Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE [K]

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 7 MAI 2026

(n° 152 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/11959 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLU3H

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Février 2023 -TJ de [K] – RG n° 22/57306

APPELANTE

S.A.R.L. [X] [S] [K], RCS de [K] sous le n°893 153 049, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Anass KHAFIF, avocat au barreau de [K], toque : P0238

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic, la SAS AUBRY GESTION, RCS de [Localité 2] sous le n°879 088 037

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Henri TRUMER, avocat au barreau de [K], toque : D0104

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Mars 2026 en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère chargée du rapport [A] Laurent NAJEM, Conseiller, conformément à l’article 804 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre [A] par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2020, la société Jaca 2 a loué à la société [X] [S] [K] un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4], immeuble soumis au statut de la copropriété.

Par exploit du 6 août 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris (75011), ci-après le syndicat des copropriétaires, a fait assigner la société [X] [S] [K] [A] la société Jaca 2 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de [K] aux fins de voir :

Enjoindre aux sociétés défenderesses de faire réaliser sous la maîtrise d''uvre de l’architecte de l’immeuble des travaux de remise en état de la devanture par un entrepreneur agréé par le syndic ou l’architecte de l’immeuble, sous astreinte prononcée solidairement ou in solidum de 500 euros par jour de retard ;

Condamner solidairement ou in solidum les défendeurs aux coûts de cette remise en état, de ces travaux [A] des honoraires de maîtrise d''uvre de l’architecte de l’immeuble ;

Condamner solidairement ou in solidum les défendeurs aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire, la société Jaca 2 n’ayant pas comparu, en date du 13 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de [K] a :

Ordonné à la société [X] [S] [K] de remettre en état la façade de la boutique constituant les lots n°201 [A] 202 du bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 4], en déposant les deux grilles d’aération positionnées en imposte du châssis vitré central [A] en les remplaçant par des vitrages incolores, ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de cinq mois à compter de la signification de la présente décision, [A] ce, jusqu’au vote d’une résolution autorisant une telle installation ou à défaut, pendant une durée maximale d’une année ;

Rejeté le surplus des demandes ;

Condamné la société [X] [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société [X] [S] [K] aux dépens de l’instance ;

Rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 7 juillet 2025, la société [X] [S] [K] a relevé appel de cette décision, intimant le syndicat des copropriétaires uniquement.

Dans ses dernières conclusions remises [A] notifiées le 23 février 2026, la société [X] [S] [K] demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

Infirmer l’ordonnance de référé du 13 février 2023 rendue par le tribunal judiciaire de [K] en ce qu’elle a :

ordonné de remettre en état la façade de la boutique constituant les lots n°201 [A] 202 du bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 6], en déposant les deux grilles d’aération positionnées en imposte du châssis vitré central [A] en les remplaçant par des vitrages incolores, ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de cinq mois à compter de la signification de la présente décision, [A] ce, jusqu’au vote d’une résolution autorisant une telle installation ou à défaut, pendant une durée maximale d’une année;

Rejeté le surplus des demandes ;

Condamné la société [X] [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile [A] aux dépens de l’instance ;

Et statuant à nouveau, de :

A titre principal,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins [A] prétentions ;

Dire [A] juger que les travaux qu’elle a réalisés ne constituent pas un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance [A] à lui verser, au titre des frais irrépétibles de première instance, la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de la présente procédure en appel [A] à lui verser au titre des frais irrépétibles de la procédure en appel, la somme de 7 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

À titre subsidiaire,

Constater qu’elle a procédé de bonne foi à la remise en état de la façade par la pose de vitrages le 14 novembre 2025, conformément à l’attestation de l’entreprise BA BTP Location du 2 novembre 2025 ;

Constater que le trouble allégué a cessé d’exister [A] qu’il n’y a plus lieu à remise en état ;

Dire [A] juger qu’aucune astreinte ne saurait être due par elle ;

En tout état de cause,

Sur l’abus de majorité :

Dire [A] juger que le refus de ratification des travaux opposé par l’assemblée générale du 16 décembre 2025 constitue un abus de majorité ;

Constater le refus injustifié du syndicat des copropriétaires de ratifier les travaux litigieux lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2025 ;

Sur l’autorisation judiciaire des travaux :

L’autoriser, en application de l’article 30 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à réaliser les travaux de ventilation consistant en la pose de grilles d’aération en lieu [A] place de vitrages sur la façade du local commercial sis [Adresse 6], nonobstant le refus opposé par l’assemblée générale du 16 décembre 2025 ;

Enjoindre le syndic, la société Aubry gestion, d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires une résolution portant sur l’autorisation des travaux de ventilation qu’elle a sollicitée, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Sur les demandes indemnitaires :

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages [A] intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la saisie- attribution abusive du 31 juillet 2025 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer à la somme de 5 000 euros à titre de dommages [A] intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’abus de majorité caractérisé par le refus de ratification des travaux ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages [A] intérêts en réparation du préjudice d’exploitation subi du fait du refus persistant d’autoriser les travaux de ventilation nécessaires à l’exploitation de son l’établissement ;

Condamner le syndicat des copropriétaires au remboursement des frais qu’elle engagés pour la remise en état de la façade, tels qu’ils seront justifiés par la production de la facture de l’entreprise BA BTP Location ;

Sur l’astreinte :

Dire [A] juger qu’aucune astreinte ne saurait être liquidée à son encontre ;

Sur la publication de l’arrêt :

Ordonner l’affichage de l’arrêt à intervenir dans les parties communes de l’immeuble aux frais du syndicat des copropriétaires, pendant une durée d’un mois.

Elle expose notamment que les stipulations des articles 7 [A] 9 du règlement de copropriété de l’immeuble prévoient que les châssis fixes/impostes relèvent des parties visées comme privatives, de sorte qu’aucune autorisation d’assemblée générale n’est requise pour substituer des grilles d’aération conformes aux exigences sanitaires [A] autorisées par le bailleur. Elle précise que la confusion opérée entre vitres/châssis fixes [A] fenêtres ouvrables révèle une difficulté d’interprétation, excluant l’évidence requise. Elle ajoute que les travaux qu’elle a réalisés se limitent à la substitution de deux vitres fixes non ouvrables par deux grilles d’aération qui ne modifient en rien la structure, la symétrie ou la teinte générale de l’immeuble, alors qu’elle n’a fait qu’exécuter des diligences imposées par des règles d’hygiène [A] de sécurité. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires n’établit pas en quoi les travaux litigieux auraient causé un préjudice [A] que le refus de ratification qui lui a été opposé le 16 décembre 2025 ne s’est accompagné d’aucune demande de modification. Elle fait valoir que l’appréciation de l’intimé sur l’atteinte portée à l’harmonie de l’immeuble est subjective, alors que les travaux ont été limités, que la précédente devanture avait fait l’objet de plusieurs modifications [A] qu’elle a procédé à la remise en état par la pose de vitrages, de sorte que le prétendu trouble manifestement illicite a cessé. Elle indique que la mesure d’astreinte est disproportionnée. Au titre de ses demandes complémentaires, elle souligne que l’évolution du litige les justifie, que le refus de ratifier les travaux est dépourvu de motif légitime, qu’il lui a été opposé dans le dessein de lui nuire, [A] lui cause un préjudice certain. Elle ajoute que ledit refus constitue un abus de majorité [A] que ses préjudices devront faire l’objet de réparations tandis que son comportement exemplaire justifie qu’aucune astreinte ne soit liquidée, [A] que l’atteinte à sa réputation soit réparée par la publication de l’arrêt.

Dans ses dernières conclusions remises [A] notifiées le 28 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, de :

Juger recevables [A] bien fondées ses demandes, en y faisant droit ;

Confirmer l’ordonnance rendue en date du 13 Février 2023 par le tribunal de judiciaire de [K] en ce qu’elle a :

Ordonné à la société [X] [S] [K] de remettre en état la façade de la boutique constituant les lots n°201 [A] 202 du bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] en déposant les deux grilles d’aération positionnées en imposte du châssis vitré central [A] en les remplaçant par des vitrages incolores, ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de cinq mois à compter de la signification de la présente décision, ce jusqu’au vote d’une résolution autorisant une telle installation ou à défaut, pendant une durée maximale d’une année ;

Rejeté le surplus des demandes ;

Condamné la société [X] [S] [K] à lui payer la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société [X] [S] [K] aux dépens de l’instance.

Ce faisant,

Constater que les travaux entrepris par la société [X] [S] [K] constituent un trouble manifestement illicite ;

Ordonner la remise en état de la façade aux frais du preneur ;

En tout état de cause,

Condamner la société [X] [S] [K] aux entiers dépens, y compris ceux d’appel ;

Condamner la société [X] [S] [K] à lui payer la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose notamment que le premier juge a emprunté une motivation claire [A] non équivoque [A] exactement apprécié les faits. Il précise que contrairement à ce que soutient l’appelante la notion de fenêtre n’est pas distincte de celle de vitre fixe, que le règlement de copropriété évoque cette notion de fenêtre sans y accoler la notion d’ouvrable. Il en déduit qu’une vitre fixe insérée dans un bâtiment constitue bien une fenêtre dont la modification requiert une autorisation de l’assemblée générale. Il ajoute qu’aucune demande n’a été soumise au vote de l’assemblée générale puisque la société Jaca 2 a procédé à une demande d’inscription à l’ordre du jour portant sur la ratification des travaux réalisés en juillet 2021. Il précise que les travaux réalisés portent atteinte à l’harmonie ou la destination de l’immeuble [A] que l’appelante ne peut se retrancher derrière le fait que de tels travaux se seraient inscrits dans le cadre d’une mise aux normes rendue nécessaire par son activité de salon de thé.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens [A] prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

L’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, l’ assemblée générale des copropriétaires doit autoriser les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble [A] la violation du règlement de copropriété constitue une violation évidente de la règle de droit commandant la remise en état, sans qu’il n’y ait lieu, au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code civil, de caractériser l’urgence de la situation.

Au cas présent, le règlement de copropriété stipule en son article 7 que constituent des parties privatives « les portes palières, les fenêtres [A] portes-fenêtres, les persiennes [A] volets, stores [A] rideaux roulants » tandis que l’article 9 de ce règlement précise que « les portes d’entrées, les fenêtres [A] fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives, [A] également les garde-corps, balustrades, rampes [A] barres d’appui des balcons [A] terrasses, ne pourront même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat particulier statuant dans des conditions particulières de majorité sans que cela puisse être contraire aux règles d’urbanisme ».

La société [X] [S] ne conteste pas l’installation de deux grilles d’aération au-dessus de la vitrine fixe de la façade du commerce donnant sur la rue en remplacement de deux vitres fixes, auparavant masquées par l’enseigne du précédent locataire.

Elle ne conteste pas davantage que cette installation a été faite, certes avec l’accord de son bailleur, mais sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le procès-verbal de constat établi par la selarl [P] [A] [J], commissaires de justice comporte les éléments suivants :

« la devanture du local se compose de (de gauche à droite) :

Une devanture fixe (à gauche de la porte), équipée d’un vitrage,

Une porte vitrée d’accès au local, simple battant,

Un châssis fixe vitré,

Deux grilles d’aération en imposte du châssis fixe,

Un panneau avec grille d’aération (à l’extrême droite) ».

Or, il apparaît que cette nouvelle installation qui consiste bien en la substitution des deux grilles d’aération à deux vitres fixes, entre dans la liste fournie par l’article 9 du règlement de copropriété, soit deux fenêtres, peu important qu’elles ne soient pas ouvrantes, ce que d’ailleurs le règlement de copropriété n’exige pas.

Il doit être relevé de plus, avec l’évidence requise en référé, que l’installation litigieuse modifie de façon certaine, l’harmonie de l’immeuble pour se situer en devanture, les grilles de couleur sombres ayant été substituées à des vitres incolores ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat précité.

C’est donc par des motifs exacts [A] pertinents en fait comme en droit, que la cour approuve, que le premier juge a considéré que les travaux exécutés en juillet 2021 par la société [X] [S] [K] sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite pour le syndicat des copropriétaires dès lors qu’il est avéré que ces travaux n’ont pas été préalablement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle les a refusés par son vote du 16 décembre 2025 [A] ne les a pas ratifiés a posteriori.

Le défaut d’autorisation des travaux est d’ailleurs à lui seul constitutif d’un trouble manifestement illicite, de sorte qu’est indifférent le fait que ces travaux aient été autorisés par le bailleur, [A] qu’ils aient été rendus nécessaires par l’activité de « salon de thé » qui aurait exigé une mise aux normes, laquelle n’est de surcroît pas démontrée.

Enfin, la société [X] [S] [K] soutient vainement que les travaux de remise en état ont été réalisés, alors qu’elle produit pour l’établir des photographies non datées [A] une attestation d’une société BA BTP Location indiquant que des travaux de remise en état de deux fenêtres de la vitrine [A] la pose de vitrage sur châssis auraient été effectués, cette attestation n’étant corroborée ni par un devis ni par une facture, de sorte que leur réalité est insuffisamment démontrée [A] qu’il ne peut être considéré, au jour où la cour statue, que le trouble manifestement illicite aurait cessé.

En conséquence l’ordonnance entreprise sera confirmée, la remise en état des lieux sous astreinte étant seule à même de réparer le trouble manifestement illicite subi par le syndicat des copropriétaires, [A] l’astreinte provisoire ayant été justement estimée par le premier juge, la cour n’étant saisie d’aucune demande de liquidation de cette astreinte.

Sur les autres demandes de la société [X] [S] [K]

S’agissant des demandes dites complémentaires de la société [X] [S] [K], celles-ci sont justifiées selon elle par l’évolution du litige.

Cependant, s’agissant en premier lieu de la demande tirée d’un abus de majorité lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2025, l’appelante se contente d’indiquer que le refus qui lui a été opposé serait dépourvu de motif légitime [A] entrepris uniquement dans le dessein de lui nuire, ce, alors qu’il convient de rappeler qu’aucune demande préalable n’a été soumise à l’assemblée générale des copropriétaires, qui reste libre d’accepter ou non la pose d’une installation, de sorte que le défaut de motif légitime [A] l’intention de nuire ne sont pas établis.

Par ailleurs, il résulte de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 que si en cas de refus de l’assemblée générale d’autoriser les travaux prévus à l’article 25 b, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er, encore faut-il que la demande du copropriétaire intervienne avant la réalisation desdits travaux.

Ce droit n’appartient tout d’abord qu’au copropriétaire [A] non au locataire qu’est la société [X] [S] [K], étant précisé au surplus que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas refusé l’autorisation préalable de ces travaux mais leur ratification a posteriori, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit non plus à une telle demande.

Par ailleurs, l’article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée générale compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

S’il en résulte une obligation pour le syndic de porter la question à l’ordre du jour de l’assemblée, le syndic n’étant pas juge de la valeur [A] de l’opportunité de la question, ce droit appartient également aux copropriétaires strictement, de sorte qu’il ne peut être fait droit à cette demande formée par la locataire des lieux.

En outre, s’agissant des demandes indemnitaires formées par l’appelante, il n’y a pas lieu d’y faire droit non plus alors qu’aucune faute ne peut être reprochée au syndicat des copropriétaires, dont le syndic a légitimement diligenté une saisie-attribution entre les mains de la société Olinda pour obtenir recouvrement des causes de l’ordonnance rendue, ce, tandis qu’il n’était informé d’aucun règlement des sommes qui lui avaient été imparties au titre de l’article 700 du code de procédure civile (pièce n°10 de la société [X] [S] elle-même), alors qu’aucun élément n’est produit de nature à établir « l’atteinte à la réputation de l’appelante auprès de ses partenaires » ni le « préjudice moral résultant du stress [A] des inquiétudes légitimes du gérant » qui sont seulement allégués. Il doit être relevé que le comportement qualifié de dilatoire du syndicat des copropriétaires n’est pas établi avec l’évidence requise en référé au regard des motifs qui précèdent [A] qu’aucun élément n’est produit au titre d’un préjudice d’exploitation qui aurait été subi en lien avec un refus du syndicat de copropriétaires de ratifier les travaux.

Enfin la publication de cet arrêt n’est justifiée par aucun élément de fait [A] de droit.

C’est donc l’ensemble de ces demandes qui sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

Les mesures accessoires seront elles aussi confirmées, le sort des dépens [A] frais irrépétibles ayant été exactement tranché.

Perdante en appel, la société [X] [S] [K] sera condamnée aux dépens de cette instance [A] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Rejette les autres demandes,

Condamne la société [X] [S] [K] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la société [X] [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE