RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

(n° 158 /2025, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/13489 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGGEG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 juin 2022- Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 1ère section)- RG n° 20/11687

APPELANT

M. [U] [H]

né le 19 mai 1986 à [Localité 11] (Maroc)

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : P0480

INTIMÉS

M. [I] [H]

né le 29 septembre 1981 à [Localité 10] (Maroc)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Mme [C] [O] épouse [H]

née le 8 novembre 1986 à [Localité 10] (Maroc)

[Adresse 5]

[Localité 7]

S.A.R.L. HELLOCOURTIER

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 12] ous le n° 831 258 017

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée et assistée par M^e Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau de Hauts-de-Seine

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 juin 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Hélène Bussière, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 8 novembre 2016, M. [U] [H], M. [Z] [H] et Mme [C] [H] ont acquis les lots n°s 29, 30, 31 et 45 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 8] et [Adresse 3] à [Localité 14].

Le lot n°s 29, 31 et 45 ont été donnés à bail commercial à la société Prestia par acte du 18 novembre 2016 et le lot n° 30 a été donné à bail commercial à la société Hellocourtier par acte du 18 juillet 2017.

M. [U] [H] a, par acte extrajudiciaire en date du 23 novembre 2020, fait assigner M. [Z] [H], Mme [C] [H] et la SARL Hellocourtier, devant le tribunal judiciaire de Paris afin que soit ordonnée leur expulsion du lot n° 31 en raison de l’occupation illicite du local par la société Hellocourtier et que ceux-ci soient condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 14 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance, rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir de M. [U] [H] soulevée par M. [Z] [H] et Mme [B] [O] épouse [H], rejeté la demande de mise hors de cause de M. [Z] [H] et Mme [B] [O] épouse [H], débouté M. [U] [H] de l’ensemble de ses demandes et rejeté les demandes indemnitaires de M. [U] [H].

Par déclaration du 13 juillet 2022, M. [U] [H] a interjeté appel du jugement.

MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 octobre 2022, M. [U] [H], appelant, demande à la cour de :

d’infirmer partiellement le jugement du 14 juin 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Paris mais seulement en ce qu’il a :

débouté M. [U] [H] de l’ensemble de ses demandes ;

rejeté les demandes indemnitaires de M. [U] [H] ;

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

condamné M. [U] [H] à payer les dépens de l’instance en ce compris les frais de constat d’huissier de justice du 4 septembre 2020 et de la sommation du 24 novembre 2019;

rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

par conséquent et statuant à nouveau :

ordonner l’expulsion de M. [Z] [H], de Mme [C] [H] et de la société Hellocourtier et de tous occupants de leur chef, du lot n° 31 situé [Adresse 2] à [Localité 13] appartenant à M. [U] [H], conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, à peine d’astreinte comminatoire de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et jusqu’à parfait délaissement ;

condamner M. [Z] [H], Mme. [C] [H] et la société Hellocourtier au paiement de la somme de 209.071,67 € au titre de l’indemnité d’occupation due à M. [U] [H], somme à parfaire jusqu’à parfaite libération des lieux occupés illicitement ;

condamner la société Hellocourtier, M. [Z] [H] et Mme [C] [O] épouse [H] à laisser un accès à la propriété de M. [U] [H] le temps que celui-ci obtienne du syndicat des copropriétaires l’autorisation de procéder à une ouverture indépendante de son lot n° 31 et la démolition de l’escalier intérieur réunissant les lots n°s 29, 45 et 31 du [Adresse 1] à [Localité 13] ;

condamner solidairement la société Hellocourtier et M. [Z] [H] et Mme [C] [O] épouse [H] à payer à M. [U] [H] la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

condamner solidairement la société Hellocourtier et M. [Z] [H] et Mme [C] [O] épouse [H] au paiement de la somme de 10.000 € à M. [U] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de signification de la présente assignation et des constats d’huissier du 24 novembre 2019, du 4 septembre 2020 et du 27 juin 2022.

Au soutien de ses prétentions, M. [U] [H] fait valoir que :

— Sur l’occupation illicite de la société Hellocourtier et des époux [H], la société Hellocourtier occupe sans droit ni titre les locaux de M. [U] [H] en ce que le bail commercial du 18 novembre 2016 portant sur le lot n° 31 a été conclu au bénéfice de la société Prestia or, depuis août 2017, M. [Z] [H] a illégalement investi les lieux pour y installer les bureaux de Hellocourtier. Il soutient que l’occupation effective et illicite des lieux est démontrée par les constats d’huissier et l’attestation d’une ancienne salariée. Il conteste l’analyse du premier juge et fait valoir qu’il n’a jamais reconnu que l’occupation de son lot ne se résumait qu’à l’utilisation occasionnelle d’une photocopieuse dans son bien immobilier. Par conséquent, il sollicite l’infirmation du jugement ainsi que l’expulsion des occupants ;

— Sur le paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’occupation du lot n° 31 le 2 août 2017, l’acte notarié d’acquisition prévoit que le lot n° 31 représente 52,5 % des tantièmes de copropriété et mesure 63 mètres carrés de la surface louée et donc 37.800 € du loyer annuel de 2016, lequel doit être indexé. Conformément à l’article 15 du bail relatif à la révision du loyer, du 24 septembre 2019 au jour de la remise des conclusions, la somme due par les intimés, en leur qualité d’occupants sans droit ni titre, au titre de l’indemnité d’occupation est de 209.071,67 € ;

— Sur le libre accès au lot n° 31 par M. [Z] [H], le lot n°31, situé au premier étage et dépourvu d’accès autonome depuis la condamnation de son entrée initiale, n’est accessible que par l’escalier du lot n° 30, propriété de M. [Z] [H]. Or, ce dernier empêche M. [U] [H] d’accéder à ses locaux pour les occuper. Dès lors, il demande la condamnation la société Hellocourtier et les époux [H] à lui laisser un accès à sa propriété ;

— Sur l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par M. [U] [H], la société Hellocourtier et les époux [H] l’ont privé, depuis plus de cinq ans, de la jouissance de son bien et de tout revenu locatif, en s’appropriant illicitement le lot n° 31. En effet, leur volonté de nuire est manifeste et révélée notamment par les statuts constitutifs de Hellocourtier. Par ailleurs, les époux [H] ont instrumentalisé M. [U] [H] pour lui faire acquérir un lot de copropriété dans l’immeuble dans l’unique but ensuite de le lui spolier. Cette spoliation a entraîné de graves difficultés financières, notamment le non-paiement de charges de copropriété et de crédits bancaires. En réparation de ce préjudice, il sollicite l’octroi de 50.000 € de dommages et intérêts.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 20 décembre 2022, la SARL Hellocourtier, M. [I] [H], Mme [C] [O] épouse [H], intimés, demandent à la cour de :

confirmer le jugement rendu le 14 juin 2022 par la 18e chambre 1e section du tribunal judiciaire de Paris (RG n° 20/11687) en ce toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

débouter M. [U] [H] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;

condamner M. [U] [H] à payer à M. [I] [H], Mme [C] [H] et la société Hellocourtier la somme de 3.000 € chacun à titre de contribution à leurs frais irrépétibles d’appel ;

Au soutien de leurs prétentions, les intimés opposent que :

— Sur l’absence d’occupation illicite par la société Hellocourtier, M. [I] [H] et Mme [C] [H], il est établi par le procès-verbal de constat que les bureaux ne sont pas occupés. En effet, la société Hellocourtier n’a jamais meublé le premier étage et ne l’occupe pas. Cette dernière n’utilise que le lot n° 30 du rez-de-chaussée, qui appartient à son gérant et unique associé, M. [Z] [H] conformément aux termes de son bail commercial. Par ailleurs, M. [I] [H] se rend occasionnellement au premier étage pour rétablir le flux internet en cas de coupure et pour l’utilisation de la photocopieuse. Ils font valoir que les modalités de calcul insolites de l’indemnité d’occupation sont fondées sur un bail qui n’a jamais été signé par la société Hellocourtier ;

— Sur l’accès de M. [U] [H] au lot n° 31, ce dernier peut avoir accès à son lot n° 31 sans avoir à passer par les locaux du rez-de-chaussée puisqu’il dispose de trois portes indépendantes toutes accessibles par les parties communes de l’immeuble. De plus, M. [U] [H] n’établit pas la réalité d’une obstruction des intimés au libre accès au lot n° 31 ;

— Sur l’absence de préjudice subi par M. [U] [H], ce dernier ne démontre ni une faute, ni un préjudice, ni un lien de causalité. Dès lors, M. [U] [H] devra être débouté de sa demande d’indemnité d’occupation et de dommages-intérêts en réparation de son prétendu préjudice.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

A titre liminaire, la cour précise qu’à l’issue des débats et jusqu’à la date de mise à disposition de la décision, elle n’a pas été mise en possession du dossier de plaidoirie de l’appelant.

Sur l’occupation illicite des locaux

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, étant ajouté qu’en cause d’appel M. [U] [N] ne développe aucun moyen nouveau.

Faute de disposer des pièces auxquelles l’appelant fait référence dans ses conclusions, la cour constate que les photographies figurant aux conclusions ne laissent apparaître aucune occupation illicite des locaux lesquels sont vides de toute occupation et que l’extrait de l’attestation y inclus ne satisfait pas aux conditions de forme exigées par la loi de sorte que M. [U] [N] ne rapporte pas davantage la preuve en appel de l’occupation illicite du lot n° 31 par la société Hello courtier alléguée et non démontrée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [U] [N] de sa demande d’expulsion de la société Hellocourtier.

Sur la demande de libre accès au lot n° 31

Il est constant que le libre accès à sa propriété est un attribut du droit de propriété visé à l’article 544 du code civil rappelé ci-dessus.

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, étant ajouté qu’en cause d’appel les photographies versées aux débats par les intimés en pièce n° 9 ne permettent pas de caractériser davantage l’existence d’un accès indépendant au lot n° 31 faute, notamment, de démontrer que ces photographies concernent bien l’immeuble litigieux.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejetée la demande de M. [U] [H] de condamnation des intimés à lui laisser libre accès au lot n° 31.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1240 code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, étant ajouté qu’en cause d’appel M. [U] [H] ne démontre, ni la volonté de nuire des intimés, ni la privation de revenus du fait de la privation d’usage de son lot, ni les difficultés de trésorerie alléguées.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire de M. [U] [H].

Sur les autres accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Hellocourtier, M. [I] [H], Mme [C] [O] épouse [H], les frais par eux engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [U] [H] sera donc condamné à leur payer la somme de 1.500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire le 14 juin 2022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [H] à payer à la SARL Hellocourtier, M. [I] [H], Mme. [C] [O] épouse [H] la somme de 1.500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [U] [H] à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière, La présidente,