Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 16 MAI 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11549 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH4IX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mai 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/06352

APPELANTE

SCI CMGB immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 828 965 145, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1892 assistée de M^e Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

SDC [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, Compagnie Immobilière Perrissel et Associés, exerçant sous l’enseigne AGENCE ETOILE, Inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 054 804 166, dont le siège social se trouve [Adresse 2], prise en son agence ETOILE SAINT MARTIN, [Adresse 4]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334assisté de M^e Florence GRACIE-DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE, toque : 324

PARTIE INTERVENANTE :

M^e LUCAS- DABADIE de la SELARL PHILAE mandataire judiciaire immatriculé au RCS de Bordeaux sous le numéro 444 809 792, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la société CMGB, cette dernière ayant été placée en sauvegarde par jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux le 1 er mars 2024.

Représentée par M^e Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1892 assistée de M^e Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, et Monsieur Claude CRETON, chargé du rapport , magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère Claude CRETON, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialment prévue le 11 avril 2025 prorogé au 16 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

Conclusions SCI CMGB : 30 septembre 2024

Conclusions SDC [Adresse 10] : 22 décembre 2023

Ordonnace de clôture : 16 janvier 2025

L’ensemble immobilier situé à [Adresse 10] sur la parcelle cadastrée BH [Cadastre 6], qui appartenait à M. et Mme [E] a été placé sous le statut de la copropriété le 29 janvier 2001 et divisé en 45 lots numérotés 1 à 40, 51, 52, 100, 150 et 200. Il est constitué de deux bâtiments en équerre.

Les assemblées générales du 29 janvier 2001, 5 juillet 2001 et 24 septembre 2001 ont approuvé la décision de diviser la parcelle BH [Cadastre 6] en en deux parcelles qui deviendront les parcelles BH [Cadastre 7] et BH [Cadastre 8], ont autorisé la création de trois nouveaux lots privatifs issus des parties communes (le lot 53 : local à poubelle sur cour, le lot 250 : cour de l’immeuble et le lot 260 : jardin), ont modifié la désignation du lot n° 1 en deux lots numérotés 41 et 42 et ont autorisé le retrait du copropriétaire des lots 100, 150 et 200 (M. [E]) du syndicat des copropriétaires et la vente à celui-ci des lots 53, 250 et 260 pour un franc symbolique. Les lots n° 250 et 260 n’ont pas été créés et cette vente n’a pas été conclue.

Suite à ces décisions, il a été procédé par acte du 22 juin 2002 à la division de la parcelle BH [Cadastre 6] en deux parcelles BH [Cadastre 7], consistant en un immeuble en copropriété donnant sur la [Adresse 11], et BH [Cadastre 8], consistant en un entrepôt en fond de cour qui a été démoli, et au retrait de la copropriété de l’immeuble cadastré BH [Cadastre 8] propriété de M. et Mme [E].

La parcelle BH [Cadastre 8] appartenant à Mme [X], qui l’avait acquise de M. [E] le 22 mars 2002, a été revendue le 5 mai 2017 à la SCI CMGB qui a démoli les bâtiments à usage de hangar s’y trouvant. La SCI CMGB a ensuite obtenu un permis de construire le 11 juillet 2018 dont le recours en annulation formé par le syndicat des copropriétaires a été rejeté.

La SCI CMGB ayant fermé l’accès des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] au lot n° 53 servant à entreposer les poubelles de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires a engagé une action en revendication de la cour et du jardin et, à titre subsidiaire, en constatation de l’existence d’une servitude de passage lui permettant d’accéder au lot 53.

Par jugement du 16 mai 2023, le tribunal judiciaire de Paris a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à constater qu’il est propriétaire de la cour et du jardin mais a reconnu qu’il bénéficiait d’une servitude de passage grevant le fonds de la SCI CMGB condamnée à assurer un accès au lot 53 et à retirer, sous astreinte, la cloison située à la sortie du porche de l’immeuble. Il a en outre débouté la SCI CMGB de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

La SCI CMGB a interjeté appel de ce jugement et conclut à son infirmation en ce qu’il reconnaît l’existence d’une servitude de passage et la déboute de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. Il a conclu au rejet des demandes du syndicat des copropriétaires et à sa condamnation à lui payer des dommages-intérêts pour procédure abusive.

Pour soutenir qu’elle est devenue propriétaire de ces lots, la SCI CMGB se fonde sur les actes de vente et fait valoir que l’acte du 22 juin 2002, signé par le syndic et qui n’a pas été annulé, prévoit bien la cession de ces lots à M. [E].

Sur la demande en constatatation d’une servitude légale de passage, la SCI CMGB fait valoir que le local formant le lot n° 53 ne constitue pas un fonds distinct de l’immeuble du [Adresse 10] mais une partie de ce dernier, qui dispose d’un accès à la voie publique ; qu’en outre, l’état d’enclave allégué n’est que le résultat d’une opération volontaire du syndicat des copropriétaires en procédant à la scission de la copropriété et qu’il lui appartenait de négocier avec M. et Mme [E] l’octroi d’une servitude. Elle ajoute que la cour litigieuse n’a pas vocation normale à être utilisée comme lieu d’entreposage des poubelles qui peuvent être entreposées dans le hall de l’immeuble.

La SCI conteste également l’existence d’une servitude par destination du père de famille puisque, d’une part son caractère apparent, qui suppose l’existence d’un ouvrage visible, n’est pas établi, l’utilisation de la cour comme lieu d’entreposage des poubelles résultant d’un simple fait, d’autre part qu’il n’est pas démontré qu’à l’époque où l’immeuble entier appartenait à M. et Mme [E], ceux-ci utilisaient la cour comme lieu de stockage des poubelles, enfin que l’acte de scission stipule que le propriétaire a attesté n’avoir laissé établir aucune autre servitude autre que la servitude consentie au profit de la parcelle BH n° [Cadastre 8].

La SCI CMGB ajoute que le règlement de copropriété prévoit qu’au lot n° 53 est attaché un 'droit de jouissance exclusive de la cour', qu’il ne devait bénéficier qu’au copropriétaire des lots 1 (devenu 41 et 42) et 2 et non à l’ensemble des copropriétaires et qu’il s’agissait d’un lot transitoire anticipant la création de parkings souterrain. Il indique que ces parkings n’ayant pas été créés, les copropriétaires ont utilisé ce lot pour y entreposer les poubelles de l’immeuble mais que que cette jouissance, à titre de simple tolérance, ne leur a conféré aucun droit. Elle soutient que ce lot, qui n’est pas un lot 'matériel’ sur lequel le propriétaire de l’ancien lot n° 1 bénéficie seul d’un droit de jouissance, n’appartient donc pas au syndicat des copropriétaires qui n’a pas intérêt à agir en reconnaissance d’un état d’enclave, qui, au surplus, n’existe pas puisque la cour est accessible par le lot n° 51 qui est lui même accessible par l’ancien lot n° 1.

Le syndicat des copropriétaires a formé un appel incident afin de faire juger que la cour et le jardin n’ont jamais été retirés de la copropriété et qu’il en a la pleine propriété. A titre subsidiaire, il a sollicité la condamnation de la SCI CMGB à lui payer la somme de 1 100 000 euros à titre d’indemnisation de l’appropriation sans titre de la cour et du jardin et, à titre encore plus subsidiaire, à la confirmation du jugement en ses dispositions lui reconnaissant une servitude de passage et condamnant la SCI CMGB à lui assurer un accès permanent au lot n° 53.

Suite au placement le 1er mars 2024 de la SCI CMGB sous sauvegarde, son mandataire judiciaire est intervenu à l’instance.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les stipulations de l’acte de scission du 22 juin 2022 ne suffisent pas à établir la cession à M. et Mme [E] de la cour et du jardin situés sur la parcelle BH n° [Cadastre 8]. Il indique qu’il n’a jamais été procédé à la création de lots privatifs portant sur cette cour et ce jardin qui sont donc restés des parties communes, que l’assemblée générale n’a autorisé que le retrait des lots n° 100, 150 et 200 au profit de M. et Mme [E] et que l’acte de scission lui a cédé, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ces parties communes, de sorte que celui-ci n’a pu les vendre à Mme [X], qui n’a pu les revendre à la SCI CMGB. Il rappelle les dispositions du règlement de copropriété en vigueur au moment de l’acte de scission qui stipule que 'les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet séparément des parties privatives auxquelles elles sont afférentes, ni d’une cession, ni d’une action en partage, ni d’une licitation forcée', ce dont il résulte que le règlement de copropriété imposait la transformation de la cour et du jardin en lots privatifs en vue d’une cession ultérieure. Il soutient qu’ainsi l’acte de scission excède les résolutions votées en assemblée générale en septembre 2001 et mars 2002 et viole le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fonde enfin sa demande d’octroi d’une servitude, d’une part sur l’état d’enclave du lot n° 53, qui est une cour à usage de local à poubelles et qui lui appartient aujourd’hui avec un droit de jouissance exclusif des copropriétaires, d’autre part sur la destination du père de famille suite à la division de la propriété initiale entraînant l’enclavement de la cour qui avait été utilisée par les copropriétaires de manière continue et apparente pour y entreposer les poubelles de l’immeuble.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1 – Sur l’action en revendication du syndicat des copropriétaires

Considérant qu’il résulte des procès-verbaux des assemblées générales rappelées ci-dessus qu’ont été décidées la scission de la copropriété et la division de la parcelle BH [Cadastre 6] en deux parcelles qui deviendront les parcelles BH [Cadastre 7] et BH [Cadastre 8] d’une superficie, respectivement, de 173 m² et de 569 m², cette dernière surface intégrant la cour et le jardin litigieux ; que l’acte de scission du 22 mars 2002, pris en exécution de ces délibérations a opéré retrait de la copropriété de la parcelle BH [Cadastre 8] d’une contenance de 569 m², incluant donc la cour et le jardin, et son attribution à M. et Mme [E], l’acte stipulant que cette 'scission emporte partage des parties qui étaient communes aux deux copropriétés, à savoir : le sol de l’ancienne copropriété’ ; qu’à cet acte ont été annexés les plans du géomètre-expert qui font apparaître que la parcelle BH [Cadastre 8] comprend, outre les anciens lots n° 100, 150 et 200, propriété de M. et Mme [E], la cour située à l’arrière de ces lots dans le prolongement du porche du bâtiment situé de la parcelle BH [Cadastre 7], ainsi que le jardin situé en fond de parcelle ;

Considérant qu’il est ainsi établi que, nonobstant le fait que la cour et le jardin n’aient pas fait l’objet, avant la scission, de la création de lots privatifs prévue par l’assemblée générale des copropriétaires qui autorisait leur vente à M. et Mme [E] pour un franc symbolique, ceux-ci en sont devenus propriétaires selon l’acte de scission du 22 mars 2002, signé par le syndic représentant le syndicat des copropriétaires, dont la validité n’a jamais été remise en cause ; que M. et Mme [E], devenus ainsi propriétaires de la parcelle BH [Cadastre 8], l’ont vendue le 22 mars 2002 à Mme [X] qui l’a revendue le 5 mai 2017 à la SCI CMBG qui fonde ainsi son droit de propriété sur un titre ; qu’il convient, en conséquence, de débouter le syndicat des copropriétaires de son action en revendication et de sa demande subsidiaire en paiement de dommages-intérêts ;

2 – Sur la demande du syndicat des copropriétaires d’octroi d’une servitude

Considérant que selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 mars 2002, il a été prévu qu’en cas de création de parkings sur la parcelle retirée de la copropriété, 'le lot 1 sera diminué d’une largeur de 2 m le long de l’actuel porche d’entrée commun, le lot 2 deviendra commun (…)' que 'dans ce même cas, la copropriété créera dans la cour commune un nouveau lot auquel on donnera le numéro 53. Il sera accolé aux actuels lots numérotés 51 et 52 et sera délimité par le mur extérieur des actuels WC communs (…). Le lot numéro 53 sera intégré au bâtiment B qui sera élargi d’autant.'

'Afin de dédommager le propriétaire des lots numéros 1 et 2 qui voit son lot numéro 1 amputé d’une largeur de 2 m et son lot numéro 2 devenir commun, le lot n° 52 du bâtiment B lui sera cédé contre un franc symbolique par Monsieur [E] et le lot n° 53 lui sera cédé contre un franc symbolique par la copropriété. (…) Les lots n° 51, 52, 53, qui se trouveront ainsi appartenir au même copropriétaire seront réunis en un lot unique’ ; qu’il résulte de ces dispositions, dès lors que les parkings n’ont pas été créés, que la situation des différents lots évoqués n’a pas été modifiée, de sorte que le lot n° 53 est resté la propriété du syndicat des copropriétaires ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à invoquer l’existence d’une servitude par destination du père de famille dès lors qu’il n’est pas établi qu’avant la division du fonds BH [Cadastre 6] par son propriétaire, il existait des aménagements de nature à faire naître une servitude à la suite de cette division ;

Considérant que l’état d’enclave de la cour litigieuse résulte d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 5 novembre 2018, auquel ont été annexées des photographies, qui montre que l’accès à la cour litigieuse depuis la voie publique se fait par le porche de l’immeuble du [Adresse 10] et ensuite par la cour intérieure située sur la parcelle BH [Cadastre 8] appartenant à la SCI CMGB mais qu’une palissade en bois empêche l’accès au local servant à entreposer les poubelles de l’immeuble ; qu’il résulte également des plans versés aux débats que cette cour est contiguë aux lots privatifs n° 51 et 52 qui ne peuvent servir d’accès ; qu’en outre, la division du fonds à l’origine de l’état d’enclave ne peut être assimilée à une enclave volontaire empêchant le syndicat des copropriétaires de se prévaloir de cet état ; qu’il convient de confirmer le jugement qui reconnaît au profit du syndicat des copropriétaires une servitude de passage sur la parcelle BH [Cadastre 8] afin de lui permettre l’accès au lot n° 53 et condamne la SCI CMGB à assurer l’accès permanent à ce lot en retirant la cloison obstruant le passage situé à la sortie du porche de l’immeuble ;

3 – Sur la demande de la SCI CMGB en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive

Considérant que les prétentions du syndicat des copropriétaires ayant été partiellement accueillies en première intance comme en appel, son action ne peut être abusive ; qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement qui déboute la SCI CMGB ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI CMGB et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 9] la somme de 5 000 euros ;

La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Bellichach conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,