Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 9 septembre 2025, n° 23/10250

TI Saint-Denis 22 mars 2023

CA Paris
Confirmation 9 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-responsabilité pour les indemnités d'occupation
La cour a confirmé que M. [Y] [R] est tenu au paiement des indemnités d'occupation en raison de la clause de solidarité dans le bail, qui s'applique même après l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Solidarité des locataires
La cour a jugé que la clause de solidarité dans le bail s'applique, rendant M. [Y] [R] responsable des indemnités d'occupation jusqu'à la date limite prévue par la loi.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que M. [Y] [R] doit supporter les frais d'appel, considérant qu'il a perdu l'instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 9 sept. 2025, n° 23/10250
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/10250
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Saint-Denis, 22 mars 2023, N° 11-22-001046
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marion LACOME D'ESTALENXNathalie AMADO
Cabinet(s) :	LACOME D ESTALENX MARQUIS
Parties :	son mandataire la S.A.S GARANTME ( immatriculée, S.A. SEYNA, S.A.R.L BONLOGIS IMMOBILIER

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10250 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHYIR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Denis- RG n°11-22-001046

APPELANT

Monsieur [Y] [R]

né le 17 Mars 1987 à [Localité 12] (Côte d’Ivoire)

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représenté par M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 222

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/010091 du 02/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 17])

INTIMÉS

Monsieur [H] [W] [O]

né le 30 Mai 1979 à [Localité 17]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Madame [U] [E] épouse [O]

née le 18 Mars 1981 à [Localité 14] (Chine)

[Adresse 1]

[Localité 8]

Tous deux représentés par leur mandataire, la S.A.R.L BONLOGIS IMMOBILIER (enregistrée au RCS de [Localité 17] sous le numéro 341 045 227, ayant son siège social [Adresse 3])

S.A. SEYNA représentée par son mandataire la S.A.S GARANTME (immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 832 523 344, [Adresse 2])

immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 843 974 635

[Adresse 5]

[Localité 9]

Tous représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0922

Madame [T] [J]

née le 17 Février 1990 à [Localité 15]

[Adresse 7]

[Localité 10]

DEFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 23 août 2023, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En raison de la panne d’électricité qui a affecté l’Ile de la Cité les 23 et 24 juin 2025, circonstance imprévisible et insurmontable extérieure au service de la justice, la procédure s’est déroulée sans audience en accord avec les parties.

La Cour composée comme suit a délibéré :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, magistrat rapporteur

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2020, M. [H] [O] et Mme [U] [E] épouse [O] ont donné en location à M. [Y] [R] et Mme [T] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6].

Par acte sous seing privé du même jour, M. [Y] [R] et Mme [T] [J] ont souscrit auprès de la société Seyna représentée par la société Garantme, un acte de caution solidaire, pour une durée de 36 mois tacitement reconductible dans la limite de 108 mois et pour un montant maximum de 36 mois de loyers dans la limite de 96 000 euros.

Les loyers et provisions sur charges n’étant pas régulièrement versés, M. [H] [O] et Mme [U] [E] épouse [O] ont fait délivrer aux locataires, par acte de commissaire de justice du 17 mars 2022, un commandement de payer la somme principale de 5 738,32 euros représentant les loyers et les charges échus impayés, selon décompte arrêté au 1er mars 2022.

Ce commandement demeurant infructueux, les créanciers se sont alors tournés vers la caution des locataires. Des quittances subrogatives ont été conclues entre M. [H] [O], Mme [U] [E] épouse [O] et la société Seyna le 25 janvier 2022 pour un montant de 2 869,16 euros, le 14 mars 2022 pour un montant de 1 434,58 euros, le 28 mars 2022 pour un montant de 1 434,58 euros, le 27 juin 2022 pour un montant de 1 126,78 euros, le 5 août 2022 pour un montant de 1 347,58 euros, le 25 août 2022 pour un montant de 1 347,58 euros et le 25 novembre 2022 pour un montant de 1 352,78 euros.

Par lettre datée du 10 août 2022, M. [Y] [R] a donné son congé, indiquant qu’il avait quitté les lieux le 8 avril 2022.

Saisi par M. [H] [O], Mme [U] [E] épouse [O] et la société Seyna par acte d’huissier de justice délivré le 3 août 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 22 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a rendu la décision suivante :

— constate le désistement de M. [H] [O], Mme [U] [E] épouse [O] et la société Seyna de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion à l’encontre de M. [Y] [R] ;

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 18 mai 2022 ;

— ordonne, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [T] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— dit que l’expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne solidairement M. [Y] [R] et Mme [T] [J] à verser :

— la somme de 13 618,60 euros au titre des loyers et charges échus impayés, échéance de février 2023, à la société Seyna, prise en la personne de son mandataire la société Garantme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— la somme de 3 573,86 euros au titre des loyers et charges échus impayés, échéance de février 2023, à M. [H] [O] et Mme [U] [E] épouse [O], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamne solidairement M. [Y] [R] et Mme [T] [J] à verser à M. [H] [O] et Mme [U] [E] épouse [O], en la personne de leur mandataire la société Bonlogis Immobilier SARL, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé majoré des charges du logement à compter du 18 mai 2022 et ce jusqu’au 11 mars 2023 ;

— condamne Mme [T] [J] à verser à M. [H] [O] et Mme [U] [E] épouse [O], en la personne de leur mandataire la société Bonlogis Immobilier SARL, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé majoré des charges du logement à compter du 12 mars 2023 et ce jusqu’à libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ;

— déboute M. [H] [O] et Mme [U] [E] épouse [O] et la société Seyna du surplus de leurs demandes ;

— déboute M. [Y] [R] du surplus de ses demandes ;

— condamne in solidum M. [Y] [R] et Mme [T] [J] à verser à M. [H] [O] et Mme [U] [E] épouse [O] et la société Seyna, prise en la personne de son mandataire la société Garantme la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum M. [Y] [R] et Mme [T] [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 9 juin 2023, M. [Y] [R] a interjeté appel de ce jugement, intimant M. [H] [O] et Mme [U] [E] épouse [O] et la société Seyna, ainsi que Mme [T] [J].

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [Y] [R] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Saint-Denis en date du 22 mars 2023 en ce qu’il a :

— l’a condamné solidairement avec Mme [T] [J] à verser :

— l’a condamné solidairement avec Mme [T] [J] à verser à M. [H] [O] et Mme [U] [E] épouse [O], en la personne de leur mandataire la société Bonlogis Immobilier SARL, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé majoré des charges du logement à compter du 18 mai 2022 et ce jusqu’au 11 mars 2023 ;

— l’a débouté du surplus de ses demandes visant à voir arrêter sa dette locative à la date de l’acquisition de la clause résolutoire et ce en l’absence de clause de solidarité applicable aux indemnités d’occupation ;

— statuant de nouveau :

— juger qu’il n’est pas tenu solidairement au paiement des indemnités d’occupation ;

— débouter M. [H] [O], Mme [U] [E] épouse [O] et la société Seyna de leur demande de condamnation à son encontre au titre des indemnités d’occupation due à compter du 18 mai 2022 ;

— juger qu’il est tenu solidairement du règlement de l’arriéré locatif jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire, soit jusqu’au 17 mai 2022 ;

— juger que l’arriéré locatif à la date du 17 mai 2022, date d’acquisition de la clause résolutoire, s’élève à 6 256,52 euros, réparti de la façon suivante :

— la somme de 1 347,58 euros à M. [H] [O] et Mme [U] [E] épouse [O] ;

— la somme de 4 908,94 euros à la société Seyna subrogée dans les droits de M. [H] [O] et Mme [U] [E] épouse [O] ;

— le condamner solidairement avec Mme [T] [J] aux paiements des sommes dues au titre des loyers et charges jusqu’au 17 mai 2002 inclus ;

— condamner solidairement M. [H] [O] et Mme [U] [E] épouse [O], la société Seyna et Mme [T] [J] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 23 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [H] [O], Mme [U] [E] épouse [O] et la société Seyna demandent à la cour de :

— débouter M. [Y] [R] de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer le jugement n°23/183 du tribunal de proximité de Saint-Denis du 22 mars 2023 en toutes ses dispositions ;

— condamner solidairement M. [Y] [R] et Mme [T] [J] à verser à la société Seyna, prise en la personne de la société Garantme, la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Le logement a été libéré le 3 novembre 2023.

Mme [T] [J] à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 23 août 2023 à l’étude et les conclusions le 4 septembre 2023 à l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

Le 23 juin 2025, le message suivant a été envoyé aux parties :

' Maîtres,

Compte tenu de la panne d’électricité affectant le palais de justice, cette affaire n’a pu venir à l’audience prévue ce jour.

J’ai donc décidé que la procédure susvisée avait pu, si vous en êtes d’accord, se dérouler sans audience.

Je vous demande de faire savoir à la cour avant demain midi (12 heures), si vous êtes d’accord pour une procédure sans audience.

Dans ce cas, vos pièces et conclusions doivent être remises au greffe de la 4-4, au plus tard vendredi 27 juin 2025 à 16 heures, étant précisé qu’aucun envoi postal n’est possible. Afin d’éviter toute difficulté, je vous invite à mentionner de manière apparente, sur la chemise du dossier, le numéro de RG et à vous assurer auprès du greffe de la bonne réception de votre dossier.

En cas d’accord et si les dossiers de pièces sont déposés dans les délais requis, la décision sera prononcée, par mise à disposition au greffe, le 9 septembre 2025. À défaut le dossier sera renvoyé au mois d’octobre prochain à une date qui vous sera communiquée ultérieurement.'

Le même jour, M. [R] a donné son accord. Les intimés s’y sont associés par message RPVA le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le principe de créance et le montant de l’indemnité d’occupation due par M.[Y] [R]

M. [Y] [R] reproche au premier juge d’avoir dit que l’indemnité d’occupation est due à compter du 18 mai 2022 jusqu’au 11 mars 2023. Il indique qu’ayant quitté le logement le 8 avril 2022, n’étant ni marié, ni pacsé, et ne s’étant pas opposé aux effets de la clause résolutoire, il ne peut être tenu solidairement des indemnités d’occupation dues à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, c’est-à dire, à compter du 18 mai 2022. Il s’oppose à l’application le concernant des dispositions résultant de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui règle la situation d’un colocataire qui donne congé.

Les intimés prétendent que le congé n’a été valablement donné par le locataire qu’en date du 11 août 2022, prenant effet un mois plus tard, les loyers ou indemnités d’occupation étant dus jusqu’en avril 2023 en application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, et qu’il importe peu que le locataire ait quitté les lieux le 8 avril 2022 dès lors que le bailleur ne peut récupérer le logement qu’après que le locataire lui ait donné congé et qu’il ne saurait prétendre qu’il s’est libéré de ses obligations du seul fait de l’acquisition de la clause résolutoire au 22 mai 2022.

Sur ce,

Le juge initialement saisi a condamné M. [R] au paiement d’une indemnité d’occupation, mais a limité cette condamnation en raison du congé qu’il avait donné, condamnant seulement Mme [T] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation du 12 mars 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés.

Il est constant qu’une indemnité d’occupation est due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire qui n’est par ailleurs pas contestée. Il est également constant que par lettre datée du 10 août 2022, M. [Y] [R] a donné son congé.

Le bail d’habitation en date du 15 octobre 2020 stipule que :

« MODALITES PARTICULIERES DES OBLIGATIONS EN CAS DE PLURALITE DE LOCATAIRES : (clauses prévoyant la solidarité des locataires et l’indivisibilité des leurs obligations en cas de pluralité de locataires)

Il est expressément stipulé que les locataires seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat et de toutes les obligations ordonnées par décision judiciaire. »

S’il ne résulte pas expressément de ces dispositions de solidarité entre les locataires concernant le paiement de l’indemnité d’occupation, cette clause de solidarité qui vise expressément «toutes les obligations ordonnées par décision judiciaire » induit nécessairement que M. [R] est également tenu au règlement des indemnités d’occupation, notamment après le constat de l’acquisition de la clause résolutoire. Le jugement est donc confirmé sur le principe d’une condamnation solidaire entre les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation.

Au cas présent, la cour, comme le tribunal initialement saisi doit également faire application des dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que : 'La solidarité d’un des colocataires (et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui) prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.' (Parenthèses ajoutés par la cour). En conséquence le jugement sera confirmé qui a considéré que M. [R] était tenu du paiement des indemnités d’occupation pendant 6 mois, soit jusqu’au 11 mars 2023.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [R] devra supporter les dépens d’appel.

Il est en outre inéquitable de laisser aux intimés la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelant sera en conséquence condamné à verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans la limite de sa saisine, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 22 mars 2023,

Y ajoutant,

Condamne M. [Y] [R] à payer à la société Seyna, prise en la personne de la société Garantme, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [Y] [R] supportera la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,