RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01444 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG7GN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 décembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX- RG n° 22/03100

APPELANTE

Madame [Z] [I]

née le 30 Décembre 1944 à [Localité 5] (60)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉ

Monsieur [D] [L]

né le 15 Juillet 1992 à [Localité 7] (92)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Delphine TERRONI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC131

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [L] a fait l’acquisition d’un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 9] (77) en date du 30 juin 2004 au titre de sa résidence principale.

Il vivait en concubinage avec Mme [Z] [I] au sein dudit bien.

M. [G] [L] est décédé le 3 septembre 2021 à [Localité 6], avec pour héritier son enfant unique, M. [D] [L].

Aucune disposition testamentaire n’a été enregistrée au registre des dispositions de dernières volontés.

Par dévolution successorale, M. [D] [L] est devenu propriétaire du bien sis [Adresse 2] à [Localité 9] (77), évalué à une valeur vénale de 400.000 euros.

Il a réglé des droits de mutation d’un montant de 62.256 euros, avec souscription d’un crédit à la consommation pour assurer le dit règlement. Il a indiqué à Mme [Z] [I] son intention de vendre le bien rapidement afin d’assurer le remboursement du crédit effectué.

Du fait du maintien dans les lieux de Mme [Z] [I], M. [D] [L] a sollicité son conseil, qui a adressé un courrier à Mme [Z] [I] en janvier 2022.

Par courrier du 25 janvier 2022, la défenderesse a répondu au conseil de M. [D] [L] en l’informant de l’existence de dispositions testamentaires prises par son conjoint M. [G] [L] en l’étude de M. [C] [B], notaire à [Localité 8].

M. [C] [B] a communiqué un document intitulé 'contrat de location’ à M. [D] [L], selon lequel M. [G] [L] aurait donné à bail à sa compagne Mme [Z] [I] le bien sis [Adresse 2] à [Localité 9] (77) pour une durée de 20 ans à compter du 7 janvier 2005 pour un loyer de zéro euro.

Par acte d’huissier du 2 juin 2022, M. [D] [L] a fait assigner Mme [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

— à titre principal, dire que le contrat de location conclu le 7 janvier 2005 entre M. [G] [L] et Mme [Z] [I] est nul faute de cause,

— à titre subsidiaire, dire que le contrat de location conclu le 7 janvier 2005 entre M. [G] [L] et Mme [Z] [I] est un contrat de prêt à usage portant sur la mise à disposition du bien sis [Adresse 2] à [Localité 9] (77), et dire que le demandeur est bien fondé à solliciter la restitution du bien du fait de l’absence de terme du prêt et à titre subsidiaire du fait d’un besoin pressant du demandeur justifiant la fin de ce prêt à usage et restitution du bien prêté, et dès lors ordonner la restitution du bien sans délai à la défenderesse,

En tout état de cause ;

— prononcer l’expulsion de Mme [Z] [I] et celle de tous occupants, avec l’assistance de la force publique le cas échéant,

— condamner Mme [Z] [I] à verser à M. [G] [L] une indemnité d’occupation mensuelle de 975 euros jusqu’au départ effectif des lieux, et une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

— ordonner l’exécution provisoire sur la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience de référés en date du 5 juillet 2022 et une passerelle au fond a été décidée avec l’accord des parties.

A l’audience du 5 octobre 2022, M. [D] [L] a maintenu ses demandes.

Mme [Z] [I], a sollicité le débouté des demandes de M. [D] [L].

Par jugement contradictoire entrepris du 21 décembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a ainsi statué :

Constate la nullité du contrat de bail en date du 7 janvier 2005 ;

Constate la qualité d’occupante sans droit ni titre de Mme [Z] [I] ;

Ordonne l’expulsion de Mme [Z] [I] et de tout occupant avec le concours de la force publique le cas échéant ;

Condamne Mme [Z] [I] à verser à M. [D] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant fixe de 975 euros, et ce jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ;

Rejette le surplus des demandes ;

Déboute M. [D] [L] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Z] [I] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 10 janvier 2023 par Mme [Z] [I],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 février 2025 par lesquelles Mme [Z] [I] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de MEAUX en date du 21 décembre 2022 en toutes ses dispositions,

En conséquence

Débouter Monsieur [D] [L] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

Juger que les parties ont convenu de faire un commodat au bénéfice de Madame [I]

Débouter Monsieur [D] [L] de l’intégralité de ses demandes ;

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [D] [L] à payer à Madame [I] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 février 2025 aux termes desquelles M. [D] [L] demande à la cour de :

Débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Rappeler que la Cour d’appel n’est saisie que des demandes formulées au dispositif des premières conclusions de l’appelant

A titre principal

Confirmer le jugement rendu le 21 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté M. [L] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile

Statuant à nouveau

Condamner Madame [I] à verser à M. [L] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles de première instance

A titre subsidiaire, si la Cour retenait l’existence d’un prêt à usage

Dire que M. [D] [L] bien fondé à solliciter la restitution du bien le prêt n’ayant pas de terme, et à titre subsidiaire dire que le demandeur justifie d’un besoin pressant justifiant la fin du prêt à usage et la restitution du bien prêté,

Dès lors, ordonner à Mme [I] de restituer, sans délai, le bien sis [Adresse 2]

En tout état de cause

Prononcer l’expulsion de Madame [I] et celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique si besoin est.

Condamner Madame [I] à verser à M. [L] à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle de 975 ' et ce, jusqu’au départ effectif des lieux.

Condamner Madame [I] à verser à M. [L] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

La condamner aux entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [Z] [I] a été expulsée, ainsi qu’il résulte du procès-verbal d’expulsion dressé le 28 octobre 2024.

Sur la nullité du contrat de location du 7 janvier 2005

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il a constaté la nullité du contrat de bail du 7 janvier 2005, Mme [Z] [I] fait valoir que la cause de ce bail existe et réside dans l’intention de M. [G] [L] de la protéger tel qu’il a pu l’exprimer dans un testament qu’il a rédigé mais dont le contenu n’a pu être enregistré en raison de son décès.

Elle ajoute que l’action est prescrite depuis le 7 janvier 2010.

M. [D] [L] sollicite la confirmation du jugement et fait valoir que le contrat de bail est un contrat à titre onéreux de sorte que l’argumentation de Mme [Z] [I] sur l’intention de son père est inopérante. Il ajoute que cette intention n’est au demeurant pas établie.

Il conteste la prescription soulevée, faisant valoir outre l’absence de cette prétention au dispositif des conclusions d’appel, qu’il n’a eu connaissance du contrat de bail qu’à l’occasion des échanges entre Mme [Z] [I] et son premier conseil.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, Mme [Z] [I] soulève le moyen tiré de la prescription et sollicite le débouté de M. [D] [L].

Selon Mme [Z] [I], l’action en nullité du contrat de bail est prescrite 5 ans après sa conclusion.

Or, il résulte des pièces produites aux débats, que M. [D] [L] n’a été informé de l’existence de ce contrat de bail que postérieurement au 25 janvier 2022, quand il a pris attache avec le notaire de son père après avoir été informé par Mme [Z] [I], que des 'dispositions bien précises’ avaient été prises par le défunt.

L’assignation étant en date du 2 juin 2022, l’action de M. [D] [L] n’est pas prescrite.

Aux termes de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Aux termes de l’article 1131 du code civil, dans sa version applicable au litige, l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.

L’existence d’un bail, quelle qu’en soit la durée, implique la stipulation d’un prix sérieux (Civ. 3ème 27 avril 1976 / n° 74-13.925)

Il est versé aux débats le contrat de bail litigieux qui prévoit un loyer de zéro euro ainsi qu’une clause de travaux mettant à la charge de la locataire 'la tonte du gazon, le fleurissement des fenêtres, l’élagage des haies ainsi que les arbres, peinture des grilles et volets’ et une clause particulière : la mise à disposition de '1 chambre + salle d’eau'.

Il résulte bien de ces stipulations que le bail a été consenti par M. [G] [L] à Mme [Z] [I] sans qu’il ne soit prévu le paiement d’un loyer.

Or, comme l’a énoncé à juste titre le premier juge, en cas de location d’un bien à un proche, le loyer doit comporter un caractère sérieux.

Par conséquent le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a constaté la nullité du contrat de bail.

Sur le prêt à usage

Mme [Z] [I] fait grief au jugement de ne pas avoir requalifié le contrat de prêt à usage alors que l’intention des parties était de lui permettre de se maintenir dans ce qui a toujours été sa résidence principale.

Elle fait valoir que la récupération du bien ne peut avoir lieu qu’à la seule condition qu’il existe un besoin pressant et imprévu, non démontré par M. [D] [L].

M. [D] [L] fait valoir que l’intention de son père de consentir un commodat à Mme [Z] [I] n’est pas établie, que la volonté des parties s’analyse à la date de signature de l’acte et non près de 20 ans plus tard.

Il ajoute que Mme [Z] [I] ne prouvant pas le caractère perpétuel du prêt dont elle serait bénéficiaire, il peut y mettre fin à tout moment en respectant un délai raisonnable.

En vertu de l’article 1875 du code civil, 'le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi'. L’article 1876 dispose que 'ce prêt est essentiellement gratuit'.

En l’espèce, le contrat signé par M. [G] [L] et Mme [Z] [I] est un contrat de location, moyennant un loyer égal à zéro euro, avec une clause de travaux et une clause particulière de mise à disposition d’une chambre et d’une salle de bain. Il est consenti pour 20 ans, soit jusqu’au 7 janvier 2025.

S’il est exact que cette location a été consentie sans contrepartie financière, aucun élément ne permet de démontrer que l’intention de M. [G] [L] était en réalité dès 2005 de consentir à Mme [Z] [I] un prêt à usage ou commodat.

En effet, tant le testament produit daté du 14 août 2021, au demeurant non enregistré et non écrit à la main, par lequel M. [G] [L] évoque son intention de consentir un commodat à Mme [Z] [I] que le courrier de M. [B], notaire, qui mentionne que peu avant son décès M. [G] [L] avait évoqué ce commodat ou la régularisation d’un testament authentique, ne sauraient démontrer que lors de la rédaction du bail, les parties se sont entendues pour un prêt à usage.

Il résulte des pièces produites qu’au contraire ce n’est qu’à compter de 2021 que M. [G] [L] a évoqué son intention de consentir à Mme [Z] [I] un prêt à usage mais que ce prêt n’a jamais été rédigé.

Il n’y a pas lieu de juger que l’acte du 7 janvier 2005 est un prêt à usage.

Sur l’occupation sans droit ni titre, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation

Il résulte de ce qu’il précède que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a constaté la qualité d’occupante sans droit ni titre de Mme [Z] [I] et ordonné son expulsion sauf à constater que celle-ci est devenue sans objet.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier et en particulier de l’attestation de valeur locative produite, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci à la somme mensuelle de 975 euros, confirmant ainsi le jugement déféré de ce chef, sauf à préciser que les indemnités d’occupation sont dues jusqu’au 28 octobre 2024, date du procès-verbal d’expulsion.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Mme [Z] [I], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de la condamner au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à constater que l’expulsion est devenue sans objet et à préciser que les indemnités d’occupation sont dues jusqu’au 28 octobre 2024, date du procès-verbal d’expulsion,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [Z] [I] à payer à M. [D] [L] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Z] [I] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,