Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/01414 – N° Portalis DBVG-V-B7I-E2C2

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 07 MAI 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 23 août 2024 – RG N°24/00115 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BESANCON

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour aux autres magistrats :

M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, conseillers.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [L] [K]

né le 26 Novembre 1960 à [Localité 4], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Xavier CLAUDE de la SCP XAVIER CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

ET :

INTIMÉE

Madame [E] [T]

née le 05 Mai 1981 à [Localité 5], de nationalité française, médecin,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Emmanuel SANCEY, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2022, Mme [E] [T] a donné à bail à M. [L] [K] des locaux d’habitation sis à [Adresse 1].

Le 31 octobre 2023, Mme [T] a fait signifier à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un montant de 1 808,20 euros.

Par exploit du 5 mars 2024, faisant valoir que le locataire ne s’était pas acquitté des causes du commandement, la bailleresse a fait assigner M. [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon aux fins de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement provisionnel de l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance de référé rendue le 23 août 2024 en l’absence de comparution du défendeur, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 14 novembre 2022 par Mme [E] [T] à M. [L] [K] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3], et ce à compter du 1er janvier 2024 ;

— ordonné en conséquence à M. [L] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

— dit qu’à défaut pour M. [L] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [E] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— condamné M. [L] [K] à payer à Mme [E] [T] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 895,87 euros à compter du 1er janvier 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— condamné M. [L] [K] à payer à Mme [E] [T] à titre provisionnel la somme de 329,56 euros (décompte arrêté au 23 mai 2024, indemnité d’occupation de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal àcompter du commandement de payer du 31 octobre 2023 ;

— condamné M. [L] [K] à payer à Mme [E] [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [L] [K] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

— dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformémentaux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que la décision réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel est non avenue si elle n’a pas été notifiée dans les six mois de sa date, conformément aux dispositions de l’article 478 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

M. [K] a relevé appel de cette décision le 20 septembre 2024.

Par conclusions n°2 transmises le 27 décembre 2024, l’appelant demande à la cour :

— recevant M. [L] [K] en son appel, de le dire bien fondé et justifié ;

— d’infirmer le jugement (sic) rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Besançon en date du 23 août 2024 ;

Et statuant à nouveau

— de rejeter l’intégralité des demandes formulées par Mme [E] [T] comme étant irrecevables, infondées et mal fondées et, en tous les cas, injustifiées ;

A titre infiniment subsidiaire

— d’octroyer à M. [W] [K] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des condamnations qui pourraient être mises à sa charge ;

En tout état de cause

— de condamner Mme [E] [T] à payer à M. [L] [K] 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions responsives n°2 notifiées le 7 février 2025, Mme [T] demande à la cour :

Vu les articles 1709 et suivants du code civil

— de dire les demandes de Mme [E] [T] [L] (sic) recevables ;

— de débouter M. [K] [L] de toutes ses demandes fins et conclusions ;

— de confirmer l’ordonnance de référé prise par le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Besançon rendue le 23 août 2024 sauf en ce qu’elle a fixé la créance locative à la somme de 329,56 euros ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :

— au titre de l’arriéré locatif, de condamner M. [K] [L] à payer à titre de provision, la somme de 2 821,69 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 octobre 2023, sous réserve des loyers à échoir ;

— de condamner M. [K] [L] à payer à Mme [E] [T] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le débouter de sa demande présentée sur le même fondement ;

— de le condamner aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Sancey Emmanuel par application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 février 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Sur la recevabilité de l’action engagée par Mme [T]

Au visa de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, M. [K] soulève l’irrecevabilité de l’action au motif que Mme [T] ne justifiait pas de la notification de l’assignation au préfet par LRAR deux mois avant la date de l’audience. Au visa de l’article 24 II du même texte, il invoque l’irrecevabilité faute de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des explusions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le (sic) commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’intimée conteste à bon droit la fin de non-recevoir soulevée par l’appelant, en versant aux débats l’accusé de réception électronique 'EXPLOC’ émanant de la préfecture du Doubs, et attestant de la notification de l’assignation litigieuse le 6 mars 2024, soit dans le respect du délai de 6 semaines prévu à l’article précité.

Par ailleurs, M. [K] est mal fondé à faire grief à Mme [T] de l’absence de saisine de la CCAPEX, étant rappelé qu’aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 l’obligation de saisine de cet organisme n’est imposée qu’aux 'bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré', catégorie dont ne relève pas l’intimée.

Les fins de non-recevoir soulevées par l’appelant seront donc écartées.

Sur le fond

Pour obtenir l’infirmation de l’ordonnance déférée, l’appelant soutient s’être toujours acquitté de ses loyers.

L’intimée fait valoir qu’il n’était pas justifié de l’existence de paiements qui n’auraient pas été pris en compte pour établir le compte locatif débiteur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [T] établit l’obligation de paiement de M. [K] par la production du contrat de bail stipulant à la charge du locataire le paiement du loyer. Elle verse par ailleurs un décompte actualisé au 31 janvier 2025 faisant état d’un solde de 2 862,45 euros, étant observé qu’elle ne sollicite toutefois paiement qu’à hauteur d’un montant de 2 821,69 euros.

Il incombe dès lors à l’appelant de démontrer qu’il a procédé à des paiements qui n’ont pas été pris en compte.

Or, force est de constater qu’il produit pour seul justificatif une photocopie d’un chèque de 895,87 euros en date du 30 novembre 2024, qui est dépourvue de toute valeur probante quant à la réalité d’un paiement dès lors qu’il n’est pas justifié de son encaissement par la preuve du débit de son compte bancaire, et alors qu’il ressort du décompte du 31 janvier 2025 produit par la bailleresse que ce chèque est revenu impayé.

En tout état de cause, le paiement ainsi allégué serait, de par sa date, impropre à avoir pu faire échec à l’acquisition des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 octobre 2023. L’ordonnance doit dès lors être confirmée s’agissant du constat de la résiliation du bail, de l’expuslion et de la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation.

Par actualisation de la dette de loyers, de charges et d’indemnité d’occupation à la date du 31 janvier 2025, l’ordonnance sera infirmée s’agissant de l’arriéré locatif, et M. [K] sera condamné à ce titre à payer à Mme [T] la provision de 2 821,69 euros à laquelle celle-ci limite sa demande, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur la somme de 329,56 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Il incombe à M. [K] de justifier d’une situation justifiant que lui soient accordés les délais de paiement qu’il sollicite, lesquels ne sont pas de droit.

Or, force est de constater qu’il ne produit aux débats strictement aucun justificatif de sa situation économique et familiale, pas plus que de la consistance et du montant de ses ressources et charges.

Dans ces conditions, cette demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur les autres dispositions

La décision entreprise sera confirmée s’agissant des dépens et des frais de défense irrépétibles.

M. [K] sera condamné aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à Mme [T] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du même code.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par M. [L] [K] ;

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 23 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon sauf en ce qu’elle a condamné M. [L] [K] à payer à Mme [E] [T] à titre provisionnel la somme de 329,56 euros (décompte arrêté au 23 mai 2024, indemnité d’occupation de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 octobre 2023 ;

Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant :

Condamne M. [L] [K] à payer à Mme [E] [T] à titre provisionnel la somme de 2 821,69 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur la somme de 329,56 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par M. [L] [K] ;

Condamne M. [L] [K] aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] [K] à payer à Mme [E] [T] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,