Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 14 MAI 2025

(n° /2025, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06684 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFSMG

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 février 2022 – tribunal judiciaire de MEAUX – RG n° 19/04247

APPELANTS

Monsieur [B] [O] [V]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représenté à l’audience par M^e Hélène ROQUEFEUIL de la SELARL ROQUEFEUIL, avocat au barreau de MEAUX

Madame [Y] [M] épouse [O] [V]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentée à l’audience par M^e Hélène ROQUEFEUIL de la SELARL ROQUEFEUIL, avocat au barreau de MEAUX

INTIME

Monsieur [C] [L]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représenté par M^e Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1838

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-16195 du 24/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

PARTIES INTERVENANTES

S.A.S LEADER UNDERWRITING, prise en sa qualité d’assureur de la société MILLENNIUM INSURANCE COMPANY, domiciliée [Adresse 1], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représenté par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

S.A. MIC INSURANCE COMPANY agissant poursuites et diligences en la personne de son Directeur général y domicilié

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Ludovic JARIEL, président de chambre

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Alexandre DARJ

ARRET :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Ludovic JARIEL, président et par Manon CARON, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. et Mme [O] [V] sont propriétaires d’une maison d’habitation située au [Adresse 4], construite sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 8], à [Localité 11] (77).

M. [L] a acquis la parcelle voisine, cadastrée section C n° [Cadastre 5], sur laquelle il a fait édifier une maison d’habitation dont l’un des murs est situé le long de la limite séparative des deux parcelles.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 23 juin 2018, M et Mme [O] [V] ont sollicité la suppression d’une canalisation d’eaux pluviales passant sur leur propriété ainsi que d’un débord de la toiture sur toute la longueur du mur de la maison situé en limite de propriété.

M. [L] a alors fait supprimer la canalisation d’eaux pluviales et enlever certains matériaux et déchets.

Par courriers des 31 mai et 7 juin 2019, M et Mme [O] [V] ont mis M. [L] en demeure de remédier aux désordres subsistants.

Celle-ci étant demeurée vaine, par acte d’huissier signifié le 19 novembre 2019, M. et Mme [O] [V] ont fait assigner M. [L] afin de le voir condamner à supprimer le débord de toiture et à enlever la plaque de béton.

Par acte d’huissier signifié le 22 juin 2020, M. [L] a appelé en intervention forcée et garantie la société [Adresse 12], prise en la personne de M. [P], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Star BTP à laquelle il avait confié la réalisation de travaux de construction, et la société Leader underwriting, représentante de la société Millenium insurance company (la société MIC), en sa qualité d’assureur responsabilité civile et décennale de la société Star BTP.

Par ordonnance du 22 septembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Par jugement du 10 février 2022, le tribunal judiciaire de Meaux a statué en ces termes :

Rejette la demande M. et Mme [O] [V] de condamnation de M. [L] à supprimer le débord de toiture et de chéneau sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du jugement ;

Rejette la demande M. et Mme [O] [V] d’accorder un tour d’échelle à M. [L] afin de supprimer le débord de toiture et de chéneau ;

Rejette la demande M. et Mme [O] [V] de condamnation de M. [L] à leur payer la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice lié à l’empiètement ;

Condamne M. [L] à enlever la plaque de béton solidifiée qui se trouve dans le jardin M. et Mme [O] [V], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ;

Ordonne à M. [L] de prévenir M. et Mme [O] [V], au moins quinze jours à l’avance et par lettre recommandée avec avis de réception, de la date et de l’heure à laquelle l’entreprise qu’il aura missionnée ou lui-même viendra enlever la plaque de béton solidifiée qui se trouve dans le jardin ;

Rejette la demande M. et Mme [O] [V] d’accorder un tour d’échelle à M. [L] afin de supprimer la plaque de béton solidifiée qui se trouve dans le jardin ;

Condamne M. [L] à payer aux époux [O] [V] la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice esthétique ;

Rejette la demande de M. [L] de condamnation de la société MIC, assureur de la société Star BTP, à le garantir du coût des réparations ;

Condamne la société MIC, assureur de la société Star BTP, à garantir M. [L] de sa condamnation à payer aux époux [O] [V] la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice esthétique ;

Condamne M. [L] à payer aux époux [O] [V] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] aux dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration en date du 30 mars 2022, M. et Mme [O] [V] ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour M. [L].

M. [L] a assigné en appel provoqué la société MIC, représentée par la société Leader underwriting.

La société MIC insurance company est intervenue volontairement à l’instance.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2023, M. et Mme [O] [V] demandent à la cour de :

Déclarer leur appel recevable ;

Y faisant droit,

Réformer la décision entreprise en ses dispositions critiquées ;

Condamner M. [L] à supprimer le débord de toiture et de chéneau empiétant sur leur propriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Condamner M. [L] à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

De condamner M. [L] aux entiers dépens exposés en cause d’appel.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2022, M. [L] demande à la cour de :

Déclarer M. [L] recevable et bien fondé en ses demandes.

A titre principal,

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [O] [V] de leur demande de suppression du débord de toiture

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [O] [V] de leur demande en dommages et intérêts

A titre subsidiaire, sur la garantie de la société MIC représentée par la société leader underwriting

Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de M. [L] de voir condamnée la société MIC, assureur de la société star BTP, à le garantir du coût des réparations

Statuant à nouveau,

Condamner la société leader underwriting représentante en France de la société MIC, assureur de la société star BTP, à garantir M. [L] du coût des réparations s’il était condamné à de telles réparations et de toute condamnations pécuniaires qui pourraient être mises à sa charge.

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [L] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

Débouter M. et Mme [O] [V] de leur demande d’article 700 formée en première instance

En tout état de cause

Condamner M. et Mme [O] [V] à verser à M. [L] une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner M. et Mme [O] [V] aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2022, la société MIC, représentée par la société Leader underwriting, et la société MIC insurance company demandent à la cour de :

A titre liminaire :

Prononcer la mise hors de cause la société MIC, dont le siège est à Gibraltar, et représentée par la société leader underwriting,

Déclarer la société MIC insurance company, dont le siège est à Paris, recevable et bien-fondé en son intervention volontaire en qualité d’assureur de la société star BTP,

A titre principal :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de M. [L] de condamnation de la société MIC à le garantir du coût des réparations ;

En conséquence,

Débouter M. [L] de sa demande tendant à la condamnation de MIC insurance à le garantir du coût des réparations et de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être mises à sa charge ;

Subsidiairement :

Déduire de toute condamnation prononcée à l’encontre de la société MIC insurance la franchise de 1 500 euros prévue au contrat d’assurance et opposable à M. [L] ;

En tout état de cause :

Condamner M. [L] à payer à la société MIC insurance une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [L] aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 4 juin 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur la demande de suppression du débord de toiture et de chéneau

Moyens des parties

M. et Mme [O] [V] soutiennent que les plans de permis de construire présentant la construction en surplomb, avec matérialisation de la limite séparative et de l’emplacement des bornes, ne font apparaître aucun débord de toiture sur le mur édifié en limite séparative.

Ils précisent que la question d’un éventuel empiètement du débord de toiture ou de la gouttière ne peut être examinée qu’indépendamment de l’autorisation administrative obtenue, qui par définition, a été délivrée sous réserve des droits des tiers et que leur titre de propriété ne mentionne aucune servitude grevant leur fonds au profit de celui de M. [L].

Ils font valoir aussi que le cahier des charges du lotissement doit être soumis aux mêmes règles d’interprétation qu’un contrat de sorte qu’il doit être interprété au regard à l’intention réelle des parties qui prime sur leur volonté affichée.

Ils avancent que, le 6 août 2011, le lotisseur a obtenu un permis de construire valant division pour les 77 maisons individuelles du lotissement et que le cahier des charges du lotissement se réfère à ce seul permis de construire, son application ne pouvant être étendue au permis de construire accordé postérieurement à M. [L].

Enfin, les appelants exposent que le débord critiqué ne résulte pas d’une nécessité technique mais du seul choix architectural de M. [L] et, donc, de son unique volonté.

En réplique, M. [L] soutient qu’il ressort tant des plans du permis de construire qui lui a été accordé que du cahier des charges du lotissement « fixant les règles et servitudes de caractère contractuel du groupe d’habitations » que le débord litigieux en surplomb ne peut être qualifié d’empiètement et ne saurait être supprimé.

Il précise que le permis de construire qui lui a été accordé est définitif et que le renvoi aux dispositions du plan local d’urbanisme est indifférent, le juge judiciaire n’étant pas compétent pour apprécier la légalité d’une construction par rapport aux règles du plan local d’urbanisme.

Enfin, il ajoute que le débord de toiture constitue une servitude en faveur de sa propriété et que son choix sur le type de sa maison a rendu techniquement nécessaire le débord de toiture conforté par les prescriptions du permis de construire qui lui a été accordé.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 637 du même code dispose qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

Aux termes de l’article 686 de ce code, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

Au cas d’espèce, il n’est pas contesté que le mur pignon de la construction réalisée par M. [L] sur sa parcelle en limite de propriété, présente des débords de toiture et de gouttière en surplomb de la propriété mitoyenne de M. et Mme [O] [V] ainsi qu’il résulte de la note établie le 15 janvier 2019 par M. [K], géomètre-expert, et produite aux débats par les appelants.

En premier lieu, il résulte de l’examen des plans annexés au permis de construire accordé à M. [L] que ces documents font manifestement apparaître l’existence de débords de toiture et que ce permis n’a fait l’objet d’aucune contestation devant le tribunal administratif.

En outre, si M. et Mme [O] [V] invoquent les dispositions du plan local d’urbanisme et notamment les dispositions de l’article IAU.11 prohibant les débords de toiture, il ne résulte pas des éléments du dossier que le document communiqué par les appelants trouve à s’appliquer, en l’espèce, en l’absence de toute mention relative à son champ d’application, la question de l’appréciation de la légalité de la construction au regard des règles du plan local d’urbanisme ne relevant, en tout état de cause, pas de l’appréciation du juge judiciaire.

Par ailleurs, il ressort des dispositions de l’article 6 du cahier des charges du lotissement que :

«  Tout propriétaire doit respecter et souffrir toute servitude de droit commun en matière de construction, d’urbanisme et de propriété.

Il souffrira notamment les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, et entre autres, les servitudes de surplomb, de vue et de prospect, de mitoyenneté et de passage, qui peuvent grever son fonds au profit des autres fonds inclus dans le périmètre délimité aux présentes, sauf à s’en défendre et profiter de celles actives, s’il en existe, le tout à ses risques et périls, sans recours contre le constructeur et sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droit qu’il n’en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la loi en général.

En tout état de cause, et même si cela ne figure pas sur les plans, le propriétaire devra souffrir sur sa maison ou sa parcelle tous réseaux, canalisations, gouttière, descente de charge, débord de toiture, candélabres, lampadaires, etc’ techniquement nécessaires pour son usage ou celui de ses voisins.

(')

En outre, les propriétaires des lots devront supporter gratuitement les servitudes de toute nature pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l’implantation, du volume et de la configuration des maisons et constructions autorisées par le permis de construire, telles que :

— distances, prospects, jours, vues'

— débords de toits, égouts des toits, surplombs de gouttières,

— débords de fondations,

— éclairage public,

— tour d’échelle. "

Il résulte de ces dispositions que le cahier des charges du lotissement, qui s’impose à l’ensemble des constructions édifiées dans le lotissement, que la réalisation de débords de toiture donnent lieu à la constitution de servitudes dans les hypothèses où, d’une part, ce débord est « techniquement nécessaire pour son usage ou celui de ses voisins », d’autre part, où ces débords résultent de « la situation naturelle des lieux, de l’implantation, du volume et de la configuration des maisons et constructions autorisées par le permis de construire ».

Si M. et Mme [O] [V] contestent l’application du cahier des charges du lotissement à la construction réalisée par M. [L] en soutenant que ce document ne se réfère qu’au seul permis de construire du 6 août 2011 portant sur 77 maisons individuelles du lotissement, force est de constater que les dispositions du cahier des charges présentent un sens général en ne visant que le « permis de construire » sans opérer de distinction entre celui accordé au titre des 77 maisons individuelles et ceux accordés au titre des constructions réalisées sur les sept terrains à bâtir du lotissement " [Adresse 9] ".

En outre, c’est à juste titre que le tribunal a retenu qu’il importe peu d’établir que le débord du toit du mur pignon de la maison d’habitation de M. [L] est techniquement nécessaire à l’usage de la maison alors qu’il résulte des éléments du dossier, notamment des photographies annexées au procès-verbal de constat dressé le 11 juillet 2018 et des plans du permis de construire, que ce débord résulte de l’implantation, du volume et de la configuration de la maison conformément aux dispositions du cahier des charges du lotissement, de sorte qu’il existe une servitude en faveur de la propriété de M. [L] qui s’impose à M. et Mme [O] [V].

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de M. et Mme [O] [V], le jugement étant confirmé de ce chef.

Par ailleurs, en l’absence de démonstration de l’existence d’un empiètement sur leur propriété, la demande indemnitaire de M. et Mme [O] [V] sera aussi rejetée, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.

Enfin, alors qu’aucune condamnation n’est mise à la charge de M. [L], il n’y a pas lieu d’examiner les demandes tendant à la garantie de la société MIC.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, M. et Mme [O] [V], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Il y a lieu de rejeter les demandes au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. et Mme [O] [V] aux dépens d’appel ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes formées au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le président de chambre,