Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15401 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ7RN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 11 Avril 2022 rendue par le Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 21/02427

APPELANTE

S.A.S. 34 RASPAIL immatriculée au RCS sous le numéro 889 054 789, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Fabrice LAFFON de l’AARPI FLS Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P204 assistée de M^e Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY, toque : 064

INTIMEE

S.C.I. VOLMONT immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 539 433 565, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentée et assistée de M^e Matthieu CANCIANI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1193

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 juillet 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique reçu par Maître [Y] [F], notaire à [Localité 7], avec la participation de Maître [N] [H], notaire à [Localité 5], le 22 juin 2020, la société civile immobilière VOLMONT a consenti à la société civile SC BALTHAZAR une promesse unilatérale de vente portant sur le bien immobilier désigné comme suit :

9- Identification du Bien

9-1 Désignation résultant du titre de propriété

A [Adresse 6],

En bordure de rue, une cour fermée par un portail de fer.

A gauche, un bâtiment composé :

— d’un rez-de-chaussée à usage commercial,

— d’un étage à usage de bureau, remise et vestiaires avec l’escalier intérieur.

En prolongement de la cour pavée, UN GRAND HANGAR couvert et clos par un portail.

Figurant au cadastre :

Section : BH

Numéro : [Cadastre 1]

Lieudit : [Adresse 3]

Pour une contenance de 00HA 06A 23CA.

9-2 Désignation actuelle

Le Promettant déclare

— Que c’est par erreur que le titre de propriété mentionne :

' A gauche un bâtiment composé :

d’un rez-de-chaussée à usage commercial

et d’un étage à usage de bureau, remise et vestiaire avec escalier intérieur'

Et que la désignation du bâtiment à gauche est, depuis son acquisition :

— au rez-de-chaussée : remise et vestiaire

— au 1er étage : bureaux

Le délai de réalisation est fixé au point 12 pour une durée expirant le 30 novembre 2020 à seize heures éventuellement prorogé précisant ' en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du Bénéficiaire de l’expiration du délai fixé ci-dessus'

Le point 13-Réalisation stipule :

'La réalisation de la promesse aura lieu :

Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagné du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant :

— au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en en exécution des présentes

— à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel

Soit en cas d’impossibilité de signer l’acte de vente avant l’expiration du délai ci-dessus que ce soit par le fait du promettant ou en l’absence d’un ou plusieurs documents nécessaires à la régularisation de l’acte, par la levée de l’option faite par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le Bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique d’une somme correspondant :

— au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,

— à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel

— à l’éventuelle commission intermédiaire

et de manière générale de tous comptes et proratas

Dans l’hypothèse du fait du Promettant, la signature de l’acte authentique devra intervenir dans un délai de dix jours de la levée de l’option. A défaut le Bénéficiaire pourra alors solliciter la constatation judiciaire de la vente. Le cas échéant, une formalité de pré-notation prévue à l’article 37-2 du Décret du 4 janvier 1955 pourra être effectuée.'

Une condition particulière au regard de la situation locative du bien est stipulée au point 19-2 Conventions Particulières entre les parties en ces termes :

Le Promettant garantit au Bénéficiaire qu’à la date de la réalisation des présentes le locataire aura libéré les Biens sur lesquels ce dernier ne pourra plus prétendre à aucun droit (…) Le consentement du Bénéficiaire est soumis à la condition essentielle et déterminante de la libération effective de l’immeuble de toute location, encombrements, déchets ou occupation avant la signature de l’acte authentique de vente, le tout ainsi qu’il sera ci-après détaillé dans l’article Libération du Bien.

Le prix est fixé au point 20-1 Prix à la somme de 1 100 000 euros et l’indemnité d’immobilisation au point 21-1 à la somme de 55 000 euros devant être virée en la comptabilité du notaire la Sel Eric Nicolaï et [Y] [F] le 30 juin 2020 à 24 heures au plus tard.

La clause précise : ' Pour le cas où le Bénéficiaire ne demanderait pas la réalisation des présentes, dans le délai ci-dessus déterminé, il s’oblige en outre à verser à la comptabilité de l’office dont est titulaire la société d’exercice libéral dénommée en tête des présentes, la somme de 55 000 euros de manière à porter le montant de l’indemnité d’immobilisation versée à 10% du prix de vente, ainsi qu’il est stipulé ci-dessu. Ce versement devra intervenir dans les huit jours suivant la date ci-dessus fixée pour la réalisation des présentes. A défaut de versement de ladite somme dans le délai imparti, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal alors en vigueur, soumis à l’anatocisme, et ce jusqu’à complet paiement tant en principal qu’en accessoire et, sans que le paiement de ladite somme empêche le Promettant de demander des dommages et intérets à ce titre.'

Au point 32 est inséré une clause prévoyant une faculté de substitution.

La société SC BALTHAZAR a versé la somme de 55.000,00 € entre les mains de Maître

[N] [H], notaire à [Localité 5], au titre de la première partie de l’indemnité d’immobilisation dans le délai contractuel.

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2020, la société SC BALTHAZAR s’est substituée la SARL LOE CONSEILS.

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2020, la SARL LOE CONSEILS s’est substituée la SAS 34 RASPAIL.

Le 27 octobre 2020 la SCI [Adresse 3] a versé en la comptabilité du notaire la somme totale de 1 178 650 euros.

Par courriel du 28 octobre 2020 Maître [J] transmettait à [P] [Z] pour le compte de la SCI [Adresse 3] un projet d’acte actualisé indiquant « qu’il manque encore les éléments justifiant de la libération totale et effective du bien.'

Par courriel envoyé le 27 novembre 2020 à 18 heures [P] [Z] pour le compte de la SCI [Adresse 3] écrivait au notaire Maître [D] [J] avec copie à Maître [G] [E] et Maître [X] [U] : « Dans le prolongement de nos échanges nous vous confirmons que nous levons l’option d’achat des locaux en objet. Nous attendons de pouvoir vérifier que les locaux sont bien libres d’occupation et vides d’objet. Après vérifications nous sommes disponibles pour signer l’acte authentique. Pour rappel, les fonds sont consignés en votre comptabilité depuis le 6 novembre. Nous sommes prêts à signer depuis cette date. »

Par courrier du 3 décembre 2020, la SCI VOLMONT notifiait aux sociétés SC BALTHAZAR et LOE CONSEILS l’expiration du délai d’option depuis le 30 novembre 2020 à 16 heures et sollicitait le versement du complément d’indemnité d’immobilisation due au titre du point 11 de la promesse.

La SAS 34 RASPAIL a fait publier, le 12 décembre 2020, auprès du service de la publicité foncière, la promesse de vente consentie le 22 juin 2020.

Le 15 janvier 2021, la SAS 34 RASPAIL a fait délivrer à la SCI VOLMONT, par la SELARL CDJ GRAND PARIS NORD, huissiers de justice à SAINT DENIS, une sommation d’avoir :

— à être présente le vendredi 22 janvier 2021 à 14h30 au [Adresse 6]

[Adresse 6], afin d’ouvrir le bien immobilier sis à cette adresse et de permettre à la SAS 34 RASPAIL, candidate acquéreur, de vérifier que les biens sont libres et dans le même état qu’au moment de la promesse de vente ;

— à comparaitre, le même jour, soit le vendredi 22 janvier 2021 à 15h30, en l’Office Notarial de Maître [Y] [F], notaire associé à [Localité 7], en vue de procéder à la régularisation de l’acte de vente.

Les parties ont comparu, le 22 janvier 2021, pardevant Maître [Y] [F], lequel a été contraint de dresser un procès-verbal de difficultés.

La SCI VOLMONT a déclaré ne pas souhaiter conclure la vente car le délai de réalisation de la promesse avait expiré le 30 novembre 2020 à 16 heures.

La SAS 34 RASPAIL a, pour sa part, indiqué :

« Je suis prêt à signer depuis le 1 er rendez-vous de signature du 29 octobre 2020.

J’ai versé l’intégralité des fonds dans votre comptabilité depuis le 27 octobre 2020.

Compte tenu de la tournure du rendez-vous du 29 octobre 2020, j’ai voulu, comme c’est

l’usage me rendre compte par moi-même de la libération des lieux d’occupants et d’objet.

Pour pouvoir faire cette visite, j’ai sollicité l’Etude et l’Agence, à plusieurs reprises dès que j’ai su que les biens semblaient être libres.

Contrairement au vendeur, je ne suis pas assisté. »

La SCI Volmont indiquait : ' Je réitère mes propos et précise que j’ai proposé au Bénéficiare à plusieurs reprises de revisiter les biens objet de la promesse antérieurement au 30 novembre 2020 à 16 heures.

Par ailleurs j’ai reçu l’acte de substitution dans le bénéfice de la promesse de la SAS [Adresse 3] postérieurement au 30 novembre 2020.'

La SAS 34 RASPAIL précisait être prête à signer l’acte authentique ayant pu visiter ce jour le site.

Par exploit délivré le 3 mars 2021, la SAS 34 RASPAIL a fait citer la SCI VOLMONT

devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de réitération forcée de la vente portant

sur l’immeuble situé [Adresse 6], cadastré section BH N°[Cadastre 1].

Le jugement prononcé le 11 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny a statué ainsi:

Révoque l’ordonnance de cloture du ll octobre 2021,

Ordonne la cloture a la date du 14 fevrier 2022,

Condamne la societé [Adresse 3] a payer la SCI Volmont la somme de 110 000 euros au titre de l’indemnite d’immobilisation, avec interets au taux legal a compter du 3 decembre 2020 et capitalisation des interets,

Deboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts,

Condamne la société [Adresse 3] £1 payer la SCI Volmont la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la société 34 Raspail aux entiers dépens,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Déboute les parties de leurs demandes plus ainples ou contraires.

Par déclaration du 23 mai 2022, la SAS 34 RASPAIL a interjeté appel de l’intégralité des

dispositions de ce jugement.

A la demande de la SCI VOLMONT, la radiation de l’appel a été ordonnée par décision du

Conseiller de la mise en état de la Cour d’appel de PARIS du 25 mai 2023, en suite du défaut d’exécution par la SAS 34 RASPAIL des condamnations prononcées à son encontre.

Le 10 novembre 2023, la SAS 34 RASPAIL a versé la somme de 80.019,31 € sur le sous-

compte CARPA du Conseil de la SCI VOLMONT.

L’affaire a été remise au rôle sous le n°RG24/15401 au vu des justificatifs de règlement produits.

Par conclusions d’appelant récapitulatives signifiées le 16 juin 2025 la SAS [Adresse 3] demande à la cour de :

Vu l’article 524 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles1104, 1217 et 1231-1 du Code civil,

Vu les articles 1124 et 1589 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

DECLARER la SAS 34 RASPAIL recevable et bien-fondée en son appel,

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY le 11 avril 2022 et

toutes ses dispositions, y compris en ce qu’il a omis de statuer sur la demande tendant à la

réalisation de la vente,

Statuant à nouveau,

DIRE ET JUGER abusif le refus de vente de la SCI VOLMONT,

DIRE ET JUGER toutes les conditions de la vente remplies,

DIRE la vente parfaite entre la SCI VOLMONT et la SAS 34 RASPAIL,

DIRE que l’arrêt à intervenir vaudra vente au profit de la SAS 34 RASPAIL et des biens ci- après désignés :

« A [Adresse 6],

En bordure de rue, une cour fermée par un portail de fer.

A gauche, un bâtiment composé :

— d’un rez-de-chaussée à usage commercial,

— d’un étage à usage de bureau, remise et vestiaires avec l’escalier intérieur.

En prolongement de la cour pavée, UN GRAND HANGAR couvert et clos par un portail,

d’une superficie de 350m² environ.

Figurant au cadastre : Section [Cadastre 4], Lieudit [Adresse 3], surface 00HA 06A 23CA'

DIRE que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 110.000,00 € viendra en déduction du prix de vente,

DIRE que l’arrêt à intervenir devra être publié à la conservation des hypothèques,

CONDAMNER la SCI VOLMONT à payer à la SAS 34 RASPAIL la somme de 82.500,00 € à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTER la SCI VOLMONT de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la SCI VOLMONT à payer à la SAS 34 RASPAIL une indemnité de

6.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la SCI VOLMONT aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions signifiées le 27 juin 2025 la SCI Volmont demande à la cour de demande à la cour de :

Vu les articles 1101 et suivants du Code civil et notamment l’article 1103 du Code

civil;

Vu la promesse unilatérale de vente en date du 22 juin 2020 ;

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bobigny le 11 avril 2022

en ce qu’il a :

— Débouté la société 34 RASPAIL de l’ensemble de ses demandes

— Condamné la société 34 RASPAIL à payer la SCI VOLMONT la somme de 110 000

euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2020 et capitalisation des intérêts

— Condamné la société 34 RASPAIL à payer la SCI VOLMONT la somme de 5000

euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné la société 34 RASPAIL aux entiers dépens

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bobigny le 11 avril 2022 en

ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par la SCI VOLMONT à

l’encontre de la société 34 RASPAIL ;

Statuant à nouveau de ce chef :

CONDAMNER la société 34 RASPAIL à payer à la SCI VOLMONT la somme de 150.000 € de dommages-intérêts ;

En tout état de cause :

REJETER l’ensemble des demandes présentées par la société 34 RASPAIL ;

CONDAMNER la société 34 RASPAIL à payer à la SCI VOLMONT la somme de 15 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société 34 RASPAIL au paiement des entiers dépens de l’instance.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 3 juillet 2025 au jour de l’audience.

SUR QUOI

LA COUR

1- La levée de l’option par le Bénéficiaire

Le jugement, pour rejeter la demande de déclarer la vente parfaite, retient que la vente devait être réalisée avant le 30 novembre 2020 à 16 heures soit par la signature de l’acte authentique soit, en cas d’impossibilité, par la levée de l’option, qu’il est constant que l’acte authentique n’a pas été signé dans ce délai, que la SCI [Adresse 3] à laquelle incombe cette charge, ne rapporte pas la preuve qu’il était impossible de signer l’acte authentique dans ce délai du fait du promettant ou en l’absence de documents nécessaires à cette régularisation, que cette preuve n’est pas rapportée alors que la SCI Volmont produit différents courriels prouvant sa volonté de signature et en infère que la levée de l’option par le bénéficiaire n’était pas de nature à réaliser la promesse et qu’en l’absence de réalisation de la promesse dans le délai contractuel, la SCI [Adresse 3] est déchue du bénéfice de ladite promesse.

La SAS [Adresse 3] fait grief au jugement de ne pas avoir pris en compte le manquement de la SCI Volmont à son obligation de permettre au bénéficiaire de la promesse de visiter le bien faisant l’objet de la vente et de n’avoir pas retenu que la levée de l’option régulièrement intervenue le 27 novembre 2020 était de nature à réaliser la vente. Elle en infère la perfection de la vente, l’indemnité d’immobilisation s’imputant sur le prix de vente.

La SCI Volmont, au soutien de la confirmation du jugement, fait valoir que c’est uniquement au cas où il aurait été impossible de signer l’acte authentique dans le délai contractuel soit par le fait du promettant soit en l’absence de plusieurs documents nécessaires, que la levée de l’option pouvait être faite par tous moyens dans les conditions prévues au contrat et que s’agissant d’une promesse unilatérale, l’absence de réalisation dans le délai convenu met fin de plein droit à l’obligation de la SCI Volmont de vendre l’immeuble objet de la promesse à son bénéficiaire. Elle ajoute que l’impossibilité de signer l’acte authentique plaidée pour la première fois en cause d’appel par la SCI [Adresse 3] tirée du refus de faire visiter les locaux n’est pas un moyen sérieux puisque le promettant n’a eu de cesse que de solliciter en vain l’organisation d’un rendez-vous de signature à compter du 6 novembre 2020. Elle souligne en tout état de cause que la SCI [Adresse 3] verse aux débats le constat des locaux objets de la promesse fait en sa présence le 22 janvier 2021 à 14 H 30 et le procès-verbal de difficulté du même jour à 15 h 30. Elle affirme qu’en réalité il était parfaitement possible de visiter les lieux le jour de la signature de l’acte authentique et que si cela n’a pas été fait c’est uniquement parce que la SCI [Adresse 3], contrairement aux stipulations de la promesse laquelle ne prévoyait aucune condition suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme, a présenté une demande de permis de construire et attendait d’avoir la certitude de l’obtenir avant de finaliser la vente, ce qui est prouvé par la convocation à la signature de l’acte délivrée plus de six semaines après la date d’expiration de la promesse.

Réponse de la cour

Par le courriel envoyé le 27 novembre 2020 à 18 heures le dirigeant de la SAS [Adresse 3] [P] [Z], pour le compte de la société bénéficiaire de la promesse, a écrit au notaire Maître [D] [J] avec copie à Maître [G] [E] et Maître [X] [U] : « Dans le prolongement de nos échanges nous vous confirmons que nous levons l’option d’achat des locaux en objet. Nous attendons de pouvoir vérifier que les locaux sont bien libres d’occupation et vides d’objet. Après vérifications nous sommes disponibles pour signer l’acte authentique. Pour rappel, les fonds sont consignés en votre comptabilité depuis le 6 novembre. Nous sommes prêts à signer depuis cette date. »

La SAS [Adresse 3] a donc contrairement à ce qui a été jugé, levé l’option, dans les formes prévues à la promesse de vente par l’expression de sa volonté et la consignation de l’intégralité du prix de vente et des frais y afférant, en la comptabilité du notaire depuis le 6 novembre 2020.

Le souhait de l’appelante exprimé auprès des notaires de vérifier 'que les locaux sont bien libres d’occupation et vides d’objet’ est la conséquence de la condition particulière insérée à la promesse tenant à la libération des lieux de toute occupation, et doit être analysé à l’aune de la commune intention des parties en vertu de laquelle la SCI [Adresse 3] était fondée à solliciter la visite prélablement à la signature de l’acte authentique, dès lors que l’option avait été levée dans les formes prescrites par la promesse.

Il est établi par les copies de messages SMS envoyés par l’agent immobilier Jérôme Strategim à la SCI Volmont que dès le 5 novembre 2020 les lieux ont commencé à être entièrement débarassés ainsi que le montrent les photos prises au fur et à mesure de l’enlèvement du mobilier pièce par pièce.

Les échanges de courriels entre les notaires établissent que le 24 novembre 2020 :

— le notaire de la SCI Volmont écrivait au notaire de la SAS [Adresse 3] : ' J’ai bien noté que vous n’avez pas de nouvelles de l’acquéreur. Il me semble que dans cette situation il est nécessaire de le convoquer pour réaliser la vente ou constater l’abandon de l’indemnité d’immobilisation. Qu’en pensez-vous ''

— le notaire de la SAS [Adresse 3] répondait : 'Nous ne sommes pas encore arrivés au terme prévu par la promesse. L’acquéreur a encore la possibilité de lever l’option (…) Nous allons relancer Monsieur [J] afin qu’un rendez-vous de signature soit organisé dans les meilleurs délais.'

Il est en outre produit un courriel du 26 novembre 2020 aux termes duquel le notaire de la SAS [Adresse 3], Maître [H] écrit à Monsieur [A] représentant la SCI Volmont : 'Maître [J] nous indique il semble que nos clients soient actuellement en discussion pour un rendez-vous de visite du bien.'

Le 30 novembre 2020 le gérant de la SCI Volmont écrivait à Maître [H] : 'Je vous informe que je suis disponible toute la journée pour un rendez-vous de signature. J’ai déjà proposé aux acquéreurs une visite du local le 27/11/2020 via MM [O] et [S], proposition à laquelle ils ont cru bon ne pas répondre. Je peux proposer un nouveau rendez-vous aujourd’hui entre 14 heures et 15 heures’ C’est la dernière proposition que je leur ferai. Je vous rappelle que le délai expire aujourd’hui.'

Le procès-verbal d’inventaire établi à la requête de la SCI Volmont le 27 novembre 2020 par Maître [T] [M], huissier de Justice, à l’appui duquel sont annexés 51 photos, montre des lieux entièrement vidés ce qui n’est pas contredit par l’appelante.

La SAS [Adresse 3], dès lors que les conditions de la levée de l’option prévues à la promesse unilatérale étaient remplies et que la condition particulière tenant aux locaux vides était également justifiée par les constatations de l’huissier de justice, trois jours avant la date d’échéance de la promesse, était donc tenue de signer l’acte authentique.

Elle ne peut en effet valablement exciper de l’empêchement tenant à l’impossibilité de visiter les lieux avant cette signature quand les échanges de courriels établissent que la SCI Volmont lui a proposé le 27 novembre puis le jour de l’échéance de la promesse, le 30 novembre, de visiter le bien vide, proposition à laquelle la bénéficiaire n’a pas répondu ne donnant aucune explication sur son défaut de réponse.

La SAS [Adresse 3] ne démontrant pas l’impossibilité de signer l’acte authentique dans le délai contractuel du fait du promettant, sa volonté exprimée de lever l’option, accompagnée du paiement du prix, est inopérante à permettre la constatation de la réalisation de la vente.

La SCI [Adresse 3] est donc déchue de plein droit du bénéfice de la promesse en application du point 15-Carence selon lequel le bénéficiaire est de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique avec paiement des frais sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir exprimée par le bénéficiaire.

Par motifs substitués, le jugement qui a débouté la SCI [Adresse 3] de sa demande de dire la vente parfaite sera confirmé.

2- Les dommages et intérêts

Au constat que le refus de réitération de la vente par la SCI Volmont postérieurement à l’expiration du délai n’est pas fautif, le jugement a rejeté la demande de dommages et intérêts à ce titre.

La SCI [Adresse 3] fait valoir le refus fautif de ne pas réitérer la vente imputable à la promettante qui n’a pas satisfait à son obligation de faire visiter les lieux préalablement à la signature de l’acte authentique, de justifier au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente de la libération effective des lieux et a refusé de tirer les conséquences de la levée d’option formalisée le 27 novembre 2020. Elle en infère un préjudice lié à l’obstacle mis à son entrée en jouissance, à l’engagement des travaux de rénovation et à la perte de chance de percevoir les revenus tirés de la location de l’immeuble qu’elle évalue à 82 500 euros sur la base d’une rentabilité de 5% par an soit une somme de 82 500 euros.

La SCI Volmont à l’appui de son appel incident, fait valoir que du fait de la procédure engagée par la société [Adresse 3] elle n’a pas été en mesure de disposer librement de l’immeuble lui causant un préjudice de 150 000 euros.

Réponse de la cour

L’article 28 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 prévoit que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, portant ou constatant entre vifs la mutation ou la constitution de droits réels immobiliers.

Cependant il échet de constater que l’irrégularité de la levée de l’option faisant obstacle au transfert de propriété, la SCI [Adresse 3] n’était pas fondée à faire publier de manière unilatérale et arbitraire la promesse de vente.

Elle doit donc répondre des conséquences délictuelles de son comportement au regard de l’obstacle mis à la libre disposition du bien appartenant à la SCI Volmont du fait de la publication litigieuse intervenue le 12 décembre 2020.

Ce préjudice au regard des 5 années de procédure durant lesquelles la publication de la promesse au profit de la SCI [Adresse 3] a constitué, par le fait de cette dernière, une entrave à la libre disposition de son bien par la SCI Volmont sera réparé par une somme de 50 000 euros que la SCI [Adresse 3] sera condamnée à régler à la SCI Volmont, sans qu’il y ait lieu de statuer sur la demande de dommages et intérêts formée par l’appelante en suite de la motivation de l’arrêt.

3- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement qui a condamné la SCI [Adresse 3] a été à régler la somme de 5 000 euros à la SCI Volmont outre les dépens doit être confirmé.

Y ajoutant la SAS [Adresse 3] sera condamnée à régler à la SCI Volmont une somme de

10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel outre les dépens.

Le sens de l’arrêt conduit à dire n’y avoir lieu à statuer sur la demande de publication de l’arrêt au Service de la Publicité Foncière formée par la SAS [Adresse 3].

PAR CES MOTIFS:

La cour,

CONFIRME le jugement excepté en ce qu’il a débouté la SCI Volmont de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau de ce seul chef,

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à régler à la SCI Volmont une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à régler à la SCI Volmont une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel outre les dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE