RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

(n° 18 /2025, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/22232 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CE3Z5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 novembre 2021- Tribunal de commerce de Paris (9ème chambre)- RG n° 2020034194

APPELANTS

M. [W] [G] [Z]

né le 06 mars 1965 à [Localité 11] (92)

[Adresse 7]

[Localité 6]

Mme [R] [Z] épouse [N]

née le 27 janvier 1961 à [Localité 14]

[Adresse 10] [Adresse 4]

[Localité 17] (ISRAEL)

Mme [S] [Z]

née le 27 février 1963 à [Localité 11] (92)

[Adresse 10] [Adresse 4]

[Localité 17] (ISRAEL)

Groupement INDIVISION LE PATRIMOINE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 12] sous le n° 828 313 957

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 6]

S.A.R.L. EGETE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 12] sous le n° 602 043 556

Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par M^e Amélie VATIER de l’A.A.R.P.I. VATIER, avocat au barreau de Paris, toque : R280

INTIMÉE

S.A.R.L. AUXI’LIFE75

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 12] sous le n° 480 934 603

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de Paris, toque : J125

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 décembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, en remplacement de M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre empêchée, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Le groupement dénommé 'indivision le patrimoine’ (ci-après l’indivision le patrimoine) est une indivision avec personne morale inscrite au répertoire sirene sous le n° siren 828 313 957 et sous le n° siret 828 313 957 00015, ayant pour activité la location de logements, composée de la société EGETE, M. [W] [G] [Z], Mme [R] [Z] épouse [N] et Mme [S] [Z].

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2016, l’indivision le patrimoine représentée par M. [W] [G] [Z] a donné à bail à la société Auxi’life 75 des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Adresse 13] [Localité 3], pour une durée de 24 mois, à compter du 3 septembre 2016 jusqu’au 2 septembre 2018, moyennant un loyer mensuel de 2250 euros hors TVA augmenté de 15 % de charges forfaitaires, soit 3105 euros par mois TVA incluse, révisable le 3 septembre de chaque année automatiquement et sans formalité en fonction de l’évolution de l’indice ICC.

Le bail prévoit : 'Le bail prendra fin de plein droit au terme stipulé, conformément à l’article 1737 du code civil, sans qu’il soit nécessaire de donner congé, et se poursuivra ensuite par tacite reconduction, aux mêmes clauses et conditions pour une durée indéterminée, si le locataire reste et est laissé en possession. Pendant cette période de tacite reconduction, il pourra prendre fin à la demande de l’une ou l’autre des parties, qui pourra donner congé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par exploit d’huissier, sans avoir à donner de motif, moyennant un délai de préavis de 6 mois.'

Dans ce bail, la société Auxi’life 75 a expressément renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux et les parties ont décidé de soumettre le bail exclusivement aux dispositions du code civil.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 31 mai 2019, la société Auxi’life 75 a donné congé au bailleur indiquant 'le bail existant au titre du contrat de location prenant ainsi fin au terme du préavis contractuel de six (6) mois'.

Un litige est né entre les parties, l’indivision le patrimoine réclamant à la société Auxi’life 75 une indemnité d’occupation pour la période postérieure au 19 décembre 2019 que la société Auxi’life 75 conteste.

Par acte du 6 août 2020, la société Auxi’life 75 a fait assigner la société Egete, l’indivision le patrimoine représentée par M.[Z] et M. [W] [G] [Z] devant le tribunal de commerce de Paris.

Par jugement du 22 novembre 2021, le tribunal de commerce de Paris a :

— dit que le bail entre les parties a pris fin le 31 décembre 2019;

— condamné la SARL Auxi’life 75 à payer à l’indivision le patrimoine la somme de 1 302,08 euros au titre de l’indemnité d’occupation entre le 19 au 31 décembre 2019 ;

— condamné l’indivision le patrimoine au paiement à la SARL Auxi’life 75 de la somme de 8.000 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie contractuel avec intérêts au taux légal à compter d’un délai de 30 jours après réalisation du paiement ordonné dans le présent jugement, sous astreinte journalière de 200 euros et ce pendant une période de 2 mois au-delà de laquelle il sera de nouveau fait droit en cas de non-exécution ;

— débouté la SARL Auxi’life 75 de sa demande à l’indivision le patrimoine de lui payer la somme de 487 euros TTC correspondant à la moitié des frais d’huissiers au titre des constats réalisés le 18 décembre 2019 et le 24 janvier 2020 ;

— condamné l’indivision le patrimoine à payer à la SARL Auxi’life 75 la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

— condamné l’indivision le patrimoine aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 137,37 € dont 22,68 € de TVA;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement, en toutes ses dispositions, sans constitution de garantie.

Par déclaration du 15 décembre 2021, l’indivision le patrimoine, la société Egete, M. [W] [G] [Z], Mme [R] [Z] et Mme [S] [Z] ont interjeté appel partiel du jugement en ce qu’il a :

— dit que le bail entre les parties a pris fin le 31 décembre 2019;

— condamné l’indivision le patrimoine au paiement à la SARL Auxl’life 75 de la somme de 8.000 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie contractuel avec intérêts au taux légal à compter d’un délai de 30 jours après réalisation du paiement ordonné dans le jugement, sous astreinte journalière de 200 euros et ce pendant une période de 2 mois au-delà de laquelle il sera de nouveau fait droit en cas de non-exécution ;

— condamné l’indivision le patrimoine à payer à la SARL Auxi’life 75 la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’indivision le patrimoine aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mars 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs conclusions déposées et notifiées le 23 février 2024, l’indivision le patrimoine, la société Egete, M. [W] [G] [Z], Mme [R] [Z] et Mme [S] [Z], appelants, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris en ce qu’il a :

— condamné la SARL Auxi’life à verser à l’indivision le patrimoine la somme de 1.302,08 euros au titre de l’indemnité d’occupation entre le 19 et 31 décembre 2019 ;

— condamné l’indivision le patrimoine au paiement à la SARL Auxi’life 75 de la somme de 8.000 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie contractuel avec intérêts au taux légal à compter d’un délai de 30 jours après réalisation du paiement ordonné sous astreinte journalière de 200 euros et ce pendant une période de 2 mois au-delà de laquelle il sera de nouveau fait droit en cas de non-exécution ;

— condamné l’indivision le patrimoine à payer à la SARL Auxi’life 75 la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

— dire et juger que la société Auxi’life 75 est débitrice de la somme de 6.201,18 € au titre de l’indemnité d’occupation entre le 19 décembre 2019 et le 5 février 2010, ainsi que des frais EDF pour les mois de décembre 2019 et janvier 2020,

— dire et juger que le montant due par l’indivision le patrimoine au titre de la restitution du dépôt de garantie est fixé à la somme de 1.798,82 €, correspondant au différentiel entre le montant du dépôt de garantie et des sommes dues par la société Auxi’life75,

— donner acte à l’indivision le patrimoine, de sa proposition de rembourser à la société Auxi’life 75 la somme de 1.798,82 €,

En tout état de cause,

— débouter la SARL Auxi’life 75 de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SARL Auxi’life 75 à verser à la SARL Egete, M. [G] [Z], et à l’indivision le patrimoine, Mmes [S] et [R] [Z], la somme de 5.000 €, chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL Auxi’life 75 aux entiers dépens.

Les appelants font valoir :

1- Sur la date de fin de bail, la restitution des locaux et l’indemnité d’occupation

— que le bail a bien pris fin le 30 novembre 2019, date d’effet du congé du locataire, la période postérieure étant une période d’occupation ;

— que la période d’occupation prend fin avec la restitution des lieux qui est un acte positif du preneur, étant précisé qu’il n’appartient pas au bailleur de venir récupérer les clés ;

— que la société Auxi’life 75 refusait de rendre les lieux ;

— que le 18 décembre 2019, un représentant du bailleur s’est rendu dans les locaux et a pu constater que lesdits locaux n’étaient pas encore en état d’être restitués car encore meublés et pourvus des aménagements intérieurs réalisés par le preneur ;

— qu’il n’est pas sérieux pour la société Auxi’life 75 de soutenir que les travaux de déménagement des locaux ont été effectués dès le 19 décembre 2019 alors que le 20 décembre 2019, la société Auxi’life 75 lui adressait un mail en indiquant : 'nous allons faire le nécessaire le plus rapidement possible et nous de manquerons pas de vous tenir au courant de l’avancée. Il allait de soi que nous ne pouvions pas vous remettre les clés afin de pouvoir faire exécuter les travaux nécessaires…'

— que la société Auxi’life 75 n’a pas demandé à restituer les lieux jusqu’au 23 janvier 2020 ;

— que la société Auxi’life 75 a attendu le 23 janvier 2020 pour indiquer au bailleur avoir vidé les locaux ;

— que le 24 janvier 2020 le conseil de la société la Concorde a invité le conseil de la société Auxi’life Europe à lui préciser la date à laquelle les clés pourraient être restituées ;

— que dans le mail du 31 décembre 2019, la société Auxi’life 75 conditionnait la remise des clés à la restitution du dépot de garantie et ne confirmait pas avoir libéré les lieux ;

— que si le bail prévoit que le bailleur peut procéder à un état des lieux un mois avant l’expiration du bail cela ne peut l’autoriser à récupérer les clés comme le prétend la locataire ni autorisé celle-ci à se maintenir dans les lieux postérieurement à la date de la fin du préavis ;

— que l’indemnité d’occupation court à compter du 19 décembre 2019 jusqu’au 5 février 2020, date de la restitution des lieux qui n’est réalisée que par la libération des lieux et la remise de toutes les clés au propriétaire (Cass. 3è civ 14 novembre 2019 n° 18 18.857),

— qu’en cas de non-exécution de l’obligation du preneur de restituer les lieux en fin de bail, son occupation sans droit ni titre donne lieu au paiement d’une indemnité correspondant au préjudice réel subi par le bailleur, c’est à dire à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de la faculté de disposer du bien ;

— que l’indemnité d’occupation était contractuellement prévue au montant du loyer majoré de 30 % ;

— que c’est à tort que le premier juge a écarté la majoration de 30 % en considérant que le bailleur n’apportait pas la preuve d’avoir mis la société Auxi’life 75 en demeure alors que celle-ci ne contestait pas l’application de la majoration ;

— que la société Auxi’life 75 est débitrice de la somme totale de 6.201,18 euros au titre de l’indemnité d’occupation et des frais EDF dûment justifiés ;

2- Sur le dépôt de garantie

— que les locaux ont été fortement dégradés pendant le déménagement mais qu’elle a renoncé à toute réclamation de ce chef ;

— que selon le contrat de bail le dépôt de garantie n’est restitué que « sous réserve de ce qui pourrait être dû à titre de répartitions locatives, redevance et remise des clés, dans un délai de 30 jours ».

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 20 mars 2024, la société Auxi’life 75, intimée demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris en ce qu’il a :

— dit que le contrat de location a pris fin le 31 décembre 2019 ;

— condamné l’indivision le patrimoine au paiement à la société Auxi’life 75 de la somme de 8.000 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie contractuel avec intérêts au taux légal à compter d’un délai de 30 jours après réalisation du paiement ordonné sous astreinte journalière de 200 euros et ce pendant une période de 2 mois au-delà de laquelle il sera de nouveau fait droit en cas de non-exécution ;

— condamné l’indivision le patrimoine, à payer à la société Auxi’life 75 la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’indivision le patrimoine, aux entiers dépens de l’instance devant le tribunal de commerce de Paris qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Et, en tout état de cause :

— débouter l’Indivision le patrimoine, la SARL Egete, M. [X] [G] [Z], Mme [R] [Z] épouse [N], et Mme [S] [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement l’Indivision Le Patrimoine, la SARL Egete, Monsieur [X] [G] [Z], Madame [R] [Z] épouse [N], et Madame [S] [Z] à payer à payer à la SAS Auxi’life 75 la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement l’indivision le patrimoine, la SARL Egete, M. [X] [G] [Z], Mme [R] [Z] épouse [N], et Mme [S] [Z] aux entiers dépens de l’instance d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Auxi’life 75 fait valoir :

1- Sur la fin de bail

— qu’il appartenait au bailleur, en application de l’article « Restitution des locaux » du contrat de location de convoquer le preneur pour un état des lieux de sortie, comportant le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur, au plus tard un mois avant l’expiration du bail, ce qui aurait permis aux parties de disposer du délai d’un mois pour organiser les éventuelles réparations et procéder à la vérification contradictoire de l’état des lieux d’entrée précédemment établi ;

— que le bailleur n’avait engagé aucune démarche visant à appliquer l’article « Restitution des locaux » du contrat de location à la date du 30 novembre 2019, l’obligeant à prendre l’initiative d’organiser un état des lieux contradictoire le 18 décembre 2019 ;

— que la remise des clés le 5 février 2020 est la conséquence de l’inertie du bailleur et de sa volonté de ne pas mettre en jeu le dispositif contractuel de restitution des locaux loués qui ont obligé le preneur à se substituer au bailleur à cet effet ;

— qu’il est apparu lors du constat d’huissier du 18 décembre 2019 que le bailleur était dans l’incapacité de produire le constat d’état des lieux d’entrée dans les locaux objet du contrat de location contrairement aux dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce ;

— que le bailleur par ses refus successifs de procéder à toute réunion et constat méthodique a artificiellement maintenu la situation locative afin de percevoir une indemnité d’occupation au titre des mois de décembre 2019 et janvier 2020.

2-Sur l’indemnité d’occupation et son montant

— que c’est à juste titre, qu’en l’absence de mise en demeure adressée par le bailleur, le premier juge a écarté l’application de la majoration de 30 % à l’indemnité d’occupation ;

3- Sur la restitution du dépôt de garantie

— qu’un état des lieux contradictoire de sortie a été établi par un huissier à l’occasion duquel le bailleur n’a soulevé aucune dégradation ou désordre affectant les locaux sous réserve de la libération de quelques éléments de mobilier ;

— que le preneur a retiré l’ensemble des éléments résiduels encore présents dans les locaux et procédé au dépôt de la cloison si bien que les locaux étaient définitivement libérés, comme en atteste la facture du prestataire du preneur ayant procédé à ces opérations, le 19 décembre 2019 ;

— que c’est à juste titre que le tribunal de commerce de Paris a condamné le bailleur à restituer au preneur l’intégralité de son dépôt de garantie.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur la fin du bail

Par l’effet du congé de la société Auxi’life75, dont la régularité n’est pas contestée par les appelants le contrat de location du 20 juillet 2016 a pris fin le 30 novembre 2019.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le bail avait pris fin le 31 décembre 2019 sans qu’il soit besoin de statuer à nouveau sur ce point, s’agissant en réalité d’un moyen à l’appui des demandes des parties au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que lorsque le contrat de bail cesse, le locataire doit restituer les lieux au bailleur, cette restitution étant caractérisée par la remise des clés au bailleur et non par la seule libération des lieux.

La remise des clés au bailleur ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir doit être effective. Il n’appartient pas au bailleur de faire des diligences pour obtenir les clés.

Tant que les clés ne sont pas restituées, le locataire, qui est considéré comme se maintenant dans les lieux sans droit ni titre, est redevable d’une indemnité d’occupation destinée à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien.

Toutefois, lorsque le bailleur refuse la remise des clés ou lorsqu’il rend impossible cette remise, le locataire est libéré du paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il est acquis que la remise des clés est intervenue le 5 février 2020.

Le litige soumis à la cour ne porte que sur l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2020, la société Auxi’life75 n’ayant pas sollicité l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer à l’indivision le patrimoine la somme de 1302,08 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période entre le 19 et le 31 décembre 2019.

Le bail comporte une clause intitulée 'restitution des locaux’ ainsi rédigée :

' Le preneur devra rendre les lieux loués en bon état ou, à défaut, règler au bailleur le coût des travaux de remise en état sur devis, et en tout état de cause dans un état comparable à celui constaté à l’occasion de l’état des lieux d’entrée, déduction faite de l’usure normale. Il sera procédé, en la présence du preneur, dûment convoqué, à l’état des lieux de sortie au plus tard un mois avant l’expiration du bail. Cet état des lieux comportera le relevé des réparations à effectuer.

Le preneur sera tenu d’effectuer, avant son départ, toutes les réparations à sa charge. L’état des lieux sera vérifié contradictoirement après complet déménagement et avant remise des clés. Le règlement des sommes dues par le preneur aura lieu à première demande du bailleur, s’il excède le montant du dépôt de garantie.'

Le bailleur n’a fait aucune diligence en vue de l’établissement d’un état des lieux de sortie au moins un mois avant la fin du bail comme prévu au contrat.

La société Auxi’life75 a pris l’initiative de faire dresser un procès-verbal d’état des lieux par un huissier de justice le 18 décembre 2019, en présence d’un représentant de l’indivision le patrimoine. A la fin de ce procès-verbal, il est mentionné que la représentante du bailleur 'atteste qu’il n’y a pas eu de modification des cloisons’ et qu’elle 'demande à Monsieur [F] (gérant de la société Auxi’life75) de retirer l’ensemble des objets mobiliers présents sur le site, la baie de brassage ainsi que les câbles informatiques équipant les lieux'.

La société Auxi’life 75 justifie qu’elle a procédé à ces travaux le 19 décembre 2019. Toutefois, elle n’en a informé son bailleur que le 31 décembre 2019 dans un courriel en réponse à l’envoi par le bailleur d’une facture au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 19 décembre au 31 décembre 2019. Dans ce courriel, la société Auxi’life 75 écrit : 'Je conteste formellement ces indemnités sachant que tout était mis en conformité selon ce que nous nous étions dit avec votre assistante devant huissier dès le lendemain de l’état des lieux que j’ai moi même organisé. Je vous laisse me communiquer vos dates de disponibilité pour un autre état des lieux de sortie et mettre à disposition les fonds de la caution que vous devez sur le compte carpa de mon avocat selon mon précédent mail.'

Il n’est apporté aucune preuve d’une réponse du bailleur à cette demande de dates pour organiser un nouvel état des lieux de sortie.

Le 23 janvier 2020, la société Auxi’life75 adressait un mail à son bailleur à 14h48 et lui écrivait: 'Je constate que vous n’avez toujours pas programmé l’état des lieux (…). J’ai donc pris une nouvelle fois l’initiative de convoquer un huissier demain vendredi 24 janvier 2020 à 15h15 au [Adresse 8] pour en finir. (…).'

Il s’avère que la société Auxi’life75 a le même gérant que la société Auxi’life Europe, que la société Auxi’life Europe louait des locaux situés [Adresse 9] à [Localité 16] à la société la Concorde qui est représentée par M.[W] [G] [Z], co-indivisaire et se présentant dans des mails adressés au gérant des sociétés Auxi’life Europe et Auxi’life75 comme le représentant de la société Egete également co-indivisaire du groupement indivision le patrimoine, et que la société Auxi’life Europe avait donné congé à son bailleur des locaux loués en même temps et pour la même date que la société Auxi’life 75.

Le 24 janvier 2020, l’huissier de justice requis par la société Auxi’life 75 effectuait ses constats dans les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 15] en l’absence du bailleur qui faisait adresser par son conseil au conseil de la société Auxi’life 75 une lettre officielle datée du même jour dans laquelle il expliquait son absence par le fait que la briéveté du délai de prévenance ne lui avait pas permis de se rendre disponible.

Après ses opérations dans les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 15], l’huissier de justice constatait que le réprésentant des sociétés Auxi’life Europe et Auxi-life 75 se rendait au 7ème étage de l’immeuble, à l’adresse du groupement Indivision le patrimoine inscrite au répertoire Sirene, pour remettre les clés à son bailleur, en vain, personne ne répondant à ses appels.

Il résulte de ces éléments, et plus particulièrement de la clause du bail intitulée 'restitution des locaux’ que les parties avaient convenu que le bailleur se chargerait d’organiser un état des lieux de sortie au moins un mois avant la fin du bail ('le preneur dûment convoqué') et qu’une vérification de l’état des lieux après complet déménagement était un préalable nécessaire à la remise des clés ('l’état des lieux sera vérifié contradictoirement après complet déménagement et avant remise des clés').

En n’organisant pas l’état des lieux au moins un mois avant la fin du bail, le bailleur n’a pas mis le preneur en mesure d’effectuer les réparations attendues par le bailleur avant la fin du bail retardant ainsi la possibilité pour le preneur de remettre les clés au bailleur. Puis, alors qu’il était informé du complet déménagement des locaux le 31 décembre 2019, en ne répondant pas à la proposition du preneur, faite le 31décembre 2019, d’indiquer des dates pour établir un nouvel état des lieux de sortie alors que les parties avaient contractuellement fait de cet état des lieux un préalable nécessaire à la remise des clés et en ne se rendant pas disponible, sans fournir aucune justification à son indisponibilité, pour le constat d’huissier du 24 janvier 2020 et la remise des clés ce jour-là, le bailleur a rendu impossible la remise des clés par le preneur entre le 1er janvier 2020 et le 5 février 2020. Le preneur sera donc libéré du paiement d’une indemnité d’occupation pour cette période.

En conséquence, le preneur n’est redevable d’une indemnité d’occupation que pour la période du 19 décembre 2019 au 31 décembre 2019 conformément à ce qui a été jugé par le tribunal de commerce de Paris en première instance, étant observé qu’il n’a jamais existé de litige entre les parties pour la période antérieure au 19 décembre 2019.

Contrairement à ce que soutient le bailleur, le montant de l’indemnité d’occupation n’est pas prévu au contrat de location du 1er août 2017.

Le tribunal de commerce de Paris a fait une juste appréciation des faits en la fixant au montant du loyer contractuel outre les charges et la TVA, soit à la somme de 1302,08 euros pour la période du 19 décembre 2019 au 31 décembre 2019.

La société la Concorde demande une majoration de 30 % que le premier juge a écarté en faisant application d’une clause du bail qui stipulait qu’ 'à défaut de paiement des loyers, charges et accessoires au terme convenu, le preneur sera redevable envers le bailleur huit jours après une mise en demeure restée infructueuse d’une indemnité égale à 30 % du montant du loyer journalier’ et en considérant que le bailleur ne justifiait pas d’avoir mis en demeure la société Auxi’life Europe.

Toutefois, la demande de majoration des appelants n’était pas fondée sur cette clause du contrat mais sur celle figurant dans l’article intitulé 'clause résolutoire’ et ainsi rédigée : 'en cas de maintien irrégulier dans les lieux, le preneur devra verser au bailleur à titre de clause pénale, une astreinte forfaitaire égale à 30 % du loyer journalier par jour de retard qui ne serait pas susceptible de révision et demeurerait acquise au bailleur à titre de dommages et intérêts.'

En vertu de l’alinéa 2 de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer ou augmenter une clause pénale qui est manifestement excessive ou dérisoire, cette pénalité sera réduite à 1 € au regard de son caractère manifestement excessif compte-tenu de la briéveté de la période d’indemnité d’occupation.

Sur les frais d’électricité

Le contrat de location prévoit que : ' le preneur s’engage à acquitter les fournitures d’électricité correspondant au 75/600 de la facture globale d’électricité. Ce mode de calcul correspond à une utilisation noramel de bureau (machine à calculer, photocopieurs, micro-ordinateurs). La clé de répartition pourra être modifiée en cours de location dans le cas de locaux vacants dans l’immeuble.

La somme de 6201,18 € dont les appelants estiment que la société Auxi’life 75 leur est redevable comprend les frais d’électricité pour le mois de novembre 2019 (91,34 €) et les frais d’électricité pour le mois de décembre 2019 (82,20 €).

Les appelants produisent aux débats les factures globales d’électricité pour les mois de novembre 2019 et de décembre 2019 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 16]. Les sommes sollicitées par les appelants correspondent bien au 75/600 du montant global des factures.

En conséquence, sans preuve du paiement des frais d’électricité par la société Auxi’life 75, celle-ci est redevable à l’indivision le patrimoine de la somme de 173,54 euros au titre des frais d’électricité arrêtés au 31 décembre 2019.

Sur la restitution du dépot de garantie

Il est acquis que le montant du dépot de garantie est de 8.000 euros.

Le contrat de location stipule que le dépôt de garantie restera en possession du bailleur jusqu’à l’expiration de la location et qu’il sera restitué alors 'sous réserve de ce qui pourrait être dû à titre de réparations locatives, redevances ou tous autres reliquats et remise des clés, dans un délai de 30 jours.

Il s’en déduit que le bailleur doit restituer le dépot de garantie, déduction faite des sommes dues par le preneur au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 19 décembre 2019 au 31 décembre 2019, au titre de la clause pénale et au titre des frais EDF, soit la somme de 6523,38 euros (8000 – 1302,08 – 1 – 173,54).

Le prononcé d’une astreinte n’apparait pas nécessaire contrairement ce qu’a décidé le tribunal de commerce de Paris.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL Auxi’life 75 à payer à l’Indivision le patrimoine la somme de 1.302,08 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 19 au 31 décembre 2019 et condamné l’Indivision le patrimoine à payer à la SARL Auxi’life 75 la somme de 8.000 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie contractuel avec intérêts au taux légal à compter d’un délai de 30 jours après réalisation du paiement ordonné dans le présent jugement, sous astreinte journalière de 200 euros et ce pendant une période 2 mois au-delà de laquelle il sera de nouveau fait droit en cas de non-exécution.

Statuant à nouveau, il sera dit que la société Auxi’life 75 est redevable au groupement indivision le patrimoine des sommes de 1302,08 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 19 au 31 décembre 2019, d'1 euro au titre de la clause pénale et de 173,54 euros au titre des frais EDF et le groupement indivision le patrimoine sera condamnée à payer à la société Auxi’life 75 la somme de 6523,38 euros au titre de la restitution du dépot de garantie déduction faite des sommes dont la société Auxi’life 75 lui est redevable.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné l’indivision le patrimoine, qui succombe au paiement des dépens, et au paiement de la somme de 4000 euros à la société Auxi’life75 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le groupement indivision le patrimoine qui succombe en appel sera également condamné aux dépens de la procédure d’appel en ce non compris les frais des constats d’huissier en date des 18 décembre 2019 et 24 janvier 2020.

L’équité commande également d’allouer la somme de 4000 euros à la société Auxi’life75 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel.

Les appelants seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Paris du 22 novembre 2021(RG n°2020034194) en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

— dit que le bail entre la SARL Auxi’life75 et l’Indivision le patrimoine a pris fin le 31 décembre 2019,

— condamné la SARL Auxi’life 75 à payer à l’indivision le patrimoine la somme de 1302,08 euros au titre de l’indemnité d’occupation entre le 19 et le 31 décembre 2019,

— condamné l’indivision le patrimoine à payer à la SARL Auxi’life 75 la somme de 8.000 euros au titre du remboursement du dépot de garantie contractuel avec intérêts au taux légal à compter d’un délai de 30 jours après réalisation du paiement ordonné dans le jugement, sous astreinte journalière de 200 euros et ce pendant une période de 2 mois au-delà de laquelle il sera de nouvreau fait droit en cas de non-exécution,

Statuant à nouveau,

Dit que la société Auxi’life75 est redevable à la société EGETE, M.[W] [G] [Z], Mme [R] [Z] épouse [N] et Mme [S] [Z], composant l’indivision le patrimoine, des sommes suivantes :

—  1302,08 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 19 au 31 décembre 2019,

—  1 euro au titre de la clause pénale,

—  173,57 euros au titre des frais d’électricité,

Condamne la société EGETE, M. [W] [G] [Z], Mme [R] [Z] épouse [N] et Mme [S] [Z], composant l’indivision le patrimoine, à payer à la société Auxi’life75 la somme de 6523,38 euros à titre de restitution du dépot de garantie déduction faite des sommes dont la société Auxi’life 75 leur est redevable,

Rejette la demande d’astreinte de la société Auxi’life 75,

Rejette les demandes d’indemnité d’occupation de la société EGETE, M. [W] [G] [Z], Mme [R] [Z] épouse [N] et Mme [S] [Z], composant l’indivision le patrimoine, pour la période du 1er janvier 2020 au 5 février 2020 inclus,

Y ajoutant,

Condamne solidairement la société EGETE, M. [W] [G] [Z], Mme [R] [Z] épouse [N] et Mme [S] [Z], composant l’indivision le patrimoine, aux dépens de la procédure d’appel qui ne comprennent pas les frais des constats d’huissier en date des 18 décembre 2019 et 24 janvier 2020,

Condamne solidairement la société EGETE, M. [W] [G] [Z], Mme [R] [Z] épouse [N] et Mme [S] [Z], composant l’indivision le patrimoine, à payer à la société Auxi’life 75 la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la société EGETE, M. [W] [G] [Z], Mme [R] [Z] épouse [N] et Mme [S] [Z], composant l’indivision le patrimoine, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La greffière, La conseillère,

pour la présidente empêchée,