Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 04 AVRIL 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/05220 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJ7T

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Février 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 21/01111

APPELANTS

Monsieur [G] [D] né le 14 Avril 1966 à [Localité 12] (Portugal )

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représenté et assisté de M^e Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0615

Madame [M] [B] [O] née le 29 Avril 1965 à [Localité 13] (Portugal )

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée et assistée de M^e Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0615

INTIMES

[J] [Y] ( décédé le 21octobre 2024)

Représenté par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Monsieur [J] [T]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Société [W] [F] , [C] [K] et [N] [A], Notaires Associés, titulaire de l’Office Notarial, immatriculée au RCS de BOBIGNY

sous le n° 411.916.778, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 8]

[Localité 10]

Tous deux représentés par M^e Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

PARTIES INTERVENANTES :

Madame [C] [Y] épouse [Z], en qualité d’héritière de [J] [Y], décédé le 21 octobre 2024.

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Madame [E] [Y] épouse [H], en qualité d’héritière de [J] [Y], décédé le 21 octobre 2024.

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Conclusions M. [D] et Mme [O] : 2 novembre 2024

Conclusions consorts [Y] : 23 octobre 2024

Conclusions M. [T] et la SCP : 17 janvier 2025

Clôture : 22 janvier 2025

Le 9 avril 2018, [J] [Y] a conclu avec M. [D] et Mme [O] un promesse de vente en viager d’un pavillon d’habitation dont il est propriétaire à [Localité 14], [Adresse 2]. Alors qu’il était hospitalisé depuis le 17 mai 2018, il a donné le 10 juillet 2018 procuration de signer l’acte de vente à un collaborateur de la SCP de notaires [F] [K] et [A] (la SCP). L’acte de vente, reçu par M. [T], notaire, a été conclu le 18 septembre 2018.

Après expertise réalisée le 15 novembre 2018, [J] [Y] a été placé sous tutelle le 5 avril 2019.

Invoquant son insanité d’esprit, [J] [Y], représenté par ses tutrices, a assigné M. [D] et Mme [O] en annulation de la promesse, de la procuration et de l’acte de vente et en paiement de dommages-intérêts, ainsi que M. [T] et la SCP en paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 6 février 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a annulé la promesse de vente, la procuration et l’acte de vente et ordonné les restitutions subséquentes. Il a en outre débouté [J] [Y] de ses demande de dommages-intérêts et de remboursement de ses frais irrépétibles.

Le tribunal s’est fondé sur l’expertise psychiatrique du 15 novembre 2018 qui a constaté que [J] [Y] souffrait d’un déficit cognitif altérant ses facultés mentales au point d’empêcher l’expression lucide de sa volonté et de le placer dans l’incapacité de gérer ses affaires. Il a retenu que cette expertise était corroborée par le fait que la vente litigieuse a été conclue à des conditions très défavorables pour [J] [Y], ainsi que par les éléments recueillis lors de l’audience pénale à l’occasion des poursuites du chef d’abus de faiblesse dont [J] [Y] avait été victime pour avoir, entre le 29 janvier 2016 et le 21 janvier 2019, remis d’importantes sommes d’argent à l’auteur de l’infraction alors qu’il souffrait de troubles cognitifs.

Pour débouter [J] [Y] de ses demandes de dommages-intérêts, le tribunal a retenu que l’intention maligne de M. [D] et Mme [O] n’est pas établie et que le préjudice allégué à l’appui de son action contre M. [T] et contre la SCP n’est pas justifié.

M. [D] et Mme [O] ont interjeté appel de ce jugement.

Ils soutiennent d’abord que le tribunal s’est essentiellement fondé sur le rapport d’expertise psychiatrique de [J] [Y], établi moins de sept mois après la conclusion de la promesse, qui n’est pas contradictoire et ne leur est donc pas opposable. Ils ajoutent que le tribunal a affirmé, sans aucun élément, que le déficit cognitif constaté lors de la réalisation de cette expertise existait lors de la conclusion de la promesse sept mois plus tôt alors que l’expert n’a fait qu’émettre une hypothèse. Ils font valoir que si [J] [Y] a été victime d’un abus de faiblesse, il n’en résulte pas pour autant l’insanité de son esprit.

Ils concluent en conséquence au rejet des demandes de [J] [Y] et, subsidiairement, pour le cas où la décision d’annulation de la vente serait confirmée, de le condamner à leur payer la somme de 34 634,05 euros au titre des frais qu’ils ont réglés.

Ils réclament enfin la condamnation de [J] [Y] à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suite au décès de [J] [Y] le 21 octobre 2024, ses héritières, Mme [C] [Y] et Mme [E] [Y] (les consorts [Y]), sont volontairement intervenus à l’instance.

Elles concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il prononce l’annulation de la promesse, de la procuration et de la vente et à son infirmation en ses autres dispositions.

Elles demandent la condamnation de M. [D] et Mme [O] à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et de M. [T] et la SCP à leur payer la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Elles concluent à l’irrecevabilité comme nouvelle de la demande de M. [D] et Mme [O] en restitution des frais liés à la vente et, subsidiairemement à son mal fondé. Pour le cas où la cour ferait droit à cette demande, elles concluent à la condamnation de M. [T] et la SCP les garantir de cette condamnation.

Elles réclament enfin la condamnation de M. [D] et Mme [O], de M. [T] et de la SCP à leur payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP et M. [T] concluent au rejet des demandes d’annulation en l’absence de preuve de l’insanité d’esprit de [J] [Y] lors de la signature de la promesse qui a été conclue sans la présence du notaire. Ils concluent également à la confirmation du jugement qui déboute [J] [Y] de sa demande en paiement de dommages-intérêts et expliquent que lors de la signature par [J] [Y] de la procuration à l’hôpital, le personnel médical ne s’y est pas opposé et n’a pas attiré l’attention du collaborateur de l’étude sur son état mental.

Ils sollicitent en outre la condamnation des consorts [Y] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1 – Sur la demande de nullité

Vu l’article 414-1 du code civil dont il résulte que pour conclure valablement un acte il faut être sain d’esprit et que ceux qui agissent en nullité pour cette cause doivent prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte ;

Considérant qu’il résulte du certificat médical du 23 novembre 2018, établi par le médecin psychiatre commis à l’occasion de la procédure de tutelle de [J] [Y], que celui-ci 'présente un déficit cognitif', qu’il 'est dans l’incapacité de gérer ses affaires courantes, dont celles liées à ses documents administratifs ou celles liées à la gestion de son argent', que ce 'déficit cognitif (…) altère ses facultés tant mentales que corporelles au point d’empêcher l’expression de sa volonté’ ; que 'son droit de vote ne peut être conservé’ et qu’il 'n’est pas en état d’exprimer sa volonté’ ; qu’il est ainsi établi qu’à la date de cet examen, [J] [Y] présentait une altération grave de ses facultés mentales au point d’empêcher l’expression d’une volonté consciente à l’occasion tant des actes de la vie courante que des actes de gestion ou de disposition de ses biens ; que, contrairement à ce qu’expliquent M. [D] et Mme [O], le diagnostic de ce médecin n’est pas formulé sous forme d’une simple hypothèse, celui-ci indiquant seulement que le déficit cognitif 'semble avoir été mis à nu à l’occasion de sa fracture du fémur’ sans exprimer de doute sur cet état et que son origine ne peut être indiquée avec certitude 'en l’absence de bilan neuropsychologique’ tout en indiquant que 'sa démence pourrait avoir une étiologie vasculaire ou mixte’ ;

Considérant en outre que le 9 décembre 2021, le tribunal correctionnel de Bobigny a déclaré M. [S] coupable d’abus de faiblesse au préjudice de [J] [Y] pour des faits commis entre le 29 janvier 2016 et le 21 janvier 2019, le préjudice ayant été évalué à 116 900 euros ; que le tribunal a retenu qu’à l’époque des faits '[J] [Y], âgé alors de 81 ans, se trouvait dans une situation de faiblesse résultant de son âge et de ses capacités psychiques amoindries’ ; qu’il est également produit une facture du 2 janvier 2017 d’un montant total de 18 480 euros correspondant à l’achat de sept tapis et deux factures du 18 janvier 2018 d’un montant total de 10 800 euros correspondant à l’achat de six tapis ; qu’il existe ainsi un faisceau d’éléments établissant l’existence de dépenses anormales au regard des facultés financières de [J] [Y] qui ne peuvent s’expliquer que par l’altération des facultés mentales de [J] [Y] qui ne sera mise au jour par le médecin psychiatre que le 23 novembre 2018 mais qui existait au moins depuis 2016 et en tout cas à la date de la promesse du 9 avril 2018 ; que [J] [Y] a vendu sa maison à l’âge de 83 ans moyennant un versement en capital de 140 000 euros et d’une rente viagère mensuelle de 500 euros, ce qui correspond au prix d’une vente sans viager de 272 391 euros alors que sa valeur, selon les estimations versées aux débats, s’élèvait à 360 000 euros en 2020 ; qu’en outre, [J] [Y] s’était engagé dans la promesse 'à effectuer le changement, à ses frais, de toutes les fenêtres et porte-fenêtres, pour les remplacer par des fenêtres et porte-fenêtres dotées de double-vitrage (…) dans un délai de six mois (…). Le vendeur s’engage également à changer, à ses frais, la couverture en PVC de la terrasse dans le même délai…' ; que ces conditions, très défavorables à [J] [Y], établissent également que celui-ci présentait une altération de ses facultés intellectuelles au moment de la conclusion de la promesse ; qu’il convient de confirmer le jugement qui prononce la nullité de cette promesse, ainsi que de la procuration du 10 juillet 2018 et de l’acte de vente du 18 septembre 2018, et ordonne les restitutions subséquentes portant, d’une part sur le bien, d’autre part sur les sommes réglées par M. [D] et Mme [O] ;

Considérant que selon l’article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent ajouter à la demande originaire les demandes qui n’en sont que l’accessoire, la conséquence ou le complément ; que M. [D] et Mme [O] sont donc recevables à ajouter à la demande qu’ils avaient formée devant le tribunal au titre des restitutions, le remboursement des frais qu’ils ont supportés ; que par l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, ils sont fondés à réclamer aux consorts [Y] le remboursement de la taxe foncière d’un montant de 12 841 euros selon les pièces justificatives versées au titre des années 2020, 2021; 2022 et 2024 et le montant des frais d’assurance du bien des années 2020 à 2023, soit 697,05 euros ; qu’en application de l’article 1961, alinéa 2, du code général des impôts, les frais de mutation sont restituables par l’administration fiscale lorsque l’annulation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée ; qu’il ne peuvent donc être mis à la charge des consorts [Y] ;

2 – Sur les demandes de dommages-intérêts

— Contre M. [D] et Mme [O]

Considérant que M. [D], exerçant une activité de marchand de biens, et Mme [O] ont accepté de signer avec [J] [Y], malgré son âge et son état de santé très affaibli, une promesse de vente puis une vente à des conditions très défavorables pour celui-ci compte tenu notamment du faible montant de la rente mensuelle et du fait que, s’il lui était réservé un droit d’usage et d’habitation, il avait été prévu que ce droit s’éteindra, dans le cas où celui-ci, après avoir 'quitté les lieux, se trouve hors d’état de manifester durablement sa volonté, état médicalement constaté’ ; que cette faute engage leur responsabilité délictuelle et justifie leur condamnation à payer aux consorts [Y], en réparation du préjudice moral subi par leur auteur, la somme de 10 000 euros ;

— Contre la SCP et M. [T]

Considérant qu’il appartient au notaire, tenu de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes reçus par lui, de vérifier la capacité de son client lorsque des circonstances particulières lui permettent de mettre en doute ses facultés mentales ; qu’en l’espèce, une clerc de l’étude notariale a fait signer à l’hôpital à [J] [Y] une procuration en vue de la signature d’un acte de vente en viager ; que l’âge de [J] [Y] (83 ans), la faiblesse de la rente mensuelle (500 euros), son état très dégradé, que révèle le fait que la mention manuscrite de la date et du lieu de signature de la procuration n’a pas été inscrite de sa main et le fait qu’il ne pourra regagner son domicile (entraînant ainsi, conformément aux dispositions du contrat, l’extinction du droit d’usage et d’habitation qui lui avait été réservé) imposaient une vigilance particulière  ; que la clerc de notaire a pourtant accepté de faire signer la procuration sans justifier avoir recueilli au préalable l’avis des médecins et sans avoir sollicité la délivrance d’un certificat médical ; que cette faute engage la responsabilité de M. [T] et de la SCP envers les consorts [Y] qui sont ainsi fondés à obtenir l’indemnisation du préjudice moral subi par [J] [Y], qu’il convient d’évaluer à 10 000 euros, et de leur préjudice matériel, constitué par la taxe foncière et les frais d’assurance du bien qu’elles sont condamnées à rembourser aux acquéreurs, soit 13 178,05 euros ;

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il déboute [J] [Y] de leurs demandes en paiement de dommages-intérêts formées contre M. [D] et Mme [O] et contre M. [T] et la SCP [F] Supinsku et [A] ;

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [C] [Y] et Mme [E] [Y] à restituer à M. [D] et Mme [O] la somme de 12 841 euros au titre de la taxe foncière et la somme de 697,05 euros au titre du coût de l’assurance de l’immeuble ;

Condamne M. [D] et Mme [O] à payer à Mme [C] [Y] et Mme [E] [Y] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne M. [T] et la SCP [F] [K] et [A] à payer à Mme [C] [Y] et Mme [E] [Y] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et les condamne à garantir Mme [C] [Y] et Mme [E] [Y] des condamnations prononcées contre elles au profit de M. [D] et Mme [O] au titre de la restitution de la taxe foncière et du coût des assurances, soit 13 178,05 euros ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. [D] et Mme [O], M. [T] et la SCP [F] [K] et [A] à payer à Mme [C] [Y] et Mme [E] [Y] la somme de 5 000 euros ;

Les condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Fertier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,