République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 05/03/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 23/00677 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UYAE

Jugement (N° 22-000320)

rendu le 12 janvier 2023 par le tribunal de proximité de Calais

APPELANTE

Madame [E] [R] veuve [P]

née le 16 mars 1944 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Ludovic Sartiaux, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

INTIMÉE

La SARL Etude immobilière du littoral

prise en la personne de son réprésentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Romain Bodelle, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 08 décembre 2025 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 novembre 2025

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Par acte authentique du 17 septembre 2021 dressé par Maître [H] [V], notaire à [Localité 4] (Pas-de-[Localité 4]), Mme [E] [R] veuve [P] a acquis de M. [I] [U] et Mme [C] [W], avec lesquels elle était entrée en relation par l’intermédiaire de la société à responsabilité limitée Etude immobilière du littoral (la société Etude immobilière du littoral), un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le prix de 170 000 euros.

Le 6 octobre 2021, Mme [P] a fait dresser procès-verbal de constat de désordres gênant son quotidien puis, invoquant le manquement de la société Etude immobilière du littoral à ses obligations contractuelles de renseignement et de conseil dans le cadre du mandat de recherche qu’elle lui avait confié, elle a sollicité auprès de celle-ci, par courrier recommandé du 15 avril 2022, une indemnisation à hauteur de 5 000 euros.

Par acte d’huissier du 8 septembre 2022, Mme [P] a fait assigner cette société devant le tribunal de proximité de Calais en réparation de ses préjudices sur le fondement des articles 1992 et suivants et 1231-1 et suivants du code civil.

Par jugement contradictoire du 12 janvier 2023, le tribunal de proximité de Calais a :

— constaté l’absence de relation contractuelle entre Mme [P] et la société Etude immobilière du littoral,

— débouté en conséquence Mme [P] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Mme [P] aux entiers dépens et à payer à la société Etude immobilière du littoral la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision.

Mme [P] a interjeté appel aux fins de nullité de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 30 juin 2023, demande à la cour de :

— dire que le jugement rendu le 12 janvier 2023 par le tribunal de proximité de Calais l’a été en violation du principe du contradictoire prévu à l’article 16 du code de procédure civile et, en conséquence, de l’annuler,

Au visa des dispositions de l’article 562 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil, de :

— condamner la société Etude immobilière du littoral à lui payer la somme de 3 753,63 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice matériel,

— condamner la même à lui payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts en indemnisation de son trouble de jouissance,

— condamner la même à lui payer la somme de 500 euros de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral,

— condamner la même aux entiers frais et dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 19 avril 2023, la société Etude immobilière du littoral demande à la cour, au visa des articles 1992 et suivants ainsi que 1231-1 et suivants du code civil, outre L. 2224-12 du code général des collectivités territoriales, de :

— débouter Mme [P] de sa demande d’annulation du jugement entrepris en l’absence de violation du principe du contradictoire par le premier juge,

— subsidiairement, si le jugement était annulé, débouter Mme [P] de l’ensemble de ses demandes,

— subsidiairement, constater que Mme [P] ne justifie pas de son préjudice réel et la débouter en conséquence de l’ensemble de ses demandes,

— en tout état de cause, condamner Mme [P] aux entiers frais et dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation du jugement

Mme [P] reproche au premier juge juge d’avoir violé le principe du contradictoire en fondant sa décision sur un moyen de droit relevé d’office, sans que les parties et, notamment, elle-même, aient été mises en mesure de présenter leurs observations préalablement.

La société Etude immobilière du littoral répond que la procédure étant orale, elle s’est contentée lors des débats de rappeler qu’elle avait conclu avec les vendeurs un mandat exclusif de vente de l’immeuble acquis par Mme [P] et non un mandat de recherche avec cette dernière. Elle ajoute que l’absence de lien contractuel avec celle-ci a été évoqué pendant les débats, de sorte que le jugement de première instance ne saurait être affecté de nullité.

Sur ce,

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Il est constant que le juge n’est pas tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations lorsqu’il vérifie de son propre mouvement l’absence ou la réunion des conditions d’application de la règle invoquée (2ème civ., 18 mars 1975, n°74-10.455, publié ; 2ème civ., 17 novembre 2005, pourvoi n°04-10.741, publié).

Par ailleurs, il résulte de l’application des articles 561 et 562, alinéa 2, du code de procédure civile que lorsqu’un appel porte sur la nullité du jugement et non sur celle de l’acte introductif d’instance, la cour d’appel, saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif de l’appel, est tenue de statuer sur le fond quelle que soit sa décision sur la nullité (2ème civ., 19 mars 2020, n°19-11.387, publié), sous réserve toutefois que les parties aient conclu sur le fond ou aient été invitées à le faire (2ème civ., 26 juin 2003, n°00-12.773, publié ; 10 avril 2014, n°12-27.144 publié)

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En l’espèce, Mme [P] a fait assigner la société Etude immobilière du littoral devant le tribunal de proximité de Calais, par acte d’huissier du 8 septembre 2022, aux fins d’obtenir sa condamnation, sur le fondement des articles 1992 et suivants et 1231-1 et suivants du code civil, à lui payer diverses sommes en réparation des préjudices qu’elle alléguait avoir subis du fait du manquement de l’agence immobilière à ses obligations d’information et de conseil dans le cadre du contrat de mandat de recherche qu’elle soutenait lui avoir confié.

Il résulte tant des écritures en réponse présentées par la société Etude immobilière du littoral devant le juge des contentieux de la protection que des notes d’audience prises le 6 décembre 2022 que cette société, visant les mêmes dispositions du code civil que la demanderesse, a exposé avoir conclu un mandat exclusif de vente avec les époux [U], vendeurs de l’immeuble, et non un mandat de recherche avec Mme [P].

En vérifiant que les conditions de la responsabilité contractuelle invoquée par cette dernière étaient réunies, ce qui impliquait de caractériser l’existence d’un contrat conclu entre les parties, et en concluant que le seul contrat conclu avait été le mandat de vente confié par les vendeurs à l’agence immobilière, aucun lien contractuel n’unissant les parties, le premier juge n’a introduit aucun élément nouveau dans le débat et n’a fait que s’assurer de l’absence ou de la réunion des conditions d’application de la règle invoquée.

Il résulte de ce qui précède que le jugement entrepris n’a pas été rendu en violation du principe du contradictoire et que sa nullité ne saurait être encourue.

Mme [P] doit donc être déboutée de sa demande d’annulation du jugement entrepris et, la cour étant saisie, par l’effet dévolutif de l’appel, de l’ensemble des dispositions du jugement entrepris, il convient d’examiner le fond du litige, les parties ayant régulièrement conclu sur celui-ci.

Sur le manquement de l’agent immobilier à son obligation de conseil et d’information

Mme [E] [P], qui a été déboutée en première instance de sa demande d’indemnisation fondée sur la responsabilité contractuelle au motif qu’elle n’avait pas de lien contractuel avec la société Etude immobilière du littoral, réitère en appel sa demande d’indemnisation, mais sur un fondement délictuel, soutenant que celle-ci a commis une faute en manquant à son obligation d’information et de conseil à son égard, obligation qui, selon elle, implique non seulement que l’agent immobilier délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur mais aussi qu’il se renseigne lui-même sur tous les points d’une certaine importance. Elle considère à cet égard que la société Etude immobilière du littoral aurait dû attirer son attention sur les caractéristiques du bien immobilier proposé à la vente qui le rendaient inadapté à sa situation particulière de personne âgée isolée et à ses besoins, en l’occurrence du fait du caractère inaccessible des compteurs d’eau et d’électricité, le premier étant situé dans une fosse sous une trappe au sol très difficile à soulever, et le second se trouvant dans le garage à trois mètres de hauteur.

La société Etude immobilière du littoral répond que le devoir de conseil est une simple obligation de moyen qui s’apprécie in concreto. Elle indique que pour visiter l’immeuble, au demeurant à plusieurs reprises, Mme [E] [P] a toujours été accompagnée et qu’à aucun moment, elle n’a indiqué son souhait de faire l’acquisition d’un immeuble conforme aux normes PMR (personnes à mobilité réduite). Elle ajoute que quand bien même elle est, certes, âgée et seule, elle disposait de toutes ses facultés pour apprécier les risques liés à l’acquisition de l’immeuble ; que s’agissant du compteur EDF, le dossier technique immobilier mentionnant les anomalies lui a été transmis avant la vente et a été annexé à l’acte de vente ; qu’en ce qui concerne le compteur d’eau, elle a informé Mme [P] de ce que les vendeurs avaient équipé leur équipement d’un émetteur spécifique de télétransmission des informations, l’accès matériel à celui-ci n’étant, dans ces conditions, plus nécessaire.

Sur ce,

Aux termes des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il résulte par ailleurs de l’article 1240 du code civil, que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Ass. plén. 6 octobre 2006, pourvoi n°05-13.255 P ; 13 janvier 2020, pourvoi n°17-19.963 P).

A cet égard, il est retenu que manque à son devoir d’information et de conseil l’agent immobilier qui omet d’informer l’acquéreur d’un immeuble vendu par son entremise de l’existence des désordres apparents qui affectent celui-ci et qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il ne peut ignorer (1ère civ., 18 avril 1989, 87-12.053, P) ; que tel n’est pas le cas lorsque les désordres ne sont pas apparents, s’il n’est pas rapporté la preuve que l’agent immobilier en avait eu connaissance (1ère civ., 20 décembre 2000, pourvoi n°98-20.765 P ; 16 janvier 2007, pourvoi n°04-12.908 P).

Il a cependant été jugé que l’agent immobilier n’était pas tenu de vérifier la conformité des travaux aux prescriptions de permis de construire dont il ignorait l’existence, ni, en l’absence d’éléments faisant apparaître une difficulté sur ce point, de s’assurer que l’implantation des ouvrages répondait aux règlements d’urbanisme (1ère civ., 25 novembre 2015, pourvoi n°14-22.102 P).

*Sur les désordres affectant le compteur d’électricité

Il n’est pas contesté que Mme [P] a pu visiter l’immeuble à plusieurs reprises avant la vente.

L’emplacement du compteur électrique, dont il n’est pas contesté qu’il se trouvait, lors de son acquisition, à trois mètres de hauteur dans le garage, n’a donc pas pu lui échapper, ce d’autant qu’il s’agit d’un équipement indispensable et d’usage courant dans un immeuble à usage d’habitation.

Il résulte par ailleurs du dossier technique immobilier de l’immeuble litigieux, établi le 31 mai 2021 par le cabinet A.B.E. et que Mme [P] ne conteste pas avoir reçu, que l’état de l’installation intérieure d’électricité mentionne, dans sa synthèse en page 2, que :

« E.1. Anomalies et/ou constatations diverses relevées

L’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies. Il est recommandé au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présente(nt). L’installation fait également l’objet de constations diverses.

E.2. Les domaines faisant l’objet d’anomalies sont :

1. L’appareil général de commande et de protection et de son accessibilité.

[…]

3. La prise de terre et l’installation de mise à la terre.

[…]

7. Des matériels électriques présentant des risques de contacts directs.

[…]

E.3. Les constatations diverses concernent :

[…]

Des points de contrôles n’ayant pu être vérifiés. »

(passage souligné par la cour)

En page 3 de ce rapport, il est spécifié que 'le dispositif assurant la coupure d’urgence n’est pas situé à l’intérieur du logement ou dans un emplacement accessible directement depuis le logement’ et que 'le dispositif assurant la coupure d’urgence est placé à plus de 1,80 m du sol fini et n’est pas accessible au moyen de marches ou d’une estrade'.

Cet état est par ailleurs annexé à l’acte authentique de vente régularisé le 17 septembre 2021, comme le rappelle la clause intitulée « Contrôle de l’installation intérieure d’électricité » en page 18 de cet acte, laquelle reprend d’ailleurs in extenso les conclusions de la synthèse de l’état de l’installation électrique précitée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [P] a bien été tenue informée, avant la vente, de la non-conformité de l’emplacement du compteur d’électricité qu’elle a en outre été en mesure de constater de visu, par elle-même, lors de ses visites.

Il ne saurait donc être reproché à l’agence immobilière un manquement à son devoir d’information et de conseil portant sur un désordre apparent qu’un acquéreur normalement diligent pouvait appréhender de lui-même.

* Sur l’emplacement du compteur d’eau

Mme [P] produit un procès-verbal de constat établi le 6 octobre 2021 par Maître [T] [N], huissier de justice à [Localité 4] (Pas-de-[Localité 4]), aux termes duquel celle-ci rapporte s’être vu indiquer que « le compteur d’eau se trouve sous cette trappe située dans la pièce principale en façade avant vissée sous ses 4 angles et très lourde à soulever » et constate « la présence d’une trappe avec 4 vis dans la pièce principale », sans toutefois soulever ladite plaque pour vérifier les dires de sa requérante.

Il résulte cependant du courrier adressé à Mme [P] par la société des Eaux de [Localité 4] le 24 mars 2022 que :

« Lors de notre dernier passage, notre technicien n’a pas pu accéder à votre compteur d’eau en raison d’un accès non conforme (plaque lourde, profondeur, espace confiné,…).

Nous vous remercions de bien vouloir effectuer les travaux nécessaires pour que notre agent travaille en toute sécurité.

Conformément au règlement de service de votre commune, nous devons impérativement voir votre compteur au moins une fois par an, afin d’en effectuer le relevé. Nous devons également nous assurer de son bon fonctionnement et identifier d’éventuelles fuites.

Votre prochaine facture sera donc établie sur la base d’une estimation de votre consommation.».

La société des Eaux de [Localité 4] a par ailleurs attesté le 3 novembre 2022, à l’attention de Mme [P], avoir déplacé le compteur d’eau situé en fosse, dont l’ouverture a nécessité l’intervention de trois agents, dans un nouvel emplacement en puisard incongelable sur le trottoir, et il est justifié de la facture correspondante à cette prestation, d’un montant de 651,57 euros TTC, acquitté par Mme [P].

Il convient cependant de relever que le courrier précité de la société des Eaux de [Localité 4] du 24 mars 2022, postérieur à la vente, ne précise pas les normes auxquelles l’accès au compteur d’eau n’aurait pas été conforme, de sorte que l’existence d’un défaut de conformité de cet équipement aux normes réglementaires en vigueur lors de la vente n’est pas établie.

Par ailleurs, à supposer établi, pour les besoins de la discussion, un tel défaut de conformité, il n’est pas démontré que l’agent immobilier, ni même que ses mandants, en aient été informés, le courrier précité ne faisant aucunement référence à de précédentes mises en demeure des propriétaires antérieurs.

Mme [P] échoue dans ses conditions à démontrer la faute de l’agent immobilier dans l’exécution de son obligation de conseil et d’information à son égard.

Elle doit donc, par confirmation de la décision entreprise, être déboutée de ses demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de la société Etude immobilière du littoral.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie que soient confirmées les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles.

Mme [P] sera par ailleurs condamnée aux dépens d’appel et à payer à la société Etude immobilière du Littoral la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Il y a lieu enfin de la débouter de sa propre demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu à annulation du jugement entrepris,

Le confirme en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [E] [R] veuve [P] aux dépens d’appel,

Condamne la même à payer à la société Etude immobilière du Littoral la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel,

La déboute de sa propre demande formée au même titre.

Le greffier

Le président