Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 28 octobre 2025, n° 23/10087

CA Paris
Infirmation 28 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que M. [K] s'est maintenu dans les lieux malgré la fin de son droit d'occupation, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Préjudice subi du fait de l'occupation illégale
La cour a reconnu le préjudice subi par la SCI en raison de l'occupation illégale et a fixé le montant de l'indemnité d'occupation.
Accepté
Droit à l'indemnité de procédure
La cour a jugé que la SCI avait droit à une indemnité de procédure en raison des circonstances de l'affaire.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a décidé que M. [K] devait supporter les dépens en raison de sa situation d'occupant sans droit ni titre.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 28 oct. 2025, n° 23/10087
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/10087
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Matthieu CHUDETGeorges FERREIRA
Parties :	Société civile immobilière immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le, La société CLARA LAFARGUE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10087 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHXYU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Avril 2023-Juge des contentieux de la protection de NOGENT SUR MARNE- RG n°

APPELANTE

La société CLARA LAFARGUE

Société civile immobilière immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 539 784 108

Dont le siège social est situé [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Matthieu CHUDET, avocat au barreau de PARIS, toque : C1775

INTIMÉ

Monsieur [I] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 6] (ROUMANIE)

Représenté par M^e Victoria ZOUBKOVA-ALLIEIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0949

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

M^me Agnès BODARD-HERMANT, Présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Jean-Yves PINOY dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, Conseillère et par Caroline GAUTIER, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

En 2012, M. [Y] [M], Mme [E] [O] et M. [I] [K] ont constitué une société civile immobilière dénommée Clara Lafargue dont l’objet est, notamment, l’acquisition de tous immeuble de toute nature, la propriété, l’administration, la gestion par bail ou autrement, l’attribution gratuite en jouissance aux associés des locaux occupés par eux-mêmes, la disposition des biens dont elle sera propriétaire par voie d’acquisition, échange, apports ou autrement (…).

La Sci Clara Lafargue est devenue propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5].

Suivant accord des associés et conformément à ses statuts, la jouissance gratuite du bien a été attribuée à M. [I] [K].

Le 17 mars 2017, M. [Y] [M], es-qualités de gérant de la Sci Clara Lafargue, a convoqué les associés à une assemblée générale extraordinaire ayant pour objet :

— l’adoption de nouveaux statuts,

— le départ des lieux de tout associé bénéficiant de la jouissance gratuite des locaux de la SCI.

Ces résolutions ont été adoptées à la majorité constituée de M. [M] et Mme [O], M. [K] étant absent.

Le procès-verbal de cette assemblée générale du 25 avril 2017 et les nouveaux statuts ont été communiqués à M. [K] par lettre recommandée, avec cette précision qu’ il devait quitter les lieux au 1er août 2017.

A cette date et nonobstant une sommation de quitter les lieux du 24 juin 2022, M. [I] [K] n’a pas quitté les lieux.

La Sci Clara Lafargue a, par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2022, fait assigner M. [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Nogent-sur-Marne, et par jugement contradictoire rendu le 18 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur Marne a :

— rejeté la demande d’expulsion formée par la SCI CLARA LAFARGUE ;

— rejeté la demande de paiement d’indemnités d’occupation formée par la Sci Clara Lafargue ;

— rejeté toutes les autres demandes ;

— condamné la SCI Clara Lafargue à payer à M. [I] [K] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Clara Lafargue aux dépens de l’instance ;

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 06 juin 2023, la Sci Clara Lafargue a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 06 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI Clara Lafargue demande à la cour :

— d’infirmer en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 18 avril 2023 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de Nogent Sur Marne,

et, statuant à nouveau,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [K] des lieux occupés au [Adresse 3],

— condamner M. [I] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation de 2 100 euros par mois due du 1er août 2017 jusqu’à la libération effective des lieux,

— ordonner la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [I] [K] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] [K] au paiement des entiers dépens, comprenant le coût de la sommation de quitter les lieux du 24 juin 2022, ainsi que la sommation interpellative du 21 août 2023, dont distraction sera faite par Maître Georges Ferreira, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Ces conclusions d’appelantes ont été signifiées par acte de commissaire de justice le 06 septembre 2023 à tiers présent au domicile en la personne de Mme [L] [Z], cousine de M. [K] et en l’étude du commissaire de justice.

M. [I] [K] n’a pas constitué avocat et n’a pas conclu devant la cour d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande d’expulsion,

La SCI Clara Lafargue, appelante, fait grief au premier juge d’avoir rejeté sa demande d’expulsion de M. [K] aux motifs que :

— le caractère gratuit de la jouissance de M. [K] consenti par la Sci Clara Lafargue ne serait pas justifié,

— aucun élément ne permettrait de préciser la nature de l’occupation de M. [K] de sorte qu’il ne serait pas établi que ce dernier occupe l’immeuble à des fins d’habitation.

Elle soutient que la caractère gratuit de la mise à disposition du logement est établi et que M. [K] occupe bien les lieux à des fins d’habitation.

Sur ce,

Aux termes de l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre,

Il appartient à la SCI Clara Lafargue de rapporter la preuve que la personne dont elle demande l’expulsion occupe effectivement et à des fins d’habitation les locaux litigieux, sis [Adresse 3] à [Localité 5].

Il est relevé des pièces produites par l’appelante que l’attribution gratuite en jouissance de « tous immeubles de toute nature » acquis par la société Clara Lafargue, au bénéfice de ses associés, est une disposition figurant au sein de ses statuts constitutifs de 2012 en son article 2.

La SCI Clara Lafargue a fait l’acquisition d’une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 5] pour laquelle il a été initialement prévu que cette maison serve au logement temporaire de travailleurs détachés affectés à une société 'du sol au plafond’ dont M. [I] [K] était alors le gérant.

Il ressort des pièces de la procédure que dans les faits, M. [K], en son autre qualité d’associé de la Sci Clara Lafargue, a bénéficié de la jouissance gratuite du bien d’habitation en vertu de l’article 2 des statuts constitutifs de la société.

Le 31 octobre 2013, M. [K] a quitté ses fonctions de gérant de la société 'du sol au plafond’ et les travailleurs détachés qui ont occupé un temps le logement sis [Adresse 3] à [Localité 5] avec lui ont tous quitté les lieux au mois de novembre 2013.

M. [K] s’y est alors maintenu seul avec sa famille et y a installé sa compagne , Mme [Z] [L].

Le 17 mars 2017, M. [K] a été convoqué à une assemblée générale extraordinaire afin que les statuts de la Sci Clara Lafargue soient modifiés et qu’il soit mis fin à la jouissance gratuite du bien sis [Adresse 3] à [Localité 5].

L’ensemble des résolutions portées à l’ordre du jour ont ensuite été adoptées par la majorité des associés.

Les statuts ne prévoyant plus la possibilité pour un associé de jouir gratuitement d’un bien immobilier appartenant à la SCI Clara Lafargue, M. [K] a été mis en demeure d’avoir à quitter les lieux au 1er août 2017 puis sommé à nouveau de quitter les lieux par voie de commissaire de justice le 24 juin 2022.

Il résulte de la signature d’un bordereau de consommation d’électricité signé le 23 juillet 2021 par M. [K] que celui-ci a ainsi reconnu être seul débiteur des frais d’électricité dus au titre de la consommation du [Adresse 3], sur la période allant du 1er janvier 2020 au 22 juillet 2021.

Par ailleurs, il est établi que sa compagne, Mme [Z] [L] présidente d’une société [Z] Services, a indiqué résider à l’adresse du bien appartenant à la SCI Clara Lafargue aux termes d’un acte déposé au greffe du tribunal de commerce de Créteil le 12 février 2020.

Son fils M. [N] [L], a mentionné également aux services judiciaires que son domicile personnel était fixé au [Adresse 3] à [Localité 5], lequel a fait l’objet du port d’un bracelet électronique assigné à cette adresse.

L’occupation des lieux à des fins d’habitation est des lors établie.

Il ressort encore des éléments qui précèdent que la fin de la jouissance gratuite du bien sis [Adresse 3] à [Localité 5] est établie depuis le 17 mars 2017 et que M. [K] s’est maintenu dans les lieux avec sa compagne et le fils de celle -ci sans droit ni titre malgré une mise en demeure de quitter les lieux le 1er aout 2017 et une sommation de quitter les lieux lui ayant été délivrée le 24 juin 2022.

La SCI Clara Lafargue est donc recevable et bien fondée à solliciter l’expulsion de M. [K] et de tous occupants de son chef sur le fondement de ses statuts ainsi que de celui de son titre de propriété du logement. Il y a lieu d’infirmer le jugement et d’ordonner l’expulsion de M. [K] ainsi que de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes en paiement,

Le principe de la condamnation d’un occupant sans droit ni titre à une indemnité d’occupation, n’est pas discutable. Celle-ci, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de réparer l’intégralité du préjudice subi par le propriétaire du bien du fait de la privation de son bien pour la période d’occupation par une personne ne disposant d’aucun droit ni d’aucun titre pour y demeurer.

Il appartient à la SCI Clara Lafargue de justifier, par tous éléments, du montant de l’indemnité dont elle demande le paiement, ce montant devant prendre en compte la situation et l’état du bien occupé.

Il est établi que M. [I] [K] se maintient dans les locaux depuis le 1er août 2017.

L’appelante subi un préjudice réel du fait de l’occupation des lieux qui est faite par l’intimé et s’acquitte, en outre, des charges induites par son occupation en réglant l’intégralité des impôts fonciers afférent au [Adresse 3], en sus d’une taxation pour logement vacant, dès lors que M. [K] ne déclare pas occuper les lieux auprès des services fiscaux.

Entre 2020 et 2021, la taxation pour logement vacant imposé par la Sci Clara Lafargue s’est élevée à 3 986 euros.

Elle rembourse, en sus, l’intégralité de l’emprunt ayant servi à l’acquisition du bien occupé par M. [K] et dont les échéances mensuelles qu’elle justifie s’élèvent à 1 995,85 euros.

Du fait de l’occupation illégale de M. [K], la SCI Clara Lafargue perd également une chance de pouvoir mettre en location le bien.

Il ressort enfin des éléments de comparaison produits aux débats que la valeur locative du logement s’établit en moyenne à 2 100 euros hors charges.

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté la SCI Clara Lafargue de sa demande d’indemnité d’occupation et compte tenu de la valeur locative du bien et de l’occupation sans droit ni titre de M. [K] du logement, il y a lieu de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2 100 euros par mois depuis le 1er août 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés du logement ou son expulsion.

Sur la suppression du délai prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

La cour n’étant pas saisie d’une demande de délais pour quitter les lieux , il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

Sur les mesures accessoires,

M. [K] est condamné à payer à M. [D] la somme de 3 000 euros d’indemnité de procédure.

Il est également condamné aux dépens exposés en première instance et en cause d’appel, les dispositions du jugement étant infirmées sur les dépens et l’indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Ordonne l’expulsion de M. [I] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 3], avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M [I] [K] à payer à la SCI Clara Lafargue une somme de 2 100 euros mensuelle à titre d’indemnité d’occupation pour la période courant à compter du 1er août 2017 augmentée des charges, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion,

Y ajoutant,

Condamne M [I] [K] à payer à la SCI Clara Lafargue une somme de 3000 euros d’indemnité de procédure,

Condamne M [I] [K] aux dépens de première instance et d’appel comprenant le coût de d’une sommation de quitter les lieux du 24 juin 2022, ainsi que celui d’une sommation interpellative du 21 août 2023, dont distraction au profit de Maître Georges Ferreira avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière Le Président