RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16876 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIMAW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Septembre 2023 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 13] – RG n° 23/00993

APPELANTE

E.P.I.C. [Localité 13] HABITAT OPH, immatriculé au RCS de [Localité 13] sous le n° 344 810 825, agissant poursuite et diligences de son Directeur général domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Assisté par M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971, substitué à l’audience par M^e Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

Monsieur [I] [G]

né le [Date naissance 1] 1955

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représenté par M^e Olivier MAUDRET, avocat au barreau de PARIS, toque : E2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, Présidente de Chambre

M^me Agnès BODART-HERMANT, Présidente à la chambre

M Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Catherine SILVAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, Présidente de Chambre et par M. Edouard LAMBRY, Greffier présent lors de la mise à disposition.

M. [I] [G] a été embauché par l’OPAC de [Localité 13], désormais [Localité 13] Habitat-OPH, par un contrat de travail avec effet à compter du 1 er juin 1997, en qualité de gardien des immeubles sis à [Localité 13].

Un avenant au contrat de travail a été régularisé le 7 mars 2001.

Au titre de l’article 4 du contrat de travail, M. [I] [G] bénéficiait d’un logement de fonction consistant en un bureau-loge de jour et un appartement de trois pièces sis [Adresse 7] [Adresse 11].

M.[I] [G] a fait valoir ses droits à la retraite par courrier du 31 octobre 2019.

Par courrier du 8 novembre 2019,[Localité 13] Habitat a pris note de cette demande et considéré que M. [I] [G] cesserait de faire partie des effectifs de l’Office à compter du 31 décembre 2019 au soir.

Par exploit du 4 octobre 2022 Paris Habitat a délivré à M. [I] [G] une sommation de restituer le logement puis par exploit du 25 janvier 2023, l’ a assigné devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 14 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection de paris a:

— Déclaré irrecevables les observations et justificatifs adressés en sus dela facture EDF par le conseil de M. [I] [G] le 26 juin 2023 et, le 18 juillet 2023,soit postérieurement à la clôture des débats, et non préalablement autorisés ;

— Rejeté l’ensemble des demandes formées par [Localité 13] Habitat OPH tendant au constat de l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [G], à son expulsion, à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi que ses demandes subséquentes relatives au sort des meubles, à la dispense du délai de deux mois et au paiement d’une astreinte ;

— Rejeté la demande formulée par M. [I] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté la demande formulée par [Localité 13] Habitat OPH au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté le surplus des demandes ;

— Condamné [Localité 13] Habitat OPH aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 16 octobre 2023, l’EPIC [Localité 13] Habita OPH a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions signifiés via RPVA le22 septembre 2025, il demande à la cour de :

Déclarer irrecevable Monsieur [I] [G] en sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de [Localité 13] HABITAT-OPH en ce qu’il s’agit d’une nouvelle prétention en cause d’appel,

Déclarer recevable et bien-fondé PARIS HABITAT-OPH en son appel de la décision rendue le 14 septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris,

Y faisant droit,

Réformer le jugement en date du 14 septembre 2023 en ce qu’il a considéré que [Localité 13] HABITAT aurait dû adresser deux propositions de relogement à son ancien employé et a échoué à justifier d’un motif légitime qui privait Monsieur [G] du bénéfice d’un tel relogement et en conséquence, en ce qu’il a :

— Rejeté l’ensemble des demandes formées par [Localité 13] Habitat OPH tendant au constat de l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [G], à son expulsion, à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi que ses demandes subséquentes relatives au sort des meubles, à la dispense du délai de deux mois et au paiement d’une astreinte,

— Rejeté la demande formulée par [Localité 13] Habitat OPH au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté le surplus des demandes,

— Condamné [Localité 13] Habitat OPH aux dépens.

Et statuant à nouveau :

Constater que [Localité 13] HABITAT-OPH n’avait pas à proposer deux offres de relogement à Monsieur [I] [G],

Subsidiairement constater que Monsieur [I] [G] a refusé de bénéficier d’un relogement en refusant de compléter son dossier,

Plus subsidiairement constater que Monsieur [I] [G] a refusé de bénéficier d’un relogement en refusant les deux propositions de logement qui lui ont été faites

En conséquence,

Déclarer Monsieur [G] occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 7] [Adresse 11]

Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [I] [G] et tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 12] Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Monsieur [I] [G],

Débouter Monsieur [I] [G] de l’ensemble de ses demandes

Condamner Monsieur [I] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra à la valeur locative du bien et augmenté des charges soit la somme de 480,86 euros à compter du 31 mars 2020 et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Subsidiairement condamner Monsieur [I] [G] au paiement d’une astreinte de 15,24 euros par jour de retard apporté à la restitution du logement et ce, depuis l’expiration du délai de 3 mois soit le 31 mars 2020,

Y ajoutant,

Condamner Monsieur [I] [G] à payer à [Localité 13] HABITAT-OPH à la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens d’appel en ce compris le coût du timbre parafiscal de 225 euros et des actes d’huissier pour la procédure d’appel

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 septembre 2025 M.[I] [G] demande à la cour de :

Le déclarer recevable et bien-fondé en ses conclusions ;

Y faisant droit,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Retenu que [Localité 13] Habitat – OPH n’a pas adressé à M. [G], qui a pris sa retraite à compter du 1 er janvier 2020, les deux propositions de relogement qui lui incombait en application de l’article 19 de l’accord collectif d’entreprise du 21 novembre 2000 relatif aux gardiens de l’OPAC de [Localité 13], et qu’il échoue à justifier d’un motif légitime qui privait à cette date M. [G] du bénéfice d’un tel relogement ;

— Rejeté l’ensemble des demandes formées par l’établissement [Localité 13] Habitat – OPH tendant au constat de l’occupation sans droit ni titre de M. [I] [G], à son expulsion, à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi que ses demandes subséquentes relatives au sort des meubles, à la dispense du délai de deux mois, et au -paiement d’une astreinte ;

Déclarer irrecevable l’appel, les conclusions et les demandes subsidiaires de l’appelant ;

Juger que l’appelant se contredit au détriment de l’intimé en offrant, d’un côté, de réparer son abstention et exécuter son obligation de relogement en lui envoyant le formulaire CERFA à cet effet et, de l’autre, en demandant que M. [G] soit déclaré occupant sans droit ni titre, expulsé et condamné à verser une indemnité d’occupation de 480,86 € par mois depuis le 31 mars 2020 et une astreinte ;

Juger que l’appelant se contredit également au détriment de l’intimé en lui adressant des avis d’échéance portant sur un « loyer logement » tout en demandant qu’il soit déclaré occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 10], condamné à payer une indemnité d’occupation et expulsé.

Débouter [Localité 13] Habitat de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Subsidiairement,

Enjoindre à [Localité 13] Habitat d’adresser deux propositions de relogement portant sur un logement avec un loyer n’excédant pas 700 €, accorder à M. [G] la jouissance du logement de fonction à titre gratuit jusqu’à l’acceptation de la proposition de relogement qui lui sera faite et lui accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieux ;

Condamner l’appelant à verser une somme de 25 966 € à l’intimé à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu’il lui a causé ;

Condamner [Localité 13] Habitat aux dépens, en ce compris le coût du timbre parafiscal de 225 €, ainsi qu’à verser une somme de 5 000 € à l’intimé sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Par ordonnance sur incident en date du 15 octobre 2024, le conseiller dela mise en état s’est déclaré incompétent pour connaître des fins de non recevoir soulevées par M.[I] [G] à l’encontre de l’E.P.I.C [Localité 13] Habitat OPH et a condamné M.[I] [G] aux dépens de l’incident et au paiement à l’E.P.I.C [Localité 13] Habitat OPH de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé, à titre liminaire, que la cour ne statue que sur les prétentions des parties au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Ainsi, les demandes de juger ou de donner acte qui n’emportent aucune conséquence juridique mais uniquement des moyens, ne constituent pas de telles prétentions et ne donneront lieu à aucune mention au dispositif.

Sur la demande nouvelle

M.[I] [G] ne soutenant plus dans ses dernières conclusions la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de [Localité 13] -Habitat OPH, il n’y a pas lieu à statuer sur l’irrecevabilité fondée sur l’article 564 du code de procédure civile.

Sur l’occupation sans droit ni titre

Le contrat de travail conclu entre les parties le 7 mai 1997 modifié par l’avenant du 7 mars 2001 prévoit la mise à disposition à titre gratuit d’un logement de fonction en faveur de M. [G], employé en qualité de gardien, l’article 8 de l’avenant renvoyant pour la gestion de cet avantage à l’accord collectif d’entreprise du 21 novembre 2000 relatif aux gardiens de l’OPAC de [Localité 13].

Cet accord collectif prévoit à l’article 19 qu’en cas de cessation de son contrat de travail tout gardien logé doit remettre son logement de fonction à la disposition de l’employeur, à l’expiration de son préavis et au plus tard à l’expiration d’un délai de trois mois ; que l’OPAC assure le relogement d’un gardien logé lorsque notamment la cessation du contrat de travail survient à la suite d’un départ à la retraite et à condition que le gardien concerné compte au moins dix ans d’ancienneté ; qu’en ce cas le gardien qui sollicite un relogement fait connaitre à l’OPAC le nombre de pièces qu’il souhaite en fonction de la composition de sa famille et ses préférences géographiques ; que l’OPAC tient compte dans la mesure du possible de ces souhaits et émet deux propositions de relogement au plus tard trois mois avant la date à laquelle le gardien doit quitter son logement de fonction; que si le gardien refuse ces deux propositions de relogement sans motif légitime il doit alors quitter son logement de fonction conformément aux dispositions du premier paragraphe ci dessus.

L’OPH soutient au visa de l’article L 441-2-2 du Code de la construction et de l’Habitation qu’il n’avait pas l’obligation de de proposer un relogement à M. [G], celui ci disposant d’un autre logement au moment de son départ à la retraite, qu’il y avait élu domicile et installé le centre de ses intérêts et sa résidence principale et, étant par ailleurs propriétaire avec son épouse d’un autre logement au Portugal.

Subsidiairement il fait valoir que M. [G] ne s’est jamais rapproché de [Localité 13] HABITAT-OPH pour obtenir un relogement; qu’il n’a jamais donné suite aux demandes tendant à compléter son dossier pour permettre son instruction; qu’il a de même refusé 2 propositions successives de relogement en date du 21 décembre 2023 et du 13 février 2024.

Faute d’avoir eu une proposition de relogement adaptée M.[G] s’estime fondé à être resté dans les lieux et s’agissant des 2 propositions tardives de relogement de décembre 2023 et février 2024, souligne les incohérences de l’appelant et se prévaut de l’irrecevabilité de ces nouveaux moyens soulevés , en vertu du principe d'« estoppel ».

Sur ce,

Il résulte des pièces versées aux débats qu’à la date où il a statué, le premier juge a fait une juste appréciation des circonstances du litige et en a tiré les conséquences de droit en relevant notamment que:

— M.[G] a fait valoir ses droits à la retraite pour le 1 er janvier 2020 et exprimé son souhait d’être relogé par courrier du 31 octobre 2019;

— que l’OPH [Localité 13] Habitat a pris note de sa demande par courrier du 8 novembre 2019 en indiquant notamment qu’une proposition de relogement lui serait faite en adéquation avec sa composition familiale et en précisant: ' Il vous appartiendra de libérer le logement de fonction à la date de l’acceptation de la proposition qui vous sera faite';

— que M.[G] justifie avoir déposé sa demande de logement social, le 19 décembre 2019;

— que l’OPH [Localité 13] Habitat n’a pas donné suite à cette demande ni favorablement, ni défavorablement ;

— que par des motifs que la cour adopte, l’OPH [Localité 13] Habitat échoue à justifier d’un motif légitime qui privait au 1 er janvier 2020 M.[G] du bénéfice d’un relogement.

La cour y ajoute qu’aux termes de L 441-2-2 du code de la construction et de l’habitation, le fait d’être propriétaire d’un logement n’ouvre qu’une faculté de refus et, que les dispositions spéciales de l’article 19 de la convention collective susvisées n’excluent pas le droit au relogement au motif que le gardien concerné serait propriétaire d’une résidence secondaire.

Par ailleurs, il appartenait à l’OPH d’instruire la demande de logement M.[G] et de l’informer de la suite donnée , ce qu’elle n’ a pas fait se contentant de la délivrance d’une sommation de quitter les lieux du 4 octobre 2022.

Cependant, en raison de l’effet dévolutif de l’appel il appartient à la cour de se placer au moment où elle statue pour apprécier les faits à prendre en compte et donc d’examiner les propositions de relogement postérieures au jugement, en date du 21 décembre 2023 et du 13 février 2024 dont se prévaut l’OPH [Localité 13] Habitat.

C’est vainement au vu de l’évolution du litige, que l’intimé soulève à propos de ce nouveau moyen de l’appelant, la fin de non-recevoir tirée de l’interdiction de se contredire au détriment d’autrui, (principe d'« estoppel) ».

En effet il s’agit seulement pour l’OPH qui , en première instance avait principalement fondé ses demandes sur l’impossibilité pour M.[G] de bénéficier de cette possibilité de relogement, d’invoquer à titre subsidiaire le moyen pris de l’envoi de deux propositions de relogement postérieurement au jugement déféré.

Ce moyen qui tient compte de la volonté de régularisation de l’OPH au regard des motifs du premier jugement est donc recevable.

Au vu des pièces produites aux débats, l’OPH a, par courrier du 17 octobre 2023, adressé à M.[G] un nouveau formulaire de demande de relogement qu’il a régulièrement retourné contrairement à ce qu’affirme l’appelant, le 30 novembre 2023.

La première proposition de relogement en date du 21 décembre 2023 concernait un appartement sis [Adresse 4] moyennant un loyer charges comprises de 1010,85 euros et la deuxième proposition du 13 février 2024, un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer charges comprises de 924, 44 euros.

M. [G] a refusé ces 2 propositions respectivement le 17 janvier 2024 et le 23 février 2024 en indiquant qu’il souhaitait des logements plus petits et moins chers correspondant à ses charges ressources et besoins actuels.

Au vu du formulaire retourné à l’OPH, la demande de logement est renseignée au nom des 2 époux, qui mentionnent désirer un logement de type un ou deux dans les 14, 15 et 16 ème arrondissements de [Localité 13].

Force est de constater que les 2 propositions répondent à ces critères et que l’OPH a tenu compte des observations relatives au prix du loyer dans la deuxième proposition.

Il convient de considéreren effet , au vu des revenus tels que déclarés par les époux lors de la demande de logement, ( 40346 euros annuels soit environ 3362, 16 euros mensuels ), que le refus de la deuxième proposition de logement pour des raisons financières n’est pas légitime notamment au regard du choix géographique.

Au vu de ces constatations il convient donc d’infirmer le jugement et de dire qu’en application de l’article 19 de la convention collective, M. [G] est devenu occupant sans droit ni titre de son logement de fonction, à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter dela deuxième proposition, soit à compter du 14 mai 2024.

Sur l’ indemnité d’occupation

L’OPH sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 480, 86 euros à compter du 31 mars 2020.

L’intimé soulève l’irrecevabilité de cette demande sur le fondement du principe de l’estopel.

Il est constant que le salarié qui se maintient dans son logement de fonction au-delà du délai imparti pour le libérer est redevable d’une indemnité d’occupation.

La nature mixte, indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation, conduit à la fixer au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

Tout d’abord il n’est pas explicité en quoi le seul fait que les avis d’échéances envoyés mentionnent ' loyers logement’plutôt qu’indemnités d’occupation rendraient irrecevables les demandes d’indemnité d’occupation.

L’exception d’irrecevabilité est donc rejetée.

L’article 19 de l’accord collectif précité dispose que si le gardien refuse sans motif légitime les deux propositions de relogement il doit quitter son logement de fonction conformément aux dispositions du premier paragraphe ci dessus Il s’en déduit que le droit pour le gardien de continuer à occuper le logement est lié aux offres de relogement.

A la date du 30 mars 2020 dont il fait état, [Localité 13] Habitat OPH n’avait pas encore respecté son obligation contractuelle relative à l’envoi de deux propositions de relogement et il a été retenu ci dessus que l’occupation sans droit ni titre avait débuté le 14 mai 2024.

[Localité 13] Habitat OPH est donc fondé à réclamer une indemnité d’occupation à compter du 14 mai 2024, qu’il convient de fixer à la somme mensuelle de 480, 86 euros charges incluses, ce montant n’étant pas spécialement contesté et étant cohérent au regard de l’emplacement et de la taille du logement.

Sur les délais

L’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose : ' Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.'

En l’espèce M. [G] qui va déjà bénéficier des délais de la trève hivernale et de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution ne justifie pas en quoi il ne peut se reloger dans des conditions normales.

Sa demande de délais est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

M. [G], partie perdante, doit supporter les dépens d’appel.

Par contre il est équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétible,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette les exceptions d’irrecevabilité ;

Dit que. M. [I] [G] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 8] qui constituait le logement de fonction accessoire à son contrat de travail depuis le 14 mai 2024;

En conséquence,

Dit que dans le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera adressé, M. [I] [G]. et tous occupants de son chef. devront quitter le logement susvisé;

Dit que faute de libération des lieux dans ce délai, [Localité 13] Habitat OPH pourra procéder à l’expulsion de M. [I] [G]. ainsi que de celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 12] Publique et serrurier, s’il y a lieu ;

Dit qu’en ce cas [Localité 13] Habitat OPH pourra procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles de son choix et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront lui être dues, aux frais, risques et périls de M. [I] [G],

Condamne M. [I] [G] à payer à [Localité 13] Habitat OPH une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 480,86 euros charges incluses, à compter du 14 mai 2024 et ce jusqu’à parfaite libération des locaux,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

Condamne M. [I] [G]. aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT