Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 20 février 2025, n° 20/13714

TGI Créteil 19 juin 2020

CA Paris
Confirmation 20 février 2025

Arguments

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Rejeté
Valeur locative des locaux
La cour a confirmé que le loyer devait être fixé conformément aux dispositions légales et aux éléments de preuve fournis, justifiant ainsi le montant retenu par le tribunal.
Rejeté
Obligation de paiement du loyer
La cour a rejeté cette demande, considérant que les conditions de paiement du loyer avaient été respectées selon le jugement initial.
Rejeté
Frais d'instance
La cour a débouté les bailleurs de cette demande, considérant que les frais d'expertise étaient à leur charge.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. [Z] [H] et M. [C] [H] ont interjeté appel d'un jugement fixant le loyer d'un bail commercial renouvelé à 27.573,10 euros. Les questions juridiques portaient sur la détermination de la valeur locative et la prise en compte des travaux réalisés par le locataire. Le tribunal de première instance a fixé le loyer en se basant sur l'expertise, excluant les travaux du locataire. La cour d'appel a confirmé cette décision, considérant que les améliorations apportées par le locataire ne devaient pas être prises en compte pour la fixation du loyer, conformément aux stipulations contractuelles. Ainsi, la cour a confirmé le jugement du tribunal de Créteil en toutes ses dispositions.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 3, 20 févr. 2025, n° 20/13714
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/13714
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Créteil, 19 juin 2020, N° 17/00038
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Matthieu BOCCON GIBODEmmanuel SOURDON
Cabinet(s) :	LX PARIS-VERSAILLES- REIMS
Parties :	S.A.S. ALTICE

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 20 FEVRIER 2025

(n° 30 /2025, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 20/13714 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCMYX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 juin 2020 – Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre civile) RG n° 17/00038

APPELANTS

M. [Z] [Y] [F] [H]

Né le 31 mars 1965 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 6]

M. [C] [P] [R] [H]

Né le 16 février 1968 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés par M^e Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : P0290

INTIMEE

S.A.S. ALTICE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le n° 351 094 883

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de Paris, toque : C2477

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 juillet 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Marie Girousse, conseillère pour la présidente empêchée, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2006, Mme [U] [E] ép. [H], aux droits de laquelle se trouvent aujourd’hui M. [Z] [H] et M. [C] [H], a donné à bail commercial en renouvellement d’un précédent bail du 5 février 1998 à la société Altice des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 13] (94), comprenant notamment un rez-de-chaussée, deux étages de bureaux, une cave et un ancien garage aménagé en salle de réunion, et ce pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2006, moyennant un loyer annuel de 20.000 euros HT, la destination contractuelle des lieux étant « l’administration de biens ' transactions immobilières et commerciales, ainsi que toutes activités connexes ou complémentaires à cette profession, à l’exclusion de toute autre ».

Par exploit d’huissier du 11 février 2015, les bailleurs ont fait délivrer congé des lieux loués avec offre de renouvellement à compter du 1er décembre 2015, moyennant un loyer de base fixé à la somme annuelle de 47.000 euros. La société Altice a accepté le principe du renouvellement du bail mais a refusé le montant proposé au titre du loyer.

Aucun accord n’étant intervenu après l’envoi d’un mémoire préalable par les bailleurs proposant la fixation du loyer de base renouvelé à la somme de 39.000 euros, les consorts [H] ont fait assigner la société Altice devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil par exploit d’huissier délivré le 20 novembre 2017.

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2018, la société Altice a sollicité la fixation du prix du bail renouvelé au 1er décembre 2015 à la somme annuelle principale de 20.288 euros.

Dans un jugement du 30 octobre 2018, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail avec effet au 1er décembre 2015, dit y avoir lieu à fixation du loyer selon les modalités de l’article R. 145-11 du code de commerce s’agissant de locaux à usage exclusif de bureaux, et ordonné la désignation de M. [J] [D], expert judiciaire, afin de donner les éléments pour déterminer la valeur locative. L’expert a déposé son rapport le 29 mai 2019.

Par jugement du 19 juin 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil a :

— rappelé que le bail conclu entre Mme [U] [E] ép. [H], M. [Z] [H] et M. [C] [H] et la société Altice a été renouvelé à compter du 1er décembre 2015, et qu’il a été précédemment jugé que le montant du loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative ;

— fixé à la somme de 27.573,10 euros (hors taxes et hors charges) par an et en principal, à compter du 1er décembre 2015, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre Mme [U] [E] ép. [H], M. [Z] [H] et M. [C] [H] et la société Altice, portant sur les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 13] (94) ;

— condamné la société Altice au paiement des sommes dues à titre d’arriéré locatif et de dépôt de garantie, sur la base du loyer renouvelé au 1er décembre 2015 ;

— condamné chacune des parties au paiement de la moitié des dépens, lesquels incluent le coût de l’expertise judiciaire ;

— débouté Mme [U] [E] ép. [H], M. [Z] [H] et M. [C] [H] et la société Altice de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 29 septembre 2020, M. [Z] [H] et M. [C] [H] ont interjeté appel partiel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mai 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 2 décembre 2020, Messieurs [Z] [H] et [C] [H], appelants, demandent à la Cour de :

— réformer le jugement rendu le 19 juin 2020 par la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire de Créteil (n° RG 17-00038) entre Madame [U] [H], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [C] [H] d’une part, et la société Altice, d’autre part, en ce qu’il a fixé à la somme de 27.573,10 euros (hors taxes et hors charges) par an et en principal, à compter du 1er décembre 2015, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre Mme [U] [E] (Ép. [H]), M. [Z] [H] et M. [C] [H] et la société Altice, portant sur les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 13] (94) ;

Statuant à nouveau

À titre principal :

— dire et juger que le renouvellement du bail commercial entre Madame [U] [H], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [C] [H] et la société Altice portant sur des baux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 13] est intervenu à compter du 1er décembre 2015 ;

— dire et juger que le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative ;

En conséquence,

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 41.467,80 euros, hors charges et hors taxes ;

À titre subsidiaire,

— dire et juger que la valeur locative des locaux loués sans prise en compte des travaux réalisés par le preneur s’élève, au 1er décembre 2015, à la somme annuelle de 32.774,60 euros, hors charges et hors taxes ;

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 32.774,60 euros, hors charges et hors taxes ;

En toutes hypothèses,

— condamner la société Altice à rembourser à Madame [H] les arriérés sur le loyer et le dépôt de garantie depuis la date de renouvellement soit le 1er décembre 2015 ;

— condamner la société Altice au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions déposées le 1er mars 2021, la société Altice, intimée, demande à la Cour de :

À titre principal,

— confirmer le jugement du 19 juin 2020 en toutes ses dispositions ;

— débouter les consorts [H] de leurs demandes,

À titre subsidiaire,

— dire et juger que le bail commercial du 22 novembre 2006 sera renouvelé à effet du 1er décembre 2015, aux conditions dudit bail, moyennant un loyer annuel qui ne pourra pas être supérieur à 28.181 euros hors charges, hors taxes.

En tout état de cause,

— débouter les consorts [H] de leurs demandes ;

— dire que les consorts [H] supporteront les frais d’expertise ;

— condamner solidairement les consorts [H] à payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les consorts [H] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

Ainsi que l’a constaté le jugement définitif rendu le 30 octobre 2018, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 11 février 2015, le contrat de bail à effet du 1er décembre 2006 s’est renouvelé à la date du 1er décembre 2015.

L’article L. 145-36 du code de commerce précise que les éléments permettant de déterminer le prix des baux commerciaux de locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en conseil d’état. L’article R. 145-11 auquel il renvoie, dérogeant à la règle du plafonnement des loyers résultant de l’article L. 145-34, dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 étant alors applicables.

Selon ces deux alinéas , à défaut de locaux équivalents, les prix pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif , être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, les références proposées devant porter sur plusieurs locaux et comporter pour chaque local son adresse et sa description succincte et être corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il est constant qu’en l’espèce, les locaux en cause à destination de « administration de biens ' transactions immobilières et commerciales, ainsi que toutes activités connexes ou complémentaires à cette profession, à l’exclusion de toute autre », sont à usage exclusif de bureaux. Le jugement définitif rendu le 30 octobre 2018 en a déduit que le loyer devait être fixé conformément aux dispositions de l’article R. 145-11 précité et a confié mission à l’expert désigné de se prononcer « sur la valeur locative telle que prévue à l’article R. 145-11 du code de commerce ». Ce point n’est pas discuté.

L’article L. 145-36 renvoie à l’article R.145-11 qui renvoie lui-même à l’article R. 145-7 mais ne renvoie pas à l’article R. 145-8, selon lequel les obligations incombant normalement au bailleur dont il se serait déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative, de sorte que les effets de ce type d’obligations sur la valeur locative doivent s’apprécier par comparaison avec les clauses applicables dans les baux de référence et ne justifient pas une diminution systématique du loyer comme le soutient la locataire.

Aux termes du contrat de bail, les locaux loués situés à [Localité 13] (94) [Adresse 2] consistent en :

« '. une maison et ses dépenses composées :

D’un rez-de-chaussée comprenant : une entrée formant couloir dans lequel existe un placard et un

portemanteau, à droite, une salle équipée d’une cheminée en marbre veinée rouge, plus loin une

cuisine, au fond un bureau, à la suite un autre petit bureau,

Au 1er étage : deux bureaux sur rue, dont un équipé d’une cheminée de marbres gris, un bureau sur

cour, et une pièce équipe d’un wc et lavabo,

Au 2e étage : palier avec une série de placards muraux, quatre petits bureaux, dont un équipé d’une

cheminée,

Cave au sous-sol : en 2 parties dont une cimentée formant une chaufferie au gaz, l’autre en terre

battue prolongée par un petit caveau en contrebas,

Dans la cour fermée par une grille métallique : un ancien garage pour automobile aujourd’hui

transformé en salle de réunion, avec une petite pièce comprenant lavabo et wc. »

Il ressort des éléments du dossier et notamment du contrat de bail et du rapport d’expertise que les locaux loués, dans un état correct mais au ravalement ancien, sont constitués d’une maison de ville de deux étages avec cave, en pierres meulières du début du XXéme siècle disposant d’une cour et d’un ancien garage transformé en salle de réunion. Ils sont contigus avec des locaux appartenant à la locataire auxquels on accède par un percement au 2ème étage, les deux locaux étant chauffés par un chaudière commune située dans les locaux loués. Ils comprennent des bureaux à chaque étage, le dernier étage étant légèrement mansardé. Le sol est généralement parqueté, parfois carrelé.

Le contrat de bail stipule au paragraphe 8) de l’article ENTRETIEN REPARATION que le preneur devra 'laisser lors de l’abandon des lieux à quelque époque et pour quelque cause que ce soit toutes les installations, améliorations, augmentations ou embellissements sans indemnité et en bon état'. Il s’en déduit que les installations et améliorations réalisées par le locataire ne font accession au bailleur qu’en fin de jouissance et non lors d’un renouvellement du bail, de sorte qu’elles ne peuvent être prises en compte dans l’appréciation de la valeur locative lors du renouvellement, comme l’a relevé à juste titre le jugement du 30 octobre 2018 qui en a tenu compte dans la mission confié à l’expert. De même c’est à juste titre que le jugement déféré a exclu dans l’appréciation de la valeur locative les travaux réalisés par la locataire.

Il a ainsi exclu la valeur proposée par l’expert en considération de l’état des locaux à la date du renouvellement et s’est référé à leur état faisant abstraction des travaux réalisés par la locataire qui n’ont pas encore fait accession, soit selon l’expert les réalisations suivantes: 'partie sur cour en garage, 4 fenêtres sans double vitrage et (de) absence de climatisation '.

Il ressort du rapport d’expertise amiable réalisée par la société Daxter le 28 septembre 2016 à la demande des bailleurs que d’après les informations communiquées par ces derniers, la preneuse a effectué depuis son entrée dans les lieux les travaux suivants: en 1997: transformation d’un ancien lavoir en bureau, transformation d’un ancien garage en bureaux. Il est donc établi que ces transformations ont été réalisées par la locataire. En l’absence de production d’éléments contractuels antérieurs au bail du 22 novembre 2006 de nature à démontrer que ces travaux auraient déjà fait accession à la bailleresse, en application de la clause 8) précitée de ce bail, les améliorations en résultant ne feront accession qu’à la libération des locaux, nonobstant la circonstance que dans le bail renouvelé de 2006 le garage transformé en salle de réunion soit mentionné .

Les éléments du dossier, notamment le rapport d’expertise et les photographies jointes permettent de faire les appréciations suivantes : les locaux bénéficient d’une bonne situation sur une voie commerçante et résidentielle à sens unique du centre ville à proximité d’un Monoprix; ils sont bien desservis par les transports étant notamment à proximité de la station de métro [Adresse 14] [Localité 8] (ligne 7) et sur le trajet de deux lignes de bus, ainsi que par les voies de circulation automobile; la location a l’avantage de porter sur un bâtiment indépendant agrémenté d’une cour de 29 m2 ; il s’agit d’une construction de bonne qualité de surface moyenne; elle bénéficie d’un panneau-vitrine sur la rue ; les locaux situés dans la maison sont agrémentés de moulures, staffes aux plafonds et cheminées; la locataire supporte la moitié de l’impôt foncier alors que l’usage en matière de bureaux est la récupération complète de la taxe foncière ; elle supporte les travaux prescrits par les autorités administratives conformément aux usages selon l’expert ; les locaux sont répartis sur quatre niveaux reliés par un escalier, sans ascenseur ; les menuiseries sont en bois avec simple vitrage ou PVC ; l’état du marché locatif des bureaux s’inscrivait à la baisse en décembre 2015.

L’expert présente vingt cinq références portant exclusivement sur des locations nouvelles conclues de 2013 à 2015, concernant des bureaux situés à [Localité 10] ou dans des communes voisines, de surfaces généralement comparables, dont les prix vont de 85 €/m2 à 220 €/m2, la moyenne étant de 142 €/m2.

Les bailleurs demandent à titre principal dans leurs écritures d’appliquer le même prix au mètre carré pour toute la surface des locaux, soit 165 € et à titre subsidiaire s’il n’est pas tenu compte des travaux réalisés par la locataire, ils demandent l’application d’un prix de 140 € pour toute la surface des locaux excepté le garage qu’ils estiment à un loyer 1.440 € par an. C’est toutefois à juste titre que le jugement, reprenant l’avis de l’expert sur ce point, a appliqué des prix unitaires différents selon la situation des locaux, notamment leur étage afin de prendre en considération leur spécificité conformément aux exigences de l’article R. 145-11 précité.

Au regard des caractéristiques tant positives que négatives des locaux ainsi que des stipulations contractuelles énumérées ci-dessus et des caractéristiques des éléments de référence, les valeurs appliquées dans le jugement déféré apparaissent justifiées et seront retenues. C’est en effet à juste titre que le jugement, à la motivation duquel il est renvoyé sur ce point, a retenu une valeur de 140 €/m2 pour les locaux du premier étage en considération de sa situation et de l’absence de climatisation à la date du bail.

Compte tenu des avantages résultant du droit de percement permettant d’optimiser l’usage des locaux loués en leur donnant un accès direct aux locaux contigus appartenant à la locataire, qui partagent l’usage de la chaudière située dans les locaux loués, c’est à juste titre que le jugement déféré a appliqué la majoration de 3 % proposée par l’expert.

C’est donc de façon justifiée que le jugement déféré a fixé comme suit la valeur locative :

— Rez-de-chaussée : 58 m2 x 160 € 9.280 €

— garage (27 m2) : 12 mois x 120 ; 1.440 €

—  1er étage : 59 m2 2 x 140 € 8.260 €

—  2ème étage mansardé :57 m2 2 x 110 € 6.270 €

— Sous-sol : 22 m2 x 50 € 1.100 €

— [Localité 7] : 21 m2 x 20 € 420 €

Total 26.770 €

+ majoration de 3 % 803 €

montant du loyer annuel 27.573 €

Il convient, en conséquence, de confirmer ce jugement en ce qu’il a fixé à 27.573,10 € le montant du loyer annuel principal dû à compter du 1er décembre 2015.

Il convient également de le confirmer en ses autres dispositions notamment celles relatives aux dépens, frais irrépétibles et l’exécution provisoire.

Les consorts [H] seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer à la Sté Altice la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leur demande fondée sur ce texte.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 19 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Créteil (RG 17/38) en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [Z] [H] et M. [C] [H] à payer à la Sté Altice la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [Z] [H] et M. [C] [H] de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne M. [Z] [H] et M. [C] [H] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière La conseillère,

pour la présidente empêchée