Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

(n° 429 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/03548 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK32E

Décision déférée à la cour : ordonnance du 17 décembre 2024 – JCP du TJ de [Localité 15] – RG n° 24/07459

APPELANTE

Mme [G] [K]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par M^e Henri de Lagarde de la SAS Drouot avocats, avocat au barreau de Paris, toque : W 006

INTIMÉS

M. [E] [V]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par M^e Marc-Robert Hoffmann Nabot, avocat au barreau de Paris, toque : C 1364

Mme [N] [D]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 octobre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Caroline Bianconi-Dulin, conseillère, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— RENDU PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Par acte du 16 mai 2009, Mme [G] [K] a donné à bail à M. [E] [V] et Mme [N] [T] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 7] ainsi qu’une cave et un parking, et ce, à effet du 4 juin 2009 pour une durée de trois ans renouvelable. Il a été reconduit depuis lors.

Par acte extrajudiciaire en date du 1er décembre 2023, un congé pour reprise a été signifié à étude par Mme [G] [O] à M. [E] [V] et Mme [N] [D] en vue d’un état des lieux du 3 juin 2024, au motif qu’elle souhaitait reprendre l’appartement pour y habiter.

Une sommation de quitter les lieux à étude a été signifiée à M. [E] [V] et Mme [N] [T] le 26 juin 2024.

Par acte du 27 juin 2024, Mme [K] a fait assigner M. [V] et Mme [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, notamment :

valider le congé en cause ;

ordonner l’expulsion sans délais de M. [E] [V] et Mme [N] [D], sans droit ni titre depuis le 4 juin 2024, de l’appartement situé [Adresse 4], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde-meubles ou autre local de son choix aux frais, risque etperils des défendeurs, jour de retard;

ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde-meubles ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs ;

condamner, solidairement, les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer nermalement exigible en cas d’occupation régulière des locaux jusqu’à la libération effective des lieux, soit 1 800 euros mensuels charges comprises ;

condamner, solidairement, les défendeurs au paiement d’une indemnité de 4 000 euros de frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 17 décembre 2024, le juge des référés, a :

renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision ;

rejeté la demande de validation du congé du 1er décembre 2023 émis par Mme [G] [K] ;

rejeté toutes les autres demandes ;

condamné Mme [G] [K] aux entiers dépens ;

condamné Mme [G] [K] à payer à M. [E] [V] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 13 février 2025, Mme [K] a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs de dispositif.

Dans sesdernières conclusions remises et notifiées le 9 avril 2025, l’appelante demande à la cour, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, de :

déclarer la présente procédure d’appel recevable et bien fondée ;

infirmer l’ordonnance rendue le 17 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, en toutes ses dispositions reproduites ci-dessous:

renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision;

rejeté la demande de validation du congé du 1er décembre 2023 émis par Mme [G] [K] ;

rejeté toutes les autres demandes ;

condamné Mme [G] [K] aux entiers dépens ;

condamné Mme [G] [K] à payer à M. [E] [V] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

et, statuant à nouveau,

juger que le congé pour reprise donné par Mme [G] [K] à M. [E] [V] et Mme [N] [D] en date du 1er décembre 2023 est recevable et valide ;

juger que M. [E] [V] et Mme [N] [D] sont dépourvus de droit et titre fondant leur occupation de l’appartement du [Adresse 5] à [Localité 15] depuis le 4 juin 2024 ;

ordonner l’expulsion de M. [E] [V] et Mme [N] [D] et de tout occupant de son chef du lot n°4 qu’ils occupent au [Adresse 6] (au 1er étage ' bâtiment A) qui comprend un appartement de 49,55 m² doté d’une entrée avec placard, d’un séjour, d’une cuisine, d’une chambre avec placard, d’une salle de bains et d’un WC, le lot 302 n°2 qui est composé d’une cave au 1er sous-sol et le lot n°358 qui concerne un parking n°30 au 1er sous-sol et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance d’expulsion à intervenir et avec le concours de la force publique le cas échéant ;

autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble du choix de l’huissier de justice, aux frais et au risque de l’occupant, conformément aux articles L.433-1 et suivant du code de procédure civile ;

condamner solidairement M. [E] [V] et Mme [N] au paiement d’une indemnité d’occupation de 2 000 euros charges comprises par mois à compter du 4 juin 2024 ;

condamner solidairement M. [E] [V] et Mme [N] au paiement de dommages et intérêts d’un montant de 3 000 euros au bénéfice de Mme [G] [K]

condamner solidairement M. [E] [V] et Mme [N] au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 6 juin 2025, M. [V] demande à la cour, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, de :

dire et juger M. [E] [V] bien fondé en ses demandes et prétentions ;

dire et juger Mme [G] [O] mal fondée dans ses demandes, fins et prétentions ;

constater que Mme [G] [O] vit à la [Adresse 10] et qu’elle était élue municipale dans cette commune au moment de la délivrance du congé ;

en conséquence,

confirmer l’ordonnance de référé du Pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris du 17 décembre 2024 (RG n° 24/07459) en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

àbtitre principal,

prononcer la nullité du congé pour reprise qui a été délivré à la requête de Mme [G] [K] à M. [E] [V] le 1er décembre 2023 ;

rejeter la demande d’expulsion formée contre M. [E] [V] ;

débouter Mme [G] [K] de toutes ses demandes, fins et prétentions;

à titre subsidiaire, si par extraordinaire le congé n’était pas annulé :

octroyer douze mois de délais à M. [E] [V] pour quitter les lieux à compter de la signification du jugement à intervenir ;

en tout état de cause,

condamner Mme [G] [K] à verser une somme de 3 000 euros à M. [E] [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

condamner Mme [G] [K] aux entiers dépens ;

rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Par avis 26 août 2025, le greffe de la cour d’appel a informé les parties qu’un avis de caducité partielle était encouru à l’égard de Mme [D] en l’état de la non signification à cette dernière de la déclaration d’appel dans un délai de 20 jours ni des conclusions de l’appelant dans un délai de trois mois au visa des articles 906-1 et 906-2 du code de procédure civile.

Mme [D] n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 02 octobre 2025.

Sur ce,

Selon l’article 834 du code de procédure civile, 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Il résulte de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et le juge des référés, a le pouvoir d’apprécier le caractère manifestement licite d’un congé pour reprise et d’ordonner, le cas échéant, l’expulsion du locataire devenu sans droit ni titre après maintien dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé pour reprise.

En revanche, la demande de M. [V] tendant à voir prononcer la nullité du congé pour reprise qui lui a été délivré sera déclarée irrecevable dès lors qu’elle excède les pouvoirs du juge des référés.

Aux termes de l’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur'.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 1Er décembre 2023, Mme [O] a fait signifier à ses locataires un congé pour reprise personnelle du bien loué pour le terme du 3 juin 2024 .

La volonté de reprendre les lieux est justifiée par le motif suivant : ' (…) souhaite reprendre le logememet afin d’y fixer sa résidence principale’ : en e’et sa résidence principale est située actuellememt [Adresse 2] à fait l’objet d’une vente.'

Mme [O] soutient que c’est par une erreur d’appréciation que le premier juge a pu considérer que le motif du congé délivré n’était pas sérieux en considération de l’absence de justification suffisante de la réalité de son intention de vendre son logement constituant sa résidence principale sise [Adresse 2] à [Localité 14], outre que ses activités d’exploitante agricole sont de nature à maintenir ses intérêts dans la commune de [Localité 12], alors même que le contrôle du juge n’implique pas un contrôle de l’opportunité de la décision de reprise. Mme [O] précise de plus qu’elle est à la retraite depuis le 1er janvier 2025 et qu’elle ne parvient pas à vendre sa résidence principale actuelle et que ces nouveaux éléments sont à prendre en considération, même s’ils sont postérieurs à la date de délivrance du congé, pour apprécier le caractère réel et sérieux de son intention de reprendre le logement.

M. [V] sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise faisant valoir que Mme [O] n’avait pas l’intention d’habiter sur site mais cherchait uniquement à récupérer le bien avant les Jeux Olympiques pour louer à prix d’or son logement puis le louer sur des plateformes de type Airbnb. L’intimé soutient que Mme [O] n’est pas transparente sur sa situation, et qu’elle est domiciliée à une autre adresse que celle qu’elle a communiquée au tribunal et vit [Adresse 11] et qu’elle est élue municipale à Longperrier. Enfin, M. [V] fait valoir que les nouveaux éléments transmis par Mme [O] ne sont pas de nature à justifier de la réalité du motif de congé lorsque celui-ci a été délivré il y a un an.

L’appréciation du motif du congé repose uniquement sur le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur.

La cour observe que, pour justifier du sérieux de son intention de vendre son logement constituant sa résidence principale actuelle déclarée au [Adresse 2] à [Localité 13][Adresse 1], Mme [O] a versé aux débats un mandat de vente exclusif électronique du 19 octobre 2023 avec l’agence Deal.

Mme [O] produit en cause d’appel deux autres mandats de vente conclus avec le réseau I@D France et la SARL ADIC immobilier signés respectivement les 29 octobre 2024 et 14 janvier 2025 pour la vente de sa maison sise à [Localité 14].

Toutefois et ainsi que l’a relevé avec pertinence le premier juge s’agissant du mandat de vente exclusif du 19 octobre 2023 avec l’agence Deal, 'celui-ci a été manifestement daté et signé par voie électronique, sans que la certification du 'PSCE Yousign’ permette en quelque facon d’en rapporter la preuve’ ; le premier juge l’écartait alors des débats, précisant en outre que ce mandat n’était étayé par aucune autre pièce probante de nature à justifier de son effectivité.

De plus, il apparaît également que les deux autres mandats de vente produits par Mme [O] et conclus avec le réseau I@D France et la SARL ADIC immobilier signés – par signature électronqiue- respectivement les 29 octobre 2024 et 14 janvier 2025 pour la vente de sa maison sise à [Localité 14] ne sont également étayés par aucune autre pièce circonstanciée tels que des bons de visite.

Enfin, si Mme [O] justifie avoir fait valoir ses droits à la retraite depuis le 1er janvier 2025, et soutient vouloir s’installer durablement dans son appartement parisien, force est de constater que celle-ci ne procède que par simples affirmations pour alléguer de son intention de s’établir à [Localité 15] pour sa retraite, et ne verse aux débats aucun élément probant de nature à accréditer la vérité de ses dires.

Le caractère sérieux et réel de la reprise du bien par Mme [O] n’est donc pas établi avec l’évidence requise en référé.

En conséquence le trouble manifeste d’occupation n’est pas démontré, non plus que le caractère non sérieusement contestable de la demande de validation de congé.

La demande de Mme [O] de validation du congé du 1er décembre 2023 sera donc rejetée ainsi que toutes les demandes subséquentes de Mme [O] ; l’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

Sur la demande en dommages et intérêts

Mme [O], succombant en l’intégralité de ses demandes, il y a lieu de rejeter sa demande en dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Le sens du présent arrêt commande de confirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel et à verser à M. [V] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa demande, au titre des frais irrépétibles, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de Mme [O] en dommages et intérêts ;

Condamne Mme [O] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [O] à payer à M. [V] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme [O] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT