Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02823 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKZ4W

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Janvier 2025 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] – RG n° 12-24-0040

APPELANTE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux y domiciliés

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Mme [Z] [G]

Chez Madame [C] [G]

[Adresse 2]

M. [H] [D]

Chez Madame [C] [G]

[Adresse 2]

Défaillants, déclaration d’appel signifiée le 12 mars 2025 à l’étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 septembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Par défaut

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

La société Régie immobilière de la ville de [Localité 6] (RIVP) a donné en location à Mme [G] et à M. [D], par acte en date du 7 octobre 2019, un appartement dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3]), pour un loyer de 1.290 euros, outre des provisions sur charges de 180 euros, payables mensuellement et d’avance. Par acte non daté à effet du 25 février 2020, elle a loué à Mme [G] un emplacement de stationnement dans le même ensemble immobilier.

A la suite d’impayés de loyers, elle a, par acte du 24 août 2023, fait délivrer à Mme [G] et à M. [D] un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de lui payer la somme de 1.569,47 euros en principal, puis, par acte du 21 février 2024, les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil, siégeant au tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine et statuant en référé, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 10 janvier 2025, le premier juge a :

— condamné solidairement Mme [G] et M. [D] à payer à la RIVP une provision de 9.322,46 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au 6 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ;

— autorisé Mme [G] et M. [D] à s’acquitter de leur dette en 35 mensualités consécutives d’au minimum 100 euros et pour la première fois dans le courant du mois de mars 2025, la 36ème échéance correspondant au solde de la dette avec déchéance du terme;

— dit que tous les paiements ainsi effectués s’imputeront sur le capital ;

— rappelé que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la décision ;

— prononcé la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de location conclue entre les parties pendant la durée de ces délais ;

— dit que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de complet règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ;

— dit en revanche qu’à défaut de réglement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et le contrat de bail liant les parties sera de plein droit résilié sans formalité préalable ;

— autorisé, dans cette hypothèse, la RIVP, à défaut de libération volontaire, à procéder, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [G] et M. [D] des locaux qu’ils occupent tant de leur personne que de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement Mme [G] et M. [D] à verser à la RIPV, en cas de résiliation de bail, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 894 euros pour l’appartement et 78 euros pour le parking (sans indexation possible et charges comprises, hors consommation d’eau froide) à compter du 24 octobre 2023 et jusqu’à parfaite libération de lieux ;

— rejeté les autres demandes de la RIVP ;

— condamné Mme [G] et M. [D] aux entiers dépens en limitant le montant de la dénonciation à la préfecture et de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) à un euro chacune.

Par déclaration du 31 janvier 2025, la RIVP a relevé appel de cette décision sur la condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation et sur le rejet de ses autres demandes.

Les locataires ont quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été dressé le 28 mai 2025.

Par dernières conclusions remises le 8 août 2025 et signifiées le 14 août suivant, la société RIVP demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise sur les condamnations au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif, sur la condamnation aux dépens et sur le rejet de ses autres demandes ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— condamner solidairement Mme [G] et M. [D] au paiement d’une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation et du parking correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu’au 28 mai 2025, date de la libération des lieux ;

à titre subsidiaire,

— condamner solidairement Mme [G] et M. [D] au paiement d’une indemnité d’occupation forfaitaire de 1.500 euros mensuels compter de la résiliation des baux et jusqu’au 28 mai 2025, date de la libération des lieux ;

— en tout état de cause, condamner Mme [G] et M. [D] aux entiers dépens de première instance ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions ;

y ajoutant,

— actualiser le montant de la dette et condamner solidairement Mme [G] et M. [D] à payer à la RIVP une provision de 9.027,33 euros à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation impayées, échéance de mai 2025 incluse et dépôt de garantie déduit selon décompte arrêté au 6 août 2025 ;

— les condamner à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure ciivile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Mme [G] et M. [D], auxquels la RIVP a fait signifier la déclaration d’appel le 12 mars 2025 par acte remis à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

L’appel de la RIVP ne porte que sur le montant de l’indemnité d’occupation, sur le montant de l’arriéré locatif et sur les dépens.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’indemnité d’occupation

La société RIVP conclut à l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant de 894 euros pour l’appartement et 78 euros pour le parking (sans indexation possible et charges comprises, hors consommation d’eau froide) à compter du 24 octobre 2023 et jusqu’à parfaite libération de lieux ; elle indique que l’indemnité d’occupation, due à compter de la date à laquelle la clause résolutoire s’est trouvée acquise doit être fixée à un montant égal à celui qu’auraient réglé les locataires si les baux s’étaient poursuivis, et non à un montant forfaitaire tel que retenu par le premier juge.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, étant la contrepartie de la jouissance des locaux et la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de la libre disposition des lieux ; elle a pour but d’indemniser le maintien fautif dans les lieux.

Dès lors, le montant de cette indemnité s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, ne peut être inférieur à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail et doit prendre en compte à la fois les charges locatives et les actualisations éventuelles, de sorte qu’en l’espèce, la fixation de cette indemnité à un montant mensuel forfaitaire de 894 euros – hors consommations d’eau froide – pour l’appartement et de 78 euros pour l’emplacement de stationnement, sans indexation possible, ne répond pas à la fonction-même de l’indemnité d’occupation.

Le montant non sérieusement contestable de l’indemnité d’occupation est celui du loyer actualisé majoré des charges jusqu’au 28 mai 2025, date de libération effective des lieux. La décision déférée sera infirmée en ce sens.

Sur l’arriéré locatif

La société RIVP sollicite la condamnation solidaire de Mme [G] et M. [D] au paiement d’une provision de 9.027,33 euros à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation impayés.

Il ressort du décompte locatif définitif adressé aux locataires, faisant suite à l’état des lieux de sortie dressé le 28 mai 2025, que la dette locative s’élevait, à cette date, à la somme de 9.027,33 euros (pièces RIVP n°21 et 22).

Ce décompte n’étant pas sérieusement contestable, la cour condamnera solidairement Mme [G] et M. [D] à payer à la société RIVP, à titre provisionnel, la somme de 9.027,33 euros, incluant l’indemnité d’occupation égale au loyer actualisé majoré de l’intégralités des charges locatives récupérables jusqu’au 28 mai 2025, et infirmera en ce sens l’ordonnance entreprise.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La RIVP sollicite l’infirmation de la décision déférée sur les dépens en ce qu’ils comprennent le coût de la dénonciation de la procédure à la préfecture du Val-de-Marne et celui de la saisine de la CCAPEX du Val-de-Marne pour un euro symbolique chacun, en soulignant qu’elle a missionné un commissaire de justice pour procéder à ces formalités et que les dépens doivent inclure le coût des actes correspondants.

L’appelante établit que tant la préfecture du Val-de-Marne que la CCAPEX ont été saisies par voie électronique (pièces RIVP n° 5 et 6) et ne produit aucun acte de signification par commissaire de justice. L’ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ce qu’elle a, dans les dépens, limité le coût de ces saisines à un euro chacune.

Mme [G] et M. [D] supporteront in solidum les dépens d’appel.

L’équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans la limite de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant de 894 euros pour l’appartement et à 78 euros pour le parking (sans indexation possible et charges comprises, hors consommation d’eau froide) à compter du 24 octobre 2023 et jusqu’à parfaite libération de lieux, et a condamné solidairement Mme [G] et M. [D] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 9.332,46 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 novembre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus);

Statuant à nouveau des chefs infirmés ;

Fixe l’indemnité d’occupation due par Mme [G] et M. [D] jusqu’au 28 mai 2025 au montant du loyer actualisé, majoré de l’intégralité des charges locatives récupérables, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Condamne solidairement Mme [G] et M. [D] à payer à la société RIVP, à titre provisionnel, la somme de 9.027,33 euros, échéance de mai 2025 incluse ;

Les condamne in solidum aux dépens d’appel et à payer à la société RIVP la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT