Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2025

(n ° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/03286 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK3E2

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Janvier 2025 -Juge des contentieux de la protection d’Ivry-sur-Seine – RG n° 12-24-0041

APPELANTE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), RCS de Paris sous le n°552 032 708

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie FEUGNET, E 1971

INTIMÉS

M. [U] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Mme [R] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défaillants, déclaration d’appel signifiée le 31 mars 2025 à l’étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 octobre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre, chargée du rapport et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président de chambre,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Par défaut

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition

***

Par acte du 4 décembre 2017, la société Régie immobilière de la ville de Paris (ci-après RIVP) a donné en location à M. et Mme [J] un appartement de cinq pièces principales d’une superficie de 89m², dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 1]

Les loyers n’étant plus payés, la RIVP a fait délivrer à M. et Mme [J], le 15 juin 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1.450 euros.

Par acte du 21 février 2024, la RIVP a fait assigner M. et Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil, siégeant au tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine et statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des défendeurs et condamnation de ces derniers au paiement, par provision, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 10 janvier 2025, le premier juge a :

— condamné solidairement M. et Mme [J] à payer à la RIVP, en deniers ou quittances valables, une provision de 9.322,46 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au 6 novembre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus) ;

— dit que M. et Mme [J] pourront s’acquitter de cette somme au moyen de 35 mensualités consécutives d’un montant minimum de 100 euros, chaque mensualité étant payable, en plus du loyer courant, dans le courant de chaque mois et pour la première fois dans le courant du mois de mars 2025, la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette ;

— dit que tous les paiements ainsi effectués s’imputeront sur le capital ;

— rappelé que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé ;

— prononcé la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de location conclu entre les parties pendant la durée de ces délais ;

— dit que cette clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de complet règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ;

— dit en revanche qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et le bail liant les parties sera de plein droit résilié sans formalité préalable ;

— autorisé, dans cette hypothèse, la RIVP, à défaut de libération volontaire, à procéder, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, à l’expulsion de M. et Mme [J] des locaux qu’ils occupent, tant de leur personne que de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique si besoin est ;

— dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement M. et Mme [J] à payer à la RIVP, en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 1.008 euros (sans indexation possible et charges comprises, hors APL et hors consommation d’eau chaude et d’eau froide) à compter du 15 août 2023, jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— rejeté les autres demandes formées par la RIVP ;

— condamné M. et Mme [J] aux entiers dépens, qui comprendront les frais du commandement délivré le 15 juin 2023 s’élevant à 1 x 125,08 euros, de la saisine de la CCAPEX le 16 juin 2023 (dont le coût sera limité à 1 euro), de l’assignation délivrée le 21 février 2024 s’élevant à 1 x 58,34 euros et de sa dénonciation au préfet le 23 février 2024 (dont le coût sera également limité à 1 euro).

Par déclaration du 7 février 2025, la RIVP a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a condamné solidairement Mme et M. [J] à lui payer, en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 1.008 euros (sans indexation possible et charges comprises, hors APL et hors consommation d’eau chaude et d’eau froide) à compter du 15 août 2023 et rejeté ses autres demandes.

Dans ses conclusions remises le 30 avril 2025 et signifiées aux intimés le 9 mai suivant, la RIVP demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation à un montant fixe forfaitaire et non à un montant égal au loyer courant majoré des charges, et en conséquence, en ce qu’elle a condamné solidairement Mme et M. [J] à lui payer en deniers ou quittances valables :

' une provision de 9.322,46 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 6 novembre 2024 (indemnités d’occupation d’octobre 2024 incluse),

'une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation des lieux d’un montant de 1008 euros (sans indexation possible et charges comprises hors APL et hors consommation d’eau chaude et d’eau froide) à compter du 16 août 2023 et jusqu’à parfaite libération des locaux,

' condamné M. et Mme [J] aux dépens en limitant le coût de la dénonciation à la préfecture et de la saisine CCAPEX à 1 euro ;

'rejeté les autres demandes formées par elle ;

Statuant à nouveau,

A titre principal

— condamner solidairement M. et Mme [J] au paiement d’une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

A titre subsidiaire

— condamner solidairement M. et Mme [J] au paiement d’une indemnité d’occupation forfaitaire de 1.500 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

En tout état de cause,

— condamner M. et Mme [J] aux dépens de première instance ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

— actualiser le montant de la dette et condamner solidairement M. et Mme [J] à lui payer une provision de 2.899 euros à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation impayées, échéances de mars 2025 incluses selon décompte arrêté au 22 avril 2025 ;

— condamner M. et Mme [J] à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

M. et Mme [J] à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 31 mars 2025 par actes remis à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée le 15 octobre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Par son appel, la RIVP n’entend remettre en cause que le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle allouée dans l’hypothèse d’un non-respect par les locataires de l’échéancier accordé, le montant de l’arriéré dû au regard de l’évolution du litige et les dépens de première instance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’indemnité d’occupation

La RIVP conclut à l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé à la somme mensuelle de 1.008 euros (sans indexation possible et charges comprises, hors APL et hors consommation d’eau chaude et d’eau froide) l’indemnité d’occupation provisionnelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle indique que l’indemnité d’occupation, due à compter de la date à laquelle les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies, doit être fixée à un montant égal à celui qu’auraient réglé les locataires si le bail s’était poursuivi, et non à un montant forfaitaire tel que retenu par le premier juge.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, étant la contrepartie de la jouissance des locaux et la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de la libre disposition des lieux ; elle a pour but d’indemniser le maintien fautif dans les lieux.

Dès lors, le montant de cette indemnité, qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, ne peut être inférieur à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail et doit prendre en compte à la fois les charges locatives et les actualisations éventuelles, de sorte qu’en l’espèce, la fixation de cette indemnité à un montant mensuel forfaitaire sans indexation possible, ne répond pas à la finalité de l’indemnité d’occupation.

Le montant non sérieusement contestable de l’indemnité d’occupation est celui du loyer actualisé majoré des charges depuis le 15 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux. La décision déférée sera infirmée en ce sens.

Sur l’arriéré dû

La société RIVP sollicite la condamnation solidaire de M. et Mme [J] au paiement d’une provision de 2.899 euros à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 22 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, le loyer étant en effet payable mensuellement et à terme échu.

Cette somme est établie par le décompte susvisé régulièrement versé aux débats. L’obligation des intimés au paiement de cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient, infirmant de ce chef l’ordonnance, de les condamner par provision à son paiement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La RIVP considère que c’est à tort que le premier juge a limité à 1 euro le coût de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation en préfecture alors qu’elle a dû solliciter un commissaire de justice pour procéder à ces formalités imposées par la loi.

L’appelante établit que tant la préfecture du Val-de-Marne que la CCAPEX ont été saisies par voie électronique (pièces RIVP n° 4 et 5) et ne produit aucun acte de signification par commissaire de justice. L’ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ses dispositions relatives aux dépens.

M. et Mme [J] supporteront in solidum les dépens d’appel.

L’équité commande de les condamner au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans la limite de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives au montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due en cas de non-respect de l’échéancier fixé et au montant de la provision allouée ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés ;

Fixe l’indemnité d’occupation due par M. et Mme [J] depuis le 15 août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux par expulsion ou remise volontaire des clés, au montant du loyer actualisé, majoré de l’intégralité des charges locatives récupérables, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

En tant que de besoin, les condamne solidairement au paiement de ladite indemnité ;

Condamne solidairement M. et Mme [J] à payer à la société Régie immobilière de la ville de Paris la somme provisionnelle de 2.899 euros à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 22 avril 2025, indemnité d’occupation de mars 2025 incluse ;

Confirme l’ordonnance en ses autres dispositions dont il a été relevé appel ;

Condamne in solidum M. et Mme [J] aux dépens d’appel et à payer à la société Régie immobilière de la ville de Paris la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT