Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 FÉVRIER 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05798 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJEZ6

Décision déférée à la cour : ordonnance du 21 décembre 2023 – président du TJ de Créteil – RG n° 23/01286

APPELANTE

S.A.R.L. INLI, RCS de Créteil n°791041999, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Zahra ENNAMATE BOUJOI, avocat au barreau de PARIS, toque : P255

INTIMÉE

S.C.I. MARIE, RCS de Paris n°793436239, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1982

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 14 janvier 2000, la société civile immobilière Patrica aux droits de laquelle vient désormais la société civile immobilière Marie a donné à bail commercial à la société Bidoeira, aux droits de laquelle vient désormais la société Inli, des locaux commerciaux à usage de restaurant situés [Adresse 1] à [Localité 4] (94).

Le bail a été renouvelé le 31 mai 2010 à effets au 15 janvier 2019.

Par acte d’huissier du 13 juin 2023, la société Marie, qui avait acquis les lieux le 8 décembre 2022 auprès de la société Diane, a fait délivrer à la société Inli un commandement de payer la somme de 27 804,31 euros visant la clause résolutoire au titre de l’arriéré locatif au 5 juin 2023.

Par acte du 28 août 2023, la société Marie a assigné la société Inli devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter du 13 juillet 2023 :

ordonner l’expulsion de la société Inli et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;

condamner la société Inli à payer à la SCI Marie la somme provisionnelle de 24 630,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 juillet 2023 (correspondant aux loyers et charges) ;

condamner la société Inli au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, taxes et accessoires jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur, soit la somme de 4 199,71 euros ;

condamner la société Inli au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Par ordonnance réputée contradictoire du 21 décembre 2023, le juge des référés a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 juillet 2023 ;

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Inli et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] à [Localité 4] (94) avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Inli, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société Inli à la payer ;

condamné par provision la société Inli à payer à la SCI Marie la somme de 26 730,57 euros au titre du solde des loyers charges et accessoires arriérés au 7 novembre 2023 (au titre des loyers, de la TVA et des provisions sur charges, terme d’octobre 2023 inclus déduction faite des 48 euros de frais de relance) ;

condamné la société Inli aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

condamné la société Inli à payer à la SCI Marie la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 18 mars 2024, la société Inli a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs de son dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 novembre 2024, elle demande à la cour de :

juger la société Inli bien fondée en son appel ;

réformer l’ordonnance du juge des référés rendue le 21 décembre 2023, en toutes ses dispositions, en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15/07/2023 ;

— ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Inli et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] à [Localité 4] avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dit en cas de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques et ce conformément à ce que prévoient la loi ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Inli à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés à une somme égale au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires et condamné la société Inli à la payer ;

— condamné par provision la société Inli à payer au bailleur la somme de 26 730,57 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 novembre 2023 ;

— condamné la société Inli aux entiers dépens ;

— condamné la société Inli à payer au bailleur la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

et, statuant à nouveau, de :

à titre principal, juger le commandement du 13 juin 2023 valant mise en demeure et visant l’article L.145-17-1° du code de commerce nul et de nul effet ;

juger la SCI Marie irrecevable et mal fondée en ses demandes ;

constater l’existence de contestations sérieuses ;

débouter la SCI Marie de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société Inli;

à titre subsidiaire, débouter la SCI Marie de sa demande en condamnation provisionnelle formulées à l’encontre de la société Inli à hauteur de 33 205,09 euros et au titre des frais irrépétibles ;

suspendre, le cas échéant, les effets de la clause résolutoire ;

accorder un délai de 24 mois à compter de l’arrêt rendu définitif à la société Inli pour s’acquitter de son éventuelle dette locative ;

en toute hypothèse, condamner la SCI Marie à payer à la société Inli la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCI Marie aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Zahra Ennamate, avocat au barreau de Paris, qui pourra en entreprendre le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 octobre 2024, la société Marie demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance de référé du 21 décembre 2023 en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 juillet 2023,

— ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Inli et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 4] avec le concours, en tant que besoin de la force publique et d’un serrurier ;

— dit en tant que besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Inli, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société Inli à la payer ;

— condamné par provision la société Inli à payer à la SCI Marie la somme de 26 730,57 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêtés au 7 novembre 2023 (au titre des loyers, de la TVA et des provisions pour charges, terme d’octobre 2023 inclus déduction faite de 48 euros au titre des frais de relance) ;

— condamné la société Inli aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

— condamné la société Inli à verser à la société SCI Marie la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

y ajoutant, de :

débouter la société Inli de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

condamner la société Inli à verser à la société SCI Marie la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

condamner la société Inli aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Stéphanie Giovannetti, avocat au barreau de Paris ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour prononcerait la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et infirmerait l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la société Inli et condamné la société Inli à verser à la société Marie une indemnité d’occupation ;

condamner la société Inli à verser à la société Marie la somme provisionnelle de 33 205,09 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus au 10 octobre 2024 (35 053,09 euros déduction faite de la somme de 1 848 euros au titre des frais de relance et des frais d’avocat) ;

condamner la société Inli à verser à la société Marie la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

condamner la société Inli aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Stéphanie Giovannetti, avocat au barreau de Paris ;

débouter la société Inli de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande de délais de paiement.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2024.

Sur ce,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

Selon l’article 835, alinéa 1er, du même code, 'le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail commercial en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Il résulte par ailleurs de l’article 1104 du code civil qui dispose que 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi', que la clause résolutoire doit, pour être efficace, être mise en 'uvre de manière loyale.

Les articles L.145-40-2 et R.145-35 du code de commerce, applicables aux baux renouvelés après le 5 novembre 2014, date de leur entrée en vigueur, prévoient que le contrat de location contient un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Enfin, l’article 1346-1 du code civil dispose que :

'La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens'.

Au cas présent, le bail commercial litigieux contient une clause résolutoire prévue en page 7 du contrat.

Par acte d’huissier du 13 juin 2023, la société Marie a fait délivrer à la société Inli un commandement de payer la somme de 27 804,31 euros au titre d’un arriéré locatif au 5 juin 2023 visant cette clause.

Cette somme n’a pas été réglée dans le délai ouvert par la délivrance de l’acte.

Elle correspond à des loyers échus en 2020, avant que la société Marie ne devienne propriétaire suivant acte de vente du 8 décembre 2022, ainsi qu’à des provisions sur charges mensuelles de 600 euros, le loyer courant étant réglé.

La société Inli soutient que ce commandement est nul et qu’il a été délivré de mauvaise foi par le bailleur, ces contestations sérieuses devant faire obstacle au jeu de la clause résolutoire.

Elle fait ainsi valoir que le décompte joint au commandement ne lui permet pas de connaître l’étendue de ses obligations dans la mesure où il vise des sommes qui ne sont pas dues, à savoir les loyers échus courant 2020, auxquels le précédent bailleur avait renoncé compte tenu de la crise sanitaire ainsi que des provisions non dues. Elle ajoute que le bailleur actuel qui n’allègue pas avoir payé pour son compte les loyers de 2020 à la société Diane ne démontre pas être subrogé dans les droits de cette dernière ce que confirme la délivrance par celle-ci d’un commandement de payer les mêmes sommes le 29 janvier 2024 et le fait que l’acte de vente prévoie que les loyers recouvrés seront reversés au précédent bailleur. Elle indique que les provisions sur charges qui ne sont pas prévues au bail, tacitement renouvelé le 15 janvier 2018 après l’entrée en vigueur des articles L.145-40-2 et R.145-35 susmentionnés, ne sont pas dues et qu’elles ont été en tout état de cause augmentées dans l’unique but de gonfler artificiellement la dette pour obtenir l’acquisition de la clause résolutoire et son expulsion. Elle affirme enfin que le seul but du bailleur est d’obtenir son départ des lieux loués à moindre coût et souligne à cet égard que le commandement de payer litigieux a été délivré simultanément à un congé, le bailleur souhaitant manifestement éviter le paiement d’une indemnité d’éviction.

Pour sa part, la société Marie soutient que le décompte annexé au commandement est clair, que le précédent bailleur n’a jamais renoncé aux loyers mais l’a, au contraire, expressément subrogée dans ses droits à ce titre dans l’acte de vente. Concernant les provisions sur charge, elle affirme qu’elles sont exigibles et que leur augmentation récente est justifiée par le montant réel des charges qu’elle est elle-même conduite à régler.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, son irrégularité, à la supposer établie, ne pouvant que constituer une contestation sérieuse sur sa validité de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

La demande de nullité du commandement sera donc déclarée irrecevable.

Par ailleurs, alors que le loyer courant est réglé, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer une dette correspondant uniquement à des loyers échus trois ans plus tôt alors qu’il n’était pas propriétaire des lieux et à des provisions sur charges dont le montant mensuel a été augmenté de 75 à 600 euros.

La délivrance de ce commandement au preneur est intervenue plusieurs mois après l’acquisition des locaux par la société Marie et le même jour que celle d’un congé avec refus de renouvellement contre paiement d’une indemnité d’éviction.

En outre, il n’est pas démontré que les loyers de 2020 ont été réclamés par le précédent bailleur alors que ceux-ci correspondent à la période de crise sanitaire ayant donné lieu à une fermeture administrative des établissements de restauration.

De plus, si elle invoque une subrogation conventionnelle, certes expressément prévue par l’acte de vente, l’autorisant à réclamer ces sommes, la société Marie n’allègue pas les avoir payées pour le compte de la société Inli. Par ailleurs, l’acte de vente prévoit que, en cas de paiement par le preneur (la société Inli) à l’acquéreur (la société Marie), ce dernier également que, en cas de paiement direct des loyers entre les mains du vendeur, celui-ci les conservera, ce qui n’est pas compatible avec la subrogation invoquée. En outre le vendeur a lui-même réclamé au preneur le paiement des loyers de 2020 par le biais d’un commandement délivré le 24 janvier 2024 ce qui confirme le caractère sérieusement contestable de la subrogation invoquée.

Enfin, alors que le bail a été renouvelé après l’entrée en vigueur des articles L.145-40-2 et R.145-35 du code de commerce susmentionnés, il ne comprend pas un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Dès lors, le principe du paiement des provisions sur charges visées au commandement est sérieusement contestable.

Surtout, leur montant mensuel a été porté de 75 euros à 600 euros sans que la production du relevé de compte propriétaire mentionnant les charges dues par le bailleur justifie de cette importante augmentation intervenue immédiatement avant la mise en 'uvre de la clause résolutoire.

Dès lors, en soutenant que le bailleur a mis en 'uvre la clause résolutoire de mauvaise foi, le preneur soulève une contestation sérieuse.

Il convient ainsi, en infirmant la décision entreprise, de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer du 13 juin 2023 ainsi que sur l’ensemble des demandes subséquentes.

Sur la condamnation au paiement d’une provision

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de la compétence du tribunal, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Au cas présent, la société intimée demande, par voie de confirmation et d’ajout à la décision du premier juge, la condamnation de la société Inli à lui payer la somme provisionnelle de 33 205, 09 euros, à titre d’arriéré de loyers, augmenté des provisions pour charges, arrêté à la date du 10 octobre 2024. Elle soutient que cette somme, qui correspond au montant des loyers qui restent dus pour avril, mai, juin, octobre, novembre et décembre 2020 pour lesquels elle est subrogée dans les droits du précédent bailleur et à des provisions sur charges justifiées, est due sans contestation possible.

Cependant, il résulte de ce qui précède qu’il existe une contestation sérieuse quant à la subrogation de l’intimée dans les droits du précédent bailleur pour les loyers échus en 2020 ainsi que sur le principe et le montant des provisions sur charges dont l’intimée sollicite le paiement provisionnel.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande

Sur les demandes accessoires

Au regard du sens de l’arrêt, la décision sera infirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.

Les dépens seront mis à la charge de la société intimée avec distraction au profit du conseil de la société Inli qui pourra en entreprendre le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société civile immobilière Marie sera également condamnée à payer à la société Inli la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de nullité du commandement de payer ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et les demandes subséquentes ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

Condamne la société civile immobilière Marie aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière Marie à payer à la société Inli la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT