RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° 94/2025, 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/16713 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CILWR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 septembre 2023- Tribunal judiciaire de PARIS (loyers commerciaux)- RG n° 20/04797

APPELANTE

Société BUROBOUTIC Société civile de placement collectif immobilier à capital variable

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 339 967 473

Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0050

Assistée de M^e Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, avocat au barreau de Paris, toque : L0301

INTIMÉE

LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARI S ET D’ILE DE FRANCE Société coopérative à capital et personnel variables

Immatriculée au registre des intermédiaires en assurance sous le n° 07 008 015

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 775 665 615

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065

Assistée de M^e Christophe DENIZOT du cabinet NICOLAS, DENIZOT & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : B119, substitué à l’audience par M^e Gwenaelle TRAUTMANN du même cabinet

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Daniel Barlow, président de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Daniel Barlow, président de chambre, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2011, la société F. Despalles Forum, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société Buroboutic, a donné à bail en renouvellement à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2009, moyennant un loyer annuel en principal de 121.945,02 euros.

Aux termes de cet acte, les locaux sont ainsi désignés :

'Lot n° 1 :

Au rez-de-chaussée, une boutique ayant ses façades sur le [Adresse 7] et sur la [Adresse 10], et un sous-sol sous la boutique avec escalier intérieur les reliant.

Et les cent soixante millièmes (160/1000èmes) des parties communes générales de l’immeuble.

Lot n° 2 :

Un appartement au premier étage à droite de l’escalier comprenant : trois pièces sur la [Adresse 10], entrée, WC et cuisine sur cour, un petit cabinet à droite de l’entrée.

Et les quarante trois millièmes (43/1000èmes) des parties communes générales de l’immeuble.'

La destination des locaux loués prévue à l’acte de renouvellement du bail est 'agence de banque, établissement de crédit, activités financières, et à titre accessoire et connexe, assurance et agence de voyage', avec par dérogation à cette destination, une autorisation du bailleur pour que le preneur utilise les locaux du 1er étage (lot n° 2) à usage d’habitation.

Par acte d’huissier en date du 19 septembre 2017, la société Buroboutic a fait délivrer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France un congé avec offre de renouvellement, à compter du 1er avril 2018, au loyer actuel et aux mêmes clauses et conditions que le bail d’origine du 7 juillet 1978 et ses trois renouvellements successifs.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 novembre 2017, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France a informé la bailleresse qu’elle acceptait le principe du renouvellement du bail mais exprimait son désaccord sur le montant du loyer.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 mars 2020, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France a demandé la fixation du montant du loyer renouvelé, à compter du 1er avril 2018, à la somme annuelle de 98.000 euros hors charges et hors taxes correspondant à la valeur locative.

Par acte d’huissier du 11 juin 2020, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et d’Ile-de-France a assigné la société Buroboutic devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir à titre principal fixer le prix du loyer du bail renouvelé à la somme de 98.000 ' par an et à titre subsidiaire ordonner une mesure d’expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux loués.

Par jugement du 15 octobre 2021, le juge des loyers commerciaux :

a constaté le principe du renouvellement du bail liant la société Buroboutic et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France à compter du 1er avril 2018,

a ordonné une expertise des locaux loués pour en déterminer la valeur locative,

a fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport le 30 juin 2022.

Par jugement du 20 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

constaté le principe du renouvellement du bail liant la société Buroboutic et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France portant sur des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 9], à compter du 1er avril 2018,

fixé à la somme annuelle de 102 000 euros en principal par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 entre la société Buroboutic et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France portant sur des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 3], à [Localité 9],

dit que le loyer trop versé portera intérêt au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer,

dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil,

ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Par déclaration du 12 octobre 2023, la société Buroboutic a interjeté appel du jugement en en critiquant tous les chefs à l’exception de celui qui a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er avril 2018.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 décembre 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 11 janvier 2024, la société Buroboutic, appelante, demande à la cour de :

recevoir la société Buroboutic en son appel et en ses demandes,

débouter la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France de l’ensemble de ses demandes,

confirmer partiellement le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du 20 septembre 2023 en ce qu’il a :

constaté le renouvellement du bail entre la société Buroboutic et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France portant sur des locaux commerciaux situés au sein de l’immeuble sis, [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 9] à compter du 1er avril 2018 ;

infirmer partiellement le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du 20 septembre 2023 en ce qu’il a :

fixé à la somme annuelle de 102.000 euros en principal par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018,

dit que le loyer trop versé portera intérêt au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer,

dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil,

débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Et, statuant à nouveau :

débouter la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France de l’intégralité de ses demandes ;

juger que la surface des locaux loués doit être fixée à 145 m²B pour le lot n°1 et 54 m²U pour le lot n° 2 ;

juger que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative ;

juger que la valeur locative des locaux loués du bail renouvelé s’élève, à la date du 1er avril 2018, à la somme annuelle de 120.000 euros hors charges et hors taxes ;

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 120.000 euros par an hors charges et hors taxes, à compter du 1er avril 2018, conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce ;

condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France à payer à la société Buroboutic la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France aux entiers dépens, en ce compris les honoraires d’expertise.

La société Buroboutic fait valoir :

Sur la valeur locative des locaux loués et le loyer du bail renouvelé,

— que le loyer doit être fixé à la valeur locative et que la valeur locative au 1er avril 2018 s’élève à 120.000 euros ;

— que les locaux sont situés dans un secteur résidentiel et de bureaux, recherché par une population plutôt aisée et estudiantine, dans un quartier historique de [Localité 8] ; que l’emplacement bénéficie d’une bonne commercialité en pied d’immeuble et est bien desservi par les transports en commun ; que la situation des locaux est adaptée à l’activité bancaire exercée par la locataire en ce qu’elle lui offre une bonne complémentarité avec les activités environnantes orientées vers la restauration et les services de proximité ;

— que les locaux, d’une superficie de 254 m², bénéficient d’un linéaire de façade d’environ 13 m sur le [Adresse 7] ; qu’ils dépendent d’un immeuble de type haussmaninen, de bon niveau de standing et de bon état apparent et qu’ils sont parfaitement adaptés à l’activité exercée par la locataire disposant d’un système d’alarme et de télésurveillance, d’une porte d’accès sécurisé, d’enseignes drapeau et bandeau, d’un accès aux personnes à mobilité réduite, d’un système de climatisation réversible et d’aménagement intérieurs en bon état ; que le premier juge n’a pas tenu compte de ces agencements favorables et adaptés à l’activité de la locataire dans l’évaluation de la valeur locative ;

— que les locaux d’habitation sont en très bon état d’entretien ;

— que le juge des loyers commerciaux et l’expert judiciaire n’ont pas tenu compte de l’autorisation de sous-location du lot n° 2 à usage d’habitation dans la valorisation de la valeur locative ; que le loyer du lot n° 2 était de 15.600 euros par an au 23 novembre 2018 et que la locataire refuse de préciser le montant actuellement facturé au sous-locataire ;

— qu’elle conteste plusieurs abattements sollicités par la locataire au titre des obligations respectives des parties :

— les grosses réparations de l’article 606 du code civil ne sont plus imputables au locataire pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 et ne peuvent donc pas entraîner de correctif de la valeur locative ;

— que la refacturation de la taxe foncière au preneur n’a pas à entraîner d’abattement de la valeur locative puisqu’elle constitue un usage pour les baux des emplacements de bonne commercialité, notamment à [Localité 8], comme c’est le cas en l’espèce ; qu’il n’y a pas lieu de pratiquer de correctif au titre de la refacturation de la taxe foncière afin de pouvoir effectuer des comparaisons pertinentes avec les prix couramment pratiqués dans le voisinage, lesquels prévoient la refacturation de la taxe foncière aux preneurs ;

— la refacturation de la prime d’assurance est une clause usuelle en matière de baux commerciaux et ne justifie pas une minoration de la valeur locative ;

— aucune charge non-locative n’est refacturée à la locataire contrairement à ce qu’a retenu le premier juge en se fondant sur le rapport de l’expert judiciaire, dont l’avis est critiquable dès lors que celui-ci n’a pas précisé le détail de son calcul empêchant les parties de vérifier le bien-fondé de l’abattement ainsi préconisé ; que les locaux dépendent d’un immeuble soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis et qu’il est d’usage de refacturer au preneur les charges de corpropriété récupérables sans que cela donne lieu à un quelconque abattement ;

— que l’abattement de 10 % retenu par le premier juge au titre des travaux effectués par la locataire doit être écarté dès lors que le bail comporte une clause d’accession en fin de bail et non en fin de jouissance (artcile 3.4 du bail) ; que les travaux effectués par la locataire étaient des travaux de mise en conformité des locaux à son activité et que les travaux de mise aux normes ne justifient pas de correctif de la valeur locative ; que le correctif retenu par le premier juge est particulièrement élevé et n’est pas conforme à la jurisprudence ;

— que l’autorisation de sous-louer le lot n° 2 doit entraîner une majoration de la valeur locative de 2 % afin de tenir compte de l’avantage procuré à la locataire ; que l’activité exercée dans les locaux loués pourrait évoluer de sorte qu’il n’est pas démontré que la sous-location ne pourra pas avoir un intérêt pour le preneur ; que la sous-location du lot n° 2 permet à la locataire d’en tirer avantage dans le cadre de sa relation contractuelle avec le salarié qui occupe ce logement outre l’indemnité mensuelle que celui-ci lui verse ;

— qu’elle ne critique pas la surface pondérée du lot n°1 retenue dans le jugement entrepris à hauteur de 145 m² ;

— que la surface utile du lot n° 2 est de 54 m² selon l’expert mandaté par la société Buroboutic ; que l’expert judiciaire a retenu une surface plus importante qu’il n’a pas pondérée ;

— que la valeur locative unitaire retenue par l’expert juridicaire est sous-évaluée et est beaucoup moins élevée que les références qu’il a fournies ; que contrairement à ce que soutient l’expert judiciaire, les locaux ne sont pas situés dans un tronçon moins recherché du [Adresse 7] ; que la valeur locative unitaire du lot n° 1 doit être fixée à 750 '/m²p/an ;

— que la valeur locative retenue par l’expert judiciaire pour le lot n° 2 est bien inférieure aux références de comparaison qu’elle communique ; que la valeur locative unitaire du lot n° 2 doit être fixée à 325 '/m²U/an.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 15 novembre 2024, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France demande à la cour de :

confirmer le jugement du 20 septembre 2023 en toutes ses dispositions en ce qu’il a :

fixé le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la somme de 102.000 ' HT et HC par an,

jugé que le loyer trop payé par le locataire portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer,

dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts

débouter la société Buroboutic de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

condamner la société Buroboutic au paiement d’une somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

condamner la société Buroboutic au paiement des entiers dépens y compris ceux de première instance et la totalité des frais d’expertise judiciaire.

La caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France fait valoir :

Sur les lieux loués,

— que les locaux loués se trouvent sur le 3ème tronçon du [Adresse 7] qui n’est pas la partie la plus commercialement recherchée du boulevard ;

— que les agencements intérieurs appartiennent à la locataire ; qu’il n’y a aucune raison de les prendre en compte dans l’appréciation de la valeur locative ;

Sur la fixation du loyer à la valeur locative,

— qu’en application de l’article R. 145-11 du code de commerce, le loyer doit être fixé à la valeur locative s’agissant d’un local à usage exclusif de bureaux,

Sur le montant de la valeur locative des locaux loués,

— que la pondération prévue par la charte de l’expertise ne s’applique qu’aux surfaces commerciales ; que la méthode de l’expert judiciaire qui a appliqué une valeur unitaire moindre à la cave qu’à l’appartement est plus appropriée et correspond aux dispositions de l’article R. 145-4 du code de commerce ; que le lot n° 2 constitue un accessoire au lot n° 1 destiné à usage de banque ;

— que les références retenues pour apprécier le prix unitaire de la valeur locative de la partie commerciale des locaux loués doivent être des bureaux-boutiques ; que les loyers des banques sont inférieurs aux loyers des boutiques ; que la commercialité des voies dans lesquelles se situent les termes de comparaison ne sont pas équivalentes ; qu’il convient donc de corriger chaque référence avec les locaux loués ;

Sur les correctifs à appliquer à la valeur locative,

— que la jurisprudence de la Cour de cassation est constante en matière de taxe foncière : l’impôt foncier pèse sur le bailleur en vertu de la loi et dès lors, le transfert de sa charge ouvre droit pour le preneur à un abattement sur la valeur locative à l’instar de toute charge exorbitante ; qu’il n’est pas démontré que le transfert de la taxe foncière au preneur constituerait un usage ;

— l’assurance du bailleur refacturée au preneur constitue bien une clause exorbitante de droit commun qui doit faire l’objet d’un abattement et qu’il n’est pas d’usage qu’elle soit récupérable sur le locataire ;

— que l’abattement de 2.754 ' au titre des charges non locatives supportées par la locataire est parfaitement justifié ; que l’expert judiciaire a obtenu ce montant à partir du relevé de charges de 2017 communiqué par la société Buroboutic : charges totales (5838,63 ') – charges récupérables (3081,26 ') = 2757,37 ' ; qu’il est péremptoire de la part de la société Buroboutic de prétendre qu’il serait d’usage de refacturer ces charges au preneur ;

— que la clause d’accession du bail s’interprète en une clause d’accession en fin de jouissance ; que les travaux prescrits par les autorités administratives ne sont pas nécessairement supportés par le preneur ; que l’abattement de 10% au titre des travaux effectués par le preneur est donc justifié ;

— que la possibilité de sous-louer le lot n° 2 à usage d’habitation ne constitue pas un avantage pour le crédit agricole qui s’est accomodé de l’appartement inclus dans l’assiette du bail qu’il ne pouvait pas exploiter pour son activité de banque ; que l’évolution de l’activité du preneur est limitée par la clause de destination du bail ; que le preneur n’a aucun intérêt à avoir dans l’assiette de son bail cette surface qui n’a aucun impact sur son activité commerciale.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

En application des articles L. 145-36 et R. 145-11 du code de commerce, le prix du bail rennouvelé des locaux loués par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France à la société Buroboutic doit être fixé à la valeur locative des locaux, s’agissant de locaux à usage exclusif de bureaux. Aux termes de leurs conclusions, les parties en conviennent.

L’article R. 145-11 du code de commerce dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 du code de commerce sont en ce cas applicables.

1- Sur la surface des locaux loués

Les parties s’accordent sur la fixation de la surface pondérée des locaux commerciaux qui composent le lot n° 1 à 145 m².

Les parties sont en désaccord sur la surface des locaux à usage d’habitation qui composent le lot n° 2.

L’expert judiciaire a retenu une surface de 52,80 m² pour l’appartement du 1er étage et une surface de 18 m² pour la cave.

Les surfaces ainsi retenues par l’expert judiciaire sont admises par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France

La société Buroboutic demande à la cour de retenir une surface de 50,94 m² pour l’appartement du 1er étage et une surface de 3,38 m² après pondération pour la cave, selon l’avis de l’expert amiable qu’elle a mandaté.

Il sera retenu la surface de 52,80 m² pour l’appartement du 1er étage qui est admise par la locataire et plus favorable au bailleur.

S’agissant de la cave, l’expert judiciaire indique en avoir relevé la surface sur place au moyen d’un télémètre laser. Sans élément contraire produit aux débats, l’expert mandaté par la société Buroboutic indiquant avoir déterminé la surface de la cave d’après des plans non produits aux débats, et dès lors que la pondération des surfaces prévue dans la charte de l’expertise en évaluation immobilière s’applique aux locaux commerciaux en nature de boutique et non aux locaux à usage d’habitation, il y a lieu de retenir la surface de 18 m².

2- Sur la valeur locative unitaire

2-1 Sur la valeur locative unitaire de la partie commerciale des locaux loués

La cour renvoie aux motifs du premier juge s’agissant de la description des locaux loués et de leur emplacement, qu’elle adopte.

Il convient seulement de souligner qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le [Adresse 7] est une longue artère à circulation automobile en sens unique dont la commercialité se scinde en 3 tronçons et que les locaux loués se situent au-delà du 3ème tronçon, dans la partie moyennement recherchée commercialement du boulevard. Contrairement à ce que soutient la société Buroboutic, il s’agit d’une situation moyenne pour l’activité exercée en dépit de la bonne desserte des transports en commun. Cette appréciation de la commercialité de l’emplacement des locaux loués est corroborée par l’expert amiable mandaté par la société Buroboutic qui rappelle que le tissu commercial environnant est dense mais principalement destiné à une clientèle riveraine, que la commercialité est 'satisfaisante mais hétérogène en raison d’une situation sur un tronçon secondaire’ du [Adresse 7] qui est 'un axe au passage automobile dense et continu'. Par ailleurs, la société Buroboutic n’explique pas en quoi la présence d’un magasin à l’enseigne 'au vieux campeur’ à côté des locaux loués serait de nature à favoriser la commercialité de l’emplacement pour l’activité de banque exercée par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France.

Le juge des loyers commerciaux a retenu, conformément à l’avis de l’expert judiciaire, une valeur locative unitaire de 700 ' /m²p. La société Buroboutic conteste cette valeur et demande à la cour de retenir une valeur unitaire de 750 '/m²p.

L’expert judiciaire a retenu à titre de références :

sur le [Adresse 7] :

—  3 locations nouvelles en 2016 et 2017 allant de 1125 ' /m²p à 3034 '/m²p,

—  2 loyers en 2012 et 2018 allant de 1271 '/m²p à 1432 '/m²p en réintégrant le droit au bail au loyer économique et de 738/m²p à 973 '/m²p sans réintégration du droit au bail,

—  1 loyer renouvelé au 1er janvier 2013 de 1473 '/m²p,

dans un rayon de 350 m :

—  3 locations nouvelles en 2016 allant de 300 '/m²p à 1127 '/m²p,

—  3 loyers de 2012 à 2017 allant de 1705 '/m²p à 2496 '/m²p en réintégrant le droit au bail au loyer économique et de 1202 '/m²p à 1559/m²p sans réintégration du droit au bail,

—  9 loyers renouvelés entre 2013 et 2017 allant de 644 '/m²p à 2143/m²p,

concernant des banques dans un secteur plus large :

—  2 locations nouvelles allant de 655 '/m²p à 2757 '/m²p,

— un loyer en 2017 de 1393 '/m²p en réintégrant le droit au bail au loyer économique et de 1057'/m²p sans réintégration du droit au bail,

—  15 loyers renouvelés entre 2015 et 2017 allant de 504 '/m²p à 1682'/m²p, dont 10 loyers renouvelés au dessous de 700 '/m²p,

—  1 fixation judiciaire de renouvellement en 2017 de 597 '/m²p.

Dans ses conclusions, la société Buroboutic propose également des références pour apprécier la valeur locative des locaux loués :

dans le quartier du [Adresse 7] :

—  3 locations nouvelles en 2013 et 2014 allant de 400 '/m²p à 931 '/m²p,

—  5 renouvellements amiables entre 2011 et 2016 allant de 330 '/m²p à 1429 '/m²p,

concernant des bureaux-boutiques :

—  4 locations nouvelles entre 2012 et 2018 allant de 542 '/m²p à 1371 '/m²p,

—  5 renouvellements amiables entre 2009 et 2017 allant de 991 '/m²p à 1900 '/m²p.

Il y a lieu d’observer que les références proposées par l’expert judiciaire et la société Buroboutic comportent l’adresse des locaux, leur superficie et leur destination et pour celles proposées par l’expert judiciaire des précisions sur les clauses du bail.

Après examen de ces références, en privilégiant les références des bureaux-boutiques, les locaux loués étant à usage de bureaux, en tenant compte des autres références, compte-tenu de l’absence de références suffisantes de bureaux-boutiques sur le [Adresse 7], toutes ces références corrigées en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, notamment la date d’effet du bail, la superficie, l’emplacement des locaux et dès lors que les locaux loués ne se situent pas dans le tronçon le plus recherché du [Adresse 7], il apparait que le prix unitaire de 700 '/m²p/an retenu par le premier juge conformément à l’avis de l’expert correspond à la valeur locative des locaux loués.

2-2 Sur la valeur locative unitaire de la partie habitation des locaux loués

Le premier juge a retenu, conformément à l’avis de l’expert judiciaire, une valeur locative pour le lot n° 2 de 16.704 ', soit 25 '/m²/mois pour l’appartement et 4 '/m²/mois pour la cave.

La société Buroboutic demande la fixation de la valeur locative du lot n° 2 à 17.654'.

La valeur locative retenue par l’expert pour l’appartement correspond au loyer de référence pour le quartier. En l’absence de spécificités de l’appartement loué justifiant une majoration du loyer de ce logement, l’expert judiciaire indiquant que le 1er étage est un niveau peu recherché pour l’habitation, cette valeur locative apparait tout à fait justifiée.

Concernant la cave, la valeur locative retenue par le premier juge conformément à l’avis de l’expert judiciaire apparait également justifiée.

3- Sur les correctifs de la valeur locative :

3-1 Sur l’abattement au titre de la taxe foncière

Il est constant, en application de l’article R. 145-8 du code de commerce, que la taxe foncière mise à la charge du locataire par le bail constitue une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative (3e Civ., 25 janvier 2023, pourvoi n° 21-21.943 ; 3e Civ., 8 février 2024, pourvoi n° 22-24.268 ), peu important que la refacturation de la taxe foncière au locataire soit un usage pour les baux des emplacements de bonne commercialité et que les éléments de référence concernent des baux qui mettent à la charge du locataire le coût de la taxe foncière.

En l’espèce, l’article 12.2 du bail oblige le preneur à rembourser au bailleur l’impôt foncier afférent aux lieux loués, sans contrepartie.

C’est donc à juste titre que le premier juge, conformément à l’avis de l’expert judiciaire, a procédé à un abattement de 2035 ' sur la valeur locative, cette somme correspondant selon l’expert au montant de la taxe foncière refacturée à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France.

3-2 Sur l’abattement au titre de l’assurance souscrite par le bailleur

Les conclusions de la société Buroboutic comportent une contradiction. En effet, la société Buroboutic soutient que l’abattement n’est pas justifié au motif que la refacturation de la prime d’assurance est une clause usuelle en matière de bail commercial mais le calcul de la valeur locative qu’elle demande à la cour de retenir comporte un 'abattement refacturation partielle prime d’assurance'.

L’assurance souscrite par le bailleur incombe normalement à celui-ci. Le transfert de cette charge au locataire, sans contrepartie, constitue, en application de l’article R. 145-8 du code de commerce, un facteur de diminution de la valeur locative.

En l’espèce, l’article 7.1 du bail met à la charge du preneur non seulement d’assurer les locaux loués mais également de rembourser au bailleur une quote-part des primes d’assurance qu’il devra payer à l’effet de souscrire une assurance pour l’immeuble, sans contrepartie.

C’est donc à juste titre que le premier juge, conformément à l’avis de l’expert judiciaire, a procédé à un abattement de 200 ' sur la valeur locative, étant observé que dans son calcul de la valeur locative, la société Buroboutic retenait un abattement de 561 ' au titre de la refacturation au preneur de l’assurance du bailleur.

3-3 Sur l’abattement au titre des charges

Si les parties peuvent décider de mettre à la charge du preneur la totalité des charges de copropriété, il n’en demeure pas moins que les charges non locatives incombent au bailleur et que leur transfert au preneur, sans contrepartie, constitue, en application de l’article R. 145-8 du code de commerce, un facteur de diminution de la valeur locative.

En l’espèce, l’article 13.1 du bail oblige le preneur à rembourser au bailleur, sans contrepartie, 'toutes charges acquittées par ce dernier et afférentes aux lieux loués et spécialement toutes fournitures et prestations relatives à l’usage, l’entretien et à l’administration des parties communes qui comprendront entre autres, les primes d’assurances, gardiennage, nettoyage, dépenses de ravalement, éclairage, chauffage, les honoraires d’administration ou de gérance de l’immeuble, sans que cette énumération soit exhaustive ou postule l’existence des éléments mentionnés.'

Certes, comme le soutient la société Buroboutic, l’expert judiciaire n’a pas expliqué le montant de 2754 ' qu’il retient au titre de cet abattement. Mais, ce montant, comme le relève la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France, s’évince des pièces produites aux débats. Ce montant correspond, selon le relevé de charges arrêté au 30 juin 2017 adressé par le syndic de la copropriété à la société Buroboutic, à la différence entre les charges totales de copropriété facturées à la bailleresse et les charges récupérables.

Contrairement à ce que soutient la société Buroboutic, il résulte des pièces produites aux débats qu’elle refacture à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France la totalité des charges de copropriété et pas seulement les charges de copropriété récupérables et que la part non récupérable des charges de copropriété incluent des charges non-locatives qui incombent normalement au bailleur.

Au vu de ces éléments, c’est à raison que le premier juge a retenu, conformément à l’avis de l’expert judiciaire, un abattement de 2754' au titre des charges non locatives refacturées à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France.

3-4 Sur l’abattement au titre des travaux effectués par le preneur

L’article 3-4 du bail stipule que le preneur est obligé 'de laisser en bon état d’entretien en cas de départ du preneur en cours de bail ou en fin de bail tous travaux, soit de finition effectués notamment à la prise de possession, soit d’amélioration, d’aménagement, ,de modification ou de réparation, le tout devant bénéficier au bailleur par voie d’accession en fin de bail sans indemnité d’aucune sorte, à moins que le bailleur n’exige la remise des lieux en leur état initial.'

Comme cette clause laisse au bailleur une option entre l’accession des travaux effectués par le preneur et la remise des lieux en leur état initial, l’accession ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles entre les parties et non en fin de bail comme soutenu par la société Buroboutic.

En l’absence d’accession en fin de bail, les travaux d’amélioration effectués par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France n’ont pas à être pris en compte dans la détermination de la valeur locative.

Par ailleurs, les travaux de mise en conformité qui incombent au bailleur en vertu de son obligation de délivrance constituent un facteur de diminution de la valeur locative, en application de l’article R. 145-8 du code de commerce, lorsque leur charge a été supportée par le preneur.

En l’espèce, il est acquis que la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France a effectué des travaux au cours du bail à renouveler, à ses frais : mise à la marque de la façade en 2012, retrait des peintures au plomb, remplacement des revêtements de sol, peinture et faux-plafond, mises aux normes PMR, rénovation du système de CVC, remplacement d’une partie des cloisonnements en 2017 et 2018.

Ces travaux s’analysent pour partie en des travaux de mise en conformité incombant au bailleur dont la charge a été tranférée au preneur et pour partie en des travaux d’amélioration qui n’ont pas à être pris en considération dans la détermination de la valeur locative faute d’accession en fin de bail.

C’est donc à raison que le premier juge a retenu un abattement sur la valeur locative à raison de ces travaux.

Toutefois, sans justificatif du montant des travaux effectués par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France, l’abattement de 10 % retenu par le premier juge apparait excessif. Il sera plus justement retenu un abattement de 5 %.

3-5 Sur la majoration au titre de l’autorisation de sous-louer le lot n° 2

Par avenant du 28 décembre 2011, le bailleur a autorisé la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France à sous-louer la partie des locaux loués à usage d’habitation (le lot n° 2), à condition que l’ensemble des lieux loués continuent à former un tout indissociable et indivisible de sorte qu’en cas de sous-location partielle, les sous-locataires ne pourront acquérir aucun droit direct au renouvllement ou au maintien dans les lieux à l’encontre du bailleur.

Cet avenant précise que l’autorisation de sous-location n’est ni cessible ni transmissible à un éventuel cessionnaire ou successeur et que le preneur s’engage, à l’expiration ou résiliation du bail principal à rendre les locaux sous-loués libres de toute occupation, sauf accord exprès du bailleur pour maintenir le sous-locataire présent à ce moment-là.

Il n’est pas démontré que cette autorisation constitue un avantage commercial particulier consenti par le bailleur à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France justifiant une majoration de la valeur locative, étant observé que la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France n’avait pas besoin de la partie des locaux loués à usage d’habitation pour l’exploitation de son activité.

4- Sur le prix du bail renouvelé :

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le prix du bail renouvelé, à effet du 1er avril 2018 est fixé à :

— valeur locative de la partie des locaux à usage commercial : 145m²p x 700' = 101.500 '

— valeur locative de la partie des locaux à usage d’habitation : + 16.704 '

— abattement au titre de la taxe foncière : – 2.035 '

— abattement au titre de l’assurance du bailleur : – 200 '

— abattement au titre des charges non-locatives : – 2.754 '

— abattement au titre des travaux : 5/100 x (101.500 + 16704 – 2035 – 200 – 2754) = – 5661 '

soit 107.554 ' arrondis à 108.000 '.

En conséquence, le jugement entrepris est infirmé en ce qu’il a fixé à la somme anuelle de 102.000 ' en principal par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 entre la société Buroboutic et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France et le prix du bail renouvelé est fixé à 108.000 '.

5- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les parties avaient un intérêt partagé en première instance à ce que le juge soit saisi pour fixer le prix du bail renouvelé et ordonne une expertise. Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a partagé les dépens de première instance par moitié entre les parties qui incluent les frais d’expertise judiciaire.

En appel, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France ne succombe que partiellement. Il convient en conséquence de laisser à chaque partie la charge des dépens de la procédure d’appel qu’elle a exposés.

Par ailleurs, l’équité commande de rejeter les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Infirme le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris du 20 septembre 2023 (RG n° 20/04797- n° de minute 6) en ce qu’il a fixé à la somme annuelle de 102 000 euros en principal par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 entre la société Buroboutic et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et d’Ile-de-France portant sur des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 3], à Paris 5eme arrondissement,

Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris du 20 septembre 2023 en ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

Fixe à la somme annuelle de 108.000 euros (cent huit mille euros) en principal par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 entre la société Buroboutic et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 8] et d’Ile-de-France portant sur des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 3], à [Localité 9],

Y ajoutant,

Laisse à chaque partie la charge des dépens de la procédure d’appel qu’elle a exposés,

Rejette les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La greffière, Le président,