RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 13 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03294 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHELM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2022-Tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge- RG n° 11-22-000327

APPELANT

Monsieur [O] [U]

né le 08 Février 1960 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

Ayant pour avocat plaidant, M^e Christophe NOIZE du Cabinet Acanthe Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : J115

INTIMÉS

Madame [P] [G]

née le 24 Octobre 1970 à [Localité 8] (RDC)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emmanuel WEILL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1294

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-502505 du 23/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Monsieur [J] [R]

né le 12 Décembre 1968 à [Localité 8] (RDC)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sylvie FOADING-NCHOH, avocat au barreau de PARIS, toque : E1002

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/009780 du 11/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

M. [O] [U] a donné à bail à Mme [P] [G] et M. [J] [R], un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], par contrat en date du 21 novembre 2013, pour un loyer mensuel de 650 euros et 200 euros de provision sur les charges.

Deux commandements de payer des loyers aux fins de résiliation de bail ont été délivrés respectivement les 15 et 30 septembre 2020, établis conformément aux prescriptions de l’article 24 de la 1oi du 6 juillet 1989, à M. [J] [R] et Mme [P] [G] obligeant ces derniers à verser la somme principale de 4 702 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayées au 24 août 2020 (échéance du mois d’août incluse), outre les frais et débours.

Saisi par M. [O] [U] par acte d’huissier de justice délivré le 11 février 2021, par jugement contradictoire rendu le 8 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge a rendu la décision suivante :

— déclare recevable l’action en résiliation et expulsion de M. [O] [U] ;

— déboute Mme [P] [G] de l’intégralité de ses demandes ;

— déboute M. [J] [R] de l’intégralité de ses demandes ;

— constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2013, entre d’une part M. [U] et d’autre part Mme [P] [G] et M. [J] [R], concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 16 novembre 2020 pour M. [J] [R], et à compter du 1er décembre 2020 pour Mme [P] [G] ;

— constate en conséquence la résiliation de plein droit dudit bail ;

— dit que Mme [P] [G] et M. [J] [R] sont occupants sans droits ni titre depuis la date de résiliation du bail ;

— ordonne en conséquence à Mme [P] [G] et M. [J] [R] de libérer l’appartement et de restituer les clés ;

— dit qu’à défaut pour Mme [P] [G] et M. [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [O] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécutions ;

— rappelle qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, sauf dispositions spécifiques, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécutions ;

— condamne conjointement Mme [P] [G] et M. [J] [R] à verser à M. [O] [U] la somme de 26 143 euros, échéance du mois de septembre 2022 incluse, décompte arrêté au taux légal à compter du 15 septembre 2020, date du commandement de payer pour M. [J] [R] , et à compter du 30 septembre 2020, date du commandement de payer pour Mme [P] [G], sur la somme de 4 702 euros, à compter du 11 février 2021, date de l’assignation, sur la somme de 2 729 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

— fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant égal au montant du loyer ré-indexé majoré des charges et autres accessoires qui auraient été dus en l’absence de résiliation et payable jusqu’à al libération effective des lieux et la remise des clés et condamne conjointement Mme [P] [G] et M. [J] [R] à verser à M. [O] [U], cette indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2022 et jusqu’à leur départ effectif des lieux, départ concrétisé notamment par la remise des clés aux bailleurs ou la résiliation des procédures d’expulsion ;

— rappelle que l’indemnité d’occupation n’est pas cumulable avec les loyers et charges et qu’elle est due au prorata temporis ;

— rejette les autres demandes plus amples ou contraires ;

— condamne conjointement Mme [P] [G] et M. [J] [R] à verser à M. [O] [U], la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne conjointement Mme [P] [G] et M. [J] [R] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les coûts des commandements de payer ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions de première instance.

Par déclaration reçue au greffe le 9 février 2023, M. [O] [U] a interjeté appel de ce jugement. RG n°23/03294

Par déclaration reçue au greffe le 24 mai 2023, M. [J] [R] a interjeté appel de ce jugement. RG n° 23/09513

Une jonction demandée le 30 octobre 2023 entre les dossiers RG n°23/03294 et RG n° 23/09513 a été prononcée le 21 novembre 2023.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [O] [U] demande à la cour de :

— le déclarer bien fondé en son appel partiel du jugement du 8 novembre 2022 ;

y faisant droit :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes relatives à la taxe d’ordures ménagères 2020 et 2021 et à la régularisation des charges de l’année 2021 ;

statuant à nouveau :

— condamner conjointement Mme [P] [G] et M. [J] [R] à lui payer les sommes suivantes :

—  197 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2019 ;

—  200 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2020 ;

—  200 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2021 ;

—  210 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2022 ;- condamner conjointement Mme [P] [G] et M. [J] [R] à lui payer :

—  5 971,33 euros au titre de la régularisation de charges de l’année 2021 ;

—  690 euros au titre de la mise en place d’une porte anti-squatte ;

— en tout état de cause :

— confirmer le jugement du 8 novembre 2022 pour le surplus ;

— débouter M. [J] [R] de son appel principal et de son appel incident ;

— débouter Mme [P] [G] de son appel incident ;

— condamner Mme [P] [G] et M. [J] [R] à lui payer, chacun, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner conjointement Mme [P] [G] et M. [J] [R] à payer les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [P] [G] demande à la cour de :

— la déclarer recevable en sa qualité d’intimé et bien fondée en son appel incident ;

— et y faisant droit :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le bailleur de ses demandes relatives aux taxes d’ordures ménagères de 2019, 2020 et 2021, et de la régularisation des charges de l’année 2021 ;

— l’infirmer en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. [U] les sommes de 26 143 euros et 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuant à nouveau :

— débouter M. [J] [R] de sa demande de se voir mis hors de cause.

Dans ses dernières conclusions déposées le 23 juillet 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [J] [R] demande à la cour de :

— le dire recevable en sa qualité d’intimé et bien fondée en son appel incident

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté le bailleur de ses demandes relatives aux taxes d’ordure ménagères de 2019,

2020 et 2021 et de la régularisation de charges 2021 ;

— l’infirmer en ce qu’il :

— l’a condamné à verser la somme de 26 143 euros à M. [U] ;

— l’a condamné à verser 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuant à nouveau :

— le mettre hors de cause ;

— condamner le bailleur à payer à M^e Sylvie Foading Nchoh la somme de 1500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Les locataires ont fait l’objet d’un procès-verbal d’expulsion le 30 août 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aucune critique du jugement ne porte sur l’acquisition de la clause résolutoire et les mesures subséquentes, notamment l’expulsion.

Sur la demande de mise hors de cause de M. [J] [R] et de Mme [P] [G]

M. [J] [R] qui est non voyant, indique qu’en mars 2020, il a fui son domicile accompagné de la police, après avoir été agressé à son domicile par ceux-là mêmes qu’il hébergeait, puis qu’il a convenu d’un rendez-vous le 15 mai 2020, jusqu’au mois d’avril 2020 le loyer ayant été payé, pour restituer les clefs (3 jeux de clefs et 3 badges, ainsi que deux clefs de boîtes aux lettres) au bailleur.

Il prétend que le contrat litigieux a été signé par deux locataires dont lui, sans indiquer qu’il s’agit aussi de Mme [P] [G] .

Mme [P] [G] soutient que sa signature a été imitée sur le contrat de bail et qu’elle n’a jamais habité le logement litigieux, ni payé le loyer ni rencontré le bailleur

M. [U] conteste quant à lui, que les clefs déposées soient celles de l’appartement et que M. [J] [R] ait libéré l’appartement puisque les personnes qui l’occupaient lorsque son serrurier est intervenu pour changer les serrures, ont déclaré lui payer un loyer.

Il indique que présente devant le juge initialement saisi, Mme [P] [G] a admis avoir signé le bail.

Sur ce,

M. [J] [R] verse aux débats un compte rendu d’infraction daté du 27 avril 2020 relatant des faits de violences dans l’appartement loué, par 15 individus dont 5 femmes sur sa personne, et une attestation d’hébergement dans un foyer établie le 3 juin suivant.

Pour autant, admettant que ses agresseurs étaient entrés dans les lieux de son chefs et sans démontrer qu’il a tenté de les en faire expulser, la cour retiendra qu’il ne peut être dégagé de ses obligations de locataires. M. [J] [R] sera donc débouté de sa demande de mise hors de cause.

Dans son jugement, le juge initialement saisi indique que Mme [P] [G] présente à l’audience a expliqué 'la signature du contrat de bail par le fait qu’elle avait souhaité aidé M. [J] [R] qui était en difficulté et dormait dans sa voiture et qu’elle avait aussi précisé qu’elle n’avait jamais vécu dans les lieux'. Mme [P] [G] qui par ailleurs ne produit aucun exemplaire de sa signature qui aurait permis à la cour de déterminer si celle-ci avait été imitée, sera donc également déboutée de sa demande de mise hors de cause.

Sur le solde des loyers et indemnité d’occupation

Il est constant que les loyers et charges sont dus par le locataire jusqu’à la date de remise de l’intégralité des clés du logement. En l’espèce, les loyers ou indemnités d’occupation sont dus par M. [J] [R] comme par Mme [P] [G] jusqu’au 30 août 2023.

M. [J] [R] n’apporte pas de preuve d’avoir versé au mois d’avril 2020, une somme supérieure à celle versée par la CAF de 308 euros figurant sur le décompte produit par le bailleur en pièce 3. Rien n’a été payé par les locataires depuis le mois de février 2020. Mme [P] [G] ne conteste pas le non-paiement des loyers.

M. [U] est donc en droit d’obtenir la confirmation de la condamnation de ses locataires au paiement de la somme de 26 143 euros, échéance du mois de septembre 2022 incluse, telle qu’elle a été prononcée en première instance.

Sur la taxe d’ordures ménagères 2020 et 2021 et la régularisation des charges de l’année 2021

M. [U] sollicite la condamnation de Mme [P] [G] et M. [J] [R] à lui payer les sommes suivantes :

—  197 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères (TOM) de 2019 ;

—  200 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2020 ;

—  200 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2021 ;

—  210 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2022 ;

—  5 971,33 euros au titre de la régularisation de charges de l’année 2021 ;

—  690 euros au titre de la mise en place d’une porte anti-squat

Sur ce,

Sur la la taxe d’ordures ménagères

Le bailleur est en droit de récupérer sur ses locataires la taxe d’ordures ménagères qu’il justifie avoir réglée. Ces justificatifs sont produits en pièces 6, 11et 14 pour les années 2019 (197 euros), 2021 (200 euros), 2022 (210 euros), seule 2020 n’étant pas justifiée (cf. pièce 5 qui est la taxe foncière avec une TOM de 925 euros non rattachée directement au logement litigieux).

Il est donc dû en plus de ce qui a été accordé par le juge initialement saisi, à ce titre au bailleur la somme de 239 euros au titre de la TOM pour les années 2019 à 2022 (197 euros pour l’année 2019 + 42 euros pour l’année 2021, puisqu’il n’avait été accordé que 158 euros).

Sur la régularisation de charges

Le bail prévoit le paiement de provisions pour charges et en l’espèce ces provisions ont fait l’objet d’une régularisation sur la base des charges effectivement payées par le bailleur (cf. sa pièce 9 : Relevé de charges locatives détaillées du 1er janvier au 31 décembre 2021).

Cette régularisation des charges met en compte l’ensemble des charges générales de l’immeuble sur la base de la clef de répartition non remise en cause, les charges récupérables sur les locataires ayant été calculées, poste par poste, conformément aux proratas prévus par les dispositions applicables. Il met également en compte les sommes dues par les locataires au titre des charges de consommation d’eau chaude qui a été déterminée en fonction de la consommation du logement selon les relevés de compteurs individuels effectués par un prestataire indépendant (cf.pièce 10), de sorte que le bailleur est en droit d’obtenir la somme qu’il réclame de 5 971,33 euros au titre de la régularisation de charges de l’année 2021 que les locataires seront condamnés à payer.

Rien ne justifie en revanche la mise à la charge des locataires et le remboursement de l’installation d’une 'porte anti-squatt’ que le bailleur a librement choisi de faire poser.

Aucune clause contractuelle ne prévoyant la solidarité, les condamnations sont prononcées in solidum.

Partie perdante, Mme [P] [G] et M. [J] [R] seront condamnés aux dépens d’appel et M. [J] [R] qui a fait appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comme il sera dit dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans la limite de sa saisine, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 8 novembre 2022,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne in solidum Mme [P] [G] et M. [J] [R] à verser à M. [O] [U] la somme de 26 382 euros, échéance du mois de septembre 2022 incluse, décompte arrêté au taux légal à compter du 15 septembre 2020, date du commandement de payer pour M. [J] [R] , et à compter du 30 septembre 2020, date du commandement de payer pour Mme [P] [G], sur la somme de 4 702 euros, à compter du 11 février 2021, date de l’assignation, sur la somme de 2 729 euros et à compter de la présente décision pour le surplus

Condamne in solidum Mme [P] [G] et M. [J] [R] à verser à M. [O] [U] la somme de 5 971,33 euros au titre de la régularisation de charges de l’année 2021,

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [R] à verser à M. [O] [U] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [J] [R] et Mme [P] [G] supporteront in solidum la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,