ;

Condamné M. [H] aux dépens ;

Condamné M. [H] à verser à la société Adoma une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que l’ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 21 février 2025, M. [H] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 mai 2025, il demande à la cour, de :

Réformer la décision ;

Constater qu’il n’y a pas lieu à référé ;

Si la cour fait droit à la demande de la société Adoma regardant la constatation de la résiliation et la demande d’expulsion :

Accorder un délai de 12 mois à M. [H] afin que ce dernier puisse se reloger ;

Dire ce délai court à compter de la notification de l’arrêt à venir ;

En tout état de cause :

Débouter la société Adoma de sa demande au regard de l’article 700 du code de procédure civile ;

Refuser l’exécution provisoire.

Il fait valoir qu’il n’y a aucune urgence en l’espèce ; qu’il appartient au demandeur d’apporter la preuve de l’hébergement d’un tiers, la simple visite n’étant pas prohibée ; que faute d’avoir été touché, il n’a pas pu contester la mise en demeure.

Il relève l’absence du registre et de l’affichage du tarif journalier de participation aux charges supplémentaires à payer en cas d’hébergement d’un tiers et soutient que ces manquements empêchent les locataires de respecter les dispositions de l’article 9 du règlement intérieur. Il estime qu’il existe une contestation sérieuse en l’espèce.

Il fait état de conséquences manifestement disproportionnées en cas de résiliation du bail au regard de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, des difficultés pour retrouver un logement et du fait qu’il est en congé à la suite d’un accident du travail.

Il estime que les procédures fondées sur les dispositions de l’article R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation contreviennent aux articles 3 et 8 de la CESDH.

A titre subsidiaire, il sollicite des délais compte tenu de sa situation personnelle.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 juin 2025, la société Adoma demande à la cour, sur le fondement des articles L 633-2, L 633-3 et R 633-3 et R 633-9 du code de la construction et de l’habitation, des articles 1224 et suivants du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

Déclarer M. [H] mal fondé en son appel ;

Par conséquent, le débouter de toutes ses demandes et confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;

Condamner M. [H] à payer à la société Adoma la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner aux dépens dont distraction au profit de la SCP Jouan-Watelet en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la suroccupation des locaux en cause porte atteinte aux règles de sécurité ; qu’elle prend ainsi le risque de voir sa responsabilité engagée en cas d’accident grave dans l’un de ses foyers.

Elle souligne qu’en dehors de la réception d’un invité dans le cadre législatif sans déclaration préalable, l’hébergement d’un tiers est illicite, même pour une seule nuit. Elle relève qu’en l’espèce, M. [H], en dépit d’une mise en demeure ne s’est pas mis en règle dans le délai imparti, ainsi que l’établit un procès-verbal de commissaire de justice.

Elle estime incontestable le fait que l’infraction perdurait après l’expiration du délai imparti pour la faire cesser et elle expose que la présente cour a déjà eu l’occasion de statuer pour des faits identiques sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’Homme autorise des exceptions au respect du droit à la vie privée, parmi lesquelles la nécessité de préserver les règles de sécurité, d’hygiène.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2025.

SUR CE, LA COUR

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat de résidence, celui-ci peut constater sa résiliation à l’issue du délai de préavis contractuellement prévu, lorsque aucune contestation sérieuse n’y est opposée.

Le demandeur n’a pas à caractériser une urgence lorsqu’il se prévaut d’un trouble manifestement illicite.

L’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

« La personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur.

Le règlement intérieur prévoit la durée maximum de l’hébergement, qui ne peut excéder trois mois dans l’établissement pour une même personne hébergée. Il indique, en tenant compte de la vocation de l’établissement, des caractéristiques des logements et des conditions de sécurité, le nombre maximum de personnes pouvant être hébergées dans le logement ainsi que la durée maximale d’hébergement de tiers par une même personne logée, qui ne peut excéder six mois par an. Il prévoit l’obligation, pour la personne logée, d’informer le gestionnaire de l’arrivée des personnes qu’il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité. Il reproduit intégralement les articles L. 823-1 à L. 823-6, L. 823-9 et L. 823-10 du code de l’entrée et de séjour des étrangers et du droit d’asile.

Le règlement intérieur peut prévoir que la personne logée titulaire du contrat acquitte un montant forfaitaire correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnées par l’hébergement d’un ou plusieurs tiers ; les dispositions tarifaires applicables sont annexées au règlement intérieur. »

Aux termes du contrat de résidence pour résidence sociale signé par les parties le 7 octobre 2022, le résident s’engage à n’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur.

L’article 13 détaille les documents contractuels qui font partie intégrale du contrat et notamment le « règlement intérieur que le signataire des présentes reconnaît avoir lu, paraphé et signé ». Ce règlement lui est dès-lors opposable.

L’article 11 stipule que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat, notamment, en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant en vertu du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification de la lettre recommandée avec accusé de réception.

Selon l’article 9 du règlement intérieur :

« Hébergement d’un invité

Conformément aux dispositions de l’article R 633-9 du CCH, pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition.

Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci.

Ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant.

Le résident accueillant sera solidairement responsable du bon respect du règlement intérieur par son invité et acquittera un montant forfaitaire journalier correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnées par l’hébergement ; ce montant journalier sera précisé par voie d’affichage.

Une facture sera établie au nom du résident hébergeant le tiers.

Ce montant forfaitaire journalier ne sera toutefois pas facturé au résident hébergeant si son logement est équipé d’un compteur individuel d’eau selon les conditions prévues à l’article 14.

Un même invité ne pourra être accueilli dans la résidence que pour une période totale ne pouvant excéder trois mois par an.

Cette possibilité d’hébergement d’un invité pourra être refusée, au regard des règles de sécurité en vigueur dans l’établissement.

En outre, cet hébergement devra intervenir dans le respect des conditions visées aux articles L.622-1 à L.622-7 du code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile, dont les dispositions sont intégralement reproduites en annexe, celle-ci faisant partie intégrante du présent Règlement Intérieur, conformément à l’article R. 633-9 du Code la construction et de l’habitation.

Pour des raisons d’hygiène, de sécurité et de tranquillité des résidents, tout hébergement exercé en dehors des règles établies ci-dessus est formellement interdit.

Cette situation générant une sur-occupation mettant en péril la sécurité des résidents de l’établissement, le résident qui y consentirait devrait y mettre fin sous 48h00 après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. »

Enfin, l’article 10 du règlement intérieur rappelle que le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit.

La société Adoma a adressé à M. [H] une lettre recommandée le 17 avril 2023, au visa de l’article 10 du règlement intérieur, rappelant l’obligation pour le résident d’occuper personnellement les lieux et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne à quelque titre que ce soit et le mettant en demeure de cesser l’hébergement prohibé dans un délai de 48 heures, sous peine de résiliation du contrat.

Le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris a autorisé la société Adoma à procéder à une mesure de constat dans les lieux par ordonnance du 9 octobre 2023.

Suivant constat du 25 novembre 2023, à 6 h 03, le commissaire de justice s’est rendu dans le logement loué à M. [H] : en plus d’un lit, un matelas est posé sur le sol. Une seconde personne dénommée M. [B] [E] lui a présenté un titre de séjour et a exposé occuper la chambre depuis quelques jours.

Le commissaire de justice a constaté par ailleurs que le règlement était affiché dans les parties communes.

M. [G] qui allègue que le tarif journalier de participation aux charges supplémentaires en cas d’hébergement d’un tiers n’est pas affiché et se prévaut de l’absence de registre ne démontre cependant pas avoir accompli une démarche préalable en prévenant le responsable de la résidence et en fournissant une pièce d’identité de son invité, conformément au règlement intérieur.

Il importe peu que M. [H] n’ait pas retiré le courrier recommandé que la société Adoma démontre avoir adressé à l’adresse des lieux loués (avis de réception du 22 avril 2023, en pièce 3), la formalité de la mise en demeure a été respectée.

Cette mise en demeure ne peut pas être réalisée en même temps que le constat, mais doit le précéder, puisqu’il s’agit du point de départ d’un délai d’un mois prévu contractuellement.

Le procès-verbal de constat établit suffisamment que l’inexécution par le résident de ses obligations a perduré plus d’un mois.

L’ingérence dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales n’est pas disproportionnée en l’espèce : le règlement intérieur qui définit les conditions d’hébergement de tiers est justifié par la spécificité des résidences sociales et foyers-logements et des impératifs légitimes de sécurité et de santé publique, tenant notamment aux risques liés à une suroccupation des lieux.

L’ordonnance entreprise par conséquent sera confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat étaient réunies avec toutes conséquences de droit, notamment l’expulsion. Il sera uniquement précisé que les conditions d’acquisition sont réunies non le 22 avril 2023, date de la réception de la mise en demeure, mais un mois plus tard soit le 22 mai 2023. L’indemnité d’occupation est due à compter du 23 mai 2023.

Enfin, il sera relevé que M. [H] a, de fait, bénéficié d’un délai particulièrement important compte tenu la date de résiliation du contrat intervenue il y a plus de deux ans et demi.

Il n’y a pas lieu de lui allouer un nouveau délai. L’ordonnance sera également confirmée de ce chef.

Le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et des frais irrépétibles qui sera également confirmée. A hauteur d’appel, M. [H] sera condamné aux dépens mais l’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles.

Le présent arrêt étant rendu en dernier ressort, sans aucun recours suspensif possible, la demande aux fins de rejet de l’exécution provisoire est nécessairement sans objet.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf à préciser que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies le 22 mai 2023 et que l’indemnité d’occupation court à compter du 23 mai 2023 ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais ;

Rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [H] aux dépens d’appel ;

Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux règles afférentes à l’aide juridictionnelle et à l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE