RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 08 AVRIL 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17108 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGP6O

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Août 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 22/01305

APPELANTE

S.C.I. BOCCADOR TREMOILLE

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 513 804 583

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0997

INTIMÉE

Madame [B] [C] née [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Charles-Edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0112

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 20 mai 1980, renouvelé le 19 mai 1992, la caisse nationale de la sécurité sociale dans les Mines, aux droits de laquelle vient la SCI Boccador tremoille, a donné en location à M. [Z] [C], aux droits duquel vient Mme [B] [C], un appartement à usage d’habitation, au troisième étage, à gauche ainsi qu’une cave au sous-sol, situés [Adresse 1], pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 mars 2021, la SCI Boccador tremoille a fait délivrer à Mme [B] [C] un congé pour motif légitime et sérieux, en l’espèce, la 'réalisation d’importants travaux de restructuration de l’immeuble à tous les étages impliquant une redistribution des appartements’ pour le 24 septembre 2021, ledit congé précisant ce terme en application de la loi Aurillac du 13 juin 2006, impliquant une prorogation du bail pour une durée de 6 années, à compter du 25 septembre 2009.

Saisi par la SCI Boccador tremoille par acte de commissaire de justice délivré le 5 novembre 2021, par jugement contradictoire rendu le 31 août 2022, le juge chargé de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté que le motif du congé délivré le 22 mars 2021 par la SCI Boccador tremoille à Mme [B] [C] pour les lieux situés [Adresse 1] n’est pas réel et sérieux ;

— débouté la SCI Boccador tremoille du surplus de ses demandes, notamment d’expulsion et de condamnation de Mme [B] [C] au paiement d’indemnités d’occupation ;

— débouté Mme [B] [C] du surplus de ses demandes ;

— condamné la SCI Boccador Tremoille aux dépens ;

— condamné la SCI Boccador tremoille à verser à Mme [B] [C] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI Boccador tremoille de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 4 octobre 2022, la SCI Boccador tremoille a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI Boccador tremoille demande à la cour de :

— infirmer dans son intégralité la décision attaquée ;

et statuant à nouveau,

— valider le congé délivré à Mme [B] [C] à effet au 24 septembre 2021 ;

— juger que Mme [B] [C] est occupante sans droit ni titre ;

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [B] [C] et de tous les occupants dans les lieux de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3] ;

— condamner Mme [B] [C] à payer à compter de la date d’effet du congé une indemnité d’occupation d’un montant de 3 000 euros par mois et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs ;

— condamner Mme [B] [C] à lui payer la somme de 2 000 euros en première instance et 4 000 euros en appel au titre des frais irrépétibles outre les dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [B] [C] demande à la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement du 31 août 2022 ;

en conséquence,

— débouter la SCI Boccador tremoille de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

à titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de 24 mois à compter de la décision à intervenir pour libérer les lieux ;

en tout état de cause,

— condamner la SCI Boccador tremoille aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande de validation du congé délivré le 22 mars 2021e t ses conséquences.

Pour débouter la SCI Boccador tremoille de sa demande aux fins de validation du congé qu’elle a fait délivrer à Mme [B] [C], le premier juge a, sur le fondement de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi Alur, retenu que la lettre de congé ne contient aucun élément justifiant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise pour travaux. Le premier juge a refusé de valider le congé litigieux, et par conséquent de prononcer l’expulsion de Mme [B] [C] des locaux objets du bail, en considérant que si la société bailleresse produit l’arrêté municipal d’octroi du permis de construire au profit de la société Red Blue, elle ne produisait pas aux débats le mandat de gestion accordé à cette dernière.

La SCI Boccador tremoille fait essentiellement valoir pour justifier du caractère réel et sérieux du congé, qu’elle produit à hauteur de cour le mandat de gestion accordé à la société Red Blue.

Elle soutient que le permis de construire délivré au bénéfice de l’administrateur de biens justifie à lui seul de l’importance des travaux de restructuration de l’immeuble et, partant du caractère réel et sérieux du congé.

Mme [B] [C] fait valoir que le congé délivré ne repose sur aucun motif réel et sérieux et sollicite la confirmation du jugement qui a retenu la nullité du congé lui ayant été délivré.

Sur ce,

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 dite loi Alur, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué, et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, descendants, ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (').

En l’espèce, par exploit de commissaire de justice en date du 22 mars 2021, la SCI Boccador tremoille a donné congé pour motif réel et sérieux consistant en la 'réalisation d’importants travaux de restructuration de l’immeuble à tous les étages impliquant une redistribution des appartements’ pour le 24 septembre 2021. Il est constant que ce congé a bien été délivré dans le délai de six mois prévu par la loi.

La SCI Boccador tremoille produit un certain nombre de pièces attestant du caractère réel et sérieux de motif mentionné dans le congé pour reprise qu’elle a fait délivrer le 22 mars 2021 à Mme [B] [C], à savoir :

— d’une part, un mandat de gestion avec la société Red blue et d’autre part des factures de maîtrise d''uvre, ainsi qu’un arrêté municipal d’octroi du permis de construire à la société Red blue et deux plans joints à un avis de l’agence d’écologie urbaine du 24 octobre 2019.

S’agissant de travaux relatifs à la restructuration d’un ensemble de bâtiments, l’arrêté de permis de construire ainsi que les plans qui y sont attachés et les nombreuses factures de maitrise d''uvre pour leur réalisation dont leur établissement est motivée par les travaux de restructuration projetée dans l’immeuble situé [Adresse 1], sont de nature à établir le caractère réel et sérieux du motif du congé invoqué dans ledit congé, soit de la sincérité de la reprise pour travaux de restructuration.

En outre, le mandat de réalisation de ces travaux de restructuration par la société Red blue est produit aux débats.

En conséquence, le jugement dont appel doit être infirmé en ce qu’il déclaré nul le congé que la SCI Boccador tremoille a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2021 à Mme [B] [C].

Statuant à nouveau, il y a lieu de valider ledit congé.

Mme [B] [C] étant déchue de tout titre d’occupation des lieux loués depuis le 24 septembre 2021, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1], avec le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [B] [C] un délai supplémentaire de 24 mois pour quitter les lieux, celle-ci ayant largement bénéficié de délais depuis le 24 septembre 2021 pour organiser son départ de lieux.

L’indemnité mensuelle d’occupation due doit être fixée à une somme égale au montant du loyer dû, outre les charges, si le bail s’était poursuivi.

Mme [B] [C] doit être condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 24 septembre 2021 jusqu’à la reprise effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Mme [B] [C] sera condamnée aux dépens d’appel et de première instance, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant infirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de Mme [B] [C] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en cause d’appel par la SCI Boccador tremoille peut être équitablement fixée à 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 31 août 2022 par le juge chargé de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

Statuant à nouveau,

Valide le congé que la SCI Boccador tremoille a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2021 à Mme [B] [C],

Déclare Mme [B] [C] déchue de tout titre d’occupation des lieux loués depuis le 24 septembre 2021,

Ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1], avec le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier,

Dit n’y avoir lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute Mme [B] [C] de demande de délais de 24 mois pour quitter les lieux,

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due à une somme égale au montant du loyer dû, outre les charges, si le bail s’était poursuivi,

Condamne Mme [B] [C] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 24 septembre 2021 jusqu’à la reprise effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Condamne Mme [B] [C] à verser à la SCI Boccador tremoille la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [B] [C] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,