COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 25 SEPTEMBRE 2025

mm

N° 2025/ 287

Rôle N° RG 22/05729 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJIBX

Syndicat [Adresse 10]

C/

[G] [N]

[U] [N]

S.C.I. CASTIGLIONE

Compagnie d’assurance GROUPAMA SA

Compagnie d’assurance GROUPAMA MEDITERRANEE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES

SCP PETIT-BOULARD-VERGER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 24 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00131.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires ' [Adresse 10]' ,sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, la société CABINET BRUSTEL, SARL, ayant son siège social [Adresse 1], agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame [G] [N]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Julien GAUTHIER de la SELAS CABINET D’AVOCATS GAUTHIER, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [U] [N]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Julien GAUTHIER de la SELAS CABINET D’AVOCATS GAUTHIER, avocat au barreau de GRASSE

S.C.I. CASTIGLIONE, dont le siège social est [Adresse 2], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Compagnie d’assurance GROUPAMA, SA, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Hervé BOULARD de la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE

Compagnie d’assurance GROUPAMA MEDITERRANEE, dont le siège social est [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Hervé BOULARD de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Monsieur [U] [N] et son épouse Madame [G] [N], ci après les époux [N] ont pris à bail d’ habitation non meublée, pour une durée de 3 ans à compter du 15 novembre 2013, un appartement situé dans l’immeuble « [Adresse 11]. Ce logement de trois pièces de 69,73 m² compte, notamment, deux chambres à côté d’ un séjour avec cuisine américaine équipée. Il se trouve sous un appartement en toit terrasse.

L’ appartement où logeaient les époux [N] appartient à la SCI CASTIGLIONE ayant son siège [Adresse 3] à Bastia (20200) qui en a confié la gestion au cabinet CENTURY 21 Lafage Transaction.

Les époux [N] ont fait, le 21 janvier 2014, une première déclaration de sinistre pour un dégât des eaux affectant le plafond de la chambre d’ enfant de leur logement.

Le 15 avril 2014 , ils ont reçu un courrier du cabinet Lafage Transaction les informant que selon le syndic, les travaux d’étanchéité de nature à remédier aux causes des infiltrations avaient été exécutés et qu’ils pouvaient en conséquence faire réaliser les travaux de remise en état de la chambre endommagée, dans le cadre du dossier de sinistre.

Un constat d’ huissier du 8 juillet 2014 a confirmé la permanence des désordres malgré les réparations qui auraient été effectuées sur la terrasse située au-dessus de leur appartement. Il a été relevé, notamment, un taux d’humidité de 90 % à plusieurs endroits d’un mur de la chambre sinistrée.

Devant la persistance des désordres, les époux [N] ont, le 08 octobre 2014, saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice lequel, par ordonnance du 09 décembre 2014, a désigné un expert judiciaire en la personne de M [S] et condamné le bailleur à payer à ses locataires une somme provisionnelle de 2.000 euros à valoir sur le préjudice subi entre janvier 2014 et le 09 décembre de la même année. L’ expert judiciaire a rendu son rapport le 25 janvier 2016.

Les époux [N], qui ont quitté leur appartement en octobre 2016, ont, le 28 novembre 2016, saisi le Tribunal de Grande Instance de Nice en assignant la SCI CASTIGLIONE et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], instance à laquelle s’ est joint l’assureur GROUPAMA MEDITERRANEE, caisse d’ assurance mutuelle, en tant qu’ intervenant volontaire et en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires.

Par acte du 09 février 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] a assigné la société GROUPAMA SA, Holding qui gère et réassure les caisses régionales, et ses filiales, aux fins de voir celle-ci condamnée à le relever et garantir de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 14 septembre 2018.

Les époux [N] ont demandé au tribunal, au visa notamment des articles 1101, 1134, 1143, 1382 et 1719 du code civil, de':

CONDAMNER solidairement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la SCI CASTIGLIONE et, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], à leur verser une indemnité au titre du préjudice locatif et du préjudice de jouissance et d’ agrément qui ne pourra être inférieure à 11.000 euros, somme assortie de l’intérêt au taux légal à compter de l'

assignation.

CONDAMNER solidairement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la SCI CASTIGLIONE et, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], à leur verser, au titre des frais qu’ ils ont avancés pour couvrir les émoluments de l’ expert judiciaire ainsi que les honoraires de leur conseil durant la procédure d’ expertise, la somme de 11.000 euros arrêtée au jour de leurs écritures, somme assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’ assignation.

CONDAMNER solidairement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la SCI CASTIGLIONE et, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à leur verser au titre du préjudice moral distinct inhérent à cette situation une somme qui ne pourra être inférieure à 5.000 euros, somme assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’ assignation.

DÉDUIRE des demandes de condamnation susvisées la somme de 2.000 euros déjà allouée aux époux [N] par le juge des référés et versée par la SCI CASTIGLIONE.

CONDAMNER solidairement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la SCI CASTIGLIONE et, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], à leur verser une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’ article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER les mêmes, sous la même solidarité, aux entiers dépens, tant d’instance que de référé, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et du constat d’ huissier du 8 juillet 2014, avec distraction au profit de M^e J. GAUTHIER sous sa due affirmation.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux motifs que d’ une part, la SCI CASTIGLIONE a manqué, à l’endroit des époux [N], à son obligation de délivrance conforme du bien loué à l’ usage auquel il était destiné, à savoir pour l’habitation, et ce durant une période de 17 mois, ce qui engage sa responsabilité contractuelle ; que, d’ autre part, les désordres constatés résultent d’ un défaut d’ entretien d’ une partie commune lequel incombe au syndicat des copropriétaires, ce qui engage la responsabilité délictuelle du syndicat.

La SCI CASTIGLIONE a demandé au tribunal de :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à la relever et garantir de toute condamnation qu’elle pourrait encourir au profit des époux [N], à quelque titre que ce soit, notamment pour réparation de quelque préjudice que ce soit, au titre de l’ artic1e 700 du code de procédure civile et au titre des dépens (en ce compris les frais d’ expertise).

En tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à lui verser les sommes suivantes

—  2.000 euros représentant le montant de la provision mise à sa charge par l’ ordonnance de référé du 9 décembre 2014,

—  6.000 euros au titre de la réparation du préjudice subi par elle en sa qualité de copropriétaire,

—  5.000 euros au titre de l’ article 700 du code de procédure civile ainsi qu’ aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Castracane sous sa due affirmation de droit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] a demandé au Tribunal , de :

DÉBOUTER à titre principal les époux [N] et la SCI CASTIGLIONE de l’ ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre lui sauf, à titre subsidiaire, à limiter les condamnations à 2.631,00 euros au titre du préjudice de jouissance des époux [N].

En toute hypothèse,

DÉBOUTER GROUPAMA et GROUPAMA MEDITERRANEE de leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre lui du fait de la nullité de la clause exonératoire de responsabilité pour imprécision.

CONDAMNER la compagnie d’assurances GROUPAMA à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui.

CONDAMNER tout succombant au paiement d’ une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’ article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

GROUPAMA SA et GROUPAMA MEDITERRANEE ont demandé au Tribunal de :

Vu la disposition de l’ article 1102 et suivants du code civil,

Vu les articles 327 et suivants du code de procédure civile,

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] de ses demandes à l’ encontre de GROUPAMA SA car elles ne sont pas fondées ni en fait ni en droit, GROUPAMA SA n’ étant pas l’ assureur de cette copropriété et, en conséquence, METTRE HORS DE CAUSE GROUPAMA SA.

ACCUEILLIR la demande d’ intervention volontaire de GROUPAMA MEDITERRANEE, assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], dans l’ instance diligentée par les époux [N].

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] de l’ intégralité de ses demandes formulées à l’ encontre de son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE car il ne rapporte pas la preuve des conditions nécessaires à la mobilisation des garanties.

En effet, les dommages proviennent d’ un défaut d''entretien des parties communes ainsi que de l’ absence de travaux permettant de mettre fin aux infiltrations ce qui constitue une exclusion de garantie ;

Sur le quantum,

LIMITER les indemnités allouées aux époux [N] aux sommes suivantes :

—  2.631 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  1.500 euros au titre des dispositions de 1'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTER les époux [N] de leurs autres demandes ainsi que des demandes

supérieures.

DÉDUIRE de ces sommes la somme de 2.000 euros déjà perçue en exécution de 1' ordonnance de référé,

LIMITER les indemnités allouées à la SCI CASTIGLIONE à la somme de 2.000 euros au titre de la provision versée dans le cadre de l’exécution de l’ ordonnance.

DÉBOUTER la SCI CASTIGLIONE de ses autres demandes.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à régler à GROUPAMA SA la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’ article 700 du code de procédure civile ainsi qu’ aux entiers dépens.

Par jugement du 24 février 2022, le tribunal judiciaire de Nice a’statué dans les termes suivants':

CONDAMNE le syndicat de copropriété du [Adresse 12] à verser à la SCI CASTIGLIONE deux mille euros (2 000 euros) en remboursement de la provision que celle-ci a réglée aux époux [N] à la suite de l’ordonnance du juge des référés du 09 décembre 2014 et neuf mille neuf cent vingt-cinq euros (9 925 euros) à Monsieur [U] [N] et à son épouse Madame [G] [N] au titre de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral. Ces sommes seront assorties de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’ assignation du 28 novembre 2016 ;

DÉBOUTE les époux [N] de leur demande d’ une somme de onze mille euros (11 000 euros) pour couvrir divers frais qu’ils ont engagés, ces derniers relevant des dispositions de l’ article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat de copropriété du [Adresse 12] de sa demande de voir GROUPAMA MEDITERRANEE le relever et garantir de ses condamnations ;

CONDAMNE le syndicat de copropriété du [Adresse 12] à verser à Monsieur [U] [N] et à son épouse madame [G] [N] une somme de trois mille cinq cents euros (3500 euros) sur le fondement de 1' article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat de copropriété du [Adresse 12] à verser à GROUPAMA SA une somme de mille cinq-cents euros (1 500 euros) sur le fondement de l’ article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

FAIT MASSE de l’ensemble des dépens, tant d’instance que de référé , en ce compris le coût de l’ expertise judiciaire, et CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à les régler, dépens qui seront recouvrés conformément à l’ article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens le tribunal a retenu les motifs suivants':

— Il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 25 janvier 2016 que l’ appartement des époux [N] a subi un dégât des eaux qui a endommagé le plafond et le mur d’une chambre sur une surface d’environ 4m et ce pendant une période de 17 mois, du 21 janvier 2014 date de l’ apparition de la première infiltration au 08 juin 2015 date de la remise en service de la chambre en question.

— Selon ce rapport, la valeur locative de la chambre, dont la superficie représente 14,74 % de celle de l’ appartement, est, en se basant sur le loyer mensuel de 1.050 euros : 1.050 x 17 x 14,74 % = 2.631 euros et la perte de jouissance estimée est basée sur les fonctionnalités de l’ appartement de la manière suivante : 1.050 x 17 /6 = 2.975 euros.

— Pour autant, un calcul de proportionnalité n’ est pas satisfaisant car un appartement fait un tout et l’empêchement d’ en utiliser une partie constitue un désagrément supérieur à la superficie inutilisable. En effet, avec une seule chambre, l’appartement n’ a plus la même utilité pour le locataire. Le détriment subi par les époux [N] sera donc estimé à la moitié du loyer mensuel et leur préjudice de jouissance et d’ agrément sera donc établi à (1050/2) x 17 = 8.925 euros.

Par ailleurs, étant obligés de condamner une pièce pour vivre dans des conditions inconfortables pendant 17 mois, les époux [N] ont subi un préjudice moral qui sera réparé par des dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros.

— Sur la responsabilité du bailleur à l’ endroit des époux [N]

L’ article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’i1 s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

et l’ article 1720 du code civil ajoute

«'Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives '' ;

L’ article 6 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précisant

«' Le bailleur est tenu (. . .)

c)D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués'»

— Les époux [N] invoquent la responsabilité contractuelle de leur bailleur dans le cadre de la loi de 1989 régissant leur bail. De fait, le bailleur doit fournir en permanence au preneur un appartement pouvant servir à l’ usage prévu. Il s’agit d’une obligation de résultat et non seulement de moyen. Cela n’a pas été le cas pendant 17 mois. De ce fait, la SCI CASTIGLIONE est responsable contractuellement du préjudice subi par les époux [N].

— Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’ endroit des époux [N]

— Aux termes de l’article 1240 du code civil,

«'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ''

Et 1' article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

«La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi ( )

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’ immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

— Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'».

— Les époux [N] invoquent la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] pour le préjudice qu’ils ont subi.

— Pour être mise en 'uvre, la responsabilité requiert un fait générateur, un préjudice et un lien de causalité. Le préjudice a été établi. Le fait générateur et le lien de causalité ressortent, quant à eux, du rapport d’expertise qui précise que les désordres résultaient d’ un défaut dans 1'étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble. Il ajoute que ces désordres avaient pour origine un vieillissement naturel des matériaux constitutifs de l’ étanchéité de la terrasse de l’immeuble et que la persistance de ceux-ci pouvaient être assimilée à une négligence dans l’entretien des ouvrages.

La responsabilité délictuelle du syndicat de copropriété [Adresse 12] à l’ endroit du tiers que sont les époux [N] est établie.

— Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’endroit de la SCI CASTIGLIONE

— Selon le dernier alinéa de l’ article 14 de la loi du 10 juillet 1965 déjà cité, «[9] syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'»

— La SCI CASTIGLIONE demande que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] la relève et la garantisse de toute condamnation qu’ elle pourrait encourir au profit des époux [N] à quelque titre que ce soit. Or, la négligence du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] relevée par le rapport d’ expertise a causé un double préjudice à la SCI CASTIGLIONE : d’ une part une dégradation de l’appartement de ce copropriétaire, point qui n’ est pas dans l’ affaire et, d’ autre part, la nécessité, pour cette dernière, de réparer le préjudice causé à son locataire.

— La responsabilité du syndicat de copropriété [Adresse 12] à l’ endroit de la SCI CASTIGLIONE est établie.

— Le syndicat de copropriété [Adresse 12] sera condamné à payer 100% des sommes ainsi allouées aux époux [N], la SCI CASTIGLIONE étant donc libérée de son obligation in solidum.

— Les époux [N] ayant déjà perçu une somme provisionnelle de 2.000 euros de la part de la SCI CASTIGLIONE à la suite de l’ ordonnance du juge des référés du 9 décembre 2014, des 8.925 + 3.000 euros à verser par le syndicat de copropriété [Adresse 12], 2.000 euros seront attribués à la SCI CASTIGLIONE et le reliquat de 9.925 euros aux époux [N].

— Sur le remboursement de divers frais de procédure aux époux [N]

— Les époux [N] réclament une somme de 11.000 euros au titre des frais avancés par ces derniers pour couvrir les émoluments de l’ expert judiciaire ainsi que les honoraires de leur conseil durant la procédure d’expertise et ils réclament également une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’ article 700 du code de procédure civile.

— Ces deux demandes concernent les mêmes frais irrépétibles et dépens et sont pris en charge par les dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile.

— En conséquence, les époux [N] seront déboutés de leur demande d’ une somme de 11.000 euros, leurs frais irrépétibles seront en revanche couverts par l’ attribution de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 et par le paiement des dépens par leurs contradicteurs.

— Sur la mise en cause de GROUPAMA SA

— Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] reconnaît, dans ses écritures, avoir mis en cause par erreur GROUPAMA SA qui n’ est en rien dans l’affaire. Il abandonne donc ses demandes à l’ égard de cette compagnie d’ assurances qui sera mise hors de cause.

— Sur la demande envers GROUPAMA MEDITERRANEE

— GROUPAMA MEDITERRANEE, intervenante volontaire dans cette affaire, du fait de l’ erreur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] qui avait assigné à tort GROUPAMA SA. L’ intervention volontaire est devenue inutile du fait de la mise en cause directe de GROUPAMA MEDITERRANEE par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13]

— Aux termes de l’ article L. 113-1 du code des assurances :

«Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de 1'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. ''

— En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] demande à être relevé et garanti de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui par son assureur.

Il précise que GROUPAMA MEDITERRANEE est 1' assureur de la copropriété et que le contrat qui les lie stipule que sont garanties : «'Les infiltrations accidentelles : au travers des éléments de couvertures des bâtiments, des terrasses, des loggias et balcons formant terrasses…'».

— GROUPAMA MEDITERRANEE fait valoir que son contrat vise, au chapitre exclusions : « Les dommages provenant d’un défaut d’ entretien et de réparations indispensables…'».

— Or, cette clause ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées. Elle n’ est donc ni formelle ni limitée et ne peut ainsi recevoir application en raison de son imprécision.

— L’assureur prétend également que le syndicat de copropriété du [Adresse 12] aurait dû mettre en cause la société 06 ETANCHE et que, à défaut d’ avoir procédé ainsi, le syndicat aurait été défaillant dans le cadre de ses recours.

— Or, la société 06 ETANCHE est intervenue pour tenter de réparer les fuites et elle n’est pas à 1' origine des désordres constatés. Elle ne peut donc être mise en cause dans cette affaire.

— Pour autant, les condamnations touchant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] ne concernent pas la réfection des locaux mais la réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral des locataires. Or, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] n’ excipe pas d’ un contrat visant spécifiquement la couverture de ces préjudices. Il ne justifie donc pas sa demande.

Par déclaration du 19 avril 2022, Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] a relevé appel de ce jugement.

L’ ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES':

Vu les conclusions du SDC [Adresse 12] en date du 12 septembre 2022 tendant à':

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article L113-1 du Code des assurances,

Vu la jurisprudence,

A titre principal,

Recevoir le syndicat des copropriétaires « [Adresse 10]'» en son appel et le déclarer bien fondé ;

Réformer la décision du Tribunal judiciaire de NICE du 24 février 2022 en ce qu’elle':

« CONDAMNE le syndicat de copropriété du [Adresse 12] à verser à la SCI CASTIGLIONE deux mille euros (2000 euros) en remboursement de la provision que celle-ci a réglée aux époux [N] à la suite de l’ordonnance du juge des référés du 09 décembre 2014 et neuf mille neuf cent vingt-cinq euros (9925euros) à Monsieur [U] [N] et à son épouse Madame [G] [N] au titre de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral.

Ces sommes seront assorties de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2016 ;

DEBOUTE le syndicat de copropriété du [Adresse 12] de sa demande de voir GROUPAMA MEDITERRANEE le relever et garantir de ses condamnations ;

CONDAMNE le syndicat de copropriété du [Adresse 12] à verser à Monsieur [U] [N] et à son épouse Madame [G] [N] une somme de trois mille cinq cents euros (3500 euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE le syndicat de copropriété du [Adresse 12] à verser à GROUPAMA SA une somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

FAIT MASSE de l’ensemble des dépens, tant d’instance que de référé, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et CONDAMNE le syndicat de copropriété du [Adresse 12] à les régler, dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Statuant à nouveau :

DEBOUTER de toute demande de condamnation au préjudice de jouissance qui serait supérieure à 2.631 euros ;

Débouter les parties de leur demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance ;

Débouter l’ensemble des parties de leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] plus amples ou contraires ;

Condamner la compagnie d’assurance GROUPAMA MEDITERRANEE à relever et garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui.

Condamner tout succombant au paiement d’une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, et aux entiers dépens.

Il fait valoir notamment les moyens et arguments suivants':

— Il s’est montré diligent et a entrepris toutes les démarches nécessaires pour faire cesser les désordres affectant l’appartement dont est propriétaire la SCI CASTIGLIONE

— Le temps pris pour les réparations n’a été que la conséquence des difficultés à localiser et réparer la fuite, mais ce temps n’est certainement pas une négligence fautive. Le syndicat ne nie pas que dans cette hypothèse sa responsabilité est engagée, en revanche, cette responsabilité ne saurait découler d’une faute par négligence comme l’a indiqué à tort le tribunal, mais bien d’une responsabilité sans faute, découlant de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

— GROUPAMA MEDITERRANEE sollicitait du concluant qu’il rapporte la preuve de sa demande dirigée contre lui.

— La convention liant le syndicat à son assureur, prévoit parfaitement la prise en charge des dégâts des eaux et notamment en page 11 dudit contrat :

« Les infiltrations accidentelles :

Au travers des éléments de couvertures des bâtiments, des terrasses, des loggias et balcons formant terrasses’ »

— Or , le sinistre trouve son origine sur le toit terrasse de l’immeuble.

— La copropriété était donc manifestement assurée pour ce risque par GROUPAMA MEDITERRANEE.

— Le Tribunal a pourtant retenu, sans que GROUPAMA MEDITERRANEE ne soulève cet argument, que les condamnations concernaient « le préjudice de jouissance et le préjudice moral des locataires. » et que le syndicat n’excipait pas d’un contrat visant spécifiquement la couverture de ces préjudices et qu’il ne justifiait pas de sa demande.

— Or, les conditions particulières du contrat d’assurance prévoyaient expressément :

« Recours des locataires et trouble de jouissance. »

— GROUPAMA soutient toujours que le concluant ne fonde pas ses demandes. Pourtant les conclusions du syndicat font bien état des dispositions de l’article L 113-1 du code des assurances.

— En application de l’article L 113-1 du code des assurances, la clause exonératoire de responsabilité pour vétusté est nulle et inapplicable comme ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées. »

— L’assureur considère que le syndicat aurait dû mettre en cause la société 06 ETANCHE et qu’à défaut d’avoir procédé ainsi le syndicat aurait été défaillant dans le cadre de ses recours.

— Or, le syndicat a tout mis en 'uvre dès qu’il a été informé des désordres pour les faire cesser. L’expert relève en page 21 de son rapport « Je confirme également que, pendant l’ expertise judiciaire, la copropriété a réagi efficacement et a fait réaliser les travaux ».

— L’origine des infiltrations d’eau est parfois très complexe à déterminer. Ainsi les interventions de la société 06 ETANCHE ont eu lieu avant l’expertise et pendant l’Expertise et même sous le contrôle de l’Expert, l’origine n’a été déterminée qu’après plusieurs mois. 06 ETANCHE est certes intervenue à 5 reprises entre l’origine du sinistre et le 1er accedit, mais il aura fallu 5 réunions à l’Expert sur place du 18 février 2015 au 25 septembre 2015 pour résoudre les causes de ce sinistre.

— Dans son compte rendu du 10 mars 2015 (Page n°21 du rapport d’expertise), l’Expert indique : « Ce test d’eau ne permet pas de définir la localisation de la pénétration de l’eau sous l’étanchéité. Diverses origines restent plausibles’ ». Ce qui démontre la difficulté qu’il y avait à trouver l’origine du sinistre.

— La cause du sinistre n’est pas l’intervention de 06 Étanche. Cette dernière est venue pour réparer, ce n’est pas elle qui a causé le dommage. En conséquence aucun défaut de diligence ne peut être reproché au syndicat,

Vu les conclusions du 20 septembre 2022 des époux [N] tendant à':

Vu les articles 53 et suivants du code de procédure civile, 750 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 1101 et suivants du code civil,

Vu les articles 1134 et suivants du code civil,

Vu les articles 1143 et suivants du code civil,

Vu les articles 1382 et suivants du code civil,

Vu les articles 1719 et suivants du code civil,

Vu les articles 6 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

CONFIRMER dans l’ ensemble de ses dispositions le jugement n°149/2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de NICE le 24 février 2022, A L’EXCEPTION de ce qu’ il a écarté les demandes d’ indemnisation formulées par Madame [G] [N] et par Monsieur [U] [N] au titre de la perte locative, et pour partie au titre du préjudice moral distinct inhérent à la situation subie par ces derniers,

REFORMER et STATUANT A NOUVEAU sur ces deux seuls points :

CONDAMNER solidairement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle la SCI CASTIGLIONE et sur le fondement de la responsabilité délictuelle le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à verser à Madame [G] [N] et à Monsieur [U] [N] une indemnité au titre de la perte locative d’ un montant de 3.000 euros telle que fixée par l’ expert judiciaire,

CONDAMNER solidairement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle la SCI CASTIGLIONE et sur le fondement de la responsabilité délictuelle le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à verser à Madame [G] [N] et à Monsieur [U] [N] au titre du préjudice moral distinct inhérent à cette situation, une somme qui ne pourra être inférieure à 5.000 euros, somme assortie de l’ intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’ acte introductif d’instance en date du 28 novembre 2016,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et la SCI CASTIGLIONE ainsi que toute autre partie succombante de l’ ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires à celles formulées par Monsieur [U] [N] et à son épouse Madame [G] [N],

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et la SCI CASTIGLIONE à payer aux consorts [N] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’ article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’ aux entiers dépens en ce compris les dépens de première instance, la décision attaquée devant être confirmée sur ce point, ces derniers distraits au profit de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD IUSTON, avocats inscrits au Barreau d’AIX EN PROVENCE.

Les concluants font valoir notamment que':

— Les dommages subis trouvent leur origine dans les parties communes de la copropriété.

— Les désordres sont la conséquence d’un défaut d’entretien ou d’une négligence dans l’entretien des parties communes, obligation d’entretien qui pèse sur le syndicat.

— L’apparition des désordres, l’ incapacité de la copropriété à gérer des travaux de recherche de fuite pour mettre fin aux dommages subis par les époux [N] en confiant ces travaux à une entreprise incapable de répondre à la mission confiée, la durée effective des désordres sont autant de facteurs aggravants qui viennent renforcer la faute de l’appelant.

— selon les échos qu’en ont les concluants, les problèmes d’infiltrations au niveau de la terrasse du dernier étage étaient toujours d’actualité en 2020, l’assemblée générale des copropriétaires ayant voté une enveloppe de travaux de 125420 euros le 24 septembre 2020

— Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent'; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée'; d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

— Le bailleur doit faire toutes les réparations nécessaires pour rendre la chose louée propre à l’usage auquel elle était destinée dans la convention des parties.

— La SCI CASTIGLIONE a manqué à cette obligation et ne peut se retrancher derrière le syndicat des copropriétaires pour s’exonérer de sa responsabilité.

— L’évaluation des préjudices subis par les époux [N] doit se faire en considération des éléments suivants':

la perte locative , soit la valeur locative affectée à la chambre rendue inutilisable et qui était occupée par un jeune enfant de deux ans auquel les concluants ont dû laisser leur chambre pour s’installer dans le salon pendant 17 mois. Cette valeur a été calculée par l’expert. Elle est de 3000,00 euros

La perte de jouissance et d’ agrément subie telle que calculée par le tribunal, soit la somme de 8925,00 euros.

Le préjudice moral, inhérent à cette situation qui ne peut être inférieur à 5000,00 euros.

Vu les conclusions notifiées par GROUPAMA le 14 décembre 2023 tendant à':

Vu les dispositions des articles 1102 et suivants du Code civil,

Vu les articles 327 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Sur les erreurs matérielles contenues dans le jugement,

METTRE HORS DE CAUSE GROUPAMA SA,

DIRE ET JUGER BIEN FONDEE LA DEMANDE D’ INTERVENTION VOLONTAIRE de GROUPAMA MEDITERRANEE, assureur du syndicat des copropriétaires de l’ [Adresse 8],

Sur le fond.

Vu les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1353 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 1102 et suivants du Code civil,

Vu les dispositions de l’article L. 112-6 du Code des assurances,

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à l’encontre de GROUPAMA MEDITERRANEE, considérant que sa demande n’ était fondée ni en fait, ni en droit,

DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] ne rapporte pas la preuve des conditions nécessaires à la mobilisation des garanties,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] de l’ intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de son assureur, GROUPAMA MEDITERRANEE,

DIRE ET JUGER que les dommages proviennent d’un défaut d’entretien des parties communes ainsi que de l’absence de travaux permettant de mettre fin aux infiltrations,

DIRE ET JUGER que ce fait constitue une exclusion de garantie,

DIRE ET JUGER que les garanties GROUPAMA MEDITERRANEE ne sont pas mobilisables,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] de l’ intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de son assureur, GROUPAMA MEDITERRANEE,

Sur le quantum

INFIRMER LE JUGEMENT DEFERE,

LIMITER les indemnités allouées à Madame [G] [N] et Monsieur [U]

[N] aux sommes suivantes :

—  2.631 Euros au titre du préjudice de jouissance,

—  1.500 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTER Madame [G] [N] et Monsieur [U] [N] de leurs autres demandes, ainsi que les demandes supérieures,

DEDUIRE de ces sommes la somme de 2.000 Euros déjà perçue en exécution de

1'ordonnance de référé,

LIMITER les indemnités allouées à la SCI CASTIGLIONE à la somme de 2.000 Euros au titre de la provision versée dans le cadre de l’exécution de l’ordonnance,

DEBOUTER la SCI CASTIGLIONE de ses autres demandes,

DIRE ET JUGER les limites contractuelles applicables et opposables aux tiers,

Vu les dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à régler à

GROUPAMA SA la somme de 2.500 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, ainsi que l’ ensemble des frais générés au titre du droit d’encaissement dû à l’huissier de justice qui sera chargé du recouvrement de la créance, en ce y compris le Droit Proportionnel article 10.

GROUPAMA SA rappelle qu’elle est une holding et non l’assureur de la copropriété'; que le tribunal a motivé sa mise hors de cause mais n’a pas statué en ce sens dans le dispositif de sa décision. Elle sollicite en conséquence la rectification du jugement sur ce point.

GROUPAMA MEDITERRANEE indique qu’elle est intervenue volontairement en première instance en qualité d’assureur de la copropriété et n’a pas été assignée'; qu’ en conséquence le tribunal ne pouvait déclarer l’intervention volontaire de la concluante inutile, qu’il convient de déclarer l’intervention volontaire de GROUPAMA MEDITERRANEE recevable.

Au fond, elle soutient que la garantie souscrite n’est pas mobilisable, aux motifs que':

— Les dommages découlent d’un défaut d’entretien des parties communes et sont donc exclus de la garantie. L’immeuble a été construit en 1959 et le complexe d’étanchéité de la terrasse n’a jamais été repris avant le sinistre. La véranda du copropriétaire [I] a été posée sur ce complexe d’étanchéité il y a 30 ans.

— Le défaut de diligence du syndicat des copropriétaires est encore confirmé par le fait que les désordres se sont aggravés manifestement du fait de l’absence de diligences du syndic. Les désordres sont apparus le 21 janvier 2014. A cette date le sinistre ne se manifestait que faiblement par des micro fissures au mur. Avec le temps, des zones d’humidité sont apparues et ont fini par s’étendre jusqu’au plafond. En avril 2014 une humidité de 90 % a été mesurée sur le mur.

— Le défaut de diligence du syndicat des copropriétaires est confirmé par l’absence de mise en cause de la société 06 ETANCHE. Le syndicat a été défaillant dans ses recours.

— Le tribunal a surévalué le préjudice de jouissance.

— L’indemnisation des frais avancés, distinctes des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ne se justifie pas.

— Le préjudice moral n’est justifié par aucune pièce.

— En tout état de cause, la franchise d’assurance d’un montant de 1373,80 euros est opposable au porteur de la police d’assurance ou au tiers qui en sollicite le bénéfice.

Vu les conclusions notifiées le 20 août 2023 par la SCI CASTIGLIONE tendant à':

Vu l’article 954 alinéa 3 du Code de procédure civile,

DECLARER irrecevables les demandes de débouté de la SCI CASTIGLIONE formées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [7] dans le seul dispositif de ses conclusions, faute de la moindre critique du jugement du chef de la responsabilité et à défaut de toute motivation dans le corps de ses conclusions.

Au surplus,

CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [7] reconnaît être responsable du sinistre subi dans l’appartement loué par les époux [N] et lui en donner acte.

Vu l’article 562 du Code procédure civile,

Vu les conclusions d’appel incident des époux [N] sollicitant exclusivement la

réformation du jugement sur le rejet de leurs demandes d’indemnisation au titre de la perte locative et pour partie au titre du préjudice moral.

CONSTATER que les époux [N] sollicitent expressément pour le surplus la confirmation du jugement et donc, par là même, la responsabilité exclusive du Syndicat des copropriétaires.

CONSTATER que l’appel incident des époux [N] ne porte donc en aucune manière sur la question de la responsabilité et que, sur ce point, la dévolution n’a pas joué.

DECLARER en conséquence radicalement irrecevables les demandes formées par les époux [N] à l’encontre de la SCI CASTIGLIONE.

En tout état de cause, à défaut d’être déclarés irrecevables,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [7] et les époux [N] des fins de leurs appels respectifs.

DIRE ET JUGER que la SCI CASTIGLIONE et son mandataire le Cabinet Century 21 Lafage Transaction n’ont commis aucune faute dans le cadre de leurs relations contractuelles et locatives avec les époux [N] ;

DIRE ET JUGER que la SCI CASTIGLIONE n’a pas engagé sa responsabilité

contractuelle à l’encontre des époux [N];

DIRE ET JUGER que le syndicat de copropriétaires de la résidence [7] est seul responsable des conséquences du dégât des eaux à l’origine du préjudice subi par les époux [N] et par la SCI CASTIGLIONE.

CONFIRMER le jugement entrepris à l’exception du débouté de la concluante concernant ses demandes formées au titre de son préjudice moral et au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REFORMANT le jugement de ces deux chefs susvisés et statuant à nouveau, CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à payer à la SCI CASTIGLIONE une somme de 6.000 euros à titre de dommages intérêts au titre de son préjudice moral ainsi qu’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en première instance.

Subsidiairement, pour le cas où par impossible, la SCI CASTIGLIONE devait se trouver condamnée à indemniser les époux [N], à quelque titre que ce soit,

CONDAMNER dans ce cas le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à relever et garantir la SCI CASTIGLIONE de toutes sommes pouvant être mises à sa charge en principal, intérêts, dommages intérêts et indemnité d’ article 700 du Code de procédure civile et dépens.

En tout état de cause,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à payer à la SCI CASTIGLIONE une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour l’instance d’appel et à supporter les dépens.

MOTIVATION':

Sur l’intervention de la caisse d’assurance mutuelle GROUPAMA MEDITERRANEE':

GROUPAMA MEDITERRANEE est intervenue volontairement en première instance en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et n’a pas été assignée. Le tribunal a estimé inutile de se prononcer sur la recevabilité de son intervention au motif qu’elle aurait été «'mise en cause directement par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12]'». Or le syndicat des copropriétaires confirme lui-même que GROUPAMA MEDITERRANEE est intervenue volontairement à l’instance.

En sa qualité d’assureur de la copropriété, GROUPAMA MEDITERRANEE avait bien intérêt et qualité à intervenir en première instance, afin de défendre ses droits, sa garantie étant susceptible d’être recherchée.

Il convient ainsi de la déclarer recevable en son intervention et de compléter le jugement en ce sens.

Sur la mise hors de cause de la SA GROUPAMA':

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] a assigné en intervention forcée la SA GROUPAMA qui est une holding gérant notamment les caisses mutuelles régionales. Elle intervient également comme organisme de réassurance de ces caisses. Elle n’est pas l’assureur de la copropriété et aucune des parties ne forme de demande à son encontre.

Il convient dès lors de la mettre hors de cause.

Sur la saisine de la cour':

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

'

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

'

Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement.

Les époux [N] sollicitent la confirmation du jugement dans l’ ensemble de ses dispositions sauf en ce qu’ il a écarté leurs demandes d’ indemnisation au titre de la perte locative, et pour partie au titre du préjudice moral distinct inhérent à la situation subie par ces derniers. Ils sollicitent en conséquence la réformation du jugement sur ces deux seuls points.

Toutefois, ils ne demandent pas l’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné uniquement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à leur verser des dommages et intérêts.

N’ayant pas formulé de demande d’infirmation du jugement de ce chef, ils ne peuvent formuler de prétentions tendant à voir condamner solidairement la SCI CASTIGLIONE, sur le fondement de la responsabilité contractuelle à leur payer, solidairement avec le syndicat des copropriétaires, les sommes qu’ils réclament. La cour n’est donc pas valablement saisie des prétentions dirigées contre la SCI CASTIGLIONE qu’elle n’est pas tenue d’examiner.

Par ailleurs , les conclusions de GROUPAMA MEDITERRANEE et de la SCI CASTIGLIONE contiennent des demandes de «'dire et juger'» et «'constater'» lesquelles ' s’analysent’ en rappels’ de moyens et ne constituent pas des prétentions qui saisissent la cour au sens de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur les désordres subis par les époux [N]':

Il ressort du rapport d’expertise les éléments d’appréciation suivants':

Les désordres touchent une chambre de l’appartement [N]. Seul le mur Est et le plafond sont affectés. Le mur présente une altération du revêtement localisée sur une zone verticale à proximité de la façade sur toute la hauteur. Les désordres forment des zones éparses de détérioration de la peinture jusqu’à environ 30 cm de diamètre. Sur quelques unes de ces zones, où la peinture a disparu, le mur est apparent et a été dégradé laissant même apparaître un petit orifice. La zone des désordres s’étend sur une surface de 4m².

Les désordres sont apparus le 21 janvier 2014 date de la déclaration de sinistre. A cette date, le sinistre ne se manifestait que faiblement par des micro fissures au mur'; puis progressivement avec le temps, des zones d’humidité sont apparues et ont fini par s’étendre jusqu’au plafond. En avril 2014, une humidité de 90 % a été constatée. Lors des intempéries l’eau goutte au mur, alors qu’à l’occasion des mises en eau de la terrasse supérieure, l’eau coule par le mur. Les désordres n’ont pas affecté d’autres fonctionnalités de la chambre ( pas d’atteinte à l’électricité, à l’ouverture des portes et fenêtres , à l’adhérence du sol). La chambre avait été vidée de ses meubles par Mme [N] considérant qu’elle n’était plus habitable . L’expert a constaté l’absence de meubles lors de son premier accedit puis la remise des meubles lors de la réunion du 22 septembre 2015, après travaux.

Les investigations ont permis de montrer que les désordres proviennent d’un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble situé sur la terrasse privative de M [I], à l’ Ouest de la véranda de ce dernier.

Les désordres trouvent leur origine dans une partie commune, l’étanchéité située sous une terrasse à accès privatif, les désordres génèrent une pénétration des eaux d’intempéries qui pénètrent le mur de la copropriété et ressortent dans l’appartement [N].

Les désordres proviennent d’un vieillissement naturel des matériaux constitutifs de l’étanchéité de la terrasse de l’immeuble. Toutefois la persistance des désordres depuis leur apparition peut être assimilée à une négligence dans l’entretien des ouvrages.

Les préjudices de la famille [N] ont pu prendre fin le 8 juin 2015, à la remise en service de la chambre, à l’issue de la remise au propre des enduits.

Les travaux de reprise de l’étanchéité pour remédier à la cause des désordres ont été envisagés selon trois options':

— une réfection complète de l’étanchéité de la terrasse, solution à l’efficacité certaine mais d’un coût élevé';

— La poursuite des investigations par destruction progressive du revêtement de la terrasse pour localiser la zone de percement de l’étanchéité pour ne réparer que cette zone'; solution coûteuse sans garantie de ne pas provoquer de nouveaux désordres';

— la réparation de l’étanchéité de la zone Nord Ouest de la terrasse à proximité de l’appartement [N], impliquant le démontage-remontage de la véranda [I], la destruction du carrelage et de l’étanchéité dans sa zone Nord Ouest et sa reconstruction , avec mise en eau de contrôle pour valider les travaux .

C’est cette troisième solution qui a été choisie par le syndicat et qui s’est révélée efficace. Son coût s’est établi à 3872,00 euros + 10016,05 euros TTC, selon les devis produits. Les travaux de reprise des embellissements de la chambre ont donné lieu à un devis de 1306,39 euros.

Il ressort du rapport d’expertise que les désordres sont indépendants du mode d’occupation de l’appartement par les époux [N]'; que le bailleur a bien suivi la relation avec le syndic pour que le désordre soit réparé'; que la copropriété a réagi à la déclaration de sinistre du 21 janvier 2014 en faisant intervenir l’entreprise 06 ETANCHE dès janvier 2014 ( établissement du premier devis) puis par une nouvelle demande de devis à cette même entreprise le 26 juin 2014. L’ expert retient que pendant l’expertise judiciaire, la copropriété a réagi efficacement et a fait réaliser les travaux. L’expert relève que 06 ETANCHE qui n’a pas su mettre en 'uvre une réparation efficace n’est pas dans la cause.

Selon les devis et factures communiqués à l’expert, cette entreprise est intervenue en mars 2014 pour reprendre l’étanchéité du joint de dilatation de la terrasse carrelée de M [I] au droit de la zone d’infiltration vers l’appartement [N], selon devis du 20 janvier 2014 établi avant même la déclaration de sinistre. Elle a établi un second devis daté du 28 mai 2014 de réparation de l’étanchéité de la terrasse à usage privatif de M [I] travaux qui auraient été réalisés en octobre 2014, mais qui n’auraient pas permis de mettre un terme aux infiltrations.

Les travaux de réparation de l’ étanchéité de la zone Nord Ouest de la terrasse ont été réalisés début juin 2015 par l’entreprise BATINORME, selon devis du 20 avril 2015.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires du PALAIS GEORGES V':

Le tribunal a retenu la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], en application de l’article 1240 du code civil, au motif que la persistance des désordres pouvait être assimilée à une négligence dans l’entretien de l’ouvrage.

Cependant, il ressort des correspondances échangées entre le syndic de la copropriété et le gestionnaire de l’appartement de la SCI CASTIGLIONE que la copropriété a été alertée le 15 janvier 2014 par le cabinet Century 21 sur l’existence d’infiltrations dans l’appartement [N]'; que son syndic a fait intervenir rapidement l’entreprise 06 ETANCHE qui a établi d’abord un diagnostic des travaux à entreprendre au niveau d’ un relevé d’étanchéité, au droit de la zone repérée comme étant à l’origine des infiltrations, sur la terrasse carrelée de l’appartement [I]'; qu’ un devis a été établi le 20 janvier 2014 et accepté le 22 janvier 2014, avec demande du syndic d’une intervention immédiate avant fin janvier, car M. [I] devait s’absenter tout le mois de février 2014'; que l’entreprise 06 ETANCHE n’a pu intervenir que début mars 2014'; que devant la persistance des désordres , malgré l’intervention de 06 ETANCHE, la copropriété a fait intervenir son architecte, ce que son syndic a rappelé au gestionnaire de la SCI CASTIGLIONE, par courrier recommandé du 11 juillet 2014. En l’état de la réapparition des infiltrations, 06 ETANCHE a été sollicitée de nouveau et a établi un second devis daté du 28 mai 2014. Toutefois , les travaux correspondants auraient été exécutés, sans certitude, en octobre 2014 selon les déclarations des parties à l’expert, après une intervention en septembre 2014, pour mise en eau et constat de la persistance des infiltrations. Selon la chronologie des interventions communiquée à l’expert par M [I], propriétaire de l’appartement en terrasse, 06 ETANCHE serait intervenue de nouveau en février 2015 pour dégager le joint de dilatation, sans précision sur les travaux exécutés à la suite.

A la demande de l’expert, 06 ETANCHE est intervenue également lors de la réunion d’expertise du 10 mars 2015 pour un nouveau test de mise en eau.

Il ressort de l’historique des événements établi par l’expert en page 15 à 17 de son rapport que M [Y] [T], architecte de la copropriété, a établi un compte rendu de visite le 6 juin 2014 et que le 26 juin suivant, le syndic de l’immeuble a adressé un ordre de service à 06 ETANCHE pour établir un nouveau devis de travaux conforme aux travaux préconisés par l’architecte. Ce dernier serait intervenu une seconde fois en novembre 2014, puis de nouveau en janvier 2015 pour préconiser de dégager le joint de dilatation.

Le 20 avril 2015, une nouvelle entreprise , BATINORME établira le devis des travaux finalement retenus par la copropriété, parmi les trois solutions proposées par l’expert, et qui se révéleront, cette fois, efficaces.

Si la chronologie des différentes interventions ne caractérise pas une négligence de la copropriété dans la prise en compte des doléances des époux [N] et la mise en 'uvre des moyens destinés à remédier aux désordres, il apparaît cependant que l’ évaluation de l’origine des infiltrations et de l’ampleur des travaux de nature à y mettre un terme n’a pas été faite correctement dès l’ origine, ce qui ne peut être imputé à la copropriété qui était de ce point de vue soumise aux avis des entrepreneurs et hommes de l’art. Dans ces conditions la négligence du syndicat des copropriétaires dans le traitement du sinistre n’apparaît pas caractérisée.

Toutefois , sa responsabilité est engagée en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété , dans sa rédaction applicable à la date du sinistre.

Selon ce texte, le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En l’espèce et selon M [S], les désordres proviennent d’un vieillissement naturel des matériaux constitutifs de l’étanchéité de la terrasse de l’immeuble. Les désordres sont par conséquent le résultat de la vétusté du complexe d’étanchéité de la terrasse, partie commune de l’immeuble, ce qui caractérise un défaut d’entretien. En effet le vieillissement d’un ouvrage étant un phénomène inéluctable, des travaux de rénovation de l’ étanchéité du toit terrasse auraient dû être programmés préventivement avant la survenue de tout désordre.

Sur la réparation des préjudices occasionnés aux époux [N]:

Ces derniers demandent la réparation de leur préjudice de jouissance et d’agrément ainsi que de perte locative calculée sur la valeur locative de la chambre dont ils ont été privés de l’usage normal pendant 17 mois, entre l’apparition des premières infiltrations et la réalisation des travaux ayant permis de les faire cesser'. Ils rappellent, ce que la cour peut vérifier au travers des pièces versées aux débats et du rapport d’expertise, que cette chambre d’enfant était occupée par leur fille âgée de deux ans à l’époque du sinistre et à laquelle ils ont dû laisser leur propre chambre pendant plusieurs mois, s’organisant dès lors pour dormir dans le salon. Ils produisent également un certificat du médecin pédiatre qui suivait l’enfant, indiquant que la fillette souffrait d’ affections ORL et pulmonaires à répétition, nécessitant un habitat sain, sans allergènes et notamment sans moisissures.

Les époux [N] sollicitent également la réparation du préjudice moral consécutif à la situation vécue qui a traîné en longueur de façon anormale.

Sur ce, le préjudice qualifié de perte locative ou de valeur locative correspond au fait de devoir payer une fraction du loyer pour la jouissance d’une pièce que l’on ne peu plus occuper ou en tout cas plus occuper normalement conformément à sa destination.

Ce préjudice se confond en réalité avec le préjudice de jouissance et d’agrément que le tribunal a exactement évalué sur la base de 50 % de la valeur locative , prenant en compte non seulement la privation proprement dite de l’usage normal d’une pièce de l’appartement loué, pendant 17 mois, mais également les contraintes inhérentes à la réorganisation de la vie d’une famille de trois personnes, dans un espace plus restreint, sur la même période.

Dès lors, le jugement sera complété en ce qu’il convient de débouter les époux [N] de leur demande de réparation d’une perte locative, et confirmé sur l’évaluation de l’indemnité réparant le préjudice de jouissance et d’agrément, fixée par le premier juge à la somme de 8925 euros ( 1050/2x17).

En revanche, il n’est pas justifié par les époux [N] d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance et d’agrément. Le jugement sera infirmé de ce chef. Il s’ensuit que la condamnation prononcée contre le syndicat des copropriétaires doit être révisée à la baisse. Les époux [N] ont perçu une provision de 2000,00 euros, en exécution d’une ordonnance rendue par le juge des référés, payée par leur bailleur et que le syndicat des copropriétaires a été condamné à rembourser à la SCI CASTIGLIONE. Le solde de l’indemnité réparant le préjudice des époux [N] est donc de 6925 euros.

Le jugement sera réformé en ce sens. Le présent arrêt constitue le titre de la créance de restitution du trop perçu en exécution du jugement qui était assorti de l’exécution provisoire.

Sur la garantie de GROUPAMA MEDITERRANEE.

La société GROUPAMA MEDITERRANEE rappelle que le défaut d’entretien des parties communes par le syndicat des copropriétaires constitue une cause d’exclusion de la garantie. Elle estime que la négligence du syndicat dans l’entretien des parties communes est établie.

Le syndicat des copropriétaires réfute ce point en rappelant toutes les diligences entreprises par le syndic à partir du moment où le sinistre a été porté à sa connaissance et la difficulté d’identifier la source des infiltrations qui a conduit à de multiples interventions y compris en présence de l’expert. Surtout, il fait valoir que la clause d’exclusion de garantie ne peut recevoir application en raison de son imprécision.

Aux termes de l’article L 113-1 al 1 du code des assurances « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. »

Il est constant par ailleurs que la clause d’exclusion de garantie, outre le fait qu’elle doit être présentée de manière clairement apparente, souvent dans une police qui permet de la distinguer des autres clauses du contrat, doit répondre à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées (Cassation 2e Civ., 12 décembre 2013, pourvoi n°12-29.862, Bull. 2013, II, n° 234). Une clause d’exclusion n’est pas limitée lorsqu’elle vide la garantie de sa substance , en ce qu’après son application , elle ne laisse subsister qu’une garantie dérisoire.

L’objectif de formalisme est ainsi, au delà de la présentation de la clause, de permettre à l’assuré de connaître l’étendue de la garantie et de savoir avec certitude dans quel cas et dans quelles conditions il n’est pas garanti.

En l’espèce , la police d’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires garantit au titre des dégâts causés par l’eau, les sinistres occasionnés par des infiltrations accidentelles au travers «' des éléments de couvertures des bâtiments, des terrasses, des loggias et balcons formant terrasses…'».

En l’espèce, le sinistre trouve son origine sur le toit terrasse de l’immeuble. Les conditions particulières garantissent la responsabilité du syndicat en cas de «'recours des locataires et trouble de jouissance'».

En page 11 des conditions générales du contrat d’assurance souscrit par la copropriété, consacré à la garantie «'dégâts causés par l’eau et les liquides'» figure une clause d’exclusion de cette garantie qui vise «'Les dommages provenant d’un défaut d’entretien ou de réparations indispensables, sauf si l’assuré en avait eu connaissance moins de quinze jours avant le sinistre et avait prévu de prendre des mesures de sauvegarde dans le mois suivant cette prise de connaissance.'»

Force est de constater que cette clause , rédigée en des termes très généraux, ne permet pas au souscripteur de savoir dans quels cas limitativement énumérés et dans quelles conditions la garantie est exclue. La notion de réparations indispensables est ainsi trop vague pour exclure une nécessaire interprétation, ce qui ne permet pas à l’assuré de savoir avec certitude au moment de la souscription du contrat quel est le périmètre de cette exclusion et quelle garantie elle laisse subsister.

En l’état cette clause est inapplicable et doit être écartée.

GROUPAMA MEDITERRANEE doit par conséquent sa garantie au syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et sera condamnée à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre, sous réserve de l’ application de la franchise contractuelle opposable.

Le jugement est infirmé en ce sens.

Sur la demande de la SCI CASTIGLIONE d’indemnisation d’un préjudice moral':

La concluante sollicite à ce titre une somme de 6000,00 euros , sans établir en quoi le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] aurait commis une faute à l’origine d’un préjudice moral à son détriment.

La SCI CASTIGLIONE est en conséquence déboutée de cette demande.

Sur les demandes annexes':

Compte tenu de l’issue du litige , le jugement est confirmé en ce qu’il a fait masse des dépens, tant de première instance que de référé comprenant le coût de l’expertise judiciaire et condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à les régler , avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité justifie également de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à payer à [U] et [G] [N] une somme de 3500,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA GROUPAMA les frais non compris dans les dépens de l’entière procédure. Il convient en conséquence d’ infirmer le jugement de ce chef et de la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La caisse d’assurance mutuelle GROUPAMA MEDITERRANEE condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] des condamnations prononcées à son encontre supportera la charge des dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, pour ceux dont elle a fait l’avance sans recevoir provision.

Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l’équité justifie de condamner GROUPAMA MEDITERRANEE à payer à la SCI CASTIGLIONE, une somme de 4000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel, et aux époux [N] une somme complémentaire de 2000 euros sur le même fondement.

Le surplus des demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile est rejeté.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement en ce qu’il a':

— condamné le syndicat de la copropriété du [Adresse 12] à verser neuf mille neuf cent vingt-cinq euros (9 925 euros) à Monsieur [U] [N] et à son épouse Madame [G] [N] au titre de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, cette somme étant assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’ assignation du 28 novembre 2016,

— Débouté le syndicat de la copropriété du [Adresse 12] de sa demande de voir GROUPAMA MEDITERRANEE le relever et garantir des condamnations prononcées en son encontre,

— condamné le syndicat de la copropriété du [Adresse 12] à verser à GROUPAMA SA une somme de mille cinq-cents euros (1 500 euros) sur le fondement de l’ article 700 du code de procédure civile,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la caisse d’assurance mutuelle GROUPAMA MEDITERRANEE,

Met hors de cause la société SA GROUPAMA,

Condamne le syndicat de la copropriété du [Adresse 12] à verser à Monsieur [U] [N] et à son épouse Madame [G] [N] la somme de six mille neuf cent vingt-cinq euros ( 6925,00euros) solde de l’indemnité réparant leur préjudice de jouissance et d’agrément, cette somme étant assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’ assignation du 28 novembre 2016,

Déboute les époux [N] de leur demande en réparation d’un préjudice moral et d’une perte locative,

Condamne GROUPAMA MEDITERRANEE à relever et garantir le syndicat de la copropriété du [Adresse 12] des condamnations prononcées à son encontre,

Déboute la SCI CASTIGLIONE de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Condamne GROUPAMA MEDITERRANEE aux dépens d’appel,

Autorise la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir provision.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute GROUPAMA SA de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne GROUPAMA MEDITERRANEE à payer aux époux [N] une somme de 2000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel,

Condamne GROUPAMA MEDITERRANEE à payer à la SCI CASTIGLIONE une somme de 4000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,