Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 5 mars 2025, n° 23/00943

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Texte intégral
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- Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels tr...
- Sur la demande du syndicat en paiement des frais de recouvrement (654 euros)
- Sur la demande de dommages et intérêts
- Sur les autres demandes
- Dispositif

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TGI 2 février 2023

CA Versailles
Infirmation 5 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que M. [L] n'a pas contesté les assemblées générales ayant approuvé les comptes et les charges, et qu'il reste débiteur d'une somme certaine et exigible.
Accepté
Frais de recouvrement dus par le copropriétaire
La cour a jugé que les frais de recouvrement sont à la charge du copropriétaire défaillant, conformément à la loi.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que les retards de paiement de M. [L] ont causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles engagés en justice
La cour a statué que les frais irrépétibles doivent être remboursés à la partie qui a dû les engager pour défendre ses droits.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 5 mars 2025, n° 23/00943
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/00943
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 2 février 2023, N° 22/03515
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Agnès MARTIN DELION
Cabinet(s) :	SELARL DES DEUX PALAIS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER DIT ' [ Localité 22 ] D' ACOSTA '

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 05 MARS 2025

N° RG 23/00943 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VVUB

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DIT '[Localité 22] D’ACOSTA', représenté par son syndic en exercice, la SA 1001 VIES HABITAT

[O] [L]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Février 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 22/03515

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie GAUTIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DIT '[Localité 22] D’ACOSTA’ [Adresse 19], [Adresse 8], [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 20], [Adresse 18], [Adresse 21], [Adresse 14], [Adresse 7], [Adresse 15], [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 3], [Adresse 10], [Adresse 11], [Adresse 12], [Adresse 9], [Adresse 13], [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SA 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est [Localité 23] – [Adresse 17],

[Adresse 19]

[Localité 22]

Représentant : M^e Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38 et M^e Agnès MARTIN DELION, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1162

APPELANT

****************

Monsieur [O] [L]

[Adresse 16]

[Localité 22]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. [L] est propriétaire des lots n° 4139 (appartement) et 4130 (cave) dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis à [Localité 22] (78), [Adresse 16].

Saisi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit '[Localité 22] d’Acosta', ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires’ suivant assignation datée du 17 juin 2022, d’une demande en paiement de la somme de 10 413,59 euros en principal à l’encontre de M. [L], le demandeur réclamant en outre la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, le Tribunal judiciaire de Versailles a, selon jugement réputé contradictoire daté du 2 février 2023, après avoir relevé que le demandeur ne produisait pas les appels de fonds (relatifs aux charges et travaux sur la période considérée, du 1er septembre 2018 au 10 mai 2022) :

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses prétentions ;

— rejeté sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

— rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration en date du 10 février 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions déposées le 30 mars 2023, il expose :

— qu’il produit les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2017, 8 décembre 2017, 29 juin 2018, 7 décembre 2018, 5 septembre 2019, 31 janvier 2020, 15 décembre 2021 et 28 décembre 2021 portant approbation des comptes et du budget prévisionnel pour l’année suivante, ainsi que d’autres procès-verbaux d’assemblées générales décidant de travaux ;

— que lesdites assemblées générales n’ont pas été contestées en justice et sont dès lors définitives ;

— qu’il verse également aux débats les appels de charges ; qu’il produit un compte détaillé de sa créance ; que celle-ci est certaine, liquide et exigible ;

— qu’une mise en demeure est demeurée vaine ;

— qu’au vu des manquements réitérés de M. [L], il est fondé à réclamer sa condamnation à des dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— condamner M. [L] au paiement de la somme de 9 759,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2020 et capitalisation desdits intérêts, au titre des charges ;

— condamner M. [L] au paiement de la somme de 654 euros au titre des frais de recouvrement ;

— condamner M. [L] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [L] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, et de celle de 1 500 euros au titre de ceux d’appel ;

— condamner M. [L] aux dépens de première instance et d’appel.

M. [L], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 31 mars 2023 en l’étude de l’huissier de justice instrumentaire, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

MOTIFS

Malgré l’absence de M. [L] il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux (9 759,59 euros) ;

Aux termes de l’article 10 alinéas 1er et 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Selon l’article 14-1 I de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 19-2, al. 1 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le premier juge a rejeté l’ensemble des demandes motif pris de ce que les appels de fonds et relevés individuels de charges n’étaient pas produits.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [L] ;

— le décompte des sommes dues par M. [L] en cette qualité, arrêtées au mois de mai 2022 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2017, 8 décembre 2017, 29 juin 2018, 7 décembre 2018, 5 septembre 2019, 31 janvier 2020, 15 décembre 2020, et 28 décembre 2021, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux à venir, ainsi que des justificatifs du caractère définitif de ces assemblées générales, qui n’ont pas été contestées en justice dans les délais impartis ;

— des lettres de mise en demeure ;

— le relevé général des dépenses de la copropriété sur les années 2018 à 2021 ;

— les appels de fonds sur la période allant du 1er septembre 2018 au 2ème trimestre 2020 inclus .

A hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires verse donc aux débats l’intégralité des appels de fonds. Il résulte ainsi des pièces produites que M. [L] reste redevable, au moi de mai 2022, de la somme de 9 759,59 euros au titre des charges ; par infirmation du jugement il sera condamné au paiement de pareille somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation (17 juin 2022).

Les intérêts seront capitalisés pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande du syndicat en paiement des frais de recouvrement (654 euros)

La somme réclamée inclut celle de 624 euros au titre des frais d’avocat et celle de 30 euros au titre des frais afférents à la lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure du 9 octobre 2020.

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant qu’il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

Correspondent ainsi à ces frais, le coût de la lettre recommandée avec avis de réception du 9 octobre 2020 au tarif R1 alors en vigueur soit 4,30 euros.

S’agissant des frais d’avocat ils entrent dans les frais irrépétibles sur le sort desquels il sera statué ci-après.

M. [L] sera condamné au paiement de la somme de 4,30 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil : le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce, l’examen de l’historique du compte montre que l’intimé a été régulièrement mis en demeure de payer les charges dès le mois d’octobre 2020, et n’a réglé des acomptes que de manière épisodique, alors que le montant de la dette n’a fait que croître : il s’élevait à 6 359 euros au mois d’octobre 2020 et est de plus de 9 700 euros à ce jour. [L] sera condamné au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En équité, M. [L] sera condamné au paiement de deux sommes de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile représentant respectivement les frais irrépétibles que la partie adverse a dû engager en première instance et en appel.

M. [L] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS, la Cour, statuant par défaut

— INFIRME le jugement en date du 2 février 2023 en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE M. [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit '[Localité 22] d’Acosta’ la somme de 9 759,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022, au titre des charges arrêtées au mois de mai 2022 ;

— ORDONNE la capitalisation des intérêts, pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière ;

— CONDAMNE M. [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit '[Localité 22] d’Acosta’ la somme de 4,30 euros au titre des frais de recouvrement ;

— CONDAMNE M. [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit '[Localité 22] d’Acosta’ la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE M. [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit '[Localité 22] d’Acosta’ la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— CONDAMNE M. [O] [L] aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT