Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14251 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIEYY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2023 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY-COURCOURONNES – RG n° 22/00736

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice, la Société COOPEXIA, Société coopérative d’intérêt collectif immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le numéro B 882 761 190

C/O Société COOPEXIA

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Virginie MAROT de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIME

Monsieur [N] [B]

[Adresse 2]

[Localité 7]

DEFAILLANT (signification à étude)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— Madame Perrine VERMONT, Conseillère, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

M. [B] est propriétaire des lots 237 et 351, au sein de la copropriété résidence [Adresse 10], située [Adresse 3] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier de justice délivré le 31 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de le voir condamner notamment au paiement des charges et des frais de recouvrement, outre diverses sommes.

Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 4] [Localité 9] la somme de 10 036,46 euros au titre des charges impayées arrêtées au 7 juin 2022, sur la période du 1er juillet 2018 provision du 1er juillet 2019 (prov. DAAT STE DEP AG 06/1) au 1er avril 2022 (provision TRX REMPL. LUMINAIRES) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2020 sur la somme de 2 265,21 euros et à compter du 31 janvier 2022 pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement,

— condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 12] 29 située [Adresse 5] la somme de 1 000 à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 5] la somme de 97, 20 euros au titre des frais de recouvrement,

— condamné M. [B] aux dépens,

— condamné M. [B] à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 12] 29 située [Adresse 4] [Localité 9] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 12] 29 située [Adresse 4] [Localité 9] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 9 août 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 16 septembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 3 novembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 12] 29 située [Adresse 4] [Localité 9], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis, 1240 du code civil, de la loi ENL du 13 juillet 2006 et de la loi SRU du 13 décembre 2000, à :

— le juger recevable et bien fondé,

en conséquence,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a :

débouté de sa demande de condamnation de M. [B] au titre des charges de copropriétés du 3ème trimestre 2015 au 2ème trimestre 2019 inclus et des frais de remplacement du robinet,

débouté de sa demande de condamnation de M. [B] au paiement de la somme de 433,20 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

en conséquence et statuant à nouveau,

— condamner M. [B] à lui payer les sommes suivantes :

6 472,14 euros au titre du solde des charges de copropriété du 3ème trimestre 2015 au 2ème trimestre 2019 inclus,

392, 48 euros au titre des frais de remplacement du robinet de M. [B],

433,20 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner M. [B] à lui verser la somme de 1 445 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 3] à [Localité 9], délivrée à M. [B], le 16 novembre 2023, par acte remis à étude ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Par ailleurs, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s’assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires conteste le débouté de sa demande de condamnation de l’intimé au paiement de la somme de 6 472,14 euros au titre des charges de copropriété, pour la période du 3ème trimestre 2015 au 2ème trimestre 2019 inclus et du remplacement d’un robinet pour un montant de 392,48 euros le 8 février 2022, et produit devant la cour, pour justifier sa demande, les appels de fonds pour cette période et le justificatif de remplacement du robinet, non versés devant le premier juge.

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

L’article 12 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile prévoit que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de M. [B],

— un décompte des sommes dues pour la période du 30 juin 2019 au 1er avril 2022 inclus, avec reprise de solde au débit pour la période antérieure au 30 juin 2019, d’un montant total de 6 013,93 euros,

— le grand livre de compte pour la période du 1er janvier 2018 au 19 juillet 2019,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 octobre 2018 et 15 décembre 2020 approuvant les exercices 2017 à 2019,

— les appels de fonds adressés au copropriétaire pour la période du 20 mai 2014 au 30 juin 2019,

— les régularisations de charges des exercices 2017 à 2019,

— la facture n°126/02/2022 du 8 février 2022 de remplacement du robinet dans le logement de M. [B].

Il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires plusieurs reprises de solde au 31 décembre 2018, détaillées dans le grand livre de compte.

Sur les appels de charges de copropriété

Il ressort du grand livre de compte que la reprise de solde de 4 613,12 euros est composée d’une reprise de solde non détaillée de LME Gestion au 1er janvier 2018 d’un montant de 4 397,55 euros.

Il ressort des décomptes que M. [B] a effectué des paiements d’un montant total de 950 euros apurant partiellement la reprise de solde, s’élevant, après déduction de ces paiements, à la somme de 3 447,55 euros.

Le syndicat des copropriétaires n’ayant pas justifié de cette somme selon les dispositions des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il doit être débouté de sa demande la concernant.

En outre, les charges de copropriété indiquées dans le grand livre de compte incluent des frais de recouvrement d’un montant de 60 euros qui seront déduits des appels de charges et étudiés infra.

Ainsi, les montants dus au titre des charges de copropriété s’élèvent à :

—  1 089,31 euros au débit pour l’exercice 2018 (329,72 + 329,76 + 329,73 + 329,82 – 229,72, déduction faite de l’appel de fonds de travaux exposée infra),

—  1 336,16 euros au débit pour l’exercice 2019 (668,08 x 2).

Le syndicat des copropriétaires justifie donc que M. [B] est débiteur de la somme de 2 425,47 euros (1 089,31 + 1 336,16) au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus.

Sur les fonds de travaux

Les montants dus au titre des appels de fonds de travaux s’élèvent à :

—  65,05 euros au débit pour l’exercice 2018 ([16,26 x 3] + 16,27),

—  264,29 euros au débit pour l’exercice 2019 (230,98 + 33,31).

M. [B] est donc débiteur de la somme de 329,34 euros au titre des appels de fonds de travaux pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus.

Sur les appels d’avance de travaux

Il ressort du grand livre de compte une reprise de solde de 15,86 euros non détaillée par le syndicat des copropriétaires.

Cette dernière sera donc écartée, sur le fondement des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

L’intimé est donc redevable de la somme de 193,92 euros au titre des appels de travaux sur la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus.

Sur le remplacement du robinet

Le syndicat des copropriétaires justifie du remplacement d’un robinet au profit de M. [B] par la production d’une facture n°126/02/2022 du 8 février 2022 d’un montant de 392,48 euros TTC. Il convient de faire droit à sa demande formée à ce titre.

M. [B] est donc débiteur de la somme de 3 341,21 euros au titre des charges, fonds de travaux et travaux pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus, ainsi qu’au titre du remplacement du robinet (2 425,47 + 329,34 + 193,92 + 392,48).

En conséquence, c’est à tort que le tribunal a cantonné la condamnation de M. [B] à la somme de 10 036,46 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juillet 2019 au 7 juin 2022. L’intimé doit être condamné au paiement de la somme supplémentaire de 3 341,21 euros au titre des charges et travaux pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus et du remplacement du robinet.

Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires allègue que les frais de recouvrement à hauteur de 433,20 euros représentant des frais nécessaires au recouvrement des charges impayées doivent donc être supportés par le débiteur en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— un projet de protocole d’accord du 25 novembre 2019,

— les mises en demeure en recommandé avec accusé de réception des 25 mars 2020 et 22 février 2021 (accusés de réception produits),

— les relances des 28 mai 2020 et 25 août 2021,

— les contrats de syndic.

Après examen du grand livre de compte pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus, et du décompte pour la période du 31 décembre 2018 au 7 juin 2022 inclus, doivent être exclus au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— les sommes relatives aux 'frais de mise au contentieux', facturées les 20 mars et 20 juin 2018, d’un montant de 30 euros chacune, ainsi que la remise du dossier à l’avocat facturée le 25 octobre 2021 d’un montant de 186 euros, soit un total de 246 euros, ces dernières relevant des frais de gestion courante incombant à tous syndic,

— le protocole d’accord, ce dernier ne représentant qu’un projet en ce qu’il ne comporte aucune signature.

En revanche, sont justifiés les frais de recouvrement relatifs aux mises en demeure des 25 mars 2020 et 22 février 2021 d’un montant de 37,20 euros chacun, et des relances postérieures des 28 mai 2020 et 25 août 2021 d’un montant de 60 euros chacune, soit un total de 194,40 euros, le syndicat des copropriétaires ayant produit les courriers et les accusés de réception.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et l’intimé condamné au paiement de la somme de 194,40 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2018 au 7 juin 2022, 2ème trimestre 2022 inclus.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M. [B], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 1 445 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande de paiement de l’arriéré de charges portant sur la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus,

— condamné M. [B] au paiement de la somme de 97,20 euros au titre des frais de recouvrement,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette les demandes portant sur les charges antérieures au 1er janvier 2018 ;

Condamne M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 12] 29 située [Adresse 5] la somme supplémentaire de 3 341,21 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus, et du remplacement du robinet du 8 février 2022 ;

Condamne M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 12] 29 située [Adresse 5] la somme de 194,40 euros au titre des frais de recouvrement, pour la période du 1er janvier 2018 au 7 juin 2022 inclus, 2ème trimestre 2022 inclus ;

Condamne M. [B] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 12] 29 située [Adresse 5] la somme supplémentaire de 1 445 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE