Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 3 – Chambre 1

ARRET DU 28 AOUT 2025

(n° 2025/ , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14104 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ4EM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juillet 2024 – Tribunal judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 24/00338

APPELANTE

Madame [M], [E] [R]

née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 9] (91)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

INTIME

Monsieur [X], [G], [Y] [C]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 10] (59)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Céline ATTAOUI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1451

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Patricia GRASSO, Magistrate honoraire juridictionnelle, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller faisant fonction de Président

M. Bertrand GELOT, Conseiller

M^me Patricia GRASSO, Magistrat honoraire

Greffier lors des débats : M^me Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller faisant fonction de Président, et par M^me Emilie POMPON, Greffier, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [M] [R] et M. [X] [C], alors en situation de concubinage, ont acquis par acte notarié du 25 septembre 2009 la pleine propriété d’un bien immobilier situé [Adresse 5], à concurrence de la moitié chacun.

Ce bien a été financé en partie par un emprunt de 493'500 euros auprès de la [11].

Le couple s’est séparé et Mme [M] [R] a quitté les lieux le 15 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, Mme [M] [R] a fait assigner M. [X] [C] devant le président du tribunal judiciaire de Créteil, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de :

— la recevoir en ses demandes ;

— condamner M. [X] [C] à régler à l’indivision une indemnité d’occupation de 2'200 euros par mois, le 1er de chaque mois, et ce depuis le 15 mars 2023, pour les locaux qu’il occupe [Adresse 5], et ce jusqu’à libération complète du bien et/ou vente du bien, outre la prise en charge par moitié des deux prêts souscrits pour l’acquisition dudit bien et de tous les frais, charges, et taxes résultant de l’occupation du bien, à l’exception de la taxe foncière qui sera partagée par moitié entre les parties ;

— subsidiairement, en cas de contestation de la valeur locative rapportée :

*désigner un expert pour évaluer la valeur locative du bien ;

*dire et juger que les frais d’expertise seront pris en charge par M. [X] [C] ;

*fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due depuis le 1er avril 2023 par M. [X] [C] à la somme de 1'500 euros par mois dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et le condamner au paiement en tant que de besoin ;

*condamner M. [X] [C] à payer la somme de 1'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond du 23 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— déclaré les demandes de Mme [M] [R] recevables ;

— déclaré la demande reconventionnelle de M. [X] [C] recevable ;

— débouté Mme [M] [R] de sa demande de condamnation de M. [X] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation au titre de son occupation du bien indivis situé [Adresse 5] ;

— débouté Mme [M] [R] de sa demande d’être autorisée à vendre seule le bien indivis situé [Adresse 5] ;

— débouté Mme [M] [R] de sa demande d’expulsion de M. [X] [C] du bien indivis situé [Adresse 5] ;

— débouté M. [X] [C] de sa demande reconventionnelle en paiement d’une provision au titre des échéances d’emprunt ;

— dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [M] [R] aux entiers dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

Mme [M] [R] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 25 juillet 2024, enregistrée sous le RG n°24/14104.

Mme [M] [R] a régularisé une autre déclaration d’appel le 2 septembre 2024, enregistrée sous le RG n°24/15016.

Par ordonnance du 19 septembre 2024, les deux procédures ont été jointes sous le RG n°24/14104.

M. [X] [C] a constitué avocat le 20 septembre 2024.

Mme [M] [R] a remis et notifié ses premières conclusions d’appelante le 25 septembre 2024.

M. [X] [C] a remis et notifié ses premières conclusions d’intimé le 23 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelante remises et notifiées le 16 juin 2025, Mme [M] [R] demande à la cour de :

— la recevoir en ses demandes, fins et conclusions ;

— infirmer la décision en ce qu’elle a :

*débouté Mme [M] [R] de sa demande de condamnation de M. [X] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation au titre de son occupation du bien indivis situé [Adresse 5] ;

*débouté Mme [M] [R] de sa demande d’être autorisée à vendre seule le bien indivis situé [Adresse 5] ;

*débouté Mme [M] [R] de sa demande d’expulsion de M. [X] [C] du bien indivis situé [Adresse 5] ;

*dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du CPC ;

*condamné Mme [R] aux dépens ;

Statuant à nouveau

— condamner M. [C] à régler une indemnité d’occupation de 2'200 euros par mois le 1er de chaque mois et ce depuis le 15 mars 2023 pour les locaux qu’il occupe à [Adresse 14] et ce jusqu’à la libération du bien et/ou jusqu’à la vente du bien, outre la prise en charge des deux prêts souscrits pour l’acquisition dudit bien et de tous frais, charges et taxes résultant de l’occupation du bien immeuble et ce jusqu’à la vente du bien ;

— vu le compromis de vente du bien indivis du 16 avril 2025 et la signature de l’acte de vente fixée au 15 juillet 2025 :

*dire et juger sans objet les demandes de Mme [R] s’agissant de vendre seule le bien immeuble ses à [Adresse 13] et d’ordonner l’expulsion de M. [C] dudit bien immeuble ;

vu la procédure actuellement pendante devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de fixation des créances des parties à l’indivision

*débouter M. [C] de ses demandes reconventionnelles comme irrecevables et non fondées et en ce confirmer le jugement entrepris du chef de ses demandes ;

*condamner M. [C] au paiement de la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de SCP Grappotte-Benetreau, avocat aux offres de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimé remises et notifiées le 16 juin 2025, M. [X] [C] demande à la cour de :

— juger l’appel incident formé par M. [C] à l’encontre du jugement du 23 juillet 2024 tant recevable que bien fondé, et l’accueillir dans l’ensemble de ses demandes ;

Ce faisant,

— confirmer le jugement du 23 juillet 2024 en ce qu’il a :

*déclaré la demande reconventionnelle de M. [X] [C] recevable ;

*débouté Mme [M] [R] de sa demande de condamnation de M. [X] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation au titre de son occupation du bien indivis situé [Adresse 5] ;

Et ainsi, à titre principal :

constater l’absence d’indemnité d’occupation due au sens de l’article 815-9 du code civil;

Et à titre subsidiaire :

fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 1'720 euros par mois ;

fixer le point de départ de l’indemnité d’occupation à compter du jour où la jouissance du bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 12] par M. [C] sera privative;

*débouté Mme [M] [R] de sa demande d’être autorisé à vendre seule le bien indivis situé [Adresse 5] ;

*débouté Mme [M] [R] de sa demande d’expulsion de M. [X] [C] du bien indivis situé [Adresse 5] ;

*condamné Mme [M] [R] aux entiers dépens ;

— infirmer le Jugement du 23 juillet 2024 en ce qu’il a :

* débouté Monsieur [X] [C] de sa demande reconventionnelle en paiement d’une provision au titre des échéances d’emprunt,

* dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur ce point,

— condamner Mme [R] à verser à M. [C] la somme provisionnelle de 1'227 euros par mois, à compter de la décision à intervenir et avant le 5 de chaque mois ;

— condamner Mme [R] à verser à M. [C] la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter Mme [R] de ses demandes plus amples et contraires.

L’affaire a été clôturée le 17 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’occupation

* sur le principe

Le premier juge a rejeté la demande de Mme [R] aux motifs que s’il n’est pas contesté que M. [C] occupe seul le bien indivis, son occupation privative n’est pas établie dès lors que Mme [R] a quitté le domicile familial de son propre chef dans un climat de mésentente dont il n’est pas démontré que M. [C] est le seul responsable ; qu’elle dispose toujours d’un jeu de clefs sans établir que la serrure a été changée ; que l’impossibilité d’occuper le logement résulte de la mésentente partagée entre le couple et de la volonté de Mme [M] [R] de quitter, de son plein gré, le domicile familial.'

L’appelante fait valoir que la preuve est rapportée que son départ résulte de la situation conflictuelle existant dans le couple, M. [C] n’ayant eu de cesse de harceler sa compagne malgré ses dénégations sur sa pseudo infidélité, jusqu’à installer au domicile une caméra et ce pour la suivre dans tous ses déplacements et en violation de toute intimité et plus encore de la «' pister '' hors du domicile par l’intermédiaire de son téléphone portable; que M. [C] a installé sa nouvelle compagne dans le bien indivis ce qui justi’e son impossibilité de fait de jouir du bien indivis sauf à accepter un ménage à trois.

M. [C] répond que l’indemnité d’occupation n’est pas due, car sa jouissance privative du bien immobilier indivis n’est pas de son fait dès lors que Mme [M] [R] a quitté de son plein gré le domicile familial ; que la jouissance privative ne peut donner lieu à indemnité au sens de l’article 815-9 du code civil, dès lors que l’impossibilité d’occuper le logement résulte de la mésentente des concubins dont il ne peut être considéré qu’elle est son fait exclusif'; que l’appelante dispose encore des clés du logement et qu’il n’y a ni impossibilité de droit ni impossibilité de fait pour elle d’en jouir.

Il résulte des dispositions de l’article 815-9, alinéa 2 du code civil que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Pour bénéficier d’une indemnité d’occupation, il est nécessaire de démontrer une occupation privative, laquelle peut résulter d’une situation de droit telle qu’une décision de justice, ou d’une situation de fait comme le comportement abusif de l’occupant empêchant le cotitulaire de jouir de cette même occupation.

La circonstance que l’un des titulaires d’un droit de jouissance indivise occupe seul l’immeuble ne caractérise donc pas, en soi, une occupation privative, laquelle suppose en outre que son occupation exclue la même utilisation par son cotitulaire.

Etant préalablement rappelé qu’aucun texte n’oblige les concubins à une communauté de vie, il résulte en l’espèce des pièces produites par l’appelante que M. [C] lui a écrit':

« Et je suis sincèrement désolé pour la caméra. Mais notre loft était sacré. On se l’était dit

tous les 2. Tu n’as pas’respecté ce sacrement et je n’ai pas respecté ton jardin secret…'»'; qu’à Mme [R] qui écrivait': «'j’ai été épiée chez moi et je suis devenue parano quand je suis au loft'», il a répondu «'et une fois de plus je suis désolé de t’avoir épié (sic)»'; qu’il a encore écrit': «' je t’ai pisté (sic) grâce à l’appli de [8] . Et j’en suis pas fier du tout et je te prie une nouvelle fois de m’excuser. ''

C’est donc à juste titre et du fait du harcèlement subi du fait de son compagnon que Mme [R] a été contrainte de quitter le domicile familial.

Au surplus l’appelante justifie par la photographie de la boîte aux lettres que depuis son départ M. [C] a installé sa nouvelle compagne dans le bien indivis, puisque le nom de cette personne a été rajouté sous le nom des ex-concubins.

Enfin, l’appelante justifie que M. [C] l’a empêchée à plusieurs reprises d’accéder au loft dans les termes suivants': « Ce n’est pas un moulin le loft! Et je ne souhaite pas que tu viennes quand je ne suis pas là.. «' ou encore « Ben non ça ne marche pas comme cela. Tu es propriétaire mais tu ne payes ni les charges, ni l’assurance, ni les impôts. Donc tu ne viens pas à ton bon gré. Merci d’avance. Et le loft est loué à partir de vendredi AM donc tu n’as pas 3 jours pour faire des allers retours mais juste vendredi. Une fois de plus je te répète et propose de t’amener tes cartons et meubles jeudi… '' et « Ce n’est pas possible, il(loft) est loué pour le We de la Pentecôte. '»

Il y donc bien eu impossibilité de fait pour Mme [R] d’occuper le bien, nonobstant sa possession des clefs, et ce, par suite du comportement obsessionnel et jaloux de M. [C] excluant qu’elle puisse poursuivre la cohabitation dans le bien indivis, puis de ses interdictions de la laisser y revenir librement, fut-ce simplement pour récupérer ses affaires personnelles.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande au titre de l’ indemnité d’occupation.

* sur le point de départ

Mme [R] demande à la cour de dire et juger que l’indemnité d’occupation est due depuis le 15 mars 2023, date de son départ du domicile familial.

M. [C] répond que le fait pour l’appelante de détenir un jeu de clés du bien indivis justifie l’absence de jouissance privative du bien et que dès lors seule la date de remise desdites clés justi’era la 'xation d’une indemnité d’occupation.

Dès lors que la détention d’un jeu de clefs par Mme [R] est en l’espèce sans incidence sur le principe de l’indemnité d’occupation due par M. [C], celle-ci est due à compter du 15 mars 2023.

* sur le montant

L’appelante fait valoir qu’au vu de l’évaluation produite, la valeur locative du bien doit être retenue pour 2 200 euros par mois et qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à cette somme, soulignant que M. [C] n’a pas sollicité d’abattement pour précarité en première instance.

L’intimé, qui conclut à titre principal à l’absence de jouissance privative de sa part, demande subsidiairement que l’indemnité d’occupation soit fixée à 1 720 euros par mois en fonction de la valeur locative moyenne du bien et de l’abattement justifié de 20 % pour précarité.

Lorsque le bien indivis est un immeuble à usage d’habitation, il est d’usage de déterminer le montant de l’indemnité mise à la charge de l’indivisaire qui en a la jouissance privative en fonction de la valeur locative de ce bien telle qu’elle se dégage des éléments de comparaison pour des biens comparables situés dans un environnement le plus proche possible'; sur cette valeur locative est d’habitude pratiqué un abattement de l’ordre de 20% afin de tenir compte des particularités de la situation de l’indivisaire par rapport à une situation locative résultant du statut que procure un bail d’habitation quant à sa durée, aux conditions de son renouvellement ainsi qu’aux obligations pesant sur le bailleur au titre de la délivrance d’un logement décent et de l’entretien de la chose louée tandis que le locataire n’est tenu que des réparations locatives qui sont déterminées par la voie réglementaire.

Aucune raison ne justifie en l’occurrence qu’il ne soit pas fait application de ces usages qui permettent une juste appréciation de l’incidence économique que cause à l’indivision la jouissance privative par un indivisaire d’un bien immobilier à usage d’habitation.

Mme [R] produit une estimation immobilière qui fixe la valeur locative mensuelle du bien à un montant compris entre 2 000 € et 2 300 €, soit une valeur locative moyenne de 2 150 € par mois, sur laquelle il y a lieu d’appliquer un battement de 20 %.

L’indemnité d’occupation due par M. [C] sera donc fixée à 1 720 euros par mois à compter du 15 mars 2023.

Sur l’autorisation demandée par Mme [R] de vendre seule le bien indivis et de faire expulser M. [C]

L’appelante faisait valoir que se trouvant dans une situation 'nancière plus que précaire, puisque contrainte de faire face à un lover de 1 180 € par mois outre les charges habituelles pour un revenu mensuel de 2 475 € avant impôt, ayant en plus l’enfant commun à charge les trois quarts de temps chaque mois, elle sollicitait, sur le fondement de l’article 815-6 du code civil, à être autorisée à vendre seule le bien immeuble indivis, au prix net vendeur de 710 000 € avec possibilité de baisse jusqu’à 680 000 € et l’expulsion de M. [C].

Elle indique cependant qu’une promesse de vente du bien indivis a été signée le 16 avril 2025 et que l’acte définitif de vente est fixé au 15 juillet 2025 et demande donc à la cour de dire et juger sans objet ses demandes s’agissant de vendre seule le bien immeuble sis à [Adresse 13] et d’ordonner l’expulsion de M. [C] dudit bien immeuble.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté ces demandes.

L’article 815-6 du code civil dispose que : « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge. »

La demande et devenue sans objet du fait de la vente définitive déjà prévue le 15 juillet 2025, à la suite de la promesse de vente préalable.

Sur la demande de M. [C] tendant à voir condamner Mme [R] à supporter une somme mensuelle de l 227 euros au titre du remboursement des échéances de l’emprunt immobilier

Le premier juge a rejeté la demande faute de démonstration de l’intérêt commun et de l’urgence.

L’intimé fait valoir qu’il supporte seul les échéances mensuelles du remboursement de l’emprunt, depuis septembre 2023, soit la somme mensuelle de 2 454,35 euros dans un souci d’apaisement et pour éviter des complications avec la banque, mais qu’il se trouve dans une situation financière délicate, étant sans emploi depuis septembre 2022, et ne percevra les indemnités chômage que jusqu’en novembre 2024'; qu’il a par ailleurs à sa charge, outre l’enfant du couple, [S], trois enfants issus d’une première union pour lesquels il verse des pensions alimentaires mensuelles.

Mme [R] répond qu’elle a réglé sa quote-part de prêt jusqu’en septembre 2023 puis a cessé en raison de ses difficultés financières ; qu’elle a toujours reconnu être débitrice à ce titre et indiqué que les comptes seraient effectués par le notaire de la vente'; qu’elle n’a reçu aucune mise en demeure, M. [C] ayant proposé volontairement d’assumer seul les échéances de prêt à compter de septembre 2023 à charge de comptes entre parties au moment de la liquidation de l’indivision.

C’est à juste titre que le premier juge a relevé qu’il résultait du dossier que M. [C] loue le bien indivis à des tiers via le site «'[7]'» et que les justificatifs des revenus issus de cette location ne sont pas versés aux débats et qu’il fait également état dans ses écritures de la liquidation d’un plan d’épargne entreprise en février 2023 d’une valeur de 55 800 euros, sans justifier par ailleurs suffisamment de sa situation financière réelle.

Dès lors qu’il n’a pas été démontré que la provision sollicitée soit destinée à faire face à des besoins urgents et qu’elle réponde à l’intérêt commun de l’indivision, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de provision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens'; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité ne justifie pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou de l’autre des parties.

L’intimé qui succombe supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [R] au titre de

l’indemnité d’occupation.

Y substituant,

Condamne à titre provisionnel M. [C] à régler une indemnité d’occupation de 1 720 euros par mois depuis le 15 mars 2023 pour les locaux qu’il occupe à [Adresse 14] et ce jusqu’à la libération du bien et/ou jusqu’à la vente du bien';

Dit sans objet les demandes de Mme [R] s’agissant de vendre seule le bien immeuble sis à [Adresse 13] et d’ordonner l’expulsion de M. [C] dudit bien immeuble';

Confirme le jugement des autres chefs dévolus à la cour';

Dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne M. [C] aux entiers dépens dont distraction au profit de SCP Grappotte-Benetreau, avocat aux offres de droit.

Le Greffier, Le Président,