RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03758 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHFWJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Décembre 2022- Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de VILLEJUIF- RG n° 11-22-000669

APPELANTE

S.N.C. [U] [T] ET CIE

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 377 594 296

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0341, substitué par M^e Sandra MANSOIBOU, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

Madame [E] [I]

née le 09 Juillet 1975 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sharlène JOURDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2509

Ayant pour avocat plaidant, M^e Lydia BOUDRICHE de la SELARL BL AVOCATS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : 555

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Caroline GAUTIER

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2017 à effet au 1er août 2017, la SNC [U] [T] et Cie a donné à bail à Mme [E] [I] et à la SAS Royal Exo un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 2200 euros et le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Par acte du 19 mai 2021, la SNC [U] [T] et Cie a fait assigner Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif afin d’obtenir sa condamnation à lui régler les sommes suivantes, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et anatocisme :

—  32 544,38 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois de janvier 2019 ;

—  20 465,50 euros au titre des travaux de remise en état ;

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 1er décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif a ainsi statué :

Condamne Mme [E] [I] à régler à la SNC [U] [T] et Cie la somme de 23 362,30 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 16 janvier 2019 ;

Dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 18 mai 2021 ;

Condamne Mme [E] [I] à régler à la SNC [U] [T] et Cie la somme de 2 800 euros au titre des réparations locatives, dépôt de garantie déduit ;

Condamne la SNC [U] [T] et Cie à régler à Mme [E] [I] la somme de 1 092 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [E] [I] à payer à la SNC [U] [T] et Cie la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [E] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Condamne Mme [E] [I] aux dépens de l’instance.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 17 février 2023 par la SNC [U] [T] et Cie,

Vu les dernières écritures remises au greffe le 31 juillet 2024 par lesquelles la SNC [U] [T] et Cie demande à la cour de :

DEBOUTER Madame [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

INFIRMER le jugement rendu le 1er décembre 2022 par le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de proximité de VILLEJUIF, en ce qu’il a condamné Madame [I] à régler à la société [U] [T] ET CIE la somme de 23.262,30 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 16 janvier 2019 ;

INFIRMER le jugement rendu le 1er décembre 2022 par le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de proximité de VILLEJUIF, en ce qu’il a condamné Madame [I] à régler à la société [U] [T] ET CIE la somme de 2.800 euros au titre des réparations locatives dépôt de garantie déduit ;

INFIRMER le jugement rendu le 1er décembre 2022 par le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de proximité de VILLEJUIF, en ce qu’il a condamné la société [U] [T] ET CIE à régler à Madame [I] la somme de 1.092 euros au titre de dommages et intérêts ;

En conséquence,

CONDAMNER Madame [I] à verser à la société [U] [T] ET CIE, la somme totale de 51.994,58 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois de janvier 2020 comprenant la taxe d’ordures ménagères ;

CONDAMNER Madame [I] à verser à la société [U] [T] ET CIE, la somme totale de 22.665,50 euros au titre des travaux 'remise en état’ effectués ;

DEBOUTER Madame [I] de sa demande de dommages et intérêts arrêtée à la somme de 1.092 euros ;

CONDAMNER Madame [I] à verser à la société [U] [T] ET CIE une somme de 3.000' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [I] aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 25 septembre 2024 aux termes desquelles Mme [E] [I] demande à la cour de :

INFIRMER le jugement rendu le 1er décembre 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de VILLEJUIF (TJ CRETEIL), en ce qu’il a condamné Mme [I] à régler à la SNC [U] [T] et CIE la somme de 2 800 euros au titre des réparations locatives, dépôt de garantie déduit ;

CONFIRMER le jugement rendu le 1er décembre 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de VILLEJUIF (TJ CRETEIL) en toutes ses autres dispositions,

Et notamment en ce qu’il a :

— condamné Madame [I] au versement à la SNC [U] [T] ET CIE de la somme de 23 262,30 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 16 janvier 2019 ;

— condamné la SNC [U] [T] et CIE à régler à Madame [I] la somme de 1 092 euros à titre de dommages-intérêts (remboursement de la facture du ballon d’eau-chaude) ;

En conséquence :

DEBOUTER la SNC [T] de sa demande de paiement de la somme totale de 52.474,50 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois de janvier 2020 comprenant la taxe ordures;

DEBOUTER la SNC [T] de sa demande de paiement de la somme de 20.465,50 euros au titre des travaux de remise en état ;

CONDAMNER la SNC [T] à payer à Madame [I] [E] la somme de 10 310,75 euros au titre des frais de réparation engagés par la locataire.

CONDAMNER la SNC GPINKAS & CIE à verser à Madame [I] la somme de 2 200 euros au titre de la restitution de la caution ;

DEBOUTER la SNC en toutes ses autres demandes plus amples ou contraires.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de la SNC [T] et Cie

* Les loyers et charges impayés

¿ Sur la date de fin de bail

Le premier juge a retenu dans les motifs de sa décision la date de fin de bail du 16 janvier 2019, correspondant à la date figurant sur l’état des lieux de sortie, corroborée par la date de la facture de travaux du 5 mars 2019, en indiquant que les versements effectués par Mme [I] durant l’année 2019 ne pouvaient prouver son occupation des lieux.

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris sur ce point, la SNC [U] [T] et Cie sollicite que la date de fin de bail soit fixée au 16 janvier 2020, en faisant valoir que l’état des lieux de sortie comporte une 'erreur de plume’ relative à la date. Elle souligne que Mme [I] avait indiqué devant le premier juge qu’elle était encore dans les lieux le 5 mars 2019 et sollicité que soit constatée la fin de sa location au 16 décembre 2019, que l’avis d’imposition 2020 établi en 2021 n’est pas probant, pas plus que l’avis tronqué de taxe d’habitation 2019 établi au nom de sa mère. Elle relève que Mme [I] a effectué un virement le 14 mai 2019 en indiquant comme motif 'loyer mai’ et en avril 2019 'loyer avril', et ajoute que la facture de résiliation Total Energie date du 20 octobre 2019, de sorte que le logement était bien occupé au cours de l’année 2019. Elle précise que la facture de travaux datée du 5 mars '2019" est également affectée d’une erreur de plume, ainsi qu’en atteste un courrier de la société. Elle souligne que celle-ci a bien comme objet social les travaux de rénovation, ainsi qu’il résulte du Kbis.

Mme [I] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point, en faisant valoir que l’état des lieux est daté du 16 janvier 2019 et la facture de travaux du 5 mars 2019. Elle remet en cause la valeur probante de l’attestation de la société, en faisant valoir que celle-ci a changé opportunément d’objet social en mars 2023, alors qu’elle avait auparavant pour objet social l’élevage d’animaux. Elle affirme qu’elle est retournée vivre au domicile de sa mère à [Localité 6], ce que prouve son avis d’imposition 2020 sur les revenus 2019, sa taxe d’habitation 2019 et un relevé de situation de ses cotisations retraite du 21 janvier 2019. Elle soutient que les versements effectués postérieurement à son départ portent sur des loyers antérieurs dont elle était redevable. Elle souligne que la bailleresse ne l’a pas mise en demeure de régler les loyers 2019, dès lors qu’elle savait pertinemment qu’elle n’était plus locataire.

Selon l’article 1353 du code civil, 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

Il résulte d’une jurisprudence constante, d’une part que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et, d’autre part, que c’est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués. La remise des clés a en principe lieu à l’issue de l’établissement du procès-verbal d’état des lieux de sortie.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties porte la date du '16 janvier 2019", dont la bailleresse affirme qu’elle est affectée d’une 'erreur de plume’ et qu’il s’agirait du 16 janvier 2020.

Les éléments probants en faveur d’une libération des lieux à la date du 16 janvier 2019 sont les suivants :

— la facture de travaux de remise en état de la maison de la SARL SO.DA.PA du '5 mars 2019"; la bailleresse affirme qu’il s’agit d’une nouvelle erreur de plume, et produit à cet égard un courrier de la gérante de ladite société du 4 mars 2023 faisant état de cette erreur de date et indiquant que les travaux ont été réalisés en 'janvier/février 2020" et que la facture a été payée par compensation avec une dette qu’elle avait envers la SNC [U] [T] et Cie ; toutefois, il résulte des pièces produites que la SARL SO.DA.PA avait pour objet social l’élevage d’animaux jusqu’à un changement de son objet social opéré par procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 13 mars 2023, correspondant au jour de l’édition du Kbis de la société produit par la bailleresse mentionnant le (nouvel) objet social de réalisation de travaux de rénovation ; il en résulte que cette facture et le courrier de la SARL SO.DA.PA sont sujets à caution ;

— un relevé de cotisations retraite au nom de Mme [I] du 21 janvier 2019 établi à l’adresse de [Localité 6].

Les documents fiscaux produits par Mme [I] ne sont pas probants s’agissant de la libération des lieux à la date du 16 janvier 2019, en ce que l’avis d’imposition sur les revenus 2020 à l’adresse de [Localité 6] a été établi le 24 septembre 2021, tandis que l’avis de taxe d’habitation 2019 à ladite adresse est établi au nom de la mère de Mme [I].

Les éléments probants en faveur d’une libération des lieux plus tardive, à la fin de l’année 2019, sont les suivants :

— dans l’exposé du litige et la motivation du jugement entrepris, le premier juge précise que 'Mme [I] indique avoir quitté les lieux le 16 décembre 2019 [ en citant la 'page 4" de ses conclusions de première instance, qui ne sont pas produites devant la cour ] ou le 16 janvier 2019 (pages 5,6)', et qu’elle 'explique que la facture [de la SARL SO.DA.PA] est fausse car en date du 5 mars 2019, ce qui n’est pas possible puisqu’elle était encore dans les lieux’ ;

— une facture de résiliation d’électricité du 20 octobre 2019 produite par l’appelante en pièce 5, établie au nom de 'Royal Exo – Mme [I] [E]', mentionnant une consommation d’électricité dans les lieux jusqu’à cette date;

— la pièce 9 de Mme [I], intitulée 'justificatif de paiements’ dans son bordereau de communication de pièces, débute par un tableau récapitulatif mentionnant des loyers dus jusqu’au mois de novembre 2019, et des paiements effectués jusqu’au 17 octobre 2019 correspondant au 'loyer septembre 2019" ; parmi les justificatifs joints figure notamment un ordre de virement du 14 mai 2019 mentionnant comme titre 'loyer mai', et reporté ainsi dans le tableau précité : 'Loyer mai 2019 – [payé le] 14.05.2019 : 2200 virement'.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, si l’état des lieux de sortie est daté du '16 janvier 2019", plusieurs éléments prouvent que Mme [I] s’est maintenue dans les lieux jusqu’en fin d’année 2019 : ses propres affirmations devant le premier juge, la facture de résiliation d’électricité du 20 octobre 2019 et le tableau récapitulatif des paiements produit en pièce 9 dans lequel elle s’estime redevable de loyers jusqu’en novembre 2019. Le seul relevé de cotisations retraite établi à une autre adresse en janvier 2019 ne peut suffire à contrebalancer l’ensemble de ces éléments et à prouver qu’elle aurait quitté les lieux à cette date, Mme [I] demeurant taisante dans ses écritures sur ses contradictions devant le premier juge, sur la facture de résiliation et sur les dates figurant sur le tableau qu’elle produit en pièce 9.

En revanche, aucun élément ne vient prouver qu’elle serait demeurée dans les lieux jusqu’au 16 janvier 2020 comme l’affirme le bailleur.

Il convient dès lors de fixer au 16 décembre 2019 la date de fin du bail, ce qui correspond à la date donnée par Mme [I] au premier juge et vient corroborer l’erreur de date affectant l’état des lieux de sortie, mais s’agissant du mois et non de l’année.

¿ Sur le montant de la dette

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris, la SNC [U] [T] et Cie sollicite la condamnation de Mme [T] au paiement de la somme totale de 51.994,58 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois de janvier 2020, comprenant la taxe d’ordures ménagères.

Mme [I] sollicite la confirmation du jugement entrepris qui l’a condamnée au paiement de la somme de 23.262,30 euros arrêtée au 16 janvier 2019.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus', et ce jusqu’à la libération des lieux.

En l’espèce, ainsi qu’il a été jugé plus haut, la date retenue pour la libération des lieux est le 16 décembre 2019.

A cette date, le montant des loyers dûs s’élève à :

— (2200 x 5) = 11.000 euros au titre de l’année 2017 ;

— (2223,06 x 12) = 26.676,72 euros au titre de l’année 2018, après révision du loyer que Mme [I] ne conteste pas ;

— (2223,06 x 11) = 24.453,66 euros au titre des mois de janvier à novembre 2019 inclus ;

— (2223,06 x 16/31) = 1147,38 euros au titre du loyer du 1er au 16 décembre 2019 ;

Soit la somme totale de 63.277,76 euros.

Les justificatifs produits par la bailleresse en pièce 7 s’agissant de la taxe sur les ordures ménagères ne sont pas probants, en ce qu’ils sont établis par elle-même, ou tronqués (pas de mention de l’année d’imposition), de sorte qu’aucune somme ne sera imputée à la locataire à ce titre.

S’agissant des versements effectués par la locataire, les justificatifs produits par cette dernière en pièce 9 ne permettent pas d’établir que les versements (que ce soit par chèques ou par virements) ont été faits à l’ordre de la SNC [U] [T] et Cie, seules les mentions 'chèque’ et 'virement’ étant mentionnés sur les relevés de compte produits, à l’exception des ordres de virements émis par la SARL Royal Exo les 20 octobre 2017 (2200 euros), 16 novembre 2017 (2200 euros), 4 janvier 2018 (2200 euros), 1er avril 2019 (2200 euros) et 14 mai 2019 (2200 euros), qui mentionnent l’ordre de M. [U] [T]. Le décompte produit par la bailleresse en pièce 2 mentionnant au total 8 virements de 2200 euros pour un montant total de 17.600 euros, il convient de déduire cette somme du montant de la dette.

En conséquence, il convient, infirmant le jugement entrepris, de condamner Mme [T] au paiement de la somme de :

(63.277,76 – 17.600) = 45.677,76 euros au titre des loyers impayés au 16 décembre 2019.

* Les réparations locatives

Le premier juge a condamné Mme [I] au paiement de la somme de 2800 euros au titre des réparations locatives, dépôt de garantie (de 2200 euros) déduit, aux motifs que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établissait la preuve de manquements à l’obligation d’entretien et de dégradations imputables à Mme [I], mais que la grande majorité des travaux réalisés par la bailleresse selon la facture produite du 15 mars 2019 n’étaient pas imputables à la locataire, en ajoutant qu’elle ne pouvait refaire à neuf son bien aux frais de la locataire alors que celui-ci était en état d’usage s’agissant des étages lors de l’entrée dans les lieux.

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris sur ce point, la SNC [U] [T] et Cie sollicite la condamnation de Mme [I] au paiement de la somme de 22.665,50 euros, représentant la totalité de la facture du '5 mars 2019« de la SARL SO.DA.PA produite en pièce 3. Elle fait valoir que celle-ci est en parfaite adéquation avec l’état des lieux de sortie, lequel a relevé notamment que le parquet et le carrelage étaient en mauvais état dans le living, de même que la peinture, un plan de travail, une poignée de placard, le mitigeur et l’évier de la cuisine, et le parquet du 1er étage, outre des radiateurs mal fixés. Elle fait valoir que cette facture, datée par erreur du '5 mars 2019 », correspond à des travaux réalisés en janvier/février 2020, et que la SARL SO.DA.PA a bien pour objet la réalisation de travaux de rénovation, ce qu’indique son extrait Kbis. Elle ajoute que cette facture a été réglée par compensation, de sorte qu’elle ne souffre aucune contestation.

Formant appel incident sur ce point, Mme [I] sollicite que la SNC [U] [T] et Cie soit déboutée de sa demande en paiement au titre des travaux de remise en état. Elle conteste la validité de la facture du '5 mars 2019" de la SARL SO.DA.PA et de l’attestation du 4 mars 2023 de sa gérante, qu’elle qualifie de 'complaisante', en faisant valoir que cette société a changéd’objet social postérieurement à la déclaration d’appel pour les besoins de la cause, en passant de l’élevage d’animaux aux travaux de rénovation, et a indiqué que la facture avait été réglée par compensation avec une prétendue dette dont elle ne justifie pas.

Selon l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure'.

En l’espèce, la comparaison des états des lieux d’entrée du 1er août 2017, et de sortie du '16 janvier 2019", avec une date de fin de bail retenue au 16 décembre 2019, soit plus de deux ans de location, permet d’établir :

— s’agissant de l’entrée/living-room, que le carrelage était en bon état à l’entrée, et , à la sortie, affecté de '4 trous, dont un énorme’ dans le placard ; que les murs blancs étaient 'neufs, mais avec quelques cloques’ à l’entrée, et affectés de '4 trous sur le mur de droite', avec une peinture craquelée au-dessus de la porte et des interrupteurs à la sortie ; que le parquet est sale et gondolé au voisinage de la porte du jardin à la sortie ;

— s’agissant de la cuisine, que le carrelage était en bon état et les murs blancs neufs, le plafond blanc avec des traces de rouleau à l’entrée, avec présence d’équipements de cuisine ; qu’à la sortie, la peinture était abîmée et cloquée à l’emplacement de la machine à laver, le plan de travail abîmé, une poignée manquante à un tiroir, l’évier 'écorché à droite', le carrelage sale, le mitigeur de la cuisine bloquant l’ouverture de la fenêtre ;

— s’agissant des WC, que le lave-mains et le carrelage étaient en bon état à l’entrée, et les murs blancs neufs ; à la sortie, que le 'mécanisme de tirette est inexistant', le lavabo se décolle du mur avec un joint mur-lavabo inexistant, que le mur du fond est taché de noir ;

— au 1er étage :

— que l’escalier présentait une moquette à l’état d’usage à l’entrée, avec un mur présentant deux petits déchirements de papier peint ; à la sortie, la peinture est inexistante à certains endroits des marches et contre-marches, avec des traces sur le mur de l’escalier du rez-de-chaussée au 2ème étage ;

— que les 3 chambres présentaient des peintures neuves mais des dalles de moquette à l’état d’usage à l’entrée, avec la mention 'autorisation de mettre du parquet’ ; à la sortie, il est mentionné des trous non rebouchés, du parquet qui gondole fortement et des radiateurs sans attache ;

— au 2ème étage, les peintures des murs et du plafond étaient neuves, la moquette tachée à plusieurs endroits à l’entrée ; à la sortie, il est mentionné que la moquette a été enlevée et la chappe est à nu, et que le radiateur tombe.

C’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que la comparaison de ces deux états des lieux établissait l’existence de réparations locatives à la charge de la locataire sortante. La cour relève qu’ainsi, ont été dégradés le carrelage, le parquet et les murs de l’entrée/living room, que le carrelage était sale et la peinture abîmée dans la cuisine, ainsi que des dégradations du plan de travail et l’évier, dont le mitigeur bloque la fenêtre ; que la tirette et le lavabo des WC étaient dégradés à la sortie ; que des trous non rebouchés, un nouveau parquet gondolé et des radiateurs descellés sont imputables à la locataire dans les étages.

Ainsi que l’a exactement relevé le premier juge, la grande majorité des travaux figurant sur la facture produite par la bailleresse ne sont pas imputables à la locataire dès lors que le sol des étages était à l’état d’usage, en ajoutant pertinemment que la SNC [U] [T] et Cie ne pouvait refaire à neuf son bien aux frais de la locataire.

La cour ajoute, ainsi qu’il a déjà été jugé plus haut, que la facture de la SARL SO.DA.PA est sujette à caution, en ce qu’il résulte des pièces produites que ladite société avait pour objet social l’élevage d’animaux lors de l’établissement de cette facture jusqu’à un changement de son objet social opéré par procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 13 mars 2023, correspondant au jour de l’édition du Kbis de la société produit par la bailleresse mentionnant le (nouvel) objet social de réalisation de travaux de rénovation ; que la compensation invoquée par la société dans son courrier du 4 mars 2023 n’est justifiée par aucun autre élément.

La nature des réparations locatives à charge de la locataire sortante, telles qu’elles résultent de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie précités, justifient que soit retenue à ce titre la somme de 4000 euros.

Après déduction du montant du dépôt de garantie de 2200 euros, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, il convient, infirmant le jugement entrepris sur ce point, de condamner Mme [I] au paiement de la somme de 1800 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [I]

* Les frais de réparation engagés

Le premier juge a condamné la SNC [U] [T] et Cie au paiement de la somme de 1092 euros à titre de 'dommages et intérêts', correspondant à la facture de remplacement du ballon d’eau chaude, imputable selon lui au bailleur, et a débouté Mme [I] du surplus de sa demande qu’elle avait formulée au titre des 'frais de remise en état engagés par la locataire'.

Formant appel incident sur ce point, Mme [I] demande la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la bailleresse au paiement de 1092 euros à titre de ' dommages et intérêts’et, y ajoutant, sollicite la condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 10.310,75 euros au titre des 'frais de réparation engagés'.

Elle fait valoir que la bailleresse a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie d’une jouissance paisible à sa locataire, en ce qu’elle a subi de nombreux désordres l’ayant contraint à exposer des frais dont la responsabilité incombe à la bailleresse :

— changement de la moquette de la maison,

— réfection de la peinture,

— pose de parquet dans le salon, la chambre et la salle à manger,

— réparation d’une fuite survenue dans la salle de bains en décembre 2018,

— remplacement du ballon d’eau chaude en avril 2018,

— changement du lavabo de la salle de bains,

— pose de joints thermiques aux fenêtres.

Elle affirme que M. [T] 'ne se préoccupait pas de l’insalubrité de la maison louée mais l’autorisait à effectuer des travaux de remise en état en lui indiquant qu’il lui rembourserait les frais ainsi engagés'.

La SNC [U] [T] et Cie conclut à l’infirmation du jugement entrepris et sollicite que Mme [I] soit déboutée de sa demande de dommages et intérêts, en faisant valoir qu’aucun courrier n’est versé aux débats par Mme [I] faisant état de contestations quant à la jouissance du logement, qu’elle produit des factures Castorama de 2021, qu’elle ne justifie d’aucune déclaration de sinistre s’agissant de la fuite alléguée, qu’elle ne justifie pas de la nécessité de remplacer un lavabo ni de son achat de joints thermiques. Elle soutient que Mme [I] a discrétionnairement décidé de poser un parquet flottant dans le salon alors que le sol était en bon état, et qu’elle ne justifie au demeurant pas du règlement des factures qu’elle produit, outre que la société les ayant établies a été radiée du RCS. S’agissant du ballon d’eau chaude, elle indique avoir dû procéder à son remplacement le 8 octobre 2021, ce qui remet en cause les prétendues sommes réglées par la locataire pour procéder au changement de cet équipement.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige:

'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…) ;

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…)'.

L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi n° 13-12.314, Bull. 2014, III, n° 74 ; Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-16.430).

En revanche, s’agissant de l’obligation d’entretien du bailleur, l’article 1222 du code civil n’autorise le créancier d’une obligation à la faire exécuter lui-même ou à demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin que dans un délai et à un coût raisonnables et après mise en demeure. Il en résulte qu’hors urgence, une mise en demeure préalable est exigée sur le fondement de l’article 1222 du code civil.

En l’espèce, il ne résulte d’aucune pièce produite par Mme [I] que le logement loué serait indécent, celle-ci se contentant de produire plusieurs factures dont elle réclame le remboursement au bailleur sur le fondement de son obligation d’entretien, de sorte qu’une mise en demeure préalable est exigée, hors urgence, avant que la locataire n’effectue les travaux relevant de l’obligation d’entretien du bailleur et ne puisse en obtenir remboursement. Or, aucune mise en demeure ou même simple réclamation adressée à la bailleresse n’est produite.

Au demeurant, le premier juge a exactement considéré :

— s’agissant de la facture du 17 octobre 2017 d’un montant de 7620 euros relative à la dépose de moquette dans les escaliers, à la pose d’isolant et de parquet flottant dans le salon et une chambre, et à la peinture des murs de la salle à manger et la chambre, que, s’il était indiqué dans l’état des lieux d’entrée que le bailleur autorisait la locataire à poser du parquet dans les chambres uniquement, il n’avait pas été stipulé qu’il prendrait en charge ces travaux, tandis que la peinture des murs était neuve dans le salon et les chambres et ne nécessitait donc pas son remplacement ;

— s’agissant de la facture du 12 décembre 2018 pour une 'réparation de fuite et une dépose d’évier avec changement de joints', que Mme [I] ne justifie pas que la responsabilité de cette fuite incombe au bailleur, tandis que le changement des joints relève du locataire ; la cour ajoute que Mme [I] ne produit aucune déclaration de sinistre à son assureur qui aurait permis de déterminer les responsabilités et de prendre en charge cette réparation ;

La cour ajoute :

— s’agissant de la facture du 15 janvier 2018 relative à la 'fourniture et pose d’un lavabo', que Mme [I] ne justifie pas en quoi une telle réparation aurait été urgente et aurait de ce fait justifié de passer outre la mise en demeure préalable du bailleur dont elle ne justifie pas ;

— s’agissant des factures Castorama produites en pièce 4, que celles-ci datent de 2021, soit un an après que Mme [I] a quitté les lieux, et ne sauraient donc être imputées à la bailleresse.

S’agissant de la facture du 20 avril 2018 d’un montant de 1092 euros relative à la fourniture et pose d’un ballon d’eau chaude, si la panne de ce dernier, alléguée par Mme [I], peut relever d’une urgence justifiant qu’il soit passé outre l’obligation de mise en demeure préalable du bailleur, auquel incombe le remplacement d’un chauffe-eau défectueux, celle-ci ne justifie pas par les pièces produites s’être acquittée du paiement de ladite facture, en dépit de la contestation de la SNC [U] [T] et Cie à cet égard.

En conséquence, il convient, infirmant le jugement entrepris sur ce point, de débouter Mme [I] de l’intégralité de sa demande reconventionnelle, qu’elle soit de 'dommages et intérêts’ comme l’a qualifiée le premier juge, ou au titre des 'frais de réparation engagés’ comme la formule Mme [I].

* La restitution du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie ayant été déduit du montant des réparations locatives conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’il a été jugé plus haut, il convient de débouter Mme [I] de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Mme [I], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance, confirmant le jugement entrepris sur ce point, et d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance, infirmant le jugement entrepris sur ce point (sauf en ce qu’il a débouté Mme [I] de sa demande à ce titre), ou en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté Mme [E] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens de l’instance,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [E] [I] à payer à la SNC [U] [T] et Cie les sommes suivantes :

—  45.677,76 euros au titre des loyers impayés au 16 décembre 2019,

—  1800 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie,

Déboute Mme [E] [I] de ses demandes reconventionnelles,

Condamne Mme [E] [I] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,