RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 08 AVRIL 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/18591 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGUN2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Janvier 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL- RG n° 11-21-00341

APPELANTE

Madame [D] [P] épouse [J]

née le 08 janvier 1961 à [Localité 5] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Joseph BEHOTAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 106

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001639 du 15/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

S.C.I. [Adresse 1]

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 814 343 745

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant, M^e Benjamin MAJOR avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé en 1997, Mme [I] [W] aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 1] a donné en location à Mme [D] [P] un studio avec coin-cuisine situé 2ème étage porte gauche appartement n°[Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 000 francs hors charge.

Saisi par la SCI [Adresse 1] par acte d’huissier de justice délivré le 18 mai 2021, par jugement contradictoire rendu le 18 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois a :

— déclaré irrecevable la demande aux fins de voir autoriser la SCI [Adresse 1] à faire constater les réparations locatives ;

— prononcé la résiliation du bail conclu entre la SCI [Adresse 1] et Mme [D] [P] et portant sur les locaux situés [Adresse 1], et ce à compter du 18 janvier 2022 ;

— ordonné en conséquence à Mme [D] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision ;

— dit qu’à défaut pour Mme [D] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Adresse 1] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

— rejeté la demande d’astreinte ;

— ordonné le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— condamné Mme [D] [P] à verser à la SCI [Adresse 1] une indemnité d’occupation d’un montant de 413,14 euros à compter du 18 janvier 2022 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— débouté la SCI [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

— rappelé que le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

— condamné Mme [D] [P] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux lois sur l’aide juridictionnelle ;

— débouté la SCI [Adresse 1] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration reçue au greffe le 2 novembre 2022, Mme [D] [P] a interjeté appel de ce jugement et par ses dernières conclusions déposées le 14 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, elle demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions la décision dont appel ;

— dire n’y avoir lieu à résiliation du bail ;

— condamner la SCI [Adresse 1] au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI [Adresse 1] aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Behotas conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI [Adresse 1] demande à la cour de :

— la recevoir en ses demandes, fins et conclusions et la dire bien fondée ;

y faisant droit,

— juger mal fondé l’appel régularisé par Mme [D] [P] et bien fondé l’appel incident régularisé par elle ;

— confirmer partiellement les jugements rendus par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant en sa chambre de proximité de Montreuil les 18 janvier 2022 (RG n°11-21-000341) et 1er avril 2022 (Rg n°11-22000082) en ce qu’ils :

— prononcent la résiliation du bail conclu entre elle et Mme [D] [P] et portant sur les locaux situés [Adresse 1], et ce à compter du 18 janvier 2022 ;

— ordonnent en conséquence à Mme [D] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision ;

— dit qu’à défaut pour Mme [D] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, elle pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

— ordonnent le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— condamnent Mme [D] [P] à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 413,14 euros à compter du 18 janvier 2022 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamne Mme [D] [P] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux lois sur l’aide juridictionnelle ;

— débouter Mme [D] [P] de son appel et en toutes ses demandes, fins et conclusions y incluse celle formée par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmer partiellement le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant en sa chambre de proximité de Montreuil le 18 janvier 2022 (RG n°11-21-000341) en ce qu’il :

— déclare irrecevable la demande aux fins de la voir autoriser à faire constater les réparations locatives ;

— rejette la demande d’astreinte ;

— la déboute de sa demande de dommages et intérêts et du surplus de ses demandes ;

— la déboute de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— par voie de conséquence et statuant à nouveau il est demandé à cour d’appel de Paris de :

— assortir la condamnation de Mme [D] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement du 18 janvier 2022 d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

— déclarer recevable sa demande visant à être autorisée à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;

— l’autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;

— condamner Mme [D] [P] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, en raison des sous-locations non autorisées, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ;

en y ajoutant,

— débouter Mme [D] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Mme [D] [P] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP Regnier représentée par Maître Bruno Regnier, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’appelante soutient que les manquements aux clauses du bail qui lui sont reprochées ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation de son bail, reproduisant ses conclusions de première instance, faisant en outre grief au jugement entrepris de ne pas avoir tenu compte du fait que si elle avait quitté un moment le logement loué c’est en raison de son insalubrité.

Elle ajoute qu’elle ne dispose pas d’un autre logement et qu’elle a toujours payé son loyer.

L’intimée pour conclure à la confirmation de ces chefs soutient que l’appelante n’habite plus depuis des années les lieux loués qu’elle sous-loue.

La cour retient ce qui suit.

Le jugement entrepris retient exactement que l’inoccupation des lieux loués, que l’appelante admet d’ailleurs pour la période 2011-2020, est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail qui la prohibe, retenant que :

— l’huissier qui ne l’a pas rencontrée sur place le 27 janvier 2021, a recueilli les propos d’un individu sur place dont il a relevé l’identité selon lequel il vivait dans les lieux avec son fils depuis deux mois et demi, constatant sur place des effets personnels confirmant ces dires (pièce intimée 6)

— trois noms dont le sien figurent sur la boîte aux lettres

— elle disposait d’une autre adresse à [Localité 6] lors de l’ONC de 2018 qui lui attribuait la jouissance du logement familial.

En cet état, les quatre attestations de voisins et l’attestation d’assurance à son nom pour 2021 du logement loué ne suffisent pas à établir qu’elle y vit effectivement, ce d’autant que le virement du loyer effectué en janvier 2021 mentionne l’adresse à [Localité 6] ci-dessus (pièce intimée 4) et la justification de ses absences par l’insalubrité des lieux manque de sérieux, en l’absence de toute protestation adressée à la bailleresse à ce sujet et en l’état du paiement du loyer, de même que celle sur la seule domiciliation chez elle des personnes dont le nom figurent sur sa boîte aux lettres, leur domicile distinct n’étant pas établi.

Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.

Sur la demande d’astreinte pour l’expulsion

Le jugement entrepris rejette à bon droit cette demande qui n’apparaît pas nécessaire compte tenu de l’aide, au besoin, de la force publique pour procéder à l’expulsion en l’absence de libération volontaire des lieux.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur la demande d’autorisation aux fins d’estimation de réparations locatives

Cette demande est recevable mais non fondée faute de tout élément justifiant de la vraisemblance de dégradations locatives à estimer, sans préjudice de la possibilité pour les parties d’établir un état des lieux de sortie contradictoire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour sous-locations non autorisées

L’intimée ne justifie pas des sous-locations à titre onéreux alléguées de sorte que le jugement entrepris retient à bon droit qu’elle n’établit à ce titre aucun préjudice distinct de celui déjà indemnisé par la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

L’appelante, partie perdante qui n’étaye pas sa contestation des autres chefs du jugement entrepris que ceux relatifs à la résiliation du bail et à l’expulsion, doit supporter les dépens d’appel et l’équité commande de la condamner à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il déclare irrecevable la demande relative aux réparations locatives ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable mais non fondée la demande tendant au constat et à l’estimation des réparations locatives par un 'huissier de justice’ ;

Condamne Mme [D] [P] aux dépens d’appel distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civil ;

Condamne Mme [D] [P] à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité de procédure de 1 500 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,