COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 03 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 338

N° RG 23/14907

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMHWM

[B] [V]

C/

[W] [K] épouse [Y]

[P] [Y]

[H] [Y]

[L] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Patricia FAURE

M^e Léa AZAÏS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 03 Octobre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/06111.

APPELANTE

Madame [B] [V]

née le 14 Juin 1971 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/007937 du 30/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par M^e Patricia FAURE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Madame [W] [K] épouse [Y]

née le 10 Septembre 1948 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 4]

Madame [P] [Y]

née le 15 Juillet 1952 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 2]

Madame [H] [Y]

née le 06 Décembre 1958 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 5]

Monsieur [L] [Y]

né le 15 Décembre 1958 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Léa AZAÏS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Aux termes d’un acte sous seing privé non daté, M. [T] [Y], représenté par son mandataire, le Cabinet Laugier-Fine, a donné à bail à Mme [B] [V] un appartement de type 3 situé au 2ème étage d’un immeuble sis [Adresse 1] pour une durée de trois ans à compter du 1er avril 2019, moyennant le paiement d’un loyer de 580 € par mois, outre une provision mensuelle de charges de 50 €.

M. [T] [Y] est décédé le 20 décembre 2019 et Mme [W] [K] née [Y], M. [P] [Y], Mme [H] [Y] et M. [L] [Y], sont venus aux droits de celui-ci.

Par acte extrajudiciaire du 21 septembre 2021, ils ont fait signifier à Mme [V] un congé avec offre de vente pour le 31 mars 2022, mentionnant un prix de vente du logement de 180 000 euros.

Mme [V] s’est maintenue dans les lieux après l’expiration du bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2022, les consorts [Y] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins notamment de voir ordonner son expulsion, condamner celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation de 700 €/mois jusqu’à libération des lieux, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un jugement du 3 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— Constaté la résiliation du bail liant l’indivision [Y] à Madame [V] à compter du 31 mars 2022 en raison du congé pour vendre délivré le 21 septembre 2021,

— Ordonné l’expulsion de Madame [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 1], avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— Rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Fixé le monté de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 630 € et condamné Madame [B] [V] au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération des lieux caractérisée parla remise des clés au Bailleur,

— Condamné Madame [V] aux dépens,

— Rejeté le surplus des demandes,

— Rappelé que le jugement était de droit exécutoire par provision.

Par une déclaration faite au greffe le 6 décembre 2023, Mme [V] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°3, notifiées par RPVA le 14 octobre 2025, elle demande notamment à la cour de révoquer l’ordonnance de clôture du 6 octobre 2025 pour accueillir ses dernières conclusions sur le fondement de l’article 784 du code de procédure civile.

Mme [V] ne caractérisant pas l’existence d’une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile et son contradicteur n’ayant pas donné son accord à une telle révocation, il convient de rejeter sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 6 octobre 2025 et de retenir ses conclusions n°2 comme étant ses dernières écitures valablement notifiées par le RPVA le 26 septembre 2025.

Aux termes de celles-ci, elle demande à la cour de :

En la forme :

— Juger recevable l’appel de Mme [V] ;

Au fond :

Sur les demandes en appel de Mme [V] :

— Prononcer la nullité du congé pour vendre du 21 septembre 2021 sur le fondement de l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 pour :

* Défaut de respect du terme qui ne pouvait intervenir qu’à l’issue de la première reconduction soit 6 mois avant le 31 mars 2025 en raison du changement de propriétaire,

* Absence de précision suffisante sur la consistance des locaux et sur le prix de vente;

En conséquence :

— Réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en toutes ses dispositions,

Sur la demande reconventionnelle des consorts [Y] :

— Juger irrecevable la demande de condamnation en appel au paiement de loyers et charges sur le fondement des articles 564,565 et 566 du code de procédure civile ;

— Subsidiairement au fond : La déclarer injustifiée notamment au regard des sommes réclamées au titre de l’indemnité d’occupation ne correspondant pas à celle allouée par le tribunal de 630 €,

— Débouter les consorts [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner les consorts [Y] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner les consorts [Y] aux entiers dépens.

Elle indique avoir libéré le logement et qu’un état des lieux sortant a été établi le 13 juin 2024.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que les ayants droit de M. [T] [Y] sont devenus propriétaires moins de trois ans avant le terme du contrat de location et ne pouvaient donc lui délivrer congé qu’au terme de la première reconduction tacite ou premier renouvellement du contrat en cours soit 6 mois minimum avant le 31 mars 2025 ; que par ailleurs, l’imprécision du congé en ce qui concerne la consistance des locaux et leur prix de vente emporte aussi la nullité de celui-ci.

En réponse à la demande reconventionnelle formée par les consorts [Y], elle objecte que leur demande en paiement de la somme de 3 000,47 € au titre d’un arriéré de loyers et charges, formée pour la première fois en cause d’appel, est irrecevable en ce qu’elle n’est pas le complément nécessaire ou l’accessoire de leur demande de validation du congé pour vendre et doit s’analyser comme une demande nouvelle.

Sur le fond, elle expose que le montant de cette demande est basé sur un décompte inexact qui ne tient pas compte du montant de l’indemnité d’occupation fixé par le premier juge et qui est contredit par le celui établi par le Cabinet Laugier le 26 septembre 2025 faisant ressortir un arriéré locatif de 1 891,31 €.

Elle indique que la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [Y] est infondée eu égard aux diligences effectuées pour se reloger.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 1er octobre 2025, les consorts [Y] demandent à la cour :

— Confirmer le jugement rendu parle Pôle de Proximité de Marseille le 3 octobre 2023 en toutes ses dispositions, et notamment à ce qu’il a :

* Constaté la résiliation du bail liant l’indivision [Y] à Madame [V] à compter du 31 mars 2022 en raison du congé pour vendre délivré le 21 septembre 2021,

* Ordonné l’expulsion de Madame [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 1], avec, si besoin est, le concours de la force publique,

* Rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à I’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code de procédures civiles d’exécution,

* Rappelé, en outre, que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du ler novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

* Dit que le sorte des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* Fixé le monté de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 630 € et condamné Madame [B] [V] au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération des lieux caractérisée parla remise des clés au Bailleur,

— Condamné Madame [V] aux dépens,

— Rejeté le surplus des demandes,

— Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire de droit par provision.

Et par voie de conséquence,

— Débouter Madame [B] [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner Madame [B] [V] à payer à Madame [W] [K] née [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] la somme de 8.096,12 € € au titre de l’arriéré de loyers et de charges suivant décompte arrêté au mois de juin 2024,

— Condamner Madame [B] [V] à payer à Madame [W] [K] née [Y],

Madame [H] [Y], Monsieur [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

A titre subsidiaire,

— Confirmer le jugement rendu parle Pôle de Proximité-de Marseille le 3 octobre 2023 en toutes ses dispositions, et notamment à ce qu’il a:

— Constaté la résiliation du bail liant l’indivision [Y] à Madame [V] à compter du 31 mars 2022 en raison du congé pour vendre délivré le 21 septembre 2021,

— Ordonné l’expulsion de Madame [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 1], avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— Rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à I’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code de procédures civiles d’exécution,

— Rappelé, en outre, que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chosejugée et malgré I’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1€' novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

— Dit que le sorte des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Fixé le monté de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 630 € et condamné Madame [B] [V] au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération des lieux caractérisée parla remise des clés au Bailleur,

— Condamné Madame [V] aux dépens,

— Rejeté le surplus des demandes,

— Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire de droit par provision.

Et par voie de conséquence,

— Débouter Madame [B] [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Madame [B] [V] à payer à Madame [W] [K] née [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] la somme de 1.891,31 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges suivant décompte arrêté au mois de juin 2024,

— Condamner Madame [B] [V] à payer à Madame [W] [K] née [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

En tout état de cause,

— Condamner Madame [B] [V] à payer à Madame [W] [K] née [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner encore Madame [B] [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire dela décision à intervenir.

Ils font valoir, s’agissant de la validité du congé qu’ils sont devenus propriétaires de l’appartement à la suite d’une dévolution successorale et non d’une acquisition de celui-ci et qu’en conséquence, les dispositions de l’article 15 I de la loi dont se prévaut Mme [V] sont inapplicables en l’espèce.

Ils ajoutent que les mentions du congé délivré à cette dernière sont suffisamment précises s’agissant des conditions de la vente, de la consistance du bien et de son prix pour répondre valablement aux exigences légales.

Ils rappellent, au soutien de leur demande en paiement de dommages et intérêts, que Mme [V] a refusé la proposition de relogement qu’ils lui avaient faite par l’intermédiaire de leur mandataire et s’étonnent du maintien de la procédure d’appel par cette dernière alors qu’elle a trouvé à se reloger.

Ils indiquent que leur demande reconventionnelle en paiement de l’arrièré locatif dû par cette dernière après son départ des lieux est le complément nécessaire de leur demande principale et ne peut donc s’analyser comme une demande nouvelle proscrite par l’article 564 du code de procédure civile.

Ils indiquent que le décompte arrêté au mois de juin 2024 mentionne un arriéré de loyers et charges de 8 096,12 €, abstraction faite des frais de réparations normalement dus par celle-ci.

Ils ajoutent que les moyens soulevés de mauvaise foi par Mme [V], en faisant abstraction de la motivation du jugement entrepris, permettent de qualifier son appel d’abusif.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures respectives de chacune des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soutenus.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2025.

DISCUSSION :

1/ Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle des consorts [Y] en paiement de l’arriéré locatif :

L’article 566 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, le présent litige s’inscrit dans les suites d’un contrat de bail dans le cadre duquel une des obligations principales incombant à Mme [V] consistait à payer les loyers et charges dus. Par ailleurs, le premier juge a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [V] à la somme mensuelle de 630 euros.

Il résulte des décomptes produits aux débats que l’arriéré locatif dont ces derniers sollicitent le paiement à la suite du départ de Mme [V] concerne pour l’essentiel les indemnités d’occupation dues par cette dernière postérieurement au terme du contrat de bail, outre les charges y afférentes.

Cette demande en paiement est donc bien la conséquence ou le complément nécessaire de celle qui avait été formée devant le premier juge tendant à la voir condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation puisqu’elle porte sur le solde impayé de celle-ci et sera en conséquence déclarée recevable.

2/ Sur la demande de nullité du congé délivré le 21 septembre 2021 :

Les dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 issues de la loi n°2015-990 du 6 août 2015, relatives au congé délivré par l’acquéreur du bien qui n’était pas le bailleur initital ont pour objet de faire obstacle aux acquisitions purement spéculatives qui résultent d’une vente et non d’une transmission par voie successorale comme en l’espèce, laquelle ne relève pas du champ d’application de ces dispositions.

Par ailleurs, il y a lieu de constater que la description des lieux objets de l’offre de vente dans le congé litigieux est exactement la même que celle des lieux loués telle que mentionnée dans le contrat de bail et que le prix de celle-ci y est précisément mentionné ainsi que les modalités de son paiement, outre l’indication que les frais de la vente serait à la charge de l’acquéreur.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a validé le congé délivré par les consorts [Y] le 21 septembre 2021.

3/ Sur la demande des consorts [Y] en paiement de la somme de 8 096,12 € au titre de l’arriéré locatif :

Il sera rappelé que le jugement entrepris, assorti de l’exécution provisoire et dont les consorts [Y] sollicitent la confirmation, a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [V] à la somme de 630 euros/mois ; qu’en raison de sa nature mixte compensatoire et indemnitaire, cette indemnité assure la réparation du préjudice résultant d’une occupation des lieux sans bail, de sorte que cette dernière doit seulement le paiement de cette indemnité à l’exclusion de toute autre somme à compter du 31 mars 2022.

Au cours de la période concernée par l’extrait de compte produit en pièce n°12 par les consorts [Y], soit entre le mois de janvier 2023 et le mois de mai 2024, la somme globale portée au débit du compte de Mme [V] aurait dû être de 11 304, 23 euros (soit 17x 630 € + 75,5 € au titre des charges dues au 31 mars 2022 + 518,73 € au titre du solde débiteur au 2 janvier 2023).

Il est constaté que pendant cette même période la somme globale de 10 593 euros a été portée au crédit de son compte.

Il en résulte un solde débiteur d’indemnités d’occupation de 711,23 € arrêté au mois de juin 2024, au paiement duquel il convient de condamner Mme [V].

4/ Sur la demande en paiement des consorts [Y] de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive :

La mauvaise appréciation de ses droits faite par Mme [V], notamment quant à la validité du congé pour vendre qui lui a été délivré par les consorts [Y] dans les circonstances particulières d’une transmission de propriété par voie successorale, ne permet pas de considérer l’appel interjeté comme ayant été abusif.

Il convient en conséquence de débouter les consorts [Y] de leur demande en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

5/ Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [V], qui succombe dans ses prétentions sera condamnée au paiement des dépens de la procédure d’appel et déboutée de sa demande en paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, les consorts [Y] ont été contraints d’exposer des frais irrépétibles pour faire valoir leurs moyens de défense, qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à leur charge.

Il convient en conséquence de condamner Mme [V] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

— Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par Madame [B] [V] et Déclare irrecevables ses conclusions n°3 ;

— Déclare recevable la demande reconventionnelle formée par Madame [W] [K] née [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [H] [Y] et Monsieur [L] [Y] en paiement de la somme de 8 096,12 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au mois de juin 2024 ;

— Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille le 3 octobre 2023 dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

— Condamne Madame [B] [V] à payer à Madame [W] [K] née [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [H] [Y] et Monsieur [L] [Y] la somme de 711,23 € au titre du solde débiteur des indemnités d’occupation dues par celle-ci et arrêté au mois de juin 2024,

— Déboute Madame [W] [K] née [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [H] [Y] et Monsieur [L] [Y] de leur demande en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Déboute Madame [B] [V] de sa demande en paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamne à payer à Madame [W] [K] née [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [H] [Y] et Monsieur [L] [Y] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamne aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT