Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° 410 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00471 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKSVH

Décision déférée à la cour : ordonnance du 27 novembre 2024 – président du TJ de [Localité 11] – RG n° 24/54101

APPELANTE

Mme [X] [P]

[Adresse 12]

[Localité 2] – Espagne

Représentée par M^e Jacques Bellichach, avocat au barreau de Paris, toque : G0334

Ayant pour avocat plaidant M^e David Fertout, avocat au barreau de Paris

INTIMÉES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS WALTER GESTION, RCS de [Localité 10] n°422852947, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jérôme Chamard de la SCP d’Avocats Bouyeure – Baudouin – Daumas – Chamard – Bensahel – Gomez-Rey – Besnard, avocat au barreau de Paris, toque : P0056

S.A.S. [D].A exerçant sous l’enseigner 'LA CAFETERIA', prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jacques Bellichach, avocat au barreau de Paris, toque : G0334

Ayant pour avocat plaidant M^e David Fertout, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1er septembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie Georget, conseillère, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Mme [P] est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

La société [D]. A, locataire de ce local, exploite un restaurant.

Par actes extrajudiciaires du 7 et du 9 mars 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a fait assigner Mme [W] [K] et la société [D]. A devant le juge des référés de [Localité 11] aux fins de les voir condamner in solidum, sous astreinte, à remettre en état les lieux et à cesser l’activité de restauration.

Par ordonnance du 27 novembre 2024, le juge des référés a notamment :

rejeté les exceptions de procédure ;

déclaré recevable la demande reconventionnelle de Mme [P] et de la société [D]. A ;

rejeté la demande reconventionnelle en autorisation de travaux ;

rejeté le surplus des demandes ;

rejeté les demandes présentées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum Mme [P] et la société [D]. A aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 22 décembre 2024, Mme [P] a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions remises et notifiées le 28 mars 2025, Mme [P] et la société [D]. A demandent à la cour de :

juger Mme [P] fondée en son appel et la déclarer bien fondée en ses demandes ;

dire la société [D]. A fondée et la déclarer bien fondée en ses demandes ;

confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

rejeté les exceptions de procédure ;

déclaré recevable la demande reconventionnelle de Mme [W] [K] et la société [D]. A ;

réformer et infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

rejeté la demande reconventionnelle en autorisation de travaux ;

rejeté le surplus des demandes ;

rejeté les demandes présentées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum Mme [W] [K] et la société [D]. A aux entiers dépens de l’instance ;

statuant à nouveau :

recevoir Mme [P] et la société [D]. A en leurs demandes et les déclarer bien fondés ;

débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes ;

autoriser Mme [P] et la société [D]. A à faire exécuter à leurs frais, les travaux tels que soumis à l’assemblée générale extraordinaire suivant procès-verbal du 5 juin 2024 dans la résolution n°35 soit la pose d’une gaine d’extraction dans les locaux du rez-de-chaussée et dont la conformité à l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 11] sera certifiée par l’architecte de la société [D] A en charge de la direction des travaux ;

en tout état de cause :

condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à verser à Mme [P] et à la société [D]. A la somme de 7 526 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et ceux de première instance.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juillet 2025.

Sur ce,

Selon l’article 542 du code de procédure civile, 'l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel'.

L’article 954 alinéa 6 du même code dispose que 'la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs'.

Au cas présent, les seuls chefs de dispositif de la décision entreprise dont il est demandé l’infirmation sont les suivants :

— rejette la demande reconventionnelle en autorisation de travaux ;

— rejette les demandes présentées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum Mme [W] [K] et la société [D]. A aux dépens de l’instance.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : …/… b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci …/…

Selon l’article 30 de la même loi, 'l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux. Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée. Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés. Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée'.

Au cas présent, pour soutenir que le refus d’autorisation des travaux est constitutif d’un trouble manifestement illicite, Mme [P] et la société [D]. A font valoir que ces travaux avaient précisément pour objet de répondre à l’injonction de la ville de [Localité 11] en procédant à l’installation d’un conduit d’extraction et d’évacuation des fumées du restaurant jusqu’en toiture. Ils ajoutent que la Socotec, société très fiable et reconnue, a réalisé une étude de faisabilité du projet de la société [D] A. après que tous les documents nécessaires lui ont été remis et qu’elle a effectué une visite sur place. Ils considèrent que l’étude produite par le syndicat des copropriétaires, réalisée par la société Fi Bat, ne saurait remettre en cause la conclusion de la Socotec dès lors que la société Fi Bat a réalisé une étude théorique, ne justifie pas avoir été en possession de la documentation utile et n’a pas effectué de visite sur les lieux.

La cour relève que l’activité de restauration exercée par la société [D] A. est autorisée par le règlement de copropriété. Le preneur a été mis en demeure par l’inspecteur salubrité de la Ville de [Localité 11] le 14 décembre 2021 de mettre en conformité le système actuel d’extraction de l’air de la cuisine du restaurant.

La résolution n°35 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires [Adresse 4] du 5 juin 2024 est ainsi rédigée :

'A la demande de Mme [P] et de son locataire la société [D]. A exerçant sous l’enseigne La Cafétéria, autorisation à donner de créer un conduit d’extractions dans ses locaux (devis de l’entreprise et documents joints à la convocation) conditions de majorité de l’article 25 et possibilité de vote à l’article 25-1.

L’assemblée générale autorise Mme [P] et son locataire la société [D] A exerçant sous l’enseigne LA CAFETERIA, qui en font la demande, à créer un conduit d’extraction dans leurs locaux à leurs frais, sous réserve que :

…/…

Vote pour : 1 copropriétaire représentant 30/1004 tantièmes.

Votent contre : 7 copropriétaires totalisant 534/1004 tantièmes.

…/…

Vote abstention : 1 copropriétaire totalisant 78/1004 tantièmes.

…/…

Résolution refusée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Dans son avis technique du 28 septembre 2023 concernant la mise en oeuvre d’un conduit d’extraction d’air vicié du restaurant la Cafétériat, la Socotec a conclu que : 'les dispositions proposées sont conformes au règlement sanitaire et de sécurité incendie.'

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a, de son côté, mandaté la société Fi Bat pour vérifier la conformité de l’étude de faisabilité réalisée par société DM Consulting chargée des travaux litigieux. Dans son rapport du 11 avril 2024, la société Fi Bat indique que : 'l’étude de faisabilité ref. E20230509-1 réalisée par la société DM Consulting est très incomplète et ne permet pas en l’état d’engager des travaux d’une installation d’extraction. Par conséquent, elle n’est pas valide.'

Outre ces éléments techniques contradictoires sur la conformité du projet, Mme [T] et la société [D]. A ne démontrent pas que le refus d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires concernant la réalisation des travaux d’extraction est constitutif d’un trouble manifestement illicite.

La demande tendant à voir autoriser la réalisation des travaux tels que soumis à l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juin 2024 (résolution n° 35) ne peut être accueillie.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens de l’arrêt justifie de confirmer l’ordonnance en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [P] et la société [D]. A seront condamnées aux dépens d’appel.

Leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [P] et la société [D]. A aux dépens d’appel ;

Rejette leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT