MINUTE N° 25/381

Copie exécutoire à :

M^e Patricia

CHEVALLIER-GASCHY

Copie conforme à :

— M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH

— greffe du JCP du TJ [Localité 7]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 08 Septembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03961 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IM75

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTS ET INCIDEMMENT INTIM''S :

Madame [F] [P] épouse [W]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [K] [W]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

Monsieur [E] [U]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 juin 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 22 mars 2022, M. [E] [U] a consenti à M. [K] [W] et Mme [F] [P] épouse [W] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 9] à [Adresse 10] (68) moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 550 euros, outre 150 euros de provision sur charges.

Le 13 septembre 2023, M. [U] a fait délivrer à M. et Mme [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1 773,70 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 7 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 janvier 2024, M. [U] a fait assigner M. et Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir :

A titre principal,

— constater la résolution de plein droit du bail,

— condamner M. et Mme [W] et tous occupants de leur chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux sous astreinte de 20 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification d’avoir à quitter les lieux,

— condamner solidairement M. et Mme [W] à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1 100 euros à compter du 13 novembre 2023,

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs de M. et Mme [W],

— condamner M. et Mme [W] et tous occupants de leur chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux sous astreinte de 20 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification d’avoir à quitter les lieux,

— condamner solidairement M. et Mme [W] à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1 100 euros à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement M. et Mme [W] à payer les montants dus au titre des impayés locatifs pour la période échue entre le 1er janvier 2024 et le jugement,

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. et Mme [W] à payer la somme de 2 440,66 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 1er janvier 2024,

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner solidairement M. et Mme [W] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens.

Assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, M. et Mme [W] n’étaient pas présents, ni représentés à l’audience.

Par jugement réputé contradictoire du 11 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré M. [U] recevable en ses demandes,

— constaté que le bail conclu entre les parties le 22 mars 2022 s’est trouvé de plein droit résilié le 14 novembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle,

— ordonné qu’à défaut pour M. et Mme [W] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 3] à [Localité 11], 2 mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412- 1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— rappelé que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. et Mme [W] au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi selon le dernier décompte, et ce sous réserve de la régularisation des charges, soit la somme de 814,24 euros,

— condamné solidairement M. et Mme [W] à payer à M. [U] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 janvier 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne,

— condamné solidairement M. et Mme [W] à payer à monsieur [U] une somme de 2 330,66 euros selon décompte du 10 janvier 2024 au titre de l’arriéré de loyers, charges avances sur charges augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024, date de l’assignation,

— débouté M. [U] de sa demande d’astreinte,

— débouté M. [U] de sa demande en augmentation de l’indemnité d’occupation,

— débouté M. [U] du surplus de ses prétentions,

— condamné in solidum M. et Mme [W] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer,

— condamné in solidum M. et Mme [W] à payer à M. [U] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la capitalisation des intérêts sous réserve qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière,

— rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 novembre 2023 et que les locataires restaient devoir la somme de 2 330,66 euros à la date du 10 janvier 2024 au titre de l’arriéré locatif.

M. et Mme [W] ont interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 25 octobre 2024.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 30 avril 2025, M. et Mme [W] demandent à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

' débouté M. [U] de sa demande d’astreinte,

' débouté M. [U] de sa demande en augmentation de l’indemnité d’occupation,

' débouté M. [U] du surplus de ses prétentions,

Statuant à nouveau,

— constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire est entaché de nullité,

Par conséquent,

— dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul et de nul effet,

— débouter M. [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, si par impossible la Cour devait condamner les consorts [W] à régler un montant au titre de l’arriéré locatif,

— limiter le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer à savoir 550 € en plus de la provision sur charge de 150 euros,

— accorder à M. et Mme [W] les plus larges délais de paiement,

En tout état de cause,

— constater que M. [U] admet que M. et Mme [W] ont quitté les lieux au 31 mai 2024,

— constater que la demande tendant à voir ordonner l’expulsion de M. et Mme [W] est devenue sans objet,

— constater que le bail a été résilié au 1er juin 2024,

— débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— condamner M. [U] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] aux entiers frais et dépens.

Sur la nullité du commandement de payer, les appelants font valoir que le commandement a été délivré au [Adresse 3] alors qu’ils résident au [Adresse 1]. Ils précisent qu’ils ont déménagé dans un appartement situé à un autre étage du même immeuble qui est situé au [Adresse 1]. Ils ajoutent que les diligences accomplies par le commissaire de justice afin de vérifier l’exactitude de l’adresse n’ont pas été suffisantes, le voisinage et les services de la mairie n’ayant pas été interrogés. M. et Mme [W] indiquent que ce manquement leur a causé un grief puisqu’ils n’ont pas eu connaissance de la procédure d’expulsion diligentée à leur encontre.

Sur la résiliation du bail, les appelants soutiennent qu’ils ont quitté le logement le 31 mai 2024 et ont remis les clefs au bailleur qui avait été préalablement informé par courriel du 22 avril 2024 de leur départ motivé par des problèmes de voisinage.

Sur l’arriéré locatif, les appelants affirment que la somme de 850 euros remise en espèces au mandataire « [U] agence immobilière » n’apparaît pas dans l’extrait de compte actualisé au 5 juin 2024 et qu’il en est de même de plusieurs versements intervenus entre septembre et décembre 2023 et de celui du 8 février 2024. Ils ajoutent que l’APL a été directement versée au mandataire, la FDN Gestion, jusqu’au mois de juin 2024, qu’ils n’ont jamais été informés d’une augmentation du loyer et que le bailleur a indument prélevé des frais administratifs d’un montant de 10 euros par mois.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 13 mai 2025, M. [U] demande à la cour de :

— déclarer l’appel principal mal fondé,

— le rejeter,

— dire n’y avoir lieu à annulation du commandement de payer,

— constater que les locataires ont quitté les lieux au 31 mai 2024, sans respect du préavis,

— condamner les consorts [K] [W] – [F] [P] au paiement du préavis de trois mois à compter du 22 avril 2024, soit jusqu’au 22 juillet 2024,

En conséquence, au regard des montants restant dus,

— condamner les consorts [K] [W] – [F] [P] à un montant de 2 973,67 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des arriérés de loyers et charges y compris le préavis,

— débouter les appelants de toutes conclusions plus amples ou contraires,

— condamner les consorts [K] [W] – [F] [P] aux entiers frais et dépens ainsi qu’à une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la nullité du commandement de payer, l’intimé fait valoir que le bail mentionne une adresse au [Adresse 3] et que les appelants produisent une copie du contrat avec une surcharge sur le numéro de rue. Le bailleur indique que le commandement de payer a été délivré au [Adresse 3] et que les locataires ont été avisés du commandement, ce que confirme le courriel du commissaire de justice du 15 mars 2023. Il ajoute que les locataires ne justifient d’aucun grief résultant de cette erreur d’adresse et que les règlements opérés n’ont pas permis d’apurer le montant visé par le commandement.

Sur la résiliation du bail, M. [U] soutient qu’il appartenait aux locataires de résilier le bail par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception et de respecter un délai de trois mois, ce qu’ils n’ont pas fait. L’intimé ajoute que même si la date du courriel du

22 avril 2024 était prise en compte, les appelants sont redevables des loyers et charges jusqu’au 22 juillet 2024.

Sur les montants dus, le bailleur indique que le total de l’arriéré, déduction faite du dépôt de garantie, est de 2 973,67 euros, incluant le préavis jusqu’au 22 juillet 2024. Il précise que les règlements des locataires et de la CAF ont été pris en compte et que les frais administratifs correspondent aux frais de rejet de prélèvements.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 10 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire :

En application de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il résulte des articles 655 et 656 du code de procédure civile que si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré à domicile, l’huissier de justice devant relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances qui l’en ont empêché, ainsi que les vérifications effectuées pour s’assurer que le destinataire de l’acte demeure bien à l’adresse indiquée.

En l’espèce, il ressort de la lecture du procès-verbal de signification du commandement de payer litigieux que l’acte a été signifié au [Adresse 3] à [Localité 11] (68).

Cette adresse correspond à celle mentionnée dans le contrat de bail produit par le bailleur au titre des locaux donnés en location.

Les appelants produisent un contrat de bail avec une adresse des locaux loués située au [Adresse 2] (68), le numéro de la rue ayant fait l’objet d’un ajout manuscrit, et divers documents, tels qu’un reçu de l’agence immobilière [U] du 26 mai 2023 ou une déclaration de main courante du 4 avril 2023, faisant mention de leur adresse au n° 1.

Il est par ailleurs établi et non contesté par le bailleur que M. et Mme [W] ont déménagé le 1er juin 2024 pour occuper un appartement situé au 6ème étage du même immeuble.

Or, le nouveau contrat de location fait mention d’une adresse au [Adresse 8], ce qui tend à démontrer que le commandement de payer a effectivement été délivré à une adresse erronée.

Cependant, il résulte d’un courriel du 15 septembre 2023 de Me [N] [G], commissaire de justice ayant délivré le commandement de payer, que M. et Mme [W] ont pris attache avec son étude après la délivrance du commandement du 13 septembre 2023 en vue de régler la dette locative à l’exception du poste « régul charges » de 853,74 euros.

Contrairement à ce qu’ils soutiennent, les locataires ont bien eu connaissance de la procédure d’expulsion diligentée à leur encontre et ne démontrent pas l’existence d’un grief au soutien de leur demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient de rejeter l’exception de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sur la résiliation du contrat de bail :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer à M. et Mme [W] le 13 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail pour la somme en principal de 1 773,70 euros au titre des impayés de loyers et charges à la date du 7 septembre 2023.

Les appelants ne démontrent pas que les sommes réclamées dans ce commandement ont été réglées dans le délai de deux mois, de telle sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient bien réunies à la date du 14 novembre 2023.

La cour relève que le règlement en espèces de 850 euros que les appelants justifient avoir effectué le 26 mai 2023 a bien été pris en compte par le bailleur dans son décompte à la date du 11 juillet 2023, cet enregistrement différé du paiement étant sans incidence sur la réalité de sa prise en compte dès lors que les locataires ne démontrent pas, ni même n’allèguent, avoir effectué un second règlement en espèces du même montant en juillet 2023.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du contrat de bail à la date du 14 novembre 2023 et condamné M. et Mme [W] au paiement d’une indemnité d’occupation sur la base du loyer révisé le 29 avril 2024 soit 814,24 euros, jusqu’à la libération des lieux qui est effectivement intervenue le 31 mai 2024.

En revanche, le jugement déféré sera infirmé en ces dispositions relatives à l’expulsion des locataires, compte tenu de leur départ spontané du logement.

Sur la demande du bailleur tendant au paiement du préavis du trois mois à compter du 22 avril 2024 :

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par le locataire, en respectant un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec demande de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

En l’espèce, le bailleur n’est pas fondé à se prévaloir de ces dispositions en soutenant que les locataires n’ont pas respecté les conditions légales de forme et de délai nécessaires à la régularité du congé, dès lors que le contrat de bail était résilié depuis le 14 novembre 2023 et qu’ils n’étaient pas soumis aux dispositions précitées relatives au congé donné par le locataire.

Par conséquent, l’intimé sera débouté de sa demande de condamnation au titre du préavis de trois mois jusqu’au 22 juillet 2024, seule l’indemnité mensuelle d’occupation étant due jusqu’au 31 mai 2024.

Sur la dette locative :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur sollicite le paiement d’une somme totale de 2 973,67 euros correspondant au solde débiteur (2 000,46 euros) du dernier décompte locatif arrêté à la date du 1er novembre 2024 et aux loyers de juin et juillet 2024 (973,21 euros).

Au vu des développements précédents, il apparaît que les loyers réclamés de juin et juillet 2024 ne sont pas dus par les locataires, le contrat de bail étant résilié depuis le 14 novembre 2023 et les locataires ayant quitté les lieux le 31 mai 2024.

Il est également établi que le règlement en espèces de 850 euros du 26 mai 2023 a bien été pris en compte par le bailleur, ainsi que les versements émanant de la caisse d’allocations familiales.

Par ailleurs, les virements bancaires résultant des pièces 9 et 10 des appelants ont également été comptabilisés par l’intimé (793,98 euros le 5 juin 2023, 720 euros le 2 octobre 2023, 381 euros le 16 octobre 2023, 363 euros le 14 novembre 2023, 404 euros le 20 décembre 2023, 400 euros le 5 février 2024 et 400 euros le 15 février 2024).

S’agissant du poste « frais administratifs », comptabilisés douze fois à hauteur de 10 euros chacune, le bailleur ne démontre pas qu’il s’agit des frais de rejet de prélèvement comme il le prétend, de sorte qu’il convient de les déduire du décompte locatif, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Il résulte de ce qui précède que l’arriéré locatif sera fixé à la somme de 1 880,46 euros (2 973,67 – 973,21 – 120), déduction faite du dépôt de garantie, le jugement déféré étant infirmé sur le quantum de la condamnation prononcée.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. et Mme [W] déclarent être sans emploi et justifient percevoir une somme mensuelle de 1 389 euros au titre des allocations d’aide au retour à l’emploi.

Ils indiquent assumer l’entretien et l’éducation de quatre enfants mineurs et justifient d’un loyer mensuel de 880 euros, charges comprises.

Au vu de ces éléments financiers et de leur situation familiale, ils ne démontrent pas être en capacité de régler leur dette dans la limite de deux ans.

Par ailleurs, ils ne justifient pas avoir entrepris l’apurement de leur dette locative qui s’est aggravée depuis la délivrance du commandement de payer du 7 septembre 2023, passant de 1 773,70 euros à 1 880,46 euros.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant, M. et Mme [W] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel, de sorte que les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré SAUF en ce qu’il a :

— ordonné qu’à défaut pour M. et Mme [W] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 3] à [Localité 11], 2 mois après la signification du commandement d’avoir à quitter des lieux conformément aux dispositions de l’article L412- 1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— condamné solidairement M. et Mme [W] à payer à M. [U] une somme de 2 330,66 euros selon décompte du 10 janvier 2024 au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024, date de l’assignation,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

REJETTE la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire,

CONSTATE que M. [K] [W] et Mme [F] [P] épouse [W] ont quitté le logement donné en location le 31 mai 2024,

CONDAMNE solidairement M. [K] [W] et Mme [F] [P] épouse [W] à payer à M. [E] [U] la somme de 1 880,46 euros au titre des arriérés de loyer et charges, déduction faite du dépôt de garantie,

REJETTE la demande de condamnation de M. [E] [U] au titre du préavis de trois mois jusqu’au 22 juillet 2024,

REJETTE la demande de délais de paiement de M. [K] [W] et Mme [F] [P] épouse [W],

REJETTE la demande de M. [K] [W] et Mme [F] [P] épouse [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [E] [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [K] [W] et Mme [F] [P] épouse [W] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente