Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 8

ARRET DU 07 MAI 2025

(n° 2025/ 87 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08881 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHUGR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 mars 2023 – Tribunal de proximité d’AUBERVILLIERS – RG n° 11-22-001129

APPELANTE

SA AXA FRANCE IARD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 722 057 460

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P480, ayant pour avocat plaidant M^e Elisabeth BERGEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E722

INTIMÉS

Monsieur [O] [F] [R] [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillant

Madame [B] [L] [X] [P] épouse [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame FAIVRE, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre

Madame FAIVRE, Présidente de chambre

Monsieur SENEL, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame CHANUT

ARRET :

— Rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 30 avril 2025, prorogé au 07 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre et par Madame CHANUT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*******

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seings privés du 10 décembre 2019, M. [T] [I] et

M. [H] [Y], les bailleurs, ont donné en location à M. [O] [A] et Mme [B] [P] épouse [A], les locataires (ci-après M. et Mme [A]), un local à usage d’habitation à [Localité 5], moyennant un loyer initial révisable de

1 366 euros hors charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 10 décembre 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 avril 2021, M. [O] [A] et Mme [B] [P] épouse [A] ont donné congé avec effet au

19 mai 2021mais ont remis les clefs du logement le 3 juin 2021.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 3 juin 2021 qui a mis en évidence des dégradations et les locataires ont quitté les lieux, en laissant plusieurs loyers impayés.

Les bailleurs avaient adhéré à un contrat d’assurance souscrit par l’administrateur de biens, [Localité 6] Ouest Gestion, auquel ils avaient confié la gestion de leur bien immobilier. Ce contrat a été souscrit auprès d’AXA FRANCE IARD.

Le mandataire des bailleurs a effectué une déclaration de sinistre le 23 avril 2021 auprès de l’assureur.

Le 1er septembre 2021, l’assureur a indemnisé les bailleurs à hauteur d’un montant de 10 167,23 euros et a mis vainement en demeure M. et Mme [A] de rembourser cette dette.

PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2022, la SA AXA FRANCE IARD a fait assigner M. et Mme [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers aux fins de les voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamnés solidairement à lui payer la somme de 10 167,23 euros au titre des loyers et charges restant dus et des détériorations immobilières ainsi que la somme de

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 27 mars 2023, le tribunal de proximité d’Aubervilliers a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Déclaré recevables les demandes de la compagnie AXA France IARD ;

— Rejeté la demande de la compagnie AXA France IARD en paiement ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples en ce la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Laissé les entiers dépens de la présente instance à la charge de la compagnie

AXA France IARD.

Par déclaration électronique du 15 mai 2023, la SA AXA FRANCE IARD a interjeté appel des chefs de jugement lui faisant grief.

La SA AXA FRANCE IARD a signifié à M. [O] [A] et à

Mme [B] [P] épouse [A], intimés défaillants, sa déclaration d’appel ainsi que ses conclusions d’appelants du 19 juin 2023, par actes séparés de commissaire de Justice en date du 3 juillet 2023, établis à leur dernière adresse connue en application de l’article 659 du code de procédure civile.

M. et Mme [A] n’ont pas constitué avocat devant la cour d’appel.

Par conclusions n° 1 notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, la

SA AXA FRANCE IARD demande à la cour, au visa notamment de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1251 du code civil et L. 121-12 du code des assurances, de :

— Déclarer recevable et bien fondée en son action la compagnie AXA France IARD ;

— Infirmer en sa totalité le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

— Condamner solidairement M. et Madame [A] à payer à la compagnie

AXA France IARD la somme de 10 167,23.' au titre des loyers et charges restant dus et détériorations immobilières ;

— Condamner solidairement M. et Madame [A] à payer à la compagnie

AXA France IARD la somme de 2 000.' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner solidairement aux entiers dépens

Il convient de se reporter aux dernières conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur le bien-fondé de la demande

A l’appui de son appel, AXA FRANCE IARD explique fonder sa demande tant sur la subrogation légale que sur la subrogation conventionnelle. Elle rappelle qu’elle remplit les conditions de ces subrogations et qu’elle en justifie par les pièces communiquées en appel.

Sur ce,

Vu l’article L. 121- 12 alinéa 1er du code des assurances,

Vu l’article 7 a) et c) de la loi 89 – 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,

Il est constant que pour bénéficier de la subrogation légale, l’assureur doit justifier des trois conditions suivantes à savoir que :

— il a payé l’indemnité contractuelle à son assuré ;

— le paiement est intervenu en exécution du contrat d’assurance ;

— l’assuré disposait d’une action contre le tiers responsable.

En l’espèce, AXA FRANCE IARD justifie du contrat d’assurance souscrit par le gestionnaire du bien de MM. [I] et [Y] auquel ces derniers ont adhéré en communiquant en appel (pièces 12,13 et 14) :

— les conditions particulières du contrat Locassur n° 208 800 145 98 souscrit par le Cabinet [Localité 6] Ouest Gestion auprès de AXA FRANCE IARD par l’intermédiaire d’un courtier, le 29 décembre 2006 à effet du 1er janvier 2007 pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction ; les conditions particulières prévoient au titre des garanties de base, la garantie des loyers impayés avec un plafond de garantie et des détériorations immobilières avec un plafond par sinistre ;

— les conditions générales précisent en préambule que « le présent contrat régi par le code des assurances, est souscrit par les professionnels de l’administration de biens pour le compte des propriétaires leur ayant confié la gestion de leurs biens immobiliers. Une fois le contrat souscrit par l’administrateur de biens, les garanties sont acquises aux propriétaires bailleurs au fur et à mesure de leurs adhésions. Le contrat est constitué des conditions générales et des conditions particulières qui prévalent sur les conditions générales ».

Ces conditions générales définissent les évènements garantis que sont notamment les loyers impayés et les détériorations immobilières, les modalités de mise en oeuvre de la garantie, l’imputation du dépôt de garantie ainsi que les exclusions (chapitre II, articles 1 à 3), le sinistre avec le locataire sorti (article 8), la subrogation (article 16 A) ;

— le bulletin individuel d’adhésion de MM. [I] et [Y] signé le 3 septembre 2019, indiquant qu’ils ont donné mandat à [Localité 6] Ouest Gestion pour la gestion de leurs biens immobiliers et qu’ils déclarent accepter le bénéfice des garanties du contrat d’assurance LOCASSUR n° 208 800 145 98 souscrit par le mandataire auprès d’AXA pour le bien situé à [Localité 5] ;

— la déclaration de sinistre pour loyers impayés établie le 23 avril 2021 par le mandataire des bailleurs ; (pièce 5)

AXA FRANCE IARD justifie du paiement de l’indemnité de 10 167,23 euros versée à [Localité 6] Ouest Gestion en sa qualité de mandataire des bailleurs, MM. [I] et [Y], en communiquant la quittance subrogative en date du 1er septembre 2021 (pièce 9).

Il est constaté que la quittance subrogative, signée par le mandataire des bailleurs, précise le décompte de l’indemnité qui correspond à des loyers et charges impayés de janvier 2021 à juin 2021 (le montant du loyer est calculé pour ce dernier mois au prorata du nombre de jours jusqu’à la remise des clefs valant fin du bail, soit le 3 juin 2021) et à des détériorations immobilières (ces montants sont évalués à partir d’un devis d’un montant total de 12 710 euros (pièce 6): le montant de la réparation se voyant appliquer un taux de 80 % et un coefficient de vétusté de 9 %) ;

AXA FRANCE IARD justifie du contrat de bail conclu le 10 décembre 2019 entre le mandataire des bailleurs MM. [I] et [Y] et les locataires M. et Mme [A], précisant que ces derniers sont tenus solidairement, que l’entrée dans les lieux est datée du jour du bail, que le bien loué a été construit entre 2018 et 2019, que le loyer mensuel est de 1 366 euros et le montant de la provision mensuelle sur charges de 160 euros. Il résulte du décompte général des loyers établi par le mandataire des bailleurs que les loyers ont été payés irrégulièrement à compter de décembre 2020 pour un montant total de

4 909,71 euros. (pièces 1 et 7)

AXA FRANCE IARD justifie de l’état neuf des lieux d’entrée, établi contradictoirement le 10 décembre 2019 (pièce 2) et de l’état des lieux à la sortie le 3 juin 2021, établi contradictoirement entre le mandataire des bailleurs d’une part et les locataires d’autre part, dont il est précisé qu’ils ont refusé de donner leur nouvelle adresse. (pièce 4)

Cet état des lieux reprend, pièce par pièce, leur état et il est complété de photographies, qui font ressortir des détériorations (poignées de porte, interrupteurs, des écritures sur des murs, des ampoules ne fonctionnant pas, des équipements sanitaires entartrés ou graisseux, un balcon non débarrassé). (pièce 4)

L’ensemble de ces éléments permet d’établir que les trois conditions de la subrogation légale sont remplies :

— une dette des locataires à l’égard des bailleurs au titre des loyers et charges impayés et des détériorations causées au bien qui leur a été loué en l’état neuf ;

— un contrat d’assurance garantissant les loyers impayés et la réparation des détériorations subies par les lieux loués du fait du locataire ;

— le paiement de l’indemnité par l’assureur au mandataire des bailleurs, expressément autorisé à recevoir l’indemnité pour le compte de ses mandants.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de AXA FRANCE IARD de condamnation solidaire de M. et Mme [A] à lui payer la somme de

10 167,23 euros au titre des loyers et charges restant dus et des détériorations immobilières.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de AXA FRANCE IARD.

II Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Première instance

Compte tenu de l’issue du litige, la disposition du jugement relative au rejet de la demande en paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles est confirmée. En revanche, la condamnation d’AXA FRANCE IARD aux dépens de première instance est infirmée.

Il y a lieu de condamner M. et Mme [A] aux dépens de première instance.

Appel

Parties perdantes en appel, M. et Mme [A] seront condamnés aux dépens d’appel et à payer à AXA FRANCE IARD, en application de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité qui sera, en équité, fixée à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, en dernier ressort, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement en sa disposition relative aux frais irrépétibles de première instance ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de

AXA FRANCE IARD et en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Condamne solidairement M. et Mme [A] à payer à AXA FRANCE IARD la somme de 10 167,23 euros au titre des loyers et charges restant dus et des détériorations immobilières ;

Condamne M. et Mme [A] aux dépens de première instance ;

Condamne M. et Mme [A] aux dépens d’appel ;

Condamne M. et Mme [A] à payer à AXA FRANCE IARD la somme de

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE