Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 16 SEPTEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/07914 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFV6Z

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mars 2022 -TJ de [Localité 12] – RG n° 21/02101

APPELANT :

Monsieur [I] [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Anne-constance COLL de la SELASU CABINET COLL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0653

INTIMES :

Monsieur [M] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

S.C.P. [10] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre, chargée du rapport. et Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre

Madame Estelle MOREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Victoria RENARD

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Michelle NOMO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Le 5 février 2011, M. [I] [C] et la société [8] (la société [7]) ont conclu un contrat de réservation d’un logement en état futur d’achèvement situé [Adresse 3] à [Localité 11] en contrepartie d’un prix de 146 119 euros.

Eu égard à sa localisation faisant l’objet d’une convention avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine, le prix de vente de l’immeuble bénéficiait d’un taux de TVA réduit à 5,5 % en vertu de l’article 278 sexies I 6° du code général des impôts, sous conditions notamment du montant des revenus de l’acquéreur, que le logement constitue sa résidence principale, et du plafonnement du prix de vente.

Le 20 mai 2011, M. [V] [R], notaire au sein de l’office [X] [B], [V] [R] et [M] [G], devenu la Scp [G] [W] [9] (la Scp), a dressé l’acte de vente en état de futur achèvement du bien.

Se prévalant d’un dépassement du plafond du prix de vente, M. [C] a fait assigner le 16 juillet 2018 la société [7] devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 28 159 euros qu’il estimait avoir réglée en sus du plafond légal.

Après avoir constaté l’acquiescement pur et simple de la société [7] à cette demande, le juge de la mise en état de ce tribunal a, par ordonnance du 6 juin 2019, constaté l’extinction de l’instance depuis le 29 mars 2019, date des conclusions d’acquiescement, et le dessaisissement du tribunal, considérant qu’il ne pouvait être tenu compte des conclusions signifiées le 11 avril 2019 par M. [C] dans lesquelles il augmentait le montant de sa demande principale et formulait une nouvelle demande indemnitaire au titre de son préjudice moral au regard de l’effet extinctif déjà produit par l’acquiescement.

Par arrêt du 1er octobre 2019, la cour d’appel de Versailles a confirmé cette ordonnance en toutes ses dispositions.

C’est dans ce contexte que, par acte du 16 novembre 2020, M. [C] a fait assigner M. [M] [G] et la Scp, rédacteurs de l’acte de vente, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir engager leur responsabilité civile professionnelle.

Par jugement rendu le 23 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté M. [C] de ses demandes,

— condamné M. [C] aux dépens, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné M. [C] à payer à M. [G] et la Scp la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 19 avril 2022, M. [C] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 27 juillet 2022, M. [I] [C] demande à la cour de :

— le recevoir en ses demandes,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

en conséquence,

— juger que M. [G] et la Scp ont commis des fautes en manquant à leur devoir de conseil et en ne vérifiant pas le prix de vente,

— juger qu’il a subi des préjudices du fait des fautes commises par M. [G] et la Scp,

— condamner solidairement M. [G] et la Scp à lui payer les sommes de :

—  39 955 euros au titre du préjudice financier,

—  106 164 euros au titre du préjudice moral,

en tout état de cause,

— condamner solidairement M. [G] et la Scp à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la première instance et de ses suites.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 13 juillet 2022, M. [M] [G] et la Scp [G] [W] [9] (la Scp) demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

en tout état de cause,

— juger que M. [C] ne rapporte pas la preuve d’une faute de leur part, qui soit à l’origine d’un préjudice certain, réel et actuel pouvant lui ouvrir droit à réparation,

— débouter M. [C] de l’intégralité de ses demandes dirigées à leur encontre,

— condamner M. [C] à leur payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Thomas Ronzeau, qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 mai 2025.

SUR CE

Sur la responsabilité du notaire

Sur la faute

Le tribunal n’a pas retenu de faute du notaire aux motifs que :

— lorsqu’il a établi l’acte de vente du 20 mai 2011, le notaire a repris les déclarations des parties s’agissant des conditions à respecter pour bénéficier de la TVA au taux réduit de 5,5% notamment en ces termes : « le vendeur déclare que le prix de la présente vente respecte le plafonnement légal prévu par les textes pour l’application de la TVA à taux réduit »,

— il ne peut lui être reproché de ne pas avoir vérifié que le prix de vente proposé par le vendeur et accepté par M. [C] dépassait le plafonnement légal, à défaut de la démonstration qu’il ait été destinataire d’éléments susceptibles de l’alerter sur ce point.

L’appelant soutient que :

— en sa qualité de rédacteur de l’acte, le notaire a un devoir de conseil et d’information, un devoir d’authenticité et de force exécutoire de l’acte dont il a la charge ainsi qu’un devoir lié à sa qualité de mandataire des parties,

— le notaire a manqué à son devoir de conseil en ne s’assurant pas d’une part qu’il avait parfaitement connaissance des conditions et des conséquences du plafond de l’article 278 du code général des impôts et ne ne vérifiant pas d’autre part si un dépassement du plafond du prix de vente s’appliquait en l’espèce,

— il a ainsi omis de lui fournir l’ensemble des informations utiles quant au plafonnement légal du prix de vente dont bénéficiait le bien, notamment le plafond de 3 932 euros/m² de surface utile, lequel n’est pas mentionné dans l’acte, et le prix maximum de vente de 106 164 euros compte tenu de la surface utile du logement de 27,30 m²,

— il ne s’est pas plus assuré de sa bonne compréhension de l’acte,

— la seule circonstance que l’acte de vente fasse mention du plafond du prix de vente du bien ne suffit pas à exonérer le notaire de sa responsabilité puisque la jurisprudence retient qu’il doit conseiller les parties sur l’application des dispositions législatives qui leur sont favorables et réaliser les diligences utiles en questionnant l’acquéreur sur ses ressources afin de déterminer s’il est éligible au taux de TVA réduit (CA [Localité 12], 28 avril 2017, n°15/22600).

Les intimés soutiennent que le notaire n’a pas commis de faute en ce que :

— la preuve de l’exécution de son devoir de conseil résulte des termes mêmes de l’acte qu’il a instrumenté, qui mentionne en page 19, que le bien bénéficie d’un plafonnement légal du prix de vente, prévu pour l’application de la TVA au taux réduit, de sorte que l’acquéreur en a eu connaissance et a pu s’assurer que le prix contractuellement prévu était conforme à la déclaration du vendeur comme en témoigne sa signature de l’acte,

— il est de jurisprudence constante que le rédacteur d’acte n’est pas fautif de ne pas avoir procédé à certaines recherches quant il n’a pas de raison de douter des déclarations concordantes des parties à l’acte,

— comme l’a justement retenu le jugement, il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir procédé à la vérification du prix de vente car il n’avait pas de raison de douter des déclarations du vendeur sur le respect du plafonnement du prix, les parties s’étant entendues sur les conditions essentielles de la vente en dehors de son intervention dès le contrat de réservation.

Sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, le notaire rédacteur d’acte engage sa responsabilité civile professionnelle à charge pour celui qui l’invoque de démontrer une faute, un lien de causalité et un préjudice.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière compléte et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours

ainsi que sur les risques de leurs engagements.

Il doit vérifier par toutes investigations utiles les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse. Toutefois, il n’est pas tenu de réaliser des vérifications approfondies excédant la consultation des publications légales, sauf s’il existe des raisons objectives de douter de la véracité des déclarations des parties, des informations reçues et des documents en sa possession.

Les modalités de calcul du prix de vente du bien bénéficiant du régime de TVA à taux réduit prennent en compte outre les ressources de l’acquéreur, la zone géographique du logement, sa surface utile, et le prix maximum au mètre carré.

L’acte authentique du 20 mai 2011, qui rappelle que la vente bénéficie de la TVA à taux réduit conformément à l’article 278 sexies du code général des impôts, stipule notamment en page 18 que « le vendeur déclare que le prix de la présente vente respecte le plafonnement légal prévu par les textes pour l’application de la TVA au taux réduit », ce qui porte le prix de la vente à 146 119 euros.

En sa qualité de rédacteur de l’acte, le notaire ne pouvait se contenter de reprendre les déclarations du vendeur relatives au respect du plafonnement légal du prix de vente sans les vérifier dans la mesure où elles conditionnaient la validité et l’efficacité de l’acte en cause en permettant d’assurer un prix de vente conforme aux dispositions légales. Le fait que M. [C] ait régularisé l’acte en ayant connaissance des déclarations du vendeur est indifférent dès lors qu’il appartenait au notaire de s’assurer que le prix de la vente était conforme à celles-ci.

La vérification du prix de vente lui aurait permis de relever que, compte tenu de la surface utile du logement de 27,45 m2 (24,3 m2 pour le studio + 6,3 m2 / 2 pour la loggia) constatable aisément dans les documents annexés à l’acte notarié et également présents dans le contrat du 5 février 2011, le prix de vente maximal ne devait pas excéder 107 933,40 euros (27,45 m2 x 3 932 euros). En effet, la zone géographique du bien, désignée « A », également rappelée dans l’acte, est concernée par un plafonnement du prix au mètre carré à hauteur de 3 932 euros selon l’instruction fiscale 8 A-1-10, prise en application de l’article 278 sexies I 6° du code général des impôts, datée du 9 février 2010 et publiée au bulletin officiel des impôts.

Tant le calcul de la surface utile du logement, que la détermination du prix par application du plafond légal, ne nécessitaient aucune investigation approfondie mais simplement la consultation des documents transmis par les parties et d’une publication officielle.

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, le fait que les conditions essentielles de la vente, en particulier la détermination du prix, aient été décidées par les parties en dehors de l’intervention du notaire, et dès le contrat de réservation du 5 février 2011, ne l’exonérait pas de son devoir de conseil et de diligence vis-à-vis de M. [C].

Dès lors, l’absence de vérification du prix par le notaire traduit un manquement à ses obligations de conseil et de diligence, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges. Le jugement est donc infirmé en toutes ses dispositions.

Sur le lien de causalité et le préjudice

M. [C] soutient que les fautes du notaire lui ont causé :

— un préjudice financier directement en lien en ce qu’il a payé un prix de vente trop élevé, soit 39 955 euros correspondant à la différence entre le prix réglé de 146 119 euros et le prix du plafond légal à hauteur de 106 164 euros,

— un préjudice moral à hauteur de la somme de 106 164 euros, consistant en la perte de confiance dans l’institution notariale dans la mesure où il a la conviction d’avoir été abusé par le notaire.

Les intimés soutiennent qu’aucun préjudice n’est indemnisable en ce que :

— M. [C] a déjà obtenu du vendeur, dans le cadre d’une instance précédente devant le tribunal de grande instance de Nanterre, la restitution d’une partie du prix indûment payé au titre du préjudice financier à hauteur de 28 159 euros,

— la différence entre la demande qu’il formulait initialement à l’encontre du vendeur, à hauteur de 28 159 euros et la demande majorée à hauteur de 39 955 euros vient d’une erreur de calcul de sa part et il ne justife pas que la totalité de la part supplémentaire réclamée constituerait un paiement indu,

— en tout état de cause, il ne pourrait prétendre qu’à la somme de 10 026,60 euros soit la différence entre le prix réglé de 146 119 euros et le prix plafond de 107 933,40 euros, déduction faite de la somme déjà remboursée de 28 159 euros, laquelle ne constitue toutefois pas un préjudice indemnisable par le notaire car elle ne relève que des rapports entre les parties à l’acte de vente et est imputable aux seules erreurs de M. [C] dans la procédure l’ayant opposé au vendeur,

— même au titre d’une perte de chance d’acquérir le bien à un prix inférieur en en lien avec le manquement reproché au notaire, celle-ci serait nulle car le vendeur a reconnu devoir restituer à M. [C] la quote-part du prix de vente versé indument,

— la demande formée au titre du préjudice moral n’est ni sérieuse ni justifiée, étant relevé que M. [C] a revendu le bien litigieux le 4 septembre 2018 au prix de 164 500 euros.

La responsabilité d’un professionnel du droit ne présente pas de caractère subsidiaire et est certain le dommage subi par l’effet de sa faute, quand bien même la victime disposerait, contre un tiers, d’une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice.

Pour être réparable, le préjudice subi doit être certain, direct et personnel. La réparation doit être intégrale, sans excéder ou être inférieure au montant du préjudice.

Le préjudice financier correspondant à la différence entre le prix de vente réglé et celui qui aurait été dû au terme d’une bonne application des modalités de détermination du prix de vente au taux de TVA réduit à 5,5 % est certain, entièrement matérialisé et en lien de causalité directe avec les manquements du notaire à ses obligations de conseil et de diligence. En effet, en l’absence de ces manquements, M. [C] n’aurait pas indûment réglé un surplus du prix de vente compte tenu de son caractère légalement plafonné. L’appelant est donc fondé à solliciter à l’encontre du notaire la réparation intégrale de ce préjudice qui ne constitue pas une perte de chance, peu important l’existence d’une voie de droit à l’encontre du vendeur.

La détermination du quantum du préjudice doit cependant prendre en compte le remboursement que M. [C] a déjà obtenu dans le cadre de son action contre le vendeur, lequel s’élève à 28 159 euros selon l’ordonnance du juge de la mise en état du 6 juin 2019.

Dès lors, le notaire et la Scp, à laquelle il appartient, seront solidairement condamnés à indemniser M. [C] à hauteur de 10 026,60 euros soit la différence entre le prix de vente réglé de 146 119 euros et celui qui aurait dû l’être de 107 119 euros, déduction faite de la somme remboursée de 28 159 euros (146 119 – 107 933,40 = 38 185,60 – 28 159 = 10 026,60).

M. [C] est également fondé à solliciter l’indemnisation de son préjudice moral au regard du manquement relevé qui a dégradé sa confiance dans l’institution notariale. Faute de produire des pièces justificatives permettant d’apprécier le quantum de l’indemnisation sollicitée, celle-ci sera fixée à 3 000 euros, que le notaire et la Scp seront solidairement condamnés à lui payer.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les intimés sont solidairement condamnés aux dépens d’appel et à payer à M. [C] une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Condamne solidairement M. [M] [G] et la Scp [G] [W] Chapuis Sallier à payer à M. [I] [C] une somme de 10 026,60 euros en réparation de son préjudice financier,

Condamne solidairement M. [M] [G] et la Scp [G] [W] Chapuis Sallier à payer à M. [I] [C] une somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral,

Condamne solidairement M. [M] [G] et la Scp [G] [W] Chapuis Sallier aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne solidairement M. [M] [G] et la Scp [G] [W] Chapuis Sallier à payer à M. [I] [C] une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE