Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 07 MARS 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/11387 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJUNR

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Janvier 2024 -Juge des contentieux de la protection de BOBIGNY – RG n° 23/00539

APPELANT

M. [V] [I] [W] [U]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0211

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/005400 du 06/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉES

S.A. in’li

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0485

Mme [P] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 février 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— RENDU PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

Par acte du 28 février 2020, la société In’Li a consenti à M. [W] [U] et Mme [N] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6] sur la commune des [Localité 5] (Seine-Saint-Denis), moyennant un loyer mensuel en principal de 845 euros, majoré de provisions mensuelles sur charges, payable à terme échu.

Le 23 juin 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour la somme en principal de 3.652,08 euros arrêtée à la date du 9 juin 2023.

Par acte du 4 septembre 2023, la société In’Li a fait assigner M. [W] [U] et Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des défendeurs et condamnations de ces derniers au paiement, par provision, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire du 23 janvier 2024, le premier juge a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 28 février 2020, par la société In’Li à M. [W] [U] et Mme [N] concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés au [Adresse 6] sur la commune des [Localité 7] sont réunies à la date du 23 août 2023;

ordonné en conséquence à M. [W] [U] et Mme [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l’ordonnance ;

dit qu’à défaut pour M. [W] [U] et Mme [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société In’Li pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

condamné M. [W] [U] à payer à la société In’Li, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiées au stade de l’exécution, et ce à compter du 24 août 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

condamné solidairement M. [W] [U] et Mme [N] à verser à la société In’Li, à titre provisionnel, la somme de 2.152,92 euros au titre des loyers et charges échus au 23 août 2023, terme de juillet 2023 inclus, assortie des intérêts légaux sur la somme de 276,40 euros à compter du 23 juin 2023, et sur le surplus à compter du 4 septembre 2023;

condamné M. [W] [U] à verser à la société In’Li la somme de 3.721,10 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 7 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter de la décision ;

condamné in solidum M. [W] [U] et Mme [N] à verser à la société In’Li une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

Par déclaration du 20 juin 2024, M. [W] [U] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 septembre 2024, M. [W] [U] demande à la cour de :

le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a relevé appel ;

Statuant à nouveau,

constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2020 sont acquises à la date du 23 août 2023 ;

le condamner à payer à la société In’Li l’arriéré locatif dû ;

ordonner cependant la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail et l’autoriser à se libérer de la dette en 36 versements mensuels, en plus du loyer et des charges courantes ;

dire que chaque versement devra avoir lieu, au plus tard, le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

rappeler que ces mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

dire qu’en cas de respect de cet échéancier :

— les poursuites et procédures d’exécution seront suspendues,

— la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

dire qu’à défaut de paiement de tout ou partie des sommes dues, loyer courant ou arriéré locatif à leur échéance :

— le solde de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites et procédures d’exécution pourront reprendre,

— la clause résolutoire reprendra immédiatement son effet et le bail sera réputé résilié à la date d’acquisition de cette clause,

— M. [W] [U] sera alors tenu de quitter les lieux,

rappeler que la société In’Li pourra alors faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

rappeler qu’il sera tenu, jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clés au bailleur, ou à défaut par la reprise des lieux par ce dernier, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, qui aurait été dû en cas de non-résiliation ;

À titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où il ne serait pas fait droit à ses demandes, lui octroyer les plus larges délais pour libérer les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L.613-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

en toute hypothèse, dire que l’équité et la situation économique de chaque partie commande qu’il n’y ait pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 octobre 2024, la société In’Li demande à la cour de :

déclarer M. [W] [U] mal fondé en son appel ;

le débouter purement et simplement ;

confirmer en tous points l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant, condamner M. [W] [U] au paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

le condamner aux entiers dépens d’appel ;

subsidiairement, pour le cas où la cour accorderait des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, dire que ces délais seront révoqués de plein droit en cas de défaillance dans le règlement tant d’un terme courant que d’une des échéances judiciairement consenties et qu’en ce cas, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets.

La clôture de la procédure a été prononcée le 29 janvier 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces produites que les loyers n’ayant plus été réglés, la société In’Li a fait délivrer à Mme [N] et M. [W] [U], le 23 juin 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3.652,08 euros représentant l’arriéré locatif au 9 juin 2023, terme de mai 2023 inclus.

Il n’est pas contesté que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n’ont pas été acquittées, la dette n’ayant d’ailleurs cessé d’augmenter pour atteindre à la date du 23 août 2023 la somme de 5.181,52 euros ainsi qu’il résulte du décompte produit arrêté au 3 octobre 2024, date à laquelle la créance du bailleur s’élevait à la somme de 4.993,98 euros terme de septembre 2024 inclus.

Dans ces conditions, il ne peut être que constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail étaient réunies à la date du 23 août 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Le premier juge a alloué à la société In’Li une provision globale de 5.874,02 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation dues au 7 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus dont 3.721,10 euros à la seule charge de l’appelant, le couple s’étant en effet séparé.

L’appelant ne conteste pas le montant retenu par le premier juge mais indique avoir repris le paiement des loyers et des charges puisque la dette a été réduite à la somme de 4.000 euros. Il verse aux débats l’avis d’échéance du 31 décembre 2024 qui démontre qu’à cette date sa dette s’établissait à la somme de 4.072,75 euros terme de décembre 2024 inclus.

Il sollicite donc l’octroi d’un délai de paiement de trois années afin d’apurer sa dette et, par suite, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il doit cependant être relevé que M. [W] [U] n’a produit aucune pièce pour établir sa situation financière actuelle, aucun justificatif de ses revenus et charges n’ayant été versé aux débats ; que devant le premier juge, il a indiqué percevoir une allocation de Pôle emploi de l’ordre de 1.100 euros par mois ; que le loyer majoré de la provision pour charges appelé en décembre 2024 s’est élevé à la somme de 1.125,18 euros ; que Mme [N] et M. [W] [U] étant désormais divorcés, résident séparément de sorte que ce dernier est seul à acquitter cette dette locative.

Ainsi, en dépit de la diminution de la dette, M. [W] [U] ne justifie pas être en capacité de régler l’arriéré locatif dans le délai sollicité ainsi que le loyer courant alors que la dette, aujourd’hui ancienne, les premiers impayés remontant à la fin de l’année 2022, n’a toujours pas été apurée.

Dans ces conditions, la demande d’octroi d’un délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée et l’ordonnance confirmée de ce chef.

Sur les conséquences du constat de la résiliation du bail

La clause résolutoire étant acquise depuis le 23 août 2023, M. [W] [U] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date, ce qui est constitutif d’un trouble manifestement illicite, de sorte que c’est par une exacte appréciation des faits que le premier juge a ordonné son expulsion, celle de Mme [N] encore titulaire du bail à cette date et de tous occupants de leur chef.

L’obligation de M. [W] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, à compter du 24 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, n’est pas sérieusement contestable ainsi que l’a retenu le premier juge.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef ainsi d’ailleurs que le sollicite la société In’Li qui ne revendique aucune obligation à ce titre à la charge de Mme [N].

En revanche, il y a lieu de tenir compte des paiements intervenus depuis l’ordonnance entreprise et de l’évolution de la créance du bailleur d’autant que M. [W] [U] demande à la cour de le condamner au paiement de l’arriéré dû.

Ainsi, au regard du décompte produit et de l’avis d’échéance du 31 décembre 2024, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance en ses dispositions relatives aux provisions allouées tant au titre de l’arriéré locatif que des indemnités d’occupation et de condamner M. [W] [U] à payer à la société In’Li la somme de 4.072 euros au titre des indemnités d’occupation, terme de décembre 2024 inclus, la cour rappelant que le bailleur n’a pas contesté les dispositions de l’ordonnance ayant mis l’indemnité d’occupation à la seule charge de l’appelant.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

M. [W] [U] sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux en indiquant que ceux-ci constituent son habitation principale et qu’il ne peut se reloger dans des conditions normales.

Selon l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Au cas présent, M. [W] [U] ne produit aucune pièce pour établir qu’il serait dans l’impossibilité de se reloger dans des conditions normales au sens du texte précité. Il ne justifie en effet d’aucune démarche pour rechercher un nouveau logement alors que son expulsion est sollicitée par le bailleur depuis septembre 2023 et ne fournit aucune pièce justificative de sa situation personnelle et financière. Il sera donc débouté de sa demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, M. [W] [U] sera condamné aux dépens d’appel.

Aucune considération d’équité ne commande en l’espèce de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ses seules dispositions ayant d’une part, condamné solidairement M. [W] [U] et Mme [N] au paiement de la somme provisionnelle de 2.152,92 euros au titre des loyers et charges échus au 23 août 2023, terme de juillet 2023 inclus, assortie des intérêts légaux sur la somme de 276,40 euros à compter du 23 juin 2023 et sur le surplus à compter du 4 septembre 2023 et, d’autre part, condamné M. [W] [U] au paiement de la somme de 3.721,10 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 7 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter de la décision ;

Statuant à nouveau de ces chefs vu l’évolution du litige,

Condamne M. [W] [U] à payer à la société In’Li la somme provisionnelle de

4.072 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 31 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. [W] [U] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Le condamne aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT